おいっす。
松原です。
もう8月だってのに
こっちのメルマガはこれでようやく今年2通目です。笑
さて、つい先日、
昨年買った新築アパートの
不動産取得税の課税通知が届きました。
これにてようやく、
1年近くもかかって本当にようやく、
物件取得に関わる全ての経費が確定しました。
また、18室中1室だけまだ空室で募集中ですが
家賃は確定していますので
満室時の家賃も決定しています。
よって、
これで実質の利回り計算が出来るようになりまして
本日はその数字のお話しであります。
数字が揃ったら紹介すると言ってましたが
1年もお待たせしました、すんません。
で、まず数字の説明の前に
一通りの数字をスプレッドシートにしましたんで
良かったらこれを見てもらえれば分かりやすいと思います。
月々の収入や支出も入れてありますんで
取得費用だけでなく
月々のランニングコストや収支も分かるようにしてあります。
■Chambre古市 収支表
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1pZ_YyFxAXsCNNT-q44vOUSqFkSOaX99wfzOPrO6YpMg/edit?usp=sharing
という事で数字の説明です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
■取得費用
━━━━━━━━━━━━━━━━━
この度の新築アパート
9室×2棟の取得にかかった総費用です。
物件価格：2億1600万円
不動産取得税（土地）：451,500円
不動産取得税（建物）：1,667,700円
登録免許税・印紙代：1,529,500円
印紙代：104,000円
看板・宅配BOX：1,276,000円
登記費用（司法書士）：368,500円
仲介手数料：7,000,000円
火災保険（10年）：1,272,640円
固定資産税・都市計画税：62,257円
融資手数料：44,000円
ーーーーーーーーーーー
2億2977万6097円
上記の数字を項目ごとに簡単に説明します。
…………………………………………
■物件価格：2億1600万円
…………………………………………
この物件は地場では比較的古い建築会社さんが
投資家向けに収益物件として建築し
建て売りで販売されていた物件です。
取引のある信用金庫から頂いた情報でした。
この建築業者さんは
関連会社で不動産業も行っており
そっちの会社で売買の仲介を行わせてほしい、との事でした。
うちのメルマガでは今さら説明の必要は無いと思いますが
今回のように「売主から直接購入する」という場合は
その間に不動産仲介業者が入っていませんので
いわゆる「仲介手数料」が必要ありません。
この仲介手数料は大雑把に言うと
（物件価格3%＋6万円）×消費税という金額で
物件価格が2億円ともなると
仲介手数料だけで700万円近くなりますよね。
数千万円程度の戸建てとかアパートなら
3%の手数料なんて大した額じゃありませんが
億を超える物件だと凄い金額になってしまいます。
よって、物件を購入する際には
「売主」「元付け」と書かれている物件を選ぶと
間に仲介業者が入らずに購入出来る事になり
これだけで経費がかなり浮きます。
あとこれも今さらですが一応確認です。
不動産というのは
基本的にはアフィリエイトと同じです。
法律と、業者間のネットワークシステムにより
世の中で販売されている不動産の「大半」は
資格を持った業者なら誰でもそれを仲介して利益を得られます。
情報商材がインフォトップで一覧出来るように
世の中のほとんどの不動産は
システム上で一覧出来るようになっています。
そして、そのどの物件であっても
誰でも紹介、仲介出来るわけです。
この物件は買う人がいそうだな、と思えば
それこそ広告費を使ってネット広告に物件を掲載し、
買う人が見つかれば仲介料で稼ぐという事ですね。
そして、当然ですが、
そういう仲介業者から売れた場合
「売主はそこへ仲介料を支払う事になる」
という事になりますよね。
そうです、仲介業者は
「買主」と「売主」の両方から
手数料を得るんですね。
という事で、売主としては
出来るならば仲介業者から売れる前に
なんとか自社で購入者を見つけたいわけです。
ね？情報販売と同じでしょ？
コンテンツ販売者は
アフィリエイターから売れたら嬉しいけど
その場合アフィリ報酬を支払う必要がある。
でも自分で買う人を集められれば丸儲け。
ただコンテンツ販売と違って
不動産の場合は「物」なので
売れたらそこで終わりですが
しかし扱える物件は山ほどあります。
という事で、今回のアパートの建築業者さんも
世に物件情報を出して仲介業者が動き始める前に
自社で購入者を見つけたかったわけです。
その中で、取引のある信用金庫に
「お宅の取引先の中でアパートを買いたい人はいないか？」
という相談が入ったそうなんですね。
そして、その信用金庫に
何年も「収益物件の情報があったら下さい！」
と言い続けていたワシの所へ
