松原です。

おーっしゃあああああ！！！

らー！！！

Xでは昼にポロっとポストしたんですが
例の2億5000万円の融資、
条件がまとまり、審査が通りました！

っしゃぁぁぁぁぁぁぁあ！！！

みたか。
ざまぁみろこのやろう。

って誰に何を言ってるのか分からんですが
とにかくそんな気分です。

やるのぉ・・・ワシ。
さすがじゃのぅ。

格好ええのぅ。
ほんま大した奴じゃわ。

ほんま凄いわこいつ。


という事なのですが
審査が通った報告を電話で受けたのが一作日。

ただし
「ただ条件が少し変わりましたのでお伝えしたいです」
との事だったので本日うちへお越し頂き
借りられる条件をお聞きしました。

予想としては
自己資金をあと1000～2000万円入れてほしい、
という事だろうと思ったんですが違いました。


3つの条件が提示されました。

１、融資額が2億5000万円→2億4800万円
２、金利1.0%→1.25%
３、既存アパートと自宅を共同担保に

うほぉ・・・
なかなか厳しい条件変更ですねぇ。

ただ、仕方ない条件だと思います。

だって冷静に考えて
自己資金を1割も入れずに
ほぼ全部融資してくれって言ってるわけでね。笑

金融機関によるし
その時の融資姿勢にもよりますけど
「2～3割の自己資金は用意して下さい」
ってのが普通だと思って下さい。

もちろん逆に
自己資金を全く使わずに、物件価格のみならず
諸経費まで全て融資してもらえるような
「フルローン」が組める事もあるそうですが。


で。

融資額が200万円だけ減った件は
担当者さん曰く
「単なる本部の嫌がらせだと思います」
との事です。笑

本当は
「もっと自己資金を用意させろ」
って言われてたらしいんですね。

でもそこを
なんとか口説き落としてもらったらしく
最後に出て来た条件を見たら
融資額が200万だけ減っていた、と。

つまり
「あと200万円は自己資金出させろ」
って事ですよね。

たった200万円。
確かに、嫌がらせとしか思えない。笑


あと、金利が上がった件に関しては
世の中がこういう局面ですから
上がって当然、このぐらいなら仕方ないでしょう。

ちなみに融資額が200万円減って
金利が0.25%増えると
返済額がどうなるかを見てみましょう。

どちらも返済期間35年での月々の返済額です。

・2億5000万円　金利1.0%
　月返済額→　705,714円

・2億4800万円　金利1.25%
　月返済額→　729,333円

という事で、当初の予定よりも
月々の支払いが23,619円増えましたが
こんなの気にするレベルの額じゃありませんよね。

なのでこの件に関しては全く問題無しです。

極端な話ですが
金利がいくらになろうが
こっちは「月々ちゃんと利益が出ればOK」ですからね。


ただ、今回購入する物件以外に
2つも共同担保を入れろというのは
なかなかキツい条件付けて来やがったなと。

でもそれを飲まなきゃ買えないし
こういう厳しい局面だという事は
次に良い物件が見つかっても
また融資で難航する可能性も高いです。

この物件を逃したら
次の物件が買えるまでにどれだけ時間がかかるか・・・

ってのはやっぱり心配になりますよね。

そもそも前回の物件購入から
丸2年経ってしまっていますから
そろそろ物件を増やして行かないと。


共同で担保に入れるアパート1号は
借金も無いし利回りも高いし
まだ長年使えますから
これを手放す予定も無いので
担保に取られてもまぁ問題は無いか、と。

ただ、
自宅まで担保か・・・とは思いましたね。

というのも
これまで言って来た通り
自宅の土地建物は女房名義なんですよね。

なのでその場で女房に事情を説明して
担保に入れてくれるか？と聞きましたら
了承してくれましたけれども
ちょっと悔しいのは正直なところです。

ほんとワシは全てこの女房のおかげですね。


そして、この土地建物を残してくれた
亡くなったお義父さんに感謝ですし
それをお義父さんに残してくれた
義祖父母にも感謝です。

来週墓参り行くんで
お義父さんにはもちろんだけど、
隣に建ってる本家の墓にも手を合わせて
お礼を言って来ようと思います。

今時のボンクラどもは
墓参りにさえ行かんと思いますが
まさに今回は「ご先祖様のおかげ」ですよ。

これで墓参りに行かんかったら
もう次はあの世から応援してもらえんどころか
