ども。
あなたの松原です。

復活！な～んてのは
実は単なる空元気だったんですが
でも元気なふりをしているうちに
本当に随分元気になって来ました。

もう大丈夫。
多分。

ほんと、
生きてりゃ色んな事がありますなぁ。

若い頃だったら
何もかも嫌になって
全部放り出してただろうと思う。

でも。

歳を取るって嫌ですねぇ、
あんなにショックな事からでさえ
すぐに立ち直れちゃうんだから。

まだ忘れられてはいないけど
あっという間に涙は出なくなりましたね。

もっと落ち込むかと思ってたのに、
こんなに簡単に気分が落ち着くだなんて
別の意味で悲しい事だなと思ってしまいます。

でも逆に、
これが歳を取る事のメリットと言えばそうですね。

少々の事が起きたって、これまでの経験から
まぁそんな事もあるさと思える。

そして、
自分の人生にもいつ何が起きても不思議ではないと
リアルに想像出来るようになる。

そう、
ワシらの年齢になると
元気でやりたい事を出来る時間は残り少ない。

いつ大きな病気をしてもおかしくない年齢、
いつ死んでもおかしくない年齢なんですね。

我慢して
良い子しとる場合じゃないわ。

少々人に迷惑かけたって
少々人に嫌われたって
楽しく生きんとね。

いつもそう思って生きて来たけど
今回の事でよりそう思いましたね。

もうワシあれこれ
ヤケクソで行きますわい。

死んだら何もかも終いじゃ。

もう我慢も遠慮もせんのじゃ。

もっと欲望に忠実に、
人生を楽しむわ。

ほんと、
良くも悪くも
なんもかんも馬鹿らしくなってしまった。

良い意味で吹っ切れた。

おし。



さてと。

最近
良くない事しか起きないって言いましたけど
そのうちの1つ。

まぁ1番大した事のない悪い話ですけど
管理会社さんから電話がありまして
戸建て6号が6月いっぱいで退去となりました。

ご夫婦二人で入居だったので
まぁそう長く住んではいただけないだろうと思ってましたが
2020年の6月からですので丸4年住んで頂けました。

感謝感謝。

戸建て6号覚えてます？

あれですよ、
150万円で買った家です。

そうあれ。


リフォーム前の写真がこれ
https://photos.app.goo.gl/D5kHqw1kKHm1BZvg6

リフォーム後の写真がこれ
https://photos.app.goo.gl/JPi7pzzKHbicp21B7


これを見つけた経緯から
購入、リフォーム、貸し出しまでの流れは
バックナンバーでご確認下さい。
https://1lejend.com/b/HSmsbGqk/200

2019年4月11日に配信した
件名：買いたくないって言ってるのに・・・
ここから戸建て6号の話が始まってます。

振り返ってみますと、この家、
150万円で購入して、
諸経費が29万円、
リフォーム代が214万円
総額392万7355円で仕立てました。

家賃55000円ですので
利回り16%という
素晴らしい仕上がりになりました。


んで、収支はどんな感じかと言いますと
この4年間の家賃収入から経費を引きまして
230万円ぐらい回収しております。

総額390万円で仕立てましたので
投資残高はたったの160万円ほどです。

つまりこの家は
160万円で売っても損はしない。

次も55000円で貸し出しますので
持っていてもあと3年で全額回収出来ます。

または、
利回り12%で売り出せば
550万円になります。

投資残高160万円ですから
売って仲介手数料を払っても
320万円ぐらいの利益が出ます。

利回り15%で叩き売っても440万円ですし
利回り10%で売るなら660万円にもなります。


こいつはもう
どうやったって利益が出る物件になったわけです。

家事になっても保険金の方が高いし。

長く持つ気は無いけど
場所はそう悪くないし土地は狭いけど平地なんで
その気になれば新築で建て替えってのもありですね。

まぁ今は建築費が高騰してるんで
建てても賃貸では数字が合わんと思いますが
新築を建ててマイホーム需要で売れば
かなり儲ける事も出来そうです。

って事ですよ。


ああ！あの150万円の家か！
って思ったでしょ？

で、
え！もう4年も経ったの？
って思うじゃないですか。

時間ってそんなもんですって。

良くも悪くも
時間なんてあっと言う間に過ぎるんですって。

だから
よほど危ない投資でもない限りは
早く買ってしまって貸し出せば良いんですって。

ずーっと言って来たでしょ？

自己資金無しで
ほとんどを借金で買う場合は
全てがシビアになって行くしリスクも大きいけど
現金で買うとか半分ぐらい自己資金で買えるなら
リスクなんて考えなくて大丈夫なんですってば。