まっ先に情報が来た、というわけです。
もちろん建築業者としては
金融機関にも自社の顧客など
色んな方面に声をかけていたと思います。
ただ、まだ建築許可が下りて工事も始まったばかりの段階で
細かい情報が整っていなかった段階でしたから
その段階で購入を検討出来る人は少なかったと思います。
図面で寸法だけ見ても
実際の建物や部屋を見ないと
素人にはイメージ出来ませんし
実際ワシも、新築を買うのは始めてだし、
まだ建物が建っておらず見る事も出来ないわけですから
例えば欠陥住宅だったとかのトラブルでもあったら
額が額なので下手するとうちの会社が危なくなります。
ただ、いつも言うように
「考えたって答えが出ない事」に関しては
100年悩んだって意味が無いんですよね。
なので、いつもの「最悪のシミュレーション」で、
もしこのアパートを買った途端に火事で消失して
借金だけが残ったとしても大丈夫か？
という最悪の想定をして、それでも死にはしなかったので
正直、えいや！で買った感じです。
もちろん収益的には
事前にリサーチを行って
十分な利益が出る事は計算していますよ。
その辺りの状況については
購入時の頃にメルマガで書いて来た通りです。
で、余計な話が長くなりましたが
この物件、当初は
2億2300万円で売り出されていたんです。
ただし、関連会社の方で仲介した形にしたいから
そっちの会社に仲介料700万円払ってほしい、
その代わり物件の販売価格からそれを差し引きます、
という事になりました。
自分の会社で物件を建てて
自分の別の会社で仲介して仲介料を儲けるんですから
良い商売ですよねぇ・・・
ま、ワシとしては
物件価格とは別で仲介料が増えるわけではなく
支払う総額はほぼ変わらないので
そこはお好きにどうぞ、って事にしました。
これに関しては、細かい話をすると
帳簿上の土地建物の簿価に関わって来ますし
つまり減価償却に影響しますから
そこは一応考えとかないといけませんけど
でもこれは向こうのお願いなので聞くしかありません。
という事で、
販売価格の2億2300万円から
仲介手数料700万円を引いて
2億1600万円が物件価格、という形になりました。
…………………………………………
■不動産取得税（土地）：451,500円
不動産取得税（建物）：1,667,700円
…………………………………………
これも今さらの話ですが念のため説明しますと
マイホームか収益目的かは関係無く
不動産を取得すると
「不動産取得税」という物がかかります。
これは購入時に一回払うだけの税金で
いわゆる固定資産税なんかとは違う税金です。
地方や状況によっても違いますが
不動産の購入後、
およそ6ヶ月～1年後に支払い通知が来ます。
これまでは中古物件ばかりだった事もあり
全ての物件で、購入から半年後ぐらいに来ていたんですが
今回は新築で、役所や税務署の調査に時間がかかったためか
土地分の通知が2月、建物分の通知が今回ようやく7月末に届きました。
物件の決済を行って名義変更したのが
昨年の8月ですから丸1年かかっていますね。
これに関しては
言ってみれば「忘れた頃に届く税金の支払い」なので
今後、マイホームか収益物件かにに関わらず
不動産を購入する際にはマジで気をつけて下さい。
小さい物件なら知れた額ですが
半年後にビックリする価格の通知が来て
払えないなんて事になったらシャレになりませんからね。
ただ、億を超えるような物件でもない限り、
実際にはビビるほどの額にはならないと思います。
土地や建物によるのであくまで参考ですが
ワシがこれまで購入して来た物件の場合
500万円前後の中古戸建てなら
不動産取得税はせいぜい10万円程度です。
2500万円のアパート1棟を買った時でも
20万円弱でした。
そして今回の2億円のアパートで
200万円ほどですよね。
もしこれの支払いがある事を忘れていたり
そもそも知らなかったりすると
200万の支払いはキツいですよね・・・
ワシは今回初めての新築物件で、
しかもこんなに大きな額の物件も初めてだったので
いくらになるか正直想像が付きませんでした。
もちろんこれは根拠と計算方法がある物なので
調べれば大凡の金額は分かるものの
例によって「専門的過ぎて意味が分からん」わけです。
また、色んな条件とか特例があって
それによって金額が大幅に変わるんですよね。
なので事前に簡単に調べて分かる範囲で、
「多いと600万円ぐらいになるのかもしれない」
というぐらいの多めの予想はしておきました。
また、以前のメルマガで書いた通りですが
なんせこの税額が分からない事には怖くて仕方ないので
購入してすぐ、役所や税務署に電話をして
税額がいくらになるか早く教えてくれ、とお願いをしていました
なんだけれども、
ただ結局、1年かかったという感じです。
…………………………………………
■登録免許税・印紙代：1,529,500円
登記費用（司法書士）：368,500円
…………………………………………
登録免許税というのは
登記に関わる書類に必要な印紙代で