下手したらバチが当たる。


てなわけで、
まさに資産の重要性と強さを実感しましたね。

資産は強いよ。

頑張って手にしなきゃならんし
手にしたら少々の事では手放してはならん。


そんなわけで、
泣く泣く、とまでは言いませんが
少々悔しいけど最終的な条件を飲む事にしました。

そして、つまり。
これにて融資が決定しました！


担当者さんの話では
よくある話、しょっちゅうある話だけど
先日突然「融資全体へ審査が厳しくなった」との事です。

これが今年の春ぐらいまでだったら
ここまで難航せずにサラっと決まってたと思うと。

政治的な問題だったり
例のコロナ融資の返済が始まって来た頃で
不良債権の発生や増加を考えると
本部は保全を考える必要が出て来たのではないかと思う、と。

この信用金庫は、という事で
どの金融期間もそうかは分かりませんけどね。

不動産だからという事ではなく
融資全般の審査が恐ろしく厳しくなっていて
どの案件もことごとく通らないらしいです。


そんな中を
条件は追加されたとはいえ
よくも2ヶ月もかけて本部を口説いて下さったなと。

そもそも断る気はありませんでしたし、
少々の条件が出て来ても
どうにかして融資してもらうつもりでしたけど、
ここまで頑張ってもらったらとても断れませんよね。

やっぱ恩義というか
頑張ってくれたんだから
こっちも我慢しますよと。


条件は厳しくなったけど
自己資金を増やす必要が無かったので
逆にラッキーと考えた方が良いかも知れませんね。

手元に現金がある方が何かと安心だし
もし次の物件が見つかった時に
現金持ってなかったら買えないので。

うむ、そうだ。
むしろこっちの方が良かったのだ。

ワシは常にラッキーな男なのだ。


ちなみに来月には決済予定です。

売主さんの決算の関係で
出来れば10月以降に決済したいとの事らしいんですが
金融期間の担当者さんからこんな相談が。

社長さん、御社の意向として
どうしても9月中に決済したいと言っている、
と売主さんに伝えても良いですか？と。

あぁ、金融期間は9月が中間決算ですもんね！
そりゃ9月中にやりたいですよね！

良いですよー。
うちも1ヶ月早く名義が変更出来れば
その分早く家賃が入って来ますから。

という事で
恐らく9月中に決済と所有権の移転となります。

来たぜぇ・・・
やっとここまで来たぜ。


まだ細かい数字を今から見積もりますが
おおまかな数字を書いておきますね。

・物件価格　2億7000万円
・融資額　2億4800万円　
ーーー
自己資金　2200万円


■諸経費

・火災保険料10年　150万円
・登録免許税　200万円
・印紙代　10万円
・融資手数料　5万円
・固定資産税清算　40万円
・登録費用　50万円
ーーー
計　455万円

という事で
決済時に2650万円ほど必要です。

ただし
売主さんが入居者から預かっている敷金は
買主の私に引き継がれます。

それが280万円ほどうちに支払われますので
差し引きで2400万円ほど現金が必要となりますね。

通帳の残高ギリっギリです。笑

あぶなー。


それ以外に必要な経費としては
不動産取得税がザックリ300万円ぐらい？

まぁこれは
所有権移転後、
約半年経ってから支払いの通知が来ますので
今すぐに用意しなくても大丈夫なお金です。


あぁそうだ。

確認ですが今回の物件は
初のRC造（鉄筋コンクリート）で
1DK20室のマンションです。

間取り図とかその辺は
所有権が移転してから公開しますね。

決済が終わるまでは
何が起きるかまだ分かりませんので
完全にワシの物になってから
見せられる物をお見せします。


大まかな収支の計算としては
月家賃が1,317,900円で
月経費が139,574円
月返済が729,333円
ーーーー
計　448,933円

経費関係も後日明細を見せますね。


自己資金をたったの2500万円だけ使って
後は人のお金で物件を購入し
月に約44万円も儲かるんですからボロいですよねぇ。

利回りが6%切りますんで
とても良い利回りではないです。

でも、持たないよりは現金が増える。

そして、
さほどのリスクは無いし
状況的にここを逃したくはない。

また、先日言ったように
この地域にこの規模の物件が
この価格で売り出され
かつその情報が表に出回る前に
自分の所に回って来るチャンスなど
この先ちょっと想像出来ない。