少々のリスク、というか不安があっても
たったの1年無事に貸し出せれば
その間に回収する家賃収入によって
あっという間に安全圏に入るじゃないですか。

それが2年も過ぎた頃には
「どうやっても損をしようがない物件」
になるんじゃないですかね？


じゃあ
どうやってそんな安い物件を見つけて来たのか？

賃貸需要や家賃相場はどう判断するのか？

リフォームの考え方は？
どのぐらいの金額がかかる？

賃貸募集や管理をお願いする
不動産業者さんはどうやって見つける？

なんてのは
ぜーんぶ事細かに
これまでのメルマガで書いて来ましたよね。

ほんと、全部書いて来ましたんで
まぁ暇な時にでも
バックナンバーを最初から読んでみて下さい。

誰でも真似出来るように、
心配や不安が残らないように
本当に全部書いてるから。

ワシ自身が不安で疑問で仕方なかったわけで
それをどう考えてどう超えて来たかを
リアルタイムで配信して来たわけですから。


んで、
今回一旦この家は空室になるわけですけど
家賃が55000円でしょう？

つまり年間66万円。

まぁ戸建てですし家賃も安いんで
1年間も空室のままって事は無いでしょうが
それが数ヶ月だったとしても
10万円とか20万円の損失になるわけです。

大家のリスクってほんとこれで、
というかこれ以外に無いんですよね。

空室なら66万円が入って来なくなるけど
埋まりさえすれば
それだけで年間66万円も収入が増える。

これを冷静に考えると凄い事でしょう？

あなたの年収を66万円増やす事って
簡単な事ではないですよね。

でも不動産だったら
家賃たった55000円で貸し出せる
小さな物件を1戸買うだけです。

それがほんの2戸になったら
あなたの年収は100万円以上増えるんですよ？

ネットなんかの収入とは訳が違うんですよ。

不労なんだから。

しかも
資産も積み上がるんですから。

そのために
少々の勇気を持てない？

少々のリスクを負えないですか？
と思うんですよねぇ。


ネットビジネスに時間とお金を費やして
あっという間に1年とか2年経ち、
その間に一体いくら利益が出たんですかね？と。

それを続けて
この先にいくら儲かるんですか？

いつまで続けられると思いますか？

って事です。

そして、
もしネットで稼げているならばこそ
不動産を買わなきゃもったいないでしょ？

ってのも
もう何百回言って来ましたかね？


資産が積み上がり、
収入が増えるという事だけじゃなくて
「大きな原価償却」によって
ネットビジネスの利益を相殺出来るわけですよ。

ワシの法人はそれによって
前期、法人税が0円になりましたよね？

それまでの数年間
700～1000万円も払って来た税金が
アパートを買った事で0円になったのは
決算書で見せたでしょ？

過去の決算書も見せたし
そこまでの過程で
原価償却の威力も散々説明して来ました。

ネットビジネスと不動産は
もはやセットで考えて良いんですよ。


不動産に興味が無くたって
買えば良いんですよ。

儲かるんだから、
税金も抑えられるんだから。

節税のために買うと思えば良いし
だけど買ったら収入も増えるんですよ。

最高なんですよ。


という事で、
ワシも次の物件購入に向けて頑張りますんで
あなたもちゃんと物件探して下さいね。

ちゃんとそれ用に貯蓄するんですよ？