その手続きはもちろん司法書士の先生にお願いしています。
なので、実際にどんな種類の書類が必要で
それぞれいくらかかったのかは分かりません。
なんせこの物件の名義変更、登録に
まるっとこれだけの印紙代が必要だという事です。
また、その司法書士に支払う手数料が必要で
うちの先生は印紙代は建て替えておいてくれて
まとめて請求書が届きますから、
登記費用としてまとめて管理してあります。
…………………………………………
■印紙代：104,000円
…………………………………………
これは、上記の登記に関わる印紙代とは別で、
売買契約書に貼る印紙代10万円と、
金融機関と結ぶ融資関係の書類に貼る印紙代4000円です。
…………………………………………
■看板・宅配BOX：1,276,000円
…………………………………………
これは、昨年までにメルマガで詳細を書いた通りですが
ハッキリ言って必要無い余計な経費をかけてしまいました。
看板も派手で高価な物を付けてしまったし
宅配BOXも完全に無駄なレベルの高級な物を付けたので
本来なら30万円あれば十分だったと思われ
100万円ほど無駄使いをしてしまった感じです。
それによって物件の見栄えが少し良くなったり
住人さんの利便性は上がったと思いますが
ではそれで家賃が1000円でもアップするか？
と考えるとそれはありません。
よってこれは必要が無い投資だったでしょう。
まぁしかし、ここは仕方ありません、
いつものあれです、
ワシは利益よりもやりたい事を選んでしまうのです。
…………………………………………
■仲介手数料：7,000,000円
…………………………………………
これは上記の物件価格の所で説明した通り、
本来なら「売主からの直接購入なので必要無い」はずでしたが
事情により物件価格から差し引く形で
形式上、仲介手数料として支払いました。
これは税込み価格です。
…………………………………………
■火災保険（10年）：1,272,640円
…………………………………………
火災保険はいつもの通り、
「保険の窓口」で担当してもらっている方にお願いして
各社比較し、最も安くなる物を選択しました。
ただし保障内容に関してはケチりません、
ほぼフルオプションで保険額もMAXまで上げ、
その中で一番安くなる保険会社を選択しています。
今回は損保ジャパンが一番安かったのですが
これは建物の種類や条件やタイミングによって
どの保険会社が一番安くなるかは分かりませんので
「保険の窓口」のような
複数会社を比較してくれる代理店へ相談するのがお勧めです。
アパート2棟にフルオプションで十分な保険をかけて
それが10年間で120万円ほどで
月計算1万円計算になりますから
タダみたいなもんでしょう。
また、本来これは
物件の取得費用ではなく年額で割って計算し
ランニングコストに含めるべき数字かも知れませんが
ワシは出来るだけ現金の動く実態に沿って把握したいので
火災保険料の一括支払いも取得費用に含めて考えています。
これは多くの不動産投資家さんが言っている
利回り計算の方法とは違うと思います。
ワシのやり方で計算すると
一般的な考えよりも利回りは悪くなります。
しかしワシは常に
「数字が悪くなる条件で計算」をし
それでも十分儲かるか？安全か？という計算をするので
火災保険料は取得費用に含めています。
…………………………………………
■固定資産税・都市計画税：62,257円
…………………………………………
これは、
実際の固定資産税額とは別の金額です。
これもあらためて説明しておきますと
固定資産税というのは
その年の1月1日時点の所有者に課税され
大体4月頃に納付書が届きます。
これはマイホームでも同様です。
そしてこれは1年分の金額になりますので
年の途中で不動産を売買した場合、
決済日までの日数で税額を日割りして
売主に支払うのが慣習となっています。
単純に、固定資産税が10万円の物件で
その物件を6月末に買うとしたら
半分の5万円ぐらいを支払う事になります。
そしてこれは
土地と建物に別でかかる税金です。
という事なのですが、
1月1日の時点では
今回のアパートはまだ土地だけの状態でした。
よって、
売主が支払い済の税額も大した額ではなく
それを8月に決済して日割り清算しても
6万円ちょっとしか支払わずに済んだという形です。
しかし今年からは
土地・建物両方の固定資産税及び都市計画税を
毎年支払って行く事になります。
参考までにこの4月に通知が来て支払った税額が以下です。
固定資産税・都市計画税
土地：98122円
建物：831737円
ーーーーーーーーー
計 929859円
この先は毎年、
年間約93万円を支払って行く事になります。
…………………………………………
■融資手数料：44,000円
…………………………………………
これは金融機関に支払う物で
文字通り融資に関する手数料です。
具体的にどういう作業に支払う物なのか
融資額によって額が変わるのかなど
細かい事は確認していません。
