ども、
あなたの松原です。ニコ。
今日はそんなに長くないですよ。笑
今回購入したマンションですが
10月1日に決済しましたので
10月分の家賃からうちの物だという話はしましたよね。
そして、家賃は前払いですので
10月分の家賃は
9月中に前オーナーに振り込まれていたわけです。
また逆に、
前オーナーが先払いしていた経費もあるわけでして
それらを清算した形で振り込みをして頂きましたので
その明細をお見せします。
送金明細
https://www.evernote.com/shard/s23/sh/d8e8e24a-20c2-1ead-6d33-420b977f6700/ZdODPLBTnqBFfqY3n0dInmtuwHmkzR1xU3ePsxb819-W8f50IhRBmCoAwA
いちいち覚えてないだろうから
一応説明しておきますね。
前オーナーさんは個人ではあるけれども
不動産会社も経営しておられて
個人で保有している物件を
自分の会社に管理を委託する形を取っておられました。
で、今回ひとまず
その不動産会社に引き続き管理をお願いする事にしました。
他の物件をお任せしている
今の管理会社さんには全く不満がありませんが
別の業者さんを使ってみる事で
何が良いのかどの内容や価格が妥当なのかが評価出来る様になりますよね。
あと、正直なところで言うと、
管理会社を変更すると
結構な手間が発生するので
それが面倒だったというのもあります。
業者さんとの契約の引き継ぎや
住人さんへの家賃振り込み先の変更案内などなど。
でも管理会社がそのままであれば
住人さんは家賃の振り込み先は変わらず
「オーナー変更のお知らせ」だけで済みます。
あと、先日のスプレッドシートを見てもらえればと思いますが
ランニングコストで結構な業者さんが関わっていますよね。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1BrPQr5nK8fnfi4oBjzl_wP1lbIlll98z8HPyZkhtCK8/edit?usp=sharing
これらも一社ずつ契約をしなおして
前オーナーとの前払い分の清算をしたり
振り込みや引き落としの手続きをするので
地味に面倒な作業ですよね。
まぁそのぐらいやれって話なんですが
面倒っちゃ面倒です。
でも管理会社を変更しないとなると
各業者には今まで通り管理会社に請求をしてもらって
管理会社には家賃と相殺する形で振り込んでもらえば
経費を一括管理出来で分かりやすいし何より楽ちんです。
簡単に言えば、
ランニングコストを管理会社が建て替えてくれるって事です。
ま、向こうは家賃の振り込みがあるから
取りっぱぐれはありませんよね。
逆にうちは、何もかもを管理会社に任せておくと
万一管理会社が飛んだ時のリスクが大きいですが
まぁそんな事言ってたら管理会社に任せられんです。
というわけでして、
一応、いくつかの業者に関しては
先方から「新オーナーとの契約が必要」との事で
契約書だけは作ったんですけどね。
でも請求とか支払いに関しては
今まで通り管理会社が対応してくれるので
うちは請求書を見て振り込みしたりという手間がありません。
管理会社から月に1回届く
上記の送金明細書で一括管理出来るので超楽ちん。
ね？
こんな感じなんですよ、大家さんって。
物件の維持や管理に必要な業者さんとの対応や
支払いまで管理会社さんが全部やってくれるんです。
ほんま、
何もせんでええんですよ。
馬鹿みたいに簡単な商売です。
管理会社さん見てると思いますもん
「なんでたったこれだけの料金でそこまでしてくれるん？」
って。
ほんと、この
不動産管理会社っていう仕組みは素晴らしいです。
大家はマジで
物件さえ買ってしまったら
後は何も知らなくて大丈夫、何も出来なくて大丈夫。
ちゃんとした管理会社さんにさえお願いすれば
マジで何も分からんでも物件の運営、維持が可能です。
あ、あと。
この物件には
無料インターネットが備わってない話はしましたっけ？
多分してないですよね？
この物件、VDSLは備わっていますが
現状はインターネット無料サービスになっておらず
ネット回線の契約は各戸の住人さんなんですね。
今時？って感じですが。
それでもあの家賃を維持出来てるわけなので
それだけ優秀な物件、
そして客付け能力の高い管理会社だと言えますね。
ただ今の時代
賃貸物件に無料インターネットは「当然」ですよね。
無くても問題はないけど
「あった方が良いに決まってる」
「比べられたら無いと不利」
ってのは当たり前の事です。
よってワシは直ちに
無料インターネットを導入する事に致しました。
