〇〇様　

廃材天国の秋山陣です。


バックナンバーはコチラ
https://1lejend.com/b/auuJqOdy/


一気に涼しくなりましたねー。
今までTシャツ一枚でしたが
やっと長袖を着ました。

8月に書きました空き家物件の
本契約と支払いや登記が済みました〜。

ウチの不動産賃貸物件の2棟目になります♪
早速昨日、野遊（21）と土歩（19）と一緒に現場に行って
リノベの作戦を練って来ました！

86坪の築50年二階建て
5DKで駐車場2台分あります！
（1台は割と新しいカーポート付き）

日当たり抜群で庭も広くて
菜園かドッグランにも使えそうな広い庭付きです。

それで土地と家で145万円！
登記手数料と仲介手数料を入れても170万円でしたーー！！

こういう中古物件での賃貸はライバルが少なくて
アパートは出たいけれど
ローンを組んで新築する程じゃないという方に刺さるのです。

一棟目も築48年の4DKでしたが
「ペット可」とした事で
「他にも猫の飼える賃貸を探しましたがなくて決めました！」
という若い夫婦の入居者さんが入ってくれています。

今回の物件も
屋根は本瓦で全く痛んでなく
シロアリ被害もない
いわゆるボロボロ空き家ではないのです。

キッチンとトイレは新品にして
風呂はタイルも浴槽もキレイなのでそのまま
ガス屋さんに追い焚き機能付きの給湯器をつけてもらって（無料）
土壁の部屋は漆喰を塗って
畳をフローリングにして
汚れたクロスは貼り替えて
エアコンを2台ぐらいつけて
というぐらいですね〜。

雨漏り修理や
腐った部分のやりかえや
床の下地からのやりかえなどがないので
表面的にキレイにしたら
すぐに入ってくれそうな感じです。

上記のリノベを自社でやるんですが
一応約100万円経費をかけるとして
取得費用との合計は270万円です。

家賃を5万円に設定すると
年間60万円の家賃収入です。

それを取得費用で割ると
60÷270＝0.22

表面利回りが22パーセントという事になります。
そこから固定資産税や火災保険など
経費で3パーぐらい引くと
実質利回り19パーセントとなり
約5年間で元が取れます。

その後に発生する修繕もセルフでやる事で
家賃収入だけがプラスになるという訳です♪

まあこのリフォームに100万円というのはテキトーですので
実際の経費はそこまでかかりません。
従って利回りは更に上がると思われます♪

不動産経営の鉄則が
表面利回り13パーセント
実質利回り10パーセント
というのが最低ラインだそうです。

て事は元が取れるのに10年間かかるのです！

そんな事してたら
元々中古物件ですから
修繕が発生してしまいます。

ましてやそういう仕事をプロに依頼してたら
とても不動産賃貸経営なんてリスクありすぎです！

やはり実質利回りは大きいに越した事はありませんねー。

もちろん他の投資も色々とやっていますが
iDeCo（株式）
社債
変額型保険
それらの利回りは5〜15パーセントです。

そう考えると
利回り20パーセントというのは強いですねー。

もちろん安く家を買っても
誰かに依頼して直してもらうのではこうは行きません。

you tubeで空き家を買ってセルフリノベした動画は
たくさん出てきますよねー。

自分が住むためなら
賃貸経営よりも更にコスパは上がります。

家賃やローンを払う必要がなくなって
古い家の安い固定資産税だけを払えばいいんですから！

空き家を買ってセルフリノベのスキルを覚えたい方は
今回のリノベーション作業中に大歓迎ですよ〜！

他の請け負っている現場との兼ね合いで
まだいつから取り掛かれるかは未定ですが
具体的に決まったらまたお知らせしますねー。

10月22日（日）20：00〜
ライブ配信やりますよー！

「空き家をセルフリノベして賃貸オーナーに！」
https://youtube.com/live/_3R-xfyJhA8?feature=share

チャット欄から質問して頂ければ
その場でお答えします。

テーマと関係ない事でもオッケーです！

リアルタイムで参加出来ない方は
後でアーカイブをラジオ感覚で聴いて下さいね〜。




ご意見、ご質問はこのメールに返信せずに、以下のgmailにお願いします。

廃材天国　　http://haizaitengoku.com/
秋山陣　　　haizaitengoku@gmail.com
廃材天国TV  https://www.youtube.com/channel/UCTt3RwyhRi6qOJZi1-gSjLQ

メルマガ配信解除はコチラ
https://1lejend.com/d.php?t=test&m=example%40example.com