ただ、
1億9000万円の融資でも
手数料はこの程度であるという事ですね。
↑という事で以上が
この度のアパート2棟取得にかかった費用です。
続きまして、収入について。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
■売上
━━━━━━━━━━━━━━━━━
■月間家賃
A棟9室 577100円
B棟9室 576000円
ーーーーー
計 1,153,100円
ただし現在1室のみ空室で
64000円で募集中です。
年間家賃で計算すると満室時で
13,837,200円
という事になります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
■返済
━━━━━━━━━━━━━━━━━
1億9000万円の融資で
金利1%
返済期間30年
元利均等払い
という条件です。
月の返済額は
619,998円
です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
■経費
━━━━━━━━━━━━━━━━━
物件の維持にかかる経費の一覧です。
■月間経費
電気代 6000円
水道代 3300円
消防設備点検 2200円
ゴミ収集 17820円
インターネット 20592円
管理費 34593円
ーーーーー
計 84505円
電気代は共用部の電灯で
水道は使用しませんが設置されているため
基本料金だけかかっている状態です。
消防設備の点検は法律で定められた範囲で
これは管理会社さんにお任せしており
月々の管理費と合わせて請求が来ます。
ゴミ収集は民間業者に委託しており
日祝以外は毎日分別の必要無く捨てられるようにしています。
インターネットはケーブルTV会社を利用しており
18世帯分で2万円ですから非常に安いですね。
管理費は管理会社に支払う費用で
「家賃の3%」という契約になっています。
今回の物件は戸数も多い事から
家賃の回収もお任せしています。
家賃のたった3%を支払いさえすれば
家賃の受け取り、遅れがあった時の回収、
物件の見回り、住人さんへの対応
修繕の見積もりや発注管理など
全てをアウトソーシング出来ますから
タダみたいな費用ですよね。
安心して任せられる管理会社さんさえいれば
自分は県外でも海外でも
どこに住んでいても何をしていても
物件を維持して行く事が可能です。
管理会社というのは本当に素晴らしいシステムですね。
上記の月々に必要な経費以外に
1年に1回だけ必要な費用が
先ほど説明した固定資産税および都市計画税です。
うちの場合は
これ以外に年間払いになる経費はありません。
固定資産税・都市計画税
土地：98122円
建物：831737円
ーーーーーーーーー
計 929859円
これを合わせると
1年間で必要な全ての経費の合計が
1,014,364円
となります。
という事で収入と全ての支出が揃い、
年間の収支は以下の通りとなります。
━━━━━━━━━━━━━━━━
■収支・利回り
━━━━━━━━━━━━━━━━
（年間家賃 13,837,200円）
－
（年間経費 1,014,364円）
－
（年間返済額 7,439,976円）
＝
5,382,860円
という事で、
あくまでも満室時という想定ではありますが
このアパート2棟だけで
年間538万円もの利益が生まれます。
利回りを見てみましょう。
■利回り
年間家賃
13,837,200円
÷
取得総費用
229,776,097円
＝
6.02%
とても良い利回りとは言えませんが
今の世の中の状況から考えれば
新築木造アパートの建て売りを購入すると
どうしてもこのぐらいの利回りにしかなりません。
しかし、自己資金4000万円の投資で
年間538万円の利益を生むわけですから
こんなに美味しい投資は無いと思っています。
自己資金に対する利回りで考えると
13%以上になりますしね。
これはあくまでも賃貸「事業」ではありますが
実質自分は何もしないので
よく言われるように「不動産投資」でもあるでしょう。
借金が1億9000万円もあると言えばそうなんですが
いつも言うように、これは
「実質ワシが払うわけではない」んですね。
入って来る家賃の中から返済するわけなので
実際に払ってるのは住んでる住人さんなんですよ。
だから、よほど無茶な借金でもない限り
借金が増える事自体は別に恐れる必要はないわけです。
また、ワシの場合、
これまで何度も説明して来た通り、
すでに月の家賃収入が568,000円ありましたから
月に62万円の返済が必要な借金をビビる必要がありませんでした。
というか、
いずれそういう借金が出来るように、
ビビらずに突っ込んで行けるように
そこまでは地道にコツコツと
現金で物件を購入して来たわけです。
逆を言えば、
リスクさえ負えるなら
ワシみたいに5年も6年もかける必要はない。
属性が良くて勇気さえあれば
ほんの1～3年もあれば
年間1000万ぐらいの家賃収入を得る事は可能です。