https://x.com/domopiko/status/1847132630137163813
といういうのも物件購入時に
ケーブルテレビが導入されている事が分かっていて
その業者が地場では大手の「ちゅぴcom」だったんですね。
そしてこの「ちゅぴcom」は
前回購入したアパート2棟に導入している業者なんですよ。
すでに各戸にケーブルテレビが引き込まれているという事は？
インターネットを引くのは簡単、
しかも同じ業者なんだから、って事で
物件を購入する時点で
インターネット導入は決めていました。
そしたら、そもそも前オーナー
つまり管理会社さんの所に「ちゅぴcom」から
「新しいオーナーさんにぜひご提案を」
という営業があったようでして。
じゃあ話が早いじゃん？って事で、
先週、来てもらって話を聞いたというか
その場で契約を済ませました。
もらった提案書見せてあげますね。
https://www.evernote.com/shard/s23/sh/566e91d9-f2a6-0b41-ad97-fe137fd306b8/Jr3mozQSA5ZcgAa3zdd6kZnYOALGvmWXKFdz89kchOtcRqEGRqkbcS4Sjw
こういうサービスでして
通常は1戸あたり990円（税込み）なんですが
今キャンペーン中で永続的に
1戸/880円（税込み）で申し込めました。
しかも当初3ヶ月は無料です。
19戸の物件なので
1ヶ月16720円って事で
経費だと考えたらタダみたいなもんですよね・・・
そもそも
ケーブルテレビが入ってる時点で
月に550円払ってるわけなんで。
それが880円になるだけ、
月に330円支払いが増えるだけで
全戸にインターネットを導入出来るんだから
入れない理由がありません。
マンション丸ごとインターネットを入れても
料金なんてこんなもんなんですよ。
かといって住人さんは
プロバイダなどに月5000ぐらい払ってるのが
無料になるわけですから
恐らくこれはメッチャ喜んでもらえますよね。
また、今ちょうど1室空室なんですが
これの客付けにも良い影響があると思います。
管理会社さんにも言ってるんですが
客付けしやすくなるんだったら
少々のイニシャルコストがかかっても構わないから
導入した方が良い設備やサービスがあれば
どんどん提案してくれって頼んでます。
一部屋あたり1万円かかるような施策であっても
それで家賃が1000円高く出来たり、
または1000円下げずに済むなら安いもんですよね。
そんな感じで、
物件のランニングコストって
どれも思ってるよりも激安ですよ、というお話しでございます。
大家さんってこんな感じ。
ほんと何もせず、
全部管理会社さんがやってくれて
ワシはこのマンションを買っただけで
何もせずに毎月100万円以上が入って来るわけです。
これ、経費を引いた後の金額なわけでね。
返済とか固定資産税まで含めても
年間400万円以上の現金が増えるわけです。
マジで何もせずに、ですよ。
頑張って1000万円稼ぐよりも
何もせずの400万円の方が遙かに良くないですか？
しかもこっちは
恐ろしく安定した収益だし。
もしそれが400万円では足りない
1000万円欲しいんだって事だったら
物件の数を増やせば良いだけですもんね。
そうやってワシは
年間1500万円まで増やして来ましたもんね。
8年前、右も左も分からん時に、
なけなしの現金をぶっ込んで
たった400万円で築40年を超えた
ボロッボロの戸建てを購入し
1ヶ月5万円の家賃を受けとる所から。
たった1戸です。
たったの月5万です。
でもこれは
労働収入とは全く意味が違うんですよ。
そこをよく理解しなきゃいけません。
額の問題ではなく
持っているか？いないか？
の分かれ道なんです。
持つか、持たないか、です。
そのたった5万円は
たとえ自分が寝ていても入って来ます。
1年経てば60万円です。
もちろん
その状態では
その凄さを誰も理解出来ないんですけどね。
でもこれが
寝てても年間600万円になったら？
こうなると
不労所得の意味がようやく実感出来るでしょう。
年間600万円も入って来るなら
ほんの5年じっとしていれば
なんと3000万円もお金が増えてしまう。
3000万円もの現金があれば
それを元にして次の物件を購入する事が可能で、
すると一時的に現金は減るけれども
しかしそれによって年間の不労所得が一気に増える。
次は年間900万円～1000万円もの不労所得になる。
最初は5万円でも良いんですよ。
それでも
時間さえ使えば同じ事は出来るんです。
でも、たったの5万円さえも持たない者は
たとえ10年経っても20年経っても
ずっと労働収入のままなんですよ。