買えるのなら買うしかない。

ぶっちゃけ
ステータスというか
自己満で買いたいのもあります。

こんな物件まで買えるようになったぞ！
って言えるような物件なので。


年間では5,387,196円の利益で
ここから固定資産税を120万円ほど払っても
約400万円の利益が出ます。

ちょっとした会社員の年収ぐらいの額を
この物件を1棟持っているだけで
不労で稼げてしまうんですよ。

ほんと、いつも言うけど
ネットビジネスとか
マジで馬鹿らしくなるんで。

でも、もっと不動産を買いたいから
なのでネットビジネスを頑張れるわけですよ。

だから言うんですよ、
稼ぎ方にこだわらない、
お金が増えれば良いだけの人は
せっかくネットをやるなら不動産を買いなって。

マジで。


という事で、
さらに細かい具体的な数字と説明は
決済後に資料含めてご紹介しますね。

本日はひとまず
融資決定のお知らせでした。

さ、これから
正式な融資の申し込みと
物件売買の契約書、
手付け金の預け入れ、
そして9月中に決済。

楽しみ過ぎる！
ひゃっほーう！


ではまた！



◇　追伸

いや、
ワシ痩せた女性は無理なんすよね・・・

昔からぽっちゃり好き。
ぽっちゃり超えても全然大丈夫。

でも痩せてたら絶対に無理。

でももし風俗で選ぶとしたら
やっぱスレンダーで巨乳だろうなぁ。

でもそういう女性を
パートナーにしたいとは思わんのですねぇ。

なんなんですかね。

あと、ブス専なのはご存知の通りですが
これは若い頃からで、彼女が出来る度に
母親から「またブスか」って言われてました。笑

ま、長年ホステスやってて
あの頃はまだ現役で店やってたので
やっぱ女性の見た目とか
立ち振る舞いにはうるさかったですね。

で、ワシも長いこと夜の世界にいて
散々綺麗な女性に囲まれて来たはずなのに
でもブスが好きなんですよねぇ。笑

松原さんは見た目よりも性格重視ですね！

とか何回も言われたけど
違うわ！ワシなりにメッチャ見た目重視じゃわ。笑

ワシからすればどの子も凄く可愛いわけで
自分ではブスだとは微塵も思えんわけですよ。

清潔感のあるブス？
が一番好きです。

あ、そうそう。

清潔感と言えば、
こないだXで見かけたんですが
女性の言う「清潔感」の正体が分かりました。

オッサンども、
よく聞け。

女性が言う「清潔感のある男性」ってのは
単純にイケメンの事らしいぞ。笑

ま、だろうね。笑

そうだろうとは思っとったけど
やっぱそうらしいわ。

そう言っときゃ楽だから
「清潔感のある人が好き」って言うけど
そりゃ結局はイケメンかどうかって話よな。

そらそうだ。

ただ、だからと言って
頑張るのをやめたら終わりじゃ。

ワシがブス専のように、
ブス専の女性だっておる。

チビでもデブでもハゲでも
そういうのが好きっていう
変わったのが少しはおる。

そういう人から見れば
ワシらみたいなのもイケメンだろ？

そういう女性に出会う時のために
やっぱ出来る事はやっとこうで。

の？

ワシも頑張っとるで。

筋トレ始めたか？
まずそこからで？

筋トレは全てを解決するで。
マジで。


◇　追伸２

今回の融資はマジで冷や汗かきました。

担当者さんも支店長でさえも
「仮審査がここまで長引くのは珍しい」
って言ってましたからね。

どうも本部から何度も
「この点を確認してくれ」
という宿題が出たらしく。

その度にうちに電話で質問があったり、
訪問して資料を持って帰られたり。

それを本部に上げてたら
「次はこれを確認してほしい」
というのが繰り返されたようです。

基本的には
その信用金庫の融資姿勢が変わり、
以前より厳しくなった事が原因です。

「より安全が担保された融資しか行わない」
という事だそうです。

なので簡単に言えば
「単純には自己資金がもっと多ければ通ります」
とは言われていたんですね。

しかし、最初の時点で
そこは無理だとお伝えしていたので
なんとか自己資金を増やさない方向で
本部とかけあって下さっていたんだと思います。

ただしその分、
細かい所まで確認を行われた、という感じでしょうね。

今期の試算表なんかから
「この経費はなんで今期こんなに多い？」とか
「この経費の内訳は？」みたいな事まで聞かれました。

そこまでして
安全性を確認したかったみたいなんですよね。

あと、これは融資の度に毎回苦戦するんですが、
「事業内容の説明」です。

不動産収入はまだ事業全体では割合が低いので
7thの売上がうちの本業とみなされます。

よってその事業内容や経費の出て行き方、
今後の見通しなどが融資に最も影響しますよね。

しかしこれが
世間一般の人に分かりやすく説明するのが難しい。笑

また、うちが販売会社ではなく
JVでやっている辺りの説明なんかも面倒臭い。

あのこれ、