ただ、ワシはそこまで焦る必要が無かった。
自分が目指す時期に
目指す金額と資産を手にするために
まだ十分な時間があったので
だったら徹底的に手堅くやろうと思っただけです。
不動産はその辺も柔軟に進められるのが良いですね。
という事で、不動産投資・賃貸業ってのは
極めて少ない自己資金で、
大半は他人のお金を使って出来るわけです。
しかも返済は住人さんがしてくれるという
マジで意味が分からんズルい商売なんですよ。
ほんと、ここのマジックにみんな気付くべき。
いつも言うけど、
好きとか嫌いとかの問題ではないんです。
ネットビジネスと違って
不動産は誰がやっても儲かるわけです。
稼ぐのは物件であって
自分の能力とは無関係にお金が儲かります。
唯一必要なのは「お金」だけであり、
つまりそれだけ用意出来たら良いわけですよ。
そして、
それは別に貯めて用意する必要も無く、
借りられるなら借りたって良いわけです。
または、貯められる範囲の小さな額で始めて
コツコツと大きくして行けば良いんだし
ワシはそうやって来たわけじゃないですか。
ワシも最初は
必死こいて貯めたお金で
400万円の戸建てを一戸買った所からスタートだったでしょ？
それが2016年の3月ですよ、
まただったの7年前の話ですよ。
時間なんか過ぎればあっという間でしょ？
今から7年後、振り返ったらまた一瞬ですよ？
つまり、少々しんどくたってリスクを負ったって、
どうせ7年なんかあっという間に過ぎちゃうんだから
いちいちビビったり悩んだりせずに
どんどん進んで行くんですよ。
もっと言えば、
10年とか20年だってあっと言う間で、
気がついたらジジイやババアになって死ぬわけ。
その時、
ネットビジネスなんかやってるわけないでしょう？
じゃあ、
何をしていくら稼いでるんですか？
退職後に嘱託で安月給働きます？
バイト行くんです？パートするんですか？
ネットで稼ぐのなんか
何年も続くわけないでしょ？
たとえ5年続いたとして
その5年でいくら稼げるんですか？
そもそも生活費や浪費で使って、
税金払っていくら残るんです？
それによって
人生が変わりますかね？
変わらんでしょ。
ほとんどの人が目指す収入やライフスタイルを考えると
ある程度の不労所得って必要になると思うんですよね。
仕事が好き、元気ならずっと働いていたい、
という人もいますけど
それって「運任せ」ですから。
ずっと元気でいたい、というだけで
ずっと元気な人なんてほぼいないわけですよ。
たとえ元気でも
環境とか心境の問題で
ずっと変わらず仕事が出来る人なんか
奇跡ぐらいのレベルでしか存在しないわけです。
あと、
本当に仕事が好きで
死ぬまで働きたいってのは素敵な事なの？
逆を言えばそういう人って
仕事以外に人生の楽しみを持てない人って事でしょ。
じゃあ、例えば宝クジが当たったら？
それでも仕事はやめないって事ですよね。
本人が幸せならそれで良いと思うんだけど
ワシは仕事なんかよりも他に
もっといくらでもやりたい事がありますよ。
働かずに済むならば
明日にでも仕事なんかやめてしまい、
やりたい遊びを片っ端からやりたいです。
あなたはどんな人生を過ごしたいんですか？
そこだと思うんですよ。
自分の人生、まぁこんなもんか。
とは言っても幸せだよね、みたいな
諦め半分の幸せなんかで良いんですかね？
もし、もし
本当に仕事をせずに
毎月100万円のぐらいの収入が得られるなら
それを選ばないですか？
それを目指して頑張るよりも
あくまでもやり甲斐のある労働を続けたい？
心の底からの
本心で語って下さい。
上っ面でも、いい加減でも、
単なる思い込みであっとしても
自分が目指した所に向けて進んじゃうんですよ。
ほとんどの人は
自分の理想の人生に向かっていないと思いますよ。
いくらでも人生の分岐点が訪れていて
いつだって違う方向に進む事を選べるはずなのに
ただずっと同じ道の延長を歩いてますよね。
ほとんどの人って、
他人の人生を生きてるんですよ。
自分の人生を生きましょうね。
ネットビジネスで稼げるとか稼げないとか
そんな次元の低い所でウロウロしてたらダメですよ。
商売って
「稼ぐためにやる」
わけでしょう？
だから、稼げないとかあっちゃならんのだし、
稼げないなら続けるのはおかしいわけです。
99%の人は
「ネットで稼ぎたい憧れ」
「稼いでいるあの人への憧れ」
になってしまっていて
自分が何のために稼ごうとしているのか？
というのが分からなくなってるんですよ。
そりゃ稼げるわけないんですよ。
たとえ稼げたって
短期間で消えるのはそのせいです。
ワシは断言します。
もしあなたがワシと同じように、
年間1000万以上の家賃収入（利益）を得たら
今とは全く違う事を言うし
今とは全く違う行動を取ってますよ。
でもワシは最初から何も勘違いしないし
誰に憧れてやって来たわけでも無いですよね。
だから、お金が無い時から
言ってる事もやってる事も変わりません。
ワシはワシの人生を生きてるんです。
あなたも
早く魔法から解けて
自分の人生を生きるべきですよ。
夢を見ず、