上記のスプレッドシートで
うちの戸数と家賃収入の推移のタブがありましたよね？
あれはワシが
2016年に最初の1戸を買ったからああなったわけで
どんなに稼いでいようとも
あれを買っていなければ今は無いんですよ。
良いですか？
時間は寝てても過ぎます。
そして
家賃は寝てても入って来ます。
時間が経てば経つほど
勝手にお金が増えるんですよ。
頑張る必要が無いんですよ？
ただ時間が過ぎてくれれば良いんです。
ワシは毎日思ってますよ。
早く来月が来ないかなー
早くまた1年が過ぎないかなー
そしたらお金が増えてるのになー
って。
時間が過ぎる事を
寂しがったり残念がる事が無くなります。
どんどん時間が過ぎてちょうだい、
って思うようになりますよ。
んなわけで
今月からあんな感じの送金明細が月に1回届いて
また毎月勝手に100万円以上増える事になりました。
さーまた早く時間が過ぎないかなー！
サッサとお金が貯まらんかなー！
早く次の物件を買いたい！
あと2～3棟じゃ。
ザッと5億円分じゃ。
あと年間500万円のキャッシュフロー追加でアガリじゃ。
あともうちょっとじゃ。
頑張れよ、ワシ。
ではまたまた。
◇ 追伸
今回の物件ですね、
前オーナーさんが購入した時点では
壁は単なる茶色い塗装の殺風景なマンションだったんですよ。
それを数年前に大金をかけて
外壁をわざわざタイル張りにしておられるんですね。
外観だけじゃなくて
エントランスや階段や廊下なども
メッチャお金かけて綺麗にされてます。
それによって建物のグレードやイメージが上がって
家賃の維持をして来られたという事なんですが
ワシはそこまでしてもらった状態で購入した、
って事なんですよ。
まず最初のオーナーが
大きなリスクを負って大金を投入し
空室から大変な思いをして満室にし
何年も運営して、その場所その建物に
需要がある事を証明してくれました。
そして前オーナーがそれを購入し
また大金を投入して外観をグレードアップしたり
防犯カメラや宅配ボックス、
室内の設備や浴室乾燥などの施策によって
当初より全体的に家賃をアップさせる事に成功したそうです。
ワシは他人がそこまでした後で購入してるんですよ。
あらゆるリスクを他人が背負ってくれて
問題点を潰したり
出来るグレードアップを済ませた後で。
もちろんその分は
購入価格に乗っているという事ですけどね。
ワシは前回、自分が建築したわけではないけれども
新築の物件を購入したので
最初のオーナがどれほど大変かをよく知っています。
もちろんそのメリットもあるわけですし
土地を持っているとか予算があるなら
新築が良いなとも思いますが
やっぱ中古の物件が美味しいと思いますよ。
古いっていうのはそうだけど
それはそれだけの期間を
そこで問題無く過ごせた物件という証でもあります。
中古なら
ほぼ満室に近い状態で買う事がほとんどだろうから
買った途端に大金の家賃収入が発生するってのも
何より魅力的だと思うんですよね。
ほんと、物件なんて星の数ほど存在していて
調べないから見えないだけで
山のように売り出されているんですよ。
これまでワシが見せて来たように
場合によっては大きな値引きだってしてもらえるし
今回も1000万円値引いてもらえましたよね。
それが、空室が多いだとか
何らかの問題とか事情とか不安がある物件なら
2～3割の値引きだとか下手すると半額になったりとか
そんなのは珍しい話じゃないんです。
いつも言うように
不動産の売買は売主と買主の相対取引なので
価格はお互いの言い値で決まります。
これが例えば中古車とかだったら
個人間の売買って珍しくて
普通は中古車業者が仕入れた物を
個人に販売しますよね。
だから値引きって
あったとしてもごく僅かですよね。
値引いてあげようにも
仕入れをしてるから限界がある、
という商品です。
もちろん不動産も
業者が仕入れて売っている物もあるけど
そっちの方が珍しくて
普通は業者は単なる仲介、紹介です。
あくまでも売主と買主の取引なので
「金額などあってないような物」
です。
収益アパートやマンションなんかになると
その時代に応じた利回りを元にして
ある程度の価格相場が形成されますが
それもあくまでも「単なる希望価格」です。
早く売りたい売主や
長く売れない売主だったら
感情として値下げに応じてしまいますよね。
まして戸建ての空き家みたいな
収益物件ではなく
マイホームとして売り出されている物件なんて
本当に言い値です。
それこそ個人的な事情で売り出される事がほとんどなので
その事情によってはとんでもなく安く買える事があるのが
戸建てですね。
それはワシが6戸の戸建てを購入する過程で
何度も説明して、実際にワシが値引いて