んじゃまた。



◇　追伸

むむ！
はしこさんが1～2日なら家を空けられるように！
https://x.com/diylove02/status/1792394090530955595

それがどうしたって？

いや、別にどうもしないです。笑


◇　追伸２

Yさん
なんか最近痩せたよね？

多分ダイエットしてるよね？

ますます可愛い・・・

んで、
ワシも今月からダイエットを再開したはずなんですが
なぜか太りつつあります。

そして昨晩、
久々にやっちまいました・・・
https://x.com/domopiko/status/1792993325416345688

ワシがこの時間に
これを始める時は相当ヤバいですよね。

体重も
この1年ぐらいの間では最高記録。

ま、最近色々あったからね。
とてもまともな精神状態ではおられんですよ。

とはいえ
さすがにちょっとやり過ぎた。

だいぶ気分も落ち着いて来たし
徐々に減量モードに戻します。

5kg落とすはずが
3kg増えてますからね。笑

つまり8kg落とさんといけんなったわいね。

5/31　会食
6/01　懇親会
6/02　懇親会

うむ、6月3日からダイエット再開だな。
そこまでは一旦体重を維持だ。

しかし8kgの減量かぁ・・・
4ヶ月かかるな。

長いな・・・

全然余裕ではあるけど
やりたくはない。

ま、自業自得か。
しゃあない。


◇　追伸３

何度も言うけどワシは完全にMですので。

責めたい願望はゼロ。
理想は痴女系でございます。

なので、
ワシから誘って押し倒すだとか
そんなのあるわけがないです。

逆逆。
酔っ払ったエロい痴女に押し倒されたいわけ。


◇　追伸４

東京の叔母が広島へ遊びに来たようで
昨日うちに顔を覗かせてくれました。

ママと一緒に姉妹で。

で、前に会った時には
まだワシが太ってた頃なんで
あまりの変化にビックリしましてね。

ええ男になったじゃんか！と。

女房が横から
「今さらモテたいとか言うて頑張りよんですよー」
と。

そしたらママと叔母が同時に
「モテるところまでにしときんさいよ！」
と。

浮気はすんなよ！
って事です。

この人達
どっちも旦那に浮気されてるんでね。笑

しかも複数回。笑

浮気されたというか
旦那の浮気がバレた、ですね。

浮気してない男はいないからね。
下手がバレるだけで。

で、まぁうちのママなんかは
パパの浮気相手はそりゃ全員ホステスだったわけですが
片っ端からキャインって言わせてまわってたらしいです。

次はあの女か！みたいな。笑

うちのママは界隈ではちょっと有名なホステスだったんで
相手も「あの人が奥さん」ってそりゃ知ってるわけですよ。

んで、状況によっては
その子がお客さんを連れて
たまたまママの店に来る事なんかもありますよね。

そしたら相手は若い女の子だし
「ふん！私のものよ！」みたいな
強気なお姉ちゃんもいるそうで。

さすが夜の女ですよね、奥さんの目の前で
自分が浮気相手だってバレてるのに
そこで強気に出るんだから大したもんです。

ただ、気の強さでは
うちのママに勝てる女性なんかおらんのよ・・・

お客さんと一緒だろうが
お客として飲みに来ていようが
その場で「この小娘が！」って感じで
言葉ではそう言いませんけど
態度でキャイン言わせて大人しくさせてたらしいです。