通帳の残高と試算の額を見るべきです。
そしたら、
99%の一般人にとって選ぶべきは
不動産収入になるはずです。
稼ぎ方に好みを入れない事です。
好きじゃなくても興味が無くても
儲かる事をしましょう。
そして儲かったお金で
好きな事をやって楽しく生きて下さい。
不動産だったら
別に好きじゃなくても
嫌な作業や面倒な事をする必要が無いんだから。
管理会社さんに全部任せられるから
全く好きじゃなくても興味が無くても、
買ってしまえば勝手に儲かるんだから。
なぜそれを選ばない？
ワシがもう7年間もずーっと言って、
細かい金額や思考の全てを公開して
やり方、気をつける点、全てを教えて来たのに
なんで不動産を買わん？
ワシは心の底から疑問です。
なんで
家賃収入で稼ぐ大家さんよりも
楽天アフィリで稼いでる人が羨ましい？
頭がおかしくなってるとしか思えないですよ。
実際、
おかしくなってるんですよ。
ネットビジネスなんか
稼げて当たり前なんだから
とっとと稼いで、不動産買いましょう。
ネットで稼げないなら
それはもう向いてないんでサッサと諦めて
他の方法で収入を増やして、
何にしても不動産買うんですよ。
ワシはまだまだ物件は増やしますよ？
あと5年したら
今の倍ぐらいの規模になっていて
いよいよ労働から卒業して
本当に好き放題遊ぶ毎日を過ごします。
そんなのただの時間の問題です。
ネットビジネスみたいに
やったけど稼げなかったとか
稼いでたのにインフラの影響で稼げなくなったとか
そんな事は起こらないんですよ。
ただ時間さえ過ぎて行けば
お金や資産が増えて行くんです。
ネットはネットでやれば良いけど
それだけじゃ「会社で働いてるのと何も変わらない」
という事をよーく考えて下さい。
ま、誰がどうだろうと
ワシは自分の人生のため家族のために
今後も淡々と資産と収入を増やして行きます。
誰にも憧れないし
誰に憧れられるような事をする気もないです。
ワシは必要な金額さえ儲かりゃ良いんであり、
そのお金で人生を楽しみます。
そんなわけで
大変遅くなってしまいましたが
アパート2棟の収支についてでした。
んじゃまた。
◇ 追伸
一緒に仕事してる人間に
思いっきり裏切られましてね。
絶対に無いね？嘘じゃないね？
もし嘘だったら大変な事になるからね？
ってわざわざ確認したのに
結局は嘘をつかれてました。
ま、そんなもんよね。
綺麗事を言ってる人間に限って
裏では人に言えない事やってるって事です。
だからそれを隠すように
わざわざ綺麗な事を言ってしまうんだろね。
やれやれ
後始末が大変じゃ。
どいつもこいつも偉そうな事を言うが
結局最後に問題が起きた時は
自分で処理出来ずにワシが片付けるんじゃわ。
ほんま、
「我慢が出来ん」ってのは
もやは人間じゃないと思うんですよね。
犬やら猫と変わらんわ。
欲望に勝てんようじゃ
人間以下、動物じゃろ。
しかも嘘までつきやがって・・・
畜生が。
あそこで最後の確認をした時に
嘘付かずに正直に言ってりゃ許してやったのにね。
ま、今回は
騙されはしたけど
金銭的なダメージは無かったんで
まぁまだマシだったと諦めます。
◇ 追伸２
今回の新築アパート購入時の流れで
「Bindという会社が積極的に不動産を購入している」
という情報が伝わった事により、
某信用金庫さんが急にご挨拶にいらっしゃった、
という話は以前にお伝えした通り。
この信用金庫さんは隣の市が地場となり
広島市に攻め入る形で店舗を出しています。
広島は田舎なので
もちろん地場の金融機関が強いですから
つまり「そこと戦うためには融資条件を緩めるしかない」
事になりますよね。
地場のA銀行が10年しか貸さないというなら
うちは20年で融資しますよ！
地場のB銀行の金利が1.2%というなら
うちは0.9%で貸しますよ！
みたいな。
ま、全てがそう単純な話ではないんですが
基本的にはそういう姿勢です。
特にうちに営業に来た支店は
地域的に製造業などの需要が無いため
「大きな額の融資が発生しないので成績が伸びにくい」
という状況なんだそうです。
その辺の小さい商店とか
中小企業の運転資金を数百万円貸してるだけじゃ
全然儲かりません、みたいな感じかな。
だから成績を上げるには
「不動産への融資ぐらいしか無いよねぇ・・・」
みたいな事から、現時点では
不動産購入の融資については
メッチャ積極的、メッチャ条件が緩いという状態です。
うちが一番古くからお世話になっている
一応のメインバンクは広島銀行という地銀ですが
ここは不動産購入に大してはメチャクチャ渋いです。
まず借りる事は出来ない、というぐらい条件が厳しい。
そんな感じで、
その時期や金融機関や
その中でも店舗によってとか、
またはその時の支店長の判断によって
「今はここの金融機関の融資がユルい」
ってのが発生するんですね。
あとはさらに細かい話をすれば
担当者の経験とか能力にもよりますけどね。
不動産に詳しいとか得意な担当者だったら話が早いけど
詳しくない、得意じゃない担当者に当たると
進む話も進まないなんて事もあるので