150万円や230万円で家を買って来た通りです。
この程度の価格だったら
そんなにビビるほどのリスク無いですよね？
よっぽど何も考えずに買ってしまっても
現金で買っていれば
どんなに安い家賃で貸した所でリスクは無いです。
ボロくても場所が悪くても
例えば家賃が3万円だったら
さすがに誰か借りるじゃないですか。
で、たとえ3万円しか入らなくても
時間さえ経てばいつか投資したお金は帰って来ます。
また、物件を持っている、
それが資産として計上されており
家賃収入が発生している、という状況自体が
事業としての実績になって行くわけです。
それもずっと言って来ましたよね。
単純にお金だけの問題じゃないんだ、
今だけの事を考えるんじゃなくて
将来のための準備をするんだ、って。
それを全部、
やる前から言って、
ほぼその通りにやって来たでしょう？
出来たでしょう？
出来るんですよ、これは。
ね？
やりましょ。
◇ 追伸２
ダイエットの話を書いたら6000文字になったので
これはちょっと今回はやめときますね。笑
ちなみに、
今月から1ヶ月に1kgずつ増やす予定が
昨日朝の時点ですでに2kgオーバーです。笑
食べ過ぎによる多少の浮腫もあって
脂肪が2kg増えてるわけではないだろうけど
でも1kgだけで済んでるとも思えない。
気を引き締めねば・・・
あんまり早く体重が増え過ぎると
またすぐにダイエット始めなきゃいけなくなっちゃう・・・
もしくはデブまで増やして
減量幅が大きくなるけど
長期間のダイエットをする事になるか。
それは嫌だ。
3月までは増量、4月～6月の3ヶ月で減量、
7月からは緩やかに増量し
夏の間はある程度スマートな体型で過ごしたい。
3ヶ月であれば
単に体重落とすだけだったら
別に10kgぐらい余裕だけど
それをやると筋肉まで削られてしまうので
そういうダイエットはもうやらないです。
せっかくトレーニングしてるんだし
極力筋肉を持って行かれず脂肪だけ落とすには
1ヶ月に落とせる体重はやっぱ2kgぐらいです。
そのぐらいならカロリー制限も緩やかなので
十分お腹いっぱい食べながら痩せられるし。
となると3ヶ月で落とせる体重は6kgという事になりますよね。
だから今回の増量幅は6kgが目安、
増量期間が6ヶ月間なので
だから月に1kgずつしか増やしてはならんのです。
難しいししんどいけど
体重のコントロール面白いですよ。
トレーニングも併用すると
みるみる体型を変えられるのでほんと面白いです。
程度は別として、
色んな意味で筋トレはマジでお勧めします。
ほんと絶対にやった方が良いです。
無茶して怪我をしたりしない限り
デメリットがありません。
健康になるし
体と一緒に心も強くなるし
それによって自分に自信も持てるようになるし。
周りの人からも
痩せたね！筋肉増えたね！
スタイル良くなったね！肌が綺麗になったね！
顔つき良くなったね！表情変わったね！
とか言われるようになりますしね。
筋トレってほんと一番のアンチエイジングだと思います。
色んなホルモンがドバドバ出るんでね。
その上で
必要な栄養素をバランス良くしっかり摂るんだから
そりゃ健康で綺麗になって当然だと思うんですよ。
他の何かをやめてでも
筋トレする価値はあると思いますよ。
ただ、みんなそれなりにジジババだろうから
自己流だとすぐ怪我しちゃうと思うので
ちゃんとジムでトレーナーさんに教わる事が必要です。
自宅の自重トレーニングだけなら大丈夫だろうけど
それでも下手すると怪我するので
とにかく怪我だけは気をつけて下さいね。
ワシはもう肩と背中が完全にダメで、
これはトレーニングをやめる以外にはもう無理っぽいです。
痛いのを誤魔化しながら
出来る時に出来るトレーニングだけですね。
こうなると楽しくありません。
怪我無く、健康に。
これが何よりです。
あ、結局ダイエットの話が長くなっちゃった。笑
◇ 追伸３
服を着ておしゃれするのも良いけど
服を脱いだ時におしゃれな体型したくありません？
男なら
うわ！かっこえ！
って言われるような体型ね。
その程度の体型だったら
少々のデブからでも
2年もあったらなれますよ。
ワシは2年でやりましたよね？
ワシは20kgぐらいしか痩せてないけど
でも2年も使えるんだから
別に30kgだって余裕で落とせるだけの時間があります。
で、2年あったら
全然筋肉が無いような体型からでも
せめてワシぐらいまでにはなるわけです。
ワシもデブの下には筋肉なんて全然無かったですし
ジムでガシガシトレーニングしてたわけじゃなくて
自宅で出来る程度の筋トレだけだったけど
このぐらいのスタイルになってますからね。
たった2年あれば別人ですよ。