格好ええよね。

んで、叔母のご主人が浮気した時なんかも、
叔母がシクシク泣いてるところ、
代わりにうちのママが相手の女の所に乗り込んでました。笑

伯父、つまりママの兄も
嫁さんに浮気がバレた事があるんですね。

この時も、
嫁さんじゃなくてママが乗り込んで行きました。笑

ほんと、強いのようちのママ・・・

瞬間湯沸かし器で
プツンと来たら相手が誰だろうが
状況がどうだろうが
とりあえず突撃しなきゃ気が済まないという。

そんな人ですから。

もしワシが浮気してバレたら・・・笑


◇　追伸５

誰とでもニコニコ付き合えるけど
裏では色んな事を言ってる人っているでしょ？

ああいう人って
つまり自分の事も裏で言ってるはずだから
あんまり気を許さない方が良いですね。

誰とでも仲良く出来る素晴らしい人、
ではないんですよ。

腹の中に何かを抱えているのに
嫌いな人間にでも笑いながら相手を出来る
怖い人だと思わなきゃいけません。

ああいうのワシは絶対無理。

嫌いなヤツとは
喋るどころか目も合わないですもんね。

昔サクさんにも
「松原さんほんま態度が露骨よねー！」
って言われた事があります。笑


◇　追伸６

7月1日からの沖縄合宿まであともう少し！

徐々に詳細が決まりつつあり
気分が盛り上がって来ました。

なんと気がつけば総勢13名。

東京で遊ぼうって声をかけても10人集まらんのに
沖縄なら13人集まるという。笑

いやー、嬉しいなー。
楽しいなー。

こうやって、
曜日もへったくれも無く
沖縄で遊べる仲間がいるって最高ですよね。

こういうメンバーとだったら
どこで何しても楽しいと思うわけです。

人生の後半、歳を取ったら
みんないずれは仕事をやめたり働けなくなって
する事が無くなるわけですよ。

今のうちにたくさん遊んで、
遊べる仲間を増やしときましょ。

現在の沖縄スケジュール。

■7月1日

晩に集合して民謡居酒屋

次の日が体力勝負なんで
夜遊びはほどほどにして早めに解散。

と見せかけて
男だけで松山で悪い遊びをするとかもあり。笑

男っていうか
ワシとコージさんだけかな。笑

あとの男性陣は真面目な方ばかりなので・・・

■7月2日

朝からジップライン
の予定なんだけど、
なんとジップラインに関しては予約不可・・・

天候、風次第で
その日の朝にならんと
運行するか否か分からんそうです。

なので、とりあえず行って、
ダメなら他の遊びに切り替える。

美ら海水族館に行くとか
シーサーとかガラス細工の体験作成とか？

お昼ご飯は
道中で適当に
沖縄そばでも食べる？

もちろん通りがかりのブルーシールで
ピスタチオのアイスクリームを食う。

そして晩は、我々の中では
日本一美味いという評判のピッツァ店
BACAR （バカール ）へ。
https://tabelog.com/okinawa/A4701/A470101/47003553/

飯の後の夜遊びはどうしますかねー。

ひとまず
ちゅらさん６かな？
https://churasun6.com/

■7月3日

この日のアクティビティがまだ未定

晩はどこかステーキ食べに行こうよ！
という所までは決定で
お店は現在リサーチ中。

夜遊びはどうしますかねー。

GOLD DISCかな？
https://www.golddisc-okinawa.com/

みたいな感じ。

ってあれこれ調べたり段取りしてるんですが
夏海さんの従姉妹さんが
向こうで旅行代理店にお勤めだそうで。

いくつか行きたい所を伝えたら
こんな行程で遊んでは？という事で
お勧めスポットを追加して
こんな工程表を作って下さいました。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1gI-IIVvOZbmWi713clq4B0Pm8zxSCkbV1SGijugCO1Q/edit?usp=sharing

