〇〇さん

廃材天国の陣です！

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お久しぶりです〜〜！！

やっと広島県の呉の大規模リフォーム現場に通う日々も終わりました！
丸二ヶ月、6人合宿体制での大仕事でした！！
もう一度2月中に最後の仕上げに向かうんですが、、、。

いつもの廃材の家で薪を作ったりする日々に戻りました。
やっぱり自分の好きに作った家で手作りする生活が最高です！！

とは言え、県内の小さい規模の大工仕事はいくつも待たせてしまっているので、
４月ぐらいまでには終わらせないといけないんですが、、、。
お待たせしているみなさん、しばしお待ちを！！



以前、電気工事士2種の試験を受けますと言ったかと思いますが、
9月に筆記試験、12月に技能試験を受けました。
そして1月に試験結果が郵送されて、見事合格しましたーー！！！
これでyou tubeで電気工事の事をとやかく言われなくなるのと、
大工仕事のついで少々の電気工事が出来るようになりました〜〜！！



唐突ですが、
家を買いました！！！

丸亀市の隣の多度津町という所で、
廃材天国から車で10分もかからないぐらいの距離です。
若くて不動産屋を経営する友人から買いました。

土地は　101平米
建物は　一階58平米、二階57平米、という木造二階建て、
築46年、
４DK、
車庫1台、
という物件です。

電気は四国電力に言うとすぐに復帰出来るし、
元々プロパンガスなので、
ガス会社と再契約すると復帰出来ます。
下水道が引き込んであって、水洗トイレです。
和式なので、洋式化は必要ですが。
キッチンやお風呂も掃除するぐらいでそのまま使えそうです。
フローリングは新品に張り替えたり、
少々のリフォームはしようと思います。

何しろ、
床が抜けている、
シロアリの被害がある、
内装がボロボロ、
雨漏りしている、
外壁も傷んでいる、
キッチン、風呂トイレなどの水回りを全部やりかえないと無理、、、。

というリフォームするのに難儀するような悪条件は一つもなかったんです！

そんな条件なのに、

何と！

お値段、

100万円！！

土地と建物合わせて、
100万円でのご奉仕です！！！

というジャパネットで買いました♪
（嘘です、、、）

買う時の条件として
「残置物は売主が処分する事」
というのを売主さんが受け入れて下さったので、
ゴミ処分の手間や費用もなしでした！

実際には不動産屋の手数料と、
司法書士の登記料とで20万円、合計120万円でした！！

なぜそんなに安いのか？

不動産屋さん目線で教えてくれたのは、
家そのものは傷んでなくても、
立地や間取り、条件的に売れにくい訳あり物件なんだそうです。

後、相続された若い売主さんは京都に住まれてて、
香川に戻ってくる事はないそうです。なのに年に数回来ては管理したり、
固定資産税を払うのが煩わしいと仰っていました。
とにかく処分出来てよかったと言われていました。

どんな家かと言いますと。

まず一階部分に、
玄関ホールと階段、
８畳のDK、
８畳の和室、
トイレ、風呂、
シャッター付きの車庫。

二階は、
６畳の和室が２部屋、
６畳の洋室、
南向きで洗濯物が干せる割と広いテラス。

という、
やたらと間仕切りが多く、
広いリビングを求める現代風の作りじゃないのです。

車庫は立派なのですが１台分しかなく、
庭も狭いので拡張する余地もないんです。

近くに学校やスーパーもなく、
歩いて買い物に行ける訳でもありません。

一般的な夫婦2人で子どもが2人、車が2台止められる。
という条件を求める層はまず買わないし借りないでしょう。

要するにいくら安くても、
不動産屋としても買い値の何割増しですぐに転売出来ないし、
工務店に依頼してソコソコ今風にすると結構お金がかかるというので、
買い手がつかなかったのです。

しかし！
自分でお金をかけずに直して、安く貸せば！？
そうです！

これが訳あり物件を安く仕入れて、
そこまでお金をかけずに最低限のリフォームをし、
月々３〜４万円で貸すという、ビジネスなのです。

リフォームした暁には、
買った不動産屋の若社長が入居者さんを探してくれる事になっています。

彼の話では一軒家の賃貸物件の場合、
最低でも38,000円ぐらいでは貸せるというのです。
それが生活保護の方の住居費として支給される額だからだそうです。

何ももみんながみんな立派な家を求めている訳ではありませんからね〜。
そういうニッチな層にリーチするのが廃材不動産です！

という事は車2台が止まり、
広いリビングに白いクロス張りの部屋、
システムキッチンに、リッチ目のユニットバス、
という賃貸物件を目指さなくてもいいんです。

それこそ（株）High tenの仕事として、
賃貸業オーナーの方の依頼で、
築40年前後の家をリフォームした事があります。

その時聞いたのが、
物件価格が300万円で、
リフォーム代が300万円ぐらいと聞きました。
（ウチの大工仕事はそのうち200万円分ぐらいでした）
それで月7万円で貸しているそうです。

ここで大事なのが不動産の常識の利回り計算です！

（年間賃貸費）84万円÷（物件取得費）600万円×100＝14%

これは「表面利回り」と言って、
ここから固定資産税や修繕費などを引いたものが、
「実質利回り」となります。

都内のマンション投資の利回りは4~5%、
地方の新築戸建で8~10%、
地方の中古物件だと~16%、
というデータがありますので、
上記の14%はまずまずなのでしょう。

都内は取得価格が高い代わりに、
確実に入居してくれて安定収入になる。
地方は安く取得出来るが、
入居してくれないリスクがある。
そういうバランスで平均すると、上記のよう利回りになるのでしょう。

さあ！ここからが廃材不動産の皮算用です。

120万円の家に30万円はリフォーム費用を掛けるとして、
150万円。
新品の便器や洗面、
フローリングの材料、
うちの若手職人の人工代を入れても30万円もあれば十分でしょう。

家賃3万円の場合、（年間賃貸費）36万円÷（物件取得費）150万円×100＝24%

家賃4万円の場合、48万円÷150万円×100＝32%

文字通りの取らぬ狸の、、、ではありますが、驚異的な利回りです！！

仮に10年間賃貸したとして、
5年間入居してくれても地方の平均利回りぐらいはいけますね♪
空きが少ないとガッポガッポですよ〜〜！！！

そうして10年〜20年後に屋根を葺き替えるとか、
大規模なリフォームが必要になろうとも、
セルフ工事でやってしまえるというのが最大の強みです！

いよいよめんどくさくなれば自分で解体してしまって、土地として売るというのもアリです。
古い上物がない方が土地って売りやすいですからね。

まあ、まだこれが一軒目ですから、やって行く中でまたノウハウがたまると思います。
そういうノウハウもシェアしますね！
毎年一軒づつぐらいのペースで増やして行きたいとも思っています。

近いうちにyou tubeでこの物件のルームツアーを出しますので、乞うご期待！！！




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