この業界の人だったら誰でもそうなります。

昔から言ってますけど
「事業内容を明確にホームページに記載」
というのがメチャクチャ大事です。

言ってみりゃうちらの商売って
「何をやっているのかよく分からん怪しい奴」
です。

それは仕方ありません。

だからそれを安心してもらえるように
口で説明しなくても分かるように
ホームページに記載しとかんとダメです。

例えば7thに関しては
「スクールのパンフレットとかありませんか？」
って当たり前に聞かれるわけです。

そりゃそうよな！
普通のスクール事業だったら
パンフレットとか資料請求ページがあるよな！

って事なんですよ。

でも7thの場合、それどうしたら良い？

「これで集客しています」とか言って
システムアフィリエイトの登録ページ見せるわけにもいかん。

「登録後にこんなコンテンツを見せています」
「Zoomでセールスしています」
とか説明したって見るわけないし意味も分からんでしょ。

それをやったら
ますます意味が分からん奴になりそうです。

また、
普通に考えたら
スクール事業なんだから
申し込みページがあるよね？と。

7thの申し込みページって
半年に1回の募集時しか公開してないし。

見せられる物が無い。

向こうからすれば
「なんなんこいつ？何やってんのかサッパリ分からん」
っていう状態ですよ。

だからそりゃ
試算表の細かい数字の確認までしないと
怖くてお金貸せないでしょうね。

分かる、
ワシでもこんな奴いたら怖いもん。笑

なので、だ。

嘘をつくのは良くないけど
普段は使っていないのだとして
「金融機関に見せるためのサイトや資料」
ってのを作っておかなきゃならんです。

ここは今後も必ず確認されるし
今以上の額の融資だってあるはずだから
ますます厳しく確認されるのは間違いありません。

この経験から
この業界の人全てに言っておきます。

「それっぽい企業サイトと資料」
を必ず作っておく事。

それは金融機関だけじゃなくて
例えば何か仕事を請け負う時にも信用になります。

最初に怪しい印象を持たれたら
徹底的に聞かれたり調べられたりするんで
ほんと「それっぽい事業説明」をちゃんと作りましょう。

うちも次回の融資までに用意します。

7thとかegg-job＋の
ダミーのサービス説明ページとか
説明資料とか作る事にします。

あと実は、その辺については
金融機関の担当者も
「適当に話を膨らませてくれる」
という面はあります。

担当者にすれば
融資が決まれば成績です。

何とかして融資をまとめたいんですね。

なので、本部への説明は嘘を言えないから
一応色んな質問をして来るけれども
「後はこちらで上手く話を作っておきます」
とハッキリ言ってます。

嘘にならない程度に
適当な説明をしてるんですよ。

嘘だと大問題になるけれども
都合が悪い部分は無視して
印象が良い話に作り替えるイメージっですね。

ワシがいつも言ってる
情報発信の考え方と同じです。

全て本当の事を言う必要は無い、
余計な事を言わないだけで
相手が勝手に勘違いしてくれる。

というやつですね。

で、担当者さんはとにかく
「本部を説得する何か良い材料は無いか？」
って考えますから、例えば今時だったら
ワシのSNSとか当然のように見つけてチェックします。

今回も実際
「Xの自己紹介に書いてあったこの内容なんですが・・・」
という質問を受けましたもんね。

どこまで見られたか分からんけど
あのXを見られたのかー！と。笑

ま、そんなわけなので
SNSの使い方も慎重になった方が良いですね。

本名を出していないとしても
調べる人間が調べりゃ特商や特電法の情報から
ハンドルネームと紐付けて見つけると思います。

ほんとデジタルタトゥーですよ。
気をつけないと。

で、だから
下手にSNSとか調べれられないように
ホームーページと資料をしっかり準備する。

あと、
「社長の経歴」ってのも
結構聞かれます。

言ってみりゃ経歴書が必要って事です。

いつからどんな事をして
今の規模や売上になって来たのか？

そういう、社長の経歴とか
会社の変遷について
ちゃんとホームページに書いておきましょう。

それさえ見てもらえれば
「担当者が後は上手く話を作れるように」
という材料です。

融資の担当者さんってのは
言ってみれば完全なパートナーです。

こっちが借りたいお金を
なんとかして融資出来るように
支店長とか本部にかけあってくれる
パートナーですよ。

そのパートナーが
仕事しやすいようにしてあげる。

これ、考えてみりゃ当然の事なんですよね。

ただ、前回の融資が
あまりにもサクっと決まってしまったもんで
正直今回はナメてました。

でもこれでめっちゃ良い勉強になりましたね。

次は七面倒くさい事をすっ飛ばして
またサクっと融資決められるだけの準備をします。

