ども、さすが俺様。
松原です。

先日のメールで、
地元の信用金庫が営業に来たという話。

建築業者から
「Bindって会社がこの2億円の物件を購入した」
って情報を聞いて、良い客だと思ったんでしょうね。

担当者だけじゃなく、いきなり支店長も来社されましたんで
相当なレベルの期待値でいらっしゃったんだと思います。

んで、その後、先週の金曜日ですが
「良い物件情報があるのでお持ちしたいのですが！」
との連絡あり。

そしてそのまま当日、
物件情報を2件持って来て下さいました。


ただ、不動産って
「せんみつ」って言う言葉があるぐらいで
自分に合うとか儲かる物件なんてのは
千件のうち3件ぐらいですね、という感じなんです。

でも逆を言えば
1000件も見れば3件ぐらいは見つかるっていう単純な話なんで
ただの力技、時間と労力を使えば良いだけであって
頭が良くなくても構わないって事でもあります。

そして実際、
ワシの経験から言うと、
あくまで広島という地域の話ではありますが
1000件も見なくても良い物件は見つかります。

というか広島だと
ネットなど表に流通してる物件は
全部でも1000件無いので。笑

ま、それにしても
その人によって必要な物件の規模や
地域や好みの構造なんかが違うわけですので
「自分に合う」って物は簡単には見つからないです。

なので、金融機関が持って来てくれる
たかが数件とか数十件の中から
気に入る、条件に合うような物が見つかるなんてのは
ほんと奇跡じゃないでしょうかね。

でも、それを続けていれば
いつかは必ず物件に出会える、と


ということで、
ひとまず2件、情報をお持ち頂きました。

・4000万円　2DK×4戸の鉄骨アパート
・9500万円　2LDK×6戸の軽量鉄骨アパート

4000万円の方は守備範囲の地域ではあるものの
ワシが全く地理勘を持たない地域で、
かつ家賃相場が安い地域なので
その場で見送らせてもらいました。

ただ、もう9500万円の方は
ワシが今住んでいる街の物件で
かつその中でも超絶良い立地なんですよね。

この場所に土地を持つ事が出来てしまえば
10年や20年は余裕で安泰、みたいな。

つまり、土地に相当な価値があるわけで
もちろん高額になるわけですから
基本的には「死ぬまで手が出ない地域」って考えてました。

それがよ。

土地が100坪弱あるのに
9500万円っていう
お手頃価格で売られてるんです。

今は土地値が高いって事もありますが
相場では坪単価60～80万円って感じでしょうから
土地だけで6000～8000万円あると考えられるわけです。

築17年でまだバリバリ新しく
アパートには珍しい【2LDK】っていう最強の間取りです。

今時だったら
1LDKとか2LDKっていう間取りを作る人もいますが
17年も前だと賃貸アパートでは相当珍しい間取りだと思います。

まず普通は3DKにするでしょうから。

それを2LDKで作ってるなんて最高。
しかも小学校の目の前、スーパー徒歩3分、みたいな
ファミリー向けには最強の立地なんですよね。

ただ、住宅地で密集地なので、
広い間取りで、安くはないが驚くほど高い物件でも無いから
あーこりゃ絶対に駐車場付いてないな・・・って思いました。

が。
Google Mapのストレートビューで確認したら！
え？戸数分の駐車場が付いてるじゃん！マジで！

って事で、嘘みたいだったので
女房とすぐに現地へ偵察に行きました。

我が家から歩いて5分なんで。笑

そしたら、
当たり前だけど
ストレートビューで見たまんまの
メッチャ良いアパートが建ってました。

築17年とは思えん・・・

さすが超大手の建築した建物って感じで
オーナーさんもお金かけて手入れしてるんでしょうね。

おいおい、なんか、
色々と良過ぎて逆に不安になって来ました。笑

決して安くはないし
ハッキリ言って全然儲からない物件だけど
にしてもこの地域にこの条件って安くないか？と。


ただし。

実は現在の家賃がどうなってるかが分からないので
全てはそこ次第なんですけどね。

ただ、地元なんで、
家賃って大体想像は付くわけです。

歩いて5分、
息子が通ってる小学校の目の前ですし
なんならワシが学生の頃に友達が住んでたような場所なんでね。

2LDKなので、もし安く貸し出されていたとしても
どんなに安くても7万円ぐらいじゃないかな？と。

もしそれ以下の家賃だったら
なぜそんなに安くなったのかが疑問だし
逆に、もしそれ以上の家賃だったら
9500万円で買ってもそれなりの利回りになるので
もしそうだったら何とかして手に入れたい。