さすがプロじゃわ・・・
GoogleMapのルートまで付いとるわ・・・

感謝感謝。

旅行はこの段階が楽しいですよねー。

で、当日が近づくに連れて面倒臭くなり
前日なんて行きたくなくなる。笑

でも当日になったらやっぱり楽しくてね。

そして、楽しけりゃ楽しいほど、
終わってからが寂しんですよね・・・

だからまた早く遊びに行きたくなる。


◇　追伸７

沖縄はレンタカーで移動するんですが
人数が人数なんで2台借りるんですけど
いつもの通り1台はワシが運転です。

下戸なんでね。

ただもう一台
可哀想にお酒が飲めなくなっちゃうけど
誰か車の運転出来る人いたらお願い！
って聞いたら、momoさんが。

「免許は持ってますけど
マニュアル車しか運転出来ません。」

って。

はい？
マニュアル車しか運転出来ない？？？

マニュアルが運転出来ない、じゃなくて、
マニュアルしか運転できない？

そんな人初めて見た。笑


◇　追伸８

みのごりさん
2200kcalで減量出来るのか・・・

超うらやましい。

ワシは1800kcalまで落とさんと
体重が減って行かなくて
それで月に2kg体重を落とせる感じ。

むしろ
あえて体重を増やす時期でも
2200～2300kcalぐらいしか摂れない。

このカロリーなら
メニューさえ気をつければ
腹一杯食えるよなー。

それで体重落とせるって羨ましいなぁ・・・

んで、この時期になると
みんなダイエットダイエットて言い始めるけど
カロリーを計算しないダイエットなんて
ダイエットじゃないですからね。

朝昼晩、食った物の全てのカロリーを計算して
自分は1日何キロカロリーの摂取だったら
体重が増えも減りもしないのか？

これを見つける事がスタートです。

それは体重や筋量や代謝や生活習慣で
人によって様々です。

ある人は2500kcalでも痩せるけど、
ある人は2000kcalでも太るわけです。

自分は何キロカロリーなら
体重を維持出来るのか？

それさえ分かれば
痩せるのも太るのも簡単ですよね。

というか結局、
たったそれだけの事を把握していないから
痩せるのも太るのも運と気分次第なんですよ。

ダイエットは算数です。
単純に数字だけ管理すりゃ誰でも痩せます。

体脂肪を1g落とすには
およそ7.2kcal消費しなければなりません。

つまり体重を1lkg落とすには
7200kcal消費すれば良いわけですね。

あ、ここで言う
「体重を落とす」というのは
「脂肪を落とす」という事ですよ。

トレーニングをしつつ筋肉を落とさないようにして
脂肪だけを減らし、スタイルの良い体を作る。

だから「体重」を落とすんじゃなくて
「脂肪だけ」を落とすイメージ。

自分は1日2500kcalなら
痩せもしないし太りもしないとします。

そしたら1日2000kcalに落とせば
1日500kcalのアンダーカロリーとなり
1ヶ月30日では15000kcalアンダーですよね。

体脂肪1gが7.2kcalですから
1ヶ月15000kcalアンダーという事は
2083gの脂肪が無くなる、
2kg痩せられる、という事ですね。

もちろん、
代謝の問題なんかで
そう単純には行かないんですが
でも基本的にはそういう事です。

それがダイエットです。

そして、
ただカロリーだけを制限すると
体はどんどん代謝が落ちて行きますから
いずれは「食べなくても痩せない」
という段階が来てしまいます。

脂肪だけではなく筋肉も落ちるので
ますます代謝は下がる。

食べなくても痩せないし
食べたら一瞬で太る体の出来あがりです。

だから
極端にカロリーを落としてはダメです。

ご存知の通りですが
ワシはそういう無茶なダイエットも得意です。

3ヶ月もあったら
10～15kg落としたりして来ましたよね。

でもそれは
リバウンド前提の痩せ方ですから。

リバウンドをしない
この先一生スタイル良く痩せるには
時間をかけて痩せなきゃなりません。

落とすのは1ヶ月に2kgぐらいまでにする事。

週に500gずつ落ちる感じですね。
1日500kcalのアンダーカロリーにすれば
基本的なそのペースで落ちて行きます。

10kg落としたいなら
5ヶ月かければ良し。

月にたった2kgでも
1年あったら24kgも落とせるんですから
無理して落とさない事だと思いますよ。

また、
拒食症とか精神的な問題を抱えていない限り
多くの人が求めているのは
「体重」ではなくて「見た目」のはずです。

極端に言えば
体重が100kgあったって
スタイルが良ければ良いわけでしょ？

そこを考えると、
男女問わず、やっぱり
ある程度の筋トレって必要なんですよ。

特に女性の場合は
運動せずに痩せてしまうと
ただ細いみすぼらしい体になりますよ。

まぁ細い服を着たいだけ、
ガリガリになっても構わない、
ずっと食事制限を続けられる、
という事なら良いですが、でも
そういう人がリバウンドしてるわけですよね。

自分のどんな体が好きか？
理想なのかはその人それぞれですが
なんせ、トレーニングをしないという事は
永遠に食事制限の必要があるという事です。

ま、トレーニングをしたらしたで
カロリー計算とかPFCバランスとか考えて
何にせよ食事の制限が必要ですが。笑