その辺はまぁ運っちゃ運ですかね。
でも、それを言ったら全部運なんでね・・・
で、そのイケイケの某信用金庫さんが
ほんと、どんどん物件の情報を持って来て来るんですよ。
ただ、
3億円とか5億円とか
デカい物件ばっかり持って来るんですよね。
ちょっと古いですが
58室ある3億円のRCマンションを
頭金無しでメッチャ長い期間で融資出来ますよ！
どうですか！！！
みたいな。
この信用金庫さん、
不動産業者よりも不動産の営業力が強いです。笑
どうにか一発でデカい融資を決めて
一気に成績伸ばしたいんでしょうね。笑
今回の新築アパートを買った時にも言った通りですが、
あの融資をしてもらった別の信用金庫でも
うちの1億9000万円の融資が
「ここ数年では最大額の融資で支店が盛り上がった」
とか言ってたぐらいです。
金融機関ってワシらが思ってるよりも
実は大した金額を扱ってないのかも知れませんね。
しかも広島、
しかも中心地から少し外れた地域にある金融機関だったら
「たった1億円の融資でVIP客」です。笑
極端な話だけど
これが東京だったら1億円の融資なんて
ゴミみたいな客ですよね。
そんな事もあって
やっぱ地方の方が何かと有利なんですよ。
商売もしやすいし
生活にも有利、
だからストレスも無いし儲かる。
でも、田舎はダメ、
あらゆる競争原理が働かないので
良い物が無いし、割高になり、不便です。
ほどほどの地方都市に住むんで商売するのが
人生に有利で楽に生きるコツでしょうね。
広島はかなりバランス良いと思いますよ。
広島は人も良いですしね、
自然環境も良いし
移住にはかなりお勧めだと思います。
◇ 追伸３
先日船を買い換えた話をしましたが、
というかしましたよね？
滅多にメルマガ書かなくなったもんで
何をどこまで言ったか覚えとらんのですが
5月に船を買い換えたんですよ。
で、それが
込み込み1000万円だったんですね。
ただ今回の船は完全な釣り船なんで
1000万円もするくせに船室はメッチャ狭くて
テーブルとかソファーが無いんです。
ヤマハのUF-29HPっていう
中古では滅多に出回らない
釣り人にはメッチャ人気の船なんだけど
釣りに特化した分、
居住性とか快適性は捨てられています。
その点、前の船
ウイングフィッシャー26は
釣りに比重がかかってるけど
キャビンに小さいながらソファーとテーブルもあって
絶超なパッケージで、本当に良い船でした。
クルージングしても良し、釣りも良し、という感じで
言ってみりゃ中途半端でもあるんだけど
何に使っても大丈夫ですよ、っていう
凄く良い船だったと思います。
何となくの出会いで衝動買い買いした船だったけど
良い買い物だったなぁ、と思いますね。
ただ、あれも良かったんだけど、
もう少し大きいのが欲しかったんでね。
かと言って、それより大きくて
キャビンが広くて豪華で
かつ釣りもしやすい船をとなると
これはもう少なくとも2000万円、
普通なら3000万円オーバーになるため
ワシのような貧乏人には不可能。
って事で、快適性は捨てて、大きさを重視し、
貧乏人の限界ラインをちょいと超えた辺り
結構無理をして1000万円の船を選んだんですね。
だって言ってみりゃ
1000万円あったら結構なレベルのベンツを買えますから
かなりの贅沢と言って良いでしょ。
アルファードの新車より高いわけだからね。
ただ、1000万円出したら
実はメッチャ格好良いクルーザーが買えるんですよ。
その場合、
釣りのし易さは完全に捨てる事になるんですが、
クルージングに特化した船を選ぶならば
1000万円あったら結構デカくて豪華なのが買えます。
もちろん中古でそれなりに年式も古いけど、
船は10年落ちぐらいだったら
はっきり言って新艇とほぼ変わらんのでね。
20年経ってても別に全然、って感じ。
さらに言うと、今の時代は、
クルーザーなんていう無駄な物を持つ人が少ないから
実はクルーザーこそ安く買えたりもするんですよね。
車もそうでしょ？
たとえばベンツなんかでも
Sクラスのデカいのは
中古が案外安かったりしますよね。
そんな感じで、
1000万円も出して良いんだったら
ちょっと古くはなるけど
めっちゃエロいクルーザーを買えます。
船が好きな人にしか分からん話ですが、
むしろバブルぐらいの頃の古い船の方が
内装とかにお金がかかってるから豪華なんですよね。
その辺の船になると
普通の人がイメージするであろう
2階にも操船席があって、
一回にはソファーとテーブルがあって、
みたいな物になるんですよね。
うわ、ヤベぇ、
このオジサンお金持ちかも・・・
ってエロいお姉ちゃんに思わせるには
十分なレベルの船です。
ま、1000万円だとかなりボロになっちゃうけど
トヨタのPONAM28なんかだと
1200～1300万円でそこそこのが買えます。
電子カタログ
https://www.boat-museum.com/library/toyota/2001_boat_ponam-28g-ponam-28/
どう？結構エロいじゃろ？
