〇〇様　

廃材天国の秋山陣です。


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大雨が過ぎて
いい天気の丸亀です。

やっと完全に
3月からの古民家リノベが完了しました！
もう一つの現場も明日が引き渡しです。

今週は新たな物件の現場調査に行って来ました。
知り合いの物件で相続物件の空き家です。

売りに出していても売れないので
解体して更地にした方が売れるんじゃないのか？
という事で
解体費用を解体屋に見積もりしてもらいました。

例えばアットホームなどの
不動産売買プラットフォームに
登録して掲載してもらうと
月々1,000円とかかかるのです。
売れずに掲載し続けるのも
もったいないですからねー。

解体費用を出してもらうのは
土地代から解体費用を差し引いたらいくらになるのか？
というのを計算するためです。

立地条件がよくて
土地の坪単価が10万円ぐらいあり
宅地が60坪あると600万円です。

そこから家の解体費用が200万円だとすると
400万円で売れます。

今回の物件は
土地の広さが86坪あり
土地代を坪8万円でネット上に出していたのですが
中々売れなかったのです。

家の解体費用は二階建ての5DKで
庭木や庭石、ブロック塀も入れると
302万円でした。

ところが周りに激安の空き家が売りに出され
価格破壊が起きたのです！

田舎での不動産あるあるで
似たような条件で売りに出ている空き家が少ないと
1〜2件安い物件が出ると
そこに引っ張られて
高い物件の閲覧数が落ちて
安い方に合わさざるを得なくなるのだそうです。

何と最近売りに出された
近くの物件は坪4万円台と激安！
そこより少しは条件がいいので
坪5.5万円としても86坪で473万円です。

そこから解体費用の302万円を差し引くと
171万円になってしまいます！！

その上仮に解体費用を払って
解体したとしてもすぐに売れる保証はありません。

ここで廃材不動産の出番です！
ウチがその価格で買って
自社でリノベーションするのです！！

この物件は築50年ぐらいですが
屋根は本瓦で綺麗な状態ですし
外壁は後でサイディングを張ってリフォームしています。

ただ床が少々悪いのと
間取りが悪いので
壁をブチ抜いて広いLDKを作り
新しいキッチンにユニットバスやトイレと
水回りを一新させたら生まれ変わります！

以前you tubeにアップした

【DIY不動産投資】
100万円で買った空家でDIY不動産投資を始めます！

という動画に続く第2弾となります!

前回は
ブロック塀解体
シャッター塗装
和式トイレを洋式に変更
畳の部屋を2部屋フローリング
洋室のクロス張り替え
キッチン分解塗装
エアコン4台設置
引き込み電線交換
ベランダ防水シート
網戸張り替え

ぐらいのものでした。
自社で工事するので
そんなにお金をかけずに出来ました！

今回は残置物撤去から始まり
何倍も経費も労力もかける必要があります。

その分家賃を高く設定出来るので
大いにキレイにするつもりです♪

先日の廃材天国内の倉庫作りも
やってみたい人を募集すると書きましたが
この民家一棟リノベーションも
経験がない人に向けて
練習台にしてもいいかなと思います！

これはまた追って募集しますね♪

売買の話ですが
その171万円払えば買える訳ではないし
売主にも171万円入る訳でもないのです。

その辺りは不動産売買において
色々と知っておく必要があるんです。

長くなってきましたので
続きは来週にさせて下さい。

今週はライブ配信はお休みしますね〜。




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