これほんと重要なんで、
今からちゃんと作りますし
出来たらもちろん公開しますね。

ワシの経験から
「こういうサイトと資料さえ作っておけば大丈夫」
っていう物にしたいと思ってます。

いや、なんせ冷や汗でした・・・

ほんまに良い勉強になった。


◇　追伸３

あの子、
粘着質だのぅ・・・

ひょっとしてO型か？

B型なら1秒で忘れるがの。

ほんま粘着質じゃわ、
面倒臭い。


◇　追伸４

1日からジムへ通い始めた話はしたと思いますが
パーソナルトレーニングのチケットを48回分買ったので
可能な限り週2回ぐらいパーソナルを受けようと思ってます。

48回なので週2で通ってちょうど半年ですね。

その半年間の間で
トレーニングの仕方やマシンの扱い方を身に付けて
そこからがいよいよ本格的なトレーニングになるのかなと。

んで、分かっちゃおった事ですが、
2回のパーソナルトレーニングを受けてみて
やっぱプロは違うなと。

ワシは自己流で自宅で丸2年トレーニングして来ましたが
あと1年早くジムに行くべきでした。

というかその頃から
ジムに行かなきゃなーって言ってたわけで。

筋トレしない人には意味分からん話ばかりになるので
簡単な話だけすると「トレーニング頻度の重要性」
を理解していませんでした。

トレーニングの基本は
重量×回数なんですが
頻度については深く考えていませんでした。

たとえば
胸のトレーニングを
10という量で、週に1回やっていたとします。

それを半分の量の5に分けて
その代わり週に2回にして
「トレーニング量は同じだけど頻度は倍」
という風にした方が発達は早いよ、と。

ワシが指名したトレーナーさんは
結構な規模の大会で優勝経験を持つ
ガチのボディビルダーさんで相当な理論派ですから
有無を言わさぬ説得力です。

そしてまだ8日間だけですが
その通りにやってみると体感として
「明らかにこっちの方が良い」と思いました。

そもそも、
今のメニューだと
週に4日しかトレーニングしなくて良いんですね。

1回のトレーニング量が少ないので
疲労とか筋肉痛が以前より遙かに少ないし
休みが多いのでしっかり回復出来る時間もあるし。

なにこれ、メッチャ良いじゃん、みたいな。

もちろん出来れば5日でも6日でもやれば良いけど
それは「もっとレベルが上がってからにすべき」らしいです。

競技に出るレベルじゃなかったら
そこまでやる必要はないですよ、と。

今は週4日ぐらいで十分筋肉は発達するし
まずは強度よりも慣れる事を優先しましょう、と。

そんなわけでトレーナーさんが組んでくれたのが

・胸&肩の日
・背中&腕の日

これを基本に
種目は少しずつ変えながら
胸の日を週に2回、背中の日を週に2回、
これを継続出来る様にしましょうと。

で、せっかくジムに通い始めたってのに
ワシちょうどダイエット期間なんですよね。

つまり筋肉は付きにくいというか
下手すると減ってしまうという状況。

トレーナーさんは
あと3～5kgぐらい増やしても良いと思うけどね？
とは言っておられたんですがそれは嫌だ。

今の体重を上限として
いったん体重を減らして
そこから食事増やして体重を増やしつつ
筋肉も増やして行きたいですという事にしました。

ま、どうせまだ今から1～2ヶ月は
新しいトレーニングに慣れるだけで大変だから
ダイエット中にコツを掴んでおいて
増量期になったらフルパワーで鍛えまくります。

細いけど服を脱いだら筋肉ギチギチの
なんか気持ち悪いおじさんが目標です。笑

さすがにジムにまで行き始めたら
完全にダイエットのスイッチも入って
以前のような完璧なコントロールで体重が落ちつつありますね。

9月までにあと4kg落として
10月から半年ぐらいかけて5～6kg増やしながら
その間におもいっくそトレーニングして筋量アップ。

ジムめっちゃ楽しいです。

おっさんども。
明日近所のジムに入会して筋トレ始めようで。


◇　追伸５

また全部終わってから計算しますが
今回の物件が加わると
年間家賃の利益が
税引きでも1300万円ぐらいになりますかね？

これが2000万円になったらアガリなので
ザックリあと5億円分ぐらいの物件を購入すれば良し。

あと4年あったら行けるっしょ？

てか行くぞ。


◇　追伸６

結局今年も
お中元がいっぱい届いたわ・・・

ほんま、みんな、
来年送って来たら許さんで？笑


◇　追伸７

彼女募集中。


◇　追伸８

SNSとかメルマガにあえて書かないようにしてますけど
結構ちょこちょこあちこち遊びに行ってます。

内緒です。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
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