〇〇様　

廃材天国の秋山陣です。


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この残暑も
後少しで涼しくなるという予報ですね。

今週は獅子の奉納の営業のために近くのお店を回りました。
ゆめタウンというショッピングモールは
店内で奉納させてくれる事になりました！
コンビニや美容室、カフェ、介護施設などもにも行きます。

ウチの自治会の中に青年会があり
獅子組として近くの神社の秋祭りで獅子を奉納するのです。

田舎暮らし、自給自足を目指す生活では
こういう地域密着の伝統行事に積極的に関わる事はマストです！

いや、順番が反対でした、、、。

地域に入りそこに根差した暮らしをするのであれば
その地域の文化、風習をリスペクトして
積極的に参画する事で
地域の方々も温かく受け入れてくれるのです。

さて
廃材天国再建プロジェクトが動き始めて
2軒目の賃貸物件のリノベは中断しています。

それにも関わらず
3軒目の中古物件を購入する事にしましたー！！

築42年の5DK二階建て
雨漏り、シロアリ無し
床や壁の傷みのない状態です♪

元々は県外で暮らしているお客さんから
実家のメンテを頼まれていたのです。

そして実家とは別におばあちゃんの家があり
何とかして手放したいという依頼でした。

敏腕不動産屋の友人に見てもらい
買主を探そうとしていた矢先です。

侵入道路（30mぐらい）が公の道路ではなく
裏の家の人とその家の共有の持ち物で
そこにある下水管や道路そのものの維持管理が
もれなくついて来るという事が分かりました。

それと登記の図面と現況に食い違いがあり
もしも解体して再度建てる時には
道路の問題も含めて
かなりややこしくなりそうな物件でした。

という事で一般のお客さんに売り出す事は出来ないし
不動産屋に買い取ってもらうと
そういう訳あり物件は徹底的に買い叩かれて
登記や仲介手数料などの足が出るぐらいの
ダンピング状態になります、、、。

不動産の仲介手数料も今年の7月から法改正があり
800万円以下の物件は最大30万円となりました。

本来の仲介手数料は
物件価格の3パーセント＋6万円でした。

仮に1,000万円の物件であれば
36万円になりますが
200万円の物件では12万円になってしまいます。

宅建の資格を持つ不動産屋が
重要事項説明書を作ったり
買主と売主とやりとりする手間は一緒です。

という事で
大半の不動産屋は古くて安い空き家の売買に
積極的ではなくなっていたのです。

これだけ空き家が問題になっているので
国も法改正をして来たという訳です。

ある意味ではいい事ですが
その事でどんな訳あり物件でも
司法書士の登記手続きを含めると
最低でも70万円前後はかかる事になり
売主側が
「持ち出しが必要になるぐらいなら放っておこう！」
となってもいけません。

そいいう経緯で
「ウチは自社でリノベして賃貸で運用出来るから
売主さんにも多少残るぐらいで買います。」
という90万円の価格提示をしました。

野遊（22）と土歩（20）にも見てもらい
「これやったら持っといてもええやろ〜！」
となり購入を決めました。

彼らが管理出来なくなる50〜60年後は
どうするか分かりませんが
その家の近所の物件も似たような
築40〜50年の物件がひしめき合っています。

これから周りの家もどんどん買って
賃貸物件にしていってもいいぐらいです。

我が家が絶賛取組中の
建築確認申請
農地転用
もどんどん変わっています。

来年の4月からは
建築確認申請を通すには「断熱」「気密」工事が義務付けられるそうです。
基礎断熱やペアガラスサッシ、気密シートなど
今まででは高級仕様の家でしたが
それらの工事をしないと家が建てられなくなるのです。

「そこまでお金かけたくないから簡素な家でいいや！」
というのは通らなくなるのです！

そもそもの建築単価や材料が全て上がっていますから
小さい家にしないと銀行のローン審査に落ちるという事も
常識になりつつあるようです。

これからどんどん空き家は増えます。
令和5年の統計では全国の空き家率は13.8パーセントで過去最高です。

今後2030年には30パーセントになるという予想も出ています。

「しかし人口も減るから
あまり空き家買っても住む人が居ないんじゃあね〜！」
というのは全く的を得ていないのです。

新築価格は上がるのに給料は横ばいで
安くてもいいから一戸建てを求める層は確実にいます。

かと言って
自分で古い空き家を買って
工務店にリノベしてもらうのはリスクが大きいです。

という事で家賃設定も低い一戸建て賃貸の需要は確実にあるのです。
その割に賃貸ではハイツ系物件がメインで
一戸建てはレアなのです。

不動産賃貸をビジネスと捉えた場合
理想的な表面利回りは
13パーセントとも言われています。

ウチのケースはどれも
物件価格が100〜150万円。
セルフリノベの費用が50〜100万円。
大体トータル200万円ぐらいのものです。

例えば家賃4万円×12で48万円。
48÷200だと0.24
それに100を掛けて24パーセントというのが表面利回りになります。

不動産取得税や火災保険など差し引いても
実質利回りは20パーセントは切りません。

という事で
廃材天国再建プロジェクトと並行して
3軒目のリノベに取り掛かりますが
出物さえあれば10軒ぐらいまでは増やそうと思っています。

明日の夜は獅子の練習があり
月曜日からは松山市で
日本エコルの太陽熱温水器の工事がありますので
今週のライブ配信はお休みしますね〜。




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