とにかく最初は「何を食べても良い」ので
その代わり「総摂取カロリーの把握」
だけ行えば良いです。

それが出来るようになってから
・タンパク質
・脂質
・炭水化物
これらのバランスを考えれば良いです。

肉、魚、卵、豆、
これらのタンパク質だけ意識してたくさん食べて、
それ以外はとにかく総摂取カロリーだけ意識してれば
せめて体重は確実に落ちて行くので。

あと、食事制限と言っても
「メニューの制限」なので
ちゃんと選んで食事をすれば
十分腹一杯食べながらダイエットは出来ます。

というか
腹一杯食べながら痩せなきゃダメです。

食べないと代謝が落ちるし、
スタイル悪くなるし、
何より精神的に悪いからね。

特に
炭水化物（糖質）の制限はやっちゃダメです。

炭水化物こそしっかり食べましょう。

そんなわけなんで
何も気にせずに好きに食べてるのに太らないとか
自然と理想の体型でいられる人は別として
年齢性別問わず、トレーニングは必須です。

トレーニングしないと食べられないんで。

逆を言うと
トレーニングさえすれば
しっかり食べながら痩せられるんですから。

自宅で、自重でも良いから
運動習慣を持ちましょう。

もし体重が変わらないにしても
スタイルは確実に良くなりますからね。

特に女性なんかだったら
最初は自重でも十分なトレーニングが出来ると思います。

んで、男の場合は
四の五の言わずに
全員ハードな筋トレじゃ。

今後7thのカリキュラムにも
筋トレ入れたろうかな。

○ビギナーコース
　・Xを1日3ポスト
　・メルマガを週に1通
　・筋トレ週に2日

みたいな。笑

ワシのこのメルマガを読む男は
全員筋トレじゃ。

病気と怪我の人以外は
筋トレが購読条件じゃ。

筋トレをやれば
人生のほとんどの事は解決する。

もちろんお金も儲かる。

というかお金を儲けたいならばこそ
まず筋トレをすべき。

明日近所のジムに入会して
トレーナーさんも付けて
トレーニングを開始しよう。


◇　追伸９

お礼をしたいのに断られると
気兼ねが消えないので困るんですよね・・・

ありがたい、申し訳無いから
お礼をさせて下さいって言ってるわけなんで
そこは受けとってもらえんと困ります・・・


◇　追伸１０

ワシは
わざわざ損しなくて良いんじゃないの？
ってのを基本に考えるんですよね。

なんでそんな事するの？

それをしない、やめる事なんて
別に人生に何の問題も無いよね？

それだけで
この先メッチャ得をするだろうに。

それを続けてるだけで
コツコツコツコツと
損を積み上げてるの分かってる？

っていう話をしても
もちろん、やってる本人は理解出来ません。

だからやってんだから。

そして、
それを指摘したり教えても
聞く耳なんか持ちゃしないんですよね。

良い事しても、儲けても
損をしたらチャラなんですよねぇ・・・

逆を言うと
損さえしなければ
ちょっとの良い事とか儲けで
大きく得を出来るわけですから。

道徳的に損をし、
お金は無駄使いをし。

それで幸せになりたいとか
お金持ちになりたいってのは
結構難易度高いですよ。


◇　追伸１１

ちなみにですが、
これまでに購入した物件で
最も回収率が高いのが戸建て3号です。

260万円で買って、
諸経費40万円、
リフォーム40万円、
総額340万円で仕立てました。

こいつは2018年から貸し出してるので
家賃でもうほぼ全額回収してしまっており
投資残高はたったの3万8000円です。

5万円で貸し出してるので
あとたったの1ヶ月分の家賃、
今月末には投資分を全て回収して
その先は丸儲けになりますね。

いつ何時
どんな処分をしようが
家事になろうが地震で倒れようが
何の心配も無いという事になります。

最高。

他の物件の投資残高も見てみます？

戸建て1号：365万円
戸建て2号：90万円
戸建て3号：4万円
戸建て4号：267万円
戸建て5号：750万円
戸建て6号：158万円
アパート1号：1678万円
アパート2・3号：2億1820円

という事で、
1番最近の新築アパート2棟以外は
どれももういつどう処分しても損は無いですね。

2500万円で買った最初のアパートさえ
あと1678万円しか残ってませんからね。

もし今、利回り12%で叩き売っても
1880万円にはなるんで
こいつももう何の心配も無し。

という事で、
コロナのあれこれも落ち着いて来ましたし
以前から言ってたように
そろそろ戸建て群から順次売却ですね。

そしてそれを種銭にして
次の大きな物件を狙いに行く、と。

まだあと5億円分ぐらい買わんといかん予定ですから
チンタラしとられんですね。

とても物件を買えるような世の中ではないですが
そんな言い訳してたら何も出来んのです。

そんな中でも
買い進めて利益を出してる人もいるんですよね。

出来ないんじゃない、
出来ない言い訳をしてるだけ。

そう、やるしかない。


◇　追伸１２

よし、新しい恋を探そう。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
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