女性なら
うわ！綺麗！素敵！とか
うわ！えっろ！って言われる体型になりたくないですか。
旦那以外の前で裸になれる？
って感じですかね。
女性なんて特に
ホテルまで行ったとして
明るい部屋で脱がされても
お腹とか隠さず平気で裸になれます？
裸の前に
下着姿を見せられますか？
むしろそっちの方が無理じゃありません？
子供連れてプール行くものの
完全に体型を隠した水着を選んだり
そもそも水着にさえなれなかったりしないですか。
年齢がどうとか
流行がとうかは別として、
体型的にビキニ着れます？
着られなくて良い人はそれで良いけど、
でも心の底で思ってません？
若い頃みたいなスタイルに戻りたい、
昔みたいに服を楽しみたい、とか。
1回で良いから
他人が羨むような体型になってみたい、とか
なれますよ。
女性こそなれますよ。
筋トレしましょ。
うちの女房も
また少し頑張り始めました。
息子の受験とか
PTAとかその他ボランティアとか
あれこれ忙しいとか言い訳してましたが
最近またエアロバイクこぎ始めましたよ。
毎日漕ぐけど1kgも減らん！
とかガタガタ言ってますけど
エアロバイクを毎日1時間漕ぐぐらいで
1kgなんか痩せるわけないだろ、って話でね。
脂肪を1kg落とすには
単純計算だけでも7200kalが必要。
エアロバイクを1時間漕いだところで
ダラダラ漕いでりゃせいぜい200kcal。
それを1日も休まずにやったとして
1ヶ月で消費出来るのは6000kcalですからね。
そりゃ体重が1kgも減らんのは当然ですよ。
だから食事よね、
食事なら1日500kcalの節制なんて簡単で
メニューを気をつければちゃんとお腹いっぱい食べられるし
それでも1ヶ月に2kgぐらいは余裕で落とせる。
1ヶ月にたった2kgでも
1年経ったら24kgも痩せられて
こうなると少々のデブでも
かなりスリムな体型になってますよね。
しかもそこに少しでも良いから
筋トレを組み合わせてたら
そりゃスタイル抜群になってるでしょう。
たった1年です。
体型変わったら人生変わりますよね？
下手すると
お金を稼ぐよりも人生変わりませんか。
筋トレ始めましょ。
食事のコントロール始めましょ。
◇ 追伸４
よぉーっし。
egg-job＋の教材版
「アドセンスシンキング」の
Ver.1が完成。
・31章に渡るPDF教材
・各章には動画マニュアルも付属
・サーバー、ドメイン、WPの図解マニュアル
こんな感じ。
教材としての販売なんでサポートは無しです。
サポートはegg-job＋でやるので
教材の方は、サポートを必要としない
知識と情報だけを求める方への商品となります。
これから内容を精査して改善を行い、
出来るだけ早い時期にリリースしたいですね。
初回は9800円ぐらいで売りませんか？
っていう
いつもの超太っ腹パターンの予定です。
いや、
安過ぎでしょ・・・
ま、えっか・・・
お楽しみに。
てか、販売ページどうしよう。
ワシセールスレターが何より苦手なんよなぁ。
誰か書いてくれや。
◇ 追伸５
おお！
あったあった！
村上さんのLP見つけた！
https://office-essence.com/murakaminews/
ワシがメルマガを始めてから
マジで1000種類ぐらいのメルマガを読んで来たけど
これは敵わんわ・・・どうやっても勝てんわ・・・
って思った人の一人が村上さんでしたね。
今はどんなメルマガを書いてらっしゃるのか
そもそも書いてるのか分からないけど
あの頃のメルマガは面白かったなぁ。
あとは平さんとおずさんですね。
メルマガってみんなスタイルが違うから
単純に比較してどれが優れてるとか言えないんだけど
なんていうか自分に無い物とか
自分には出来ない事への憧れって感じかもしれないです。
あと、
上手いなぁ・・・って思ったのは
K塾のKさんのメルマガですかね。
ああいうメルマガは好き。
で、あれは売れて当然、
ほんと上手いと思う。
最近の人って
上記の人達のような
ああいう要素を取り入れるのが下手ですよね。
とにかく
「良い情報」とか
「喜ばれるように」とか
「信頼される発行者に」とか
綺麗な事ばっかり言うでしょ。
別にそれが悪いとは言わんけど、
でも弱いよね。
簡単に言うと全然面白くない。
ワシは
稼げるとかそんなのよりも
まず面白くないんだったら
メルマガなんて書かないし読まないですね。
◇ 追伸６
結局それでも1万文字になってしまうという。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
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