次はこのぐらいの船を買おうと思っていて、
前から言ってると思うんだけど、買い換えではなくて、
クルーザーは大阪に保管しようと思っとります。
ま、大人数じゃなければ釣りも全然出来る船なんで
エロい遊びメイン、釣りもたまに、
っていう感じだったら結構良い選択の船だと思います。
これを、完全に釣りを捨て去って
100%エロに振り切ったら
アメリカのシーレイっていうメーカーのクルーザーがあるんですけど
これは少なくとも2000万円ぐらいは出さなきゃいけないんで
まぁその時の資金状況によるかなーみたいな。
ま、今の予定では
その船はあと1～2名オーナーで参加してもらって
共同保有って形にしようと思ってますから
1人辺りの出費は500～1000万円って感じですね。
後はジェットスキーでも一艇持って、
淡路島辺りの海水浴場付近で
ブイブイ言わせられたら楽しそうでしょう。
シーレイも色んなモデルがあるんだけど
たとえば290Sundancerとかだとこんな感じ。
https://yacht-w.com/used-boat-detail?shopNo=860-1&shipNo=12
ね？完璧にエロいでしょ？
その時の状況とか
オーナーで参加する人達の意見によっては
ひょっとしたらこんな船も良いかなーと。
モデルによってはシャワーとかも付いてるし
もちろんエアコンだって効くし
ベッドルームだってあるから
普通にセックスも出来ますんで
そういうの欲しいって言う人もいると思う。
こういう船があったら
それこそ、クルージングに出なくても
マリーナに浮かんだまま
ただの船上パーティーでも楽しいですしね。
あんな船で花火大会とか行けたら最高でしょ？
想像しただけでチンコがムズムズするだろうし
頑張って稼ごうって気になりませんかね。
みんな、生活のためだの将来のためだの
陰気臭い理由で稼ごうとするから儲からんのですよ。
そんなお金は
普通にバイトでもして稼ぎゃ良いじゃん？
せっかくネットでアブク銭稼ぐんだったら
不動産でも買って、エロい遊びもしようや？
ね？
あ、んで
全然エロくない遊びだけど
友人家族とキッズを連れて
先週の土曜日に船で海水浴行って来ました。
https://twitter.com/yurusedo/status/1685136612873953280
永峯さんとmomoさんも誘って一緒に行ってます。
エロい遊びじゃなくても
こういうのも最高に楽しいよね。
今回は1歳児がいたので無理だったけど
本当は無人島に上陸してBBQする予定だったので
また次回はそんな遊びもしようかなと。
ただ、ワシがもう50歳にもなるって事で
ワシが声かけて集まるのってジジババばっかりなんですよね。笑
ジジババで海水浴行ってもねぇ、という。笑
やっぱ
若いうちの遊んどかんといけんで、マジで。
若いうちは
あんま真面目に生きても仕方ないで、
少々無茶して遊びまくった方がええ。
歳取ったら嫌でも真面目に生きる事になるんだからな。
若いうちは無茶しろ。
◇ 追伸４
ワシが
この度のアパート2棟を買った話をしたのが
つまりもう1年も前なんですよ。
1年とはどれほど早く過ぎてしまう時間なのか、
そして不動産、不労所得を持ってしまえば
借金も家賃収入も「あっという間に1年が過ぎる」
という事であります。
借金なんかあっという間に減って行く、
家賃収入はあっという間に積み上がり
気がつけば3～5年経って大金が貯まっており
そのお金でまた次の物件を買えば良い。
株や投資信託とは違い、
不動産の場合、資産を積み上げながら
同時に現役世代の収入、使えるお金も増やせます。
お金を儲けながら、
老後が訪れた時には莫大な資産を手に出来るわけです。
現金を1億円貯めた所で
老後に使って切り崩したら無くなって終わりです。
間違って大金を持った状態で死んでしまったら
残された家族は相続で大変です。
不動産って考えれば考えるほど有利なんですよ。
そして何度でも言うけど
ネットビジネスとの相性が良過ぎる。
不動産投資をするために
ネットビジネスがあると言っても良いぐらいでしょう。
◇ 追伸５
先週の金曜日からこの月曜まで
体力的に結構ハードな用事が立て続きましてね。
火曜日から発熱でひっくり返ってました。
明らかに体力の限界を超えたせいですね、
遊び過ぎました。笑
ま、でも
具合悪くなるほど遊べるなんて幸せな事ですね。
でも気分的にはまだ全然限界じゃなかったから
あのぐらいで倒れてたんじゃ
まだこの先の長い人生を遊び倒せない。
もっと身体を鍛えて体力つけないとね。
仕事なんかどうでもええけど
遊べなくなったりしたら生きてる意味が無くなってしまう。
◇ 追伸６
やっぱメルマガって
書かなくなると下手になりますね。
なんかリズムが悪いし
使う言葉もなんかしっくり来ないです。
ちょっとずつ頻度上げるかな。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
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