ただ、この物件の最大のポイント。

この物件は、某大手の建築会社に
「サブリース」で貸し出されています。

そして、この物件を購入する際には
そのサブリース契約を継続する事が条件です。


■サブリースとは

ワシのメルマガを読んでいる方なら
今さら、サブリースって何？って事はないでしょうが
一応説明しておきますね。

サブリースってのは簡単に言うと、
ある業者が「アパート丸ごとを借り上げてくれる」
っていう契約です。

空室が出ようとも関係無く
「常に毎月全室分の家賃をお支払いします」
という、よく聞く「一括借り上げ」というやつですね。

その代わり手数料を取られる、という形です。

例えば、
借り上げている業者は
家賃8万円で住人さんに貸し出しているけれども
そこから20%の手数料を引いてオーナーに支払う、
っていう感じ。

オーナーは、2割も収入が低くなるけれども
しかし住人の募集をする手間などが無く、
空室の時でも必ず一定の家賃が入るという安心感から
一定の需要があるリースシステムです。


で、これはよくニュースにもなりますが
悪い業者に騙される可能性もある契約システムです。

基本的には
建築業者が建物を建てて、
その業者または関連会社がサブリース契約を行います。

相当な割合で、
地主で余裕のある知識が無いお年寄りオーナーが相手で、
「全てこちらでやるのでオーナーさんは家賃を受けとるだけ！」
っていう提案ですね。

10年間、必ず一定の家賃をお支払いします！と。

ま、その10年間の間に
もちろん家賃は下がって行くわけですが
それを事前にオーナーにちゃんと説明しない業者も多く、
それが元でトラブルや裁判になる事が多いんですよね。

最初に想定していた家賃が下がって行くにつれ
最後は借金の返済が追い付かなくなる、みたいな。


んで、もっと悪い見方をすれば
業者は「建物を建てる時点でガッツリ儲けている」わけです。

下手するとぼったくられてるわけ。

その上で、
さらにサブリース契約を結んで儲けると。

だって、考えてみて？

新築時だったら
ほっといても住人さんなんか見つかるじゃないですか。

一番儲かる、一番簡単に集客出来る時期に
わざわざサブリースにして2割も収入を減らすなんて
どう考えてもおかしいでしょ？

その集客だって、
不動産業者にお任せすれば良いだけで
自分が何かする必要があるわけじゃない。

でも、何も知らない、何もしたくない、
土地を持ってて余裕もあるとか、
相続のために土地を活用したいなんていうお年寄りは
「そういう業者に狙われる」わけです。

もちろん、このシステムによって
順調に運営出来て、儲かってる人もいますけどね。

しかし、理屈から考えて
オーナーのメリットって相当低いわけですよ。

というのが
サブリースという仕組みのザックリした説明です。


■家賃はいくらなんだろう

で、今回の9500万円のアパートは
2LDKで、恐らく8万円の家賃じゃないか？という予想。

すると、サブリースなので20%家賃を引かれたとして
オーナーに入って来るのは1戸あたり64000円で
6戸で月384,000円の収入ですね。

年間の収入が460万円という事になりますから
これを9500万円で買うと利回りは
なんとたったの4.8%しかありません。笑

ハッキリ言ってこんな利回りで良ければ
他にいくらでも良い物件なんか見つかりまっせ、
わざわざ買う理由なんかありゃしません、って感じ。

ただ、もしこれのサブリースが外れたら？
2割引かれている家賃が全部自分の物になったら？

すると8万円×6室×12ヶ月で
年間576万円の家賃収入という事になり
サブリース時と比べて一気に116万円も収入が増えます。

これで改めて利回りを見直してみますと
年間家賃576万円÷9500万円＝0.06

利回りは6%になります。

ただ、それでもたったの6%しかありません。笑

ワシが今回購入した新築アパートでさえ
実質の利回りでほぼ6%あるわけですから
築17年のアパートで利回りが6%だなんて
正直、誰が買うん？って感じではあります。

ただ、つまりこれは
「それだけ土地値が高い」って事です。

言い方を変えれば価値が高い、
資産性が高く、安全性が高い、
しかし一方で収益性は低い、という事ですね。

不動産ってつまりそういう商品です。

結局、建物の値段は
どこに建てようが同じですよね。

だから、土地が安い地域だと総額が下がるので
収益性が高くなります。

でも土地が高いと
当然、収益性は下がります。

土地が高いという事は
利便性が高く需要が大きい都市部という事になりますから
長期的に賃貸需要が見込めますよね。

だから、現金や資産を持っている人は
使える総額が大きいから利回りが低くても
入って来る絶対額が大きいのでそれで良いわけです。


例えばワシみたいな貧乏人が
いくら「利回り18%だ！」と言ったところで
総額400万円の物件だと年間70万円程度しか入りません。

しかし利回りたったの5%しかなくても
3億円する物件を保有出来る人は
年間1500万円も入って来るわけですよね。

しかも土地の価値が高く、
資産性があり安全で長期的に需要も見込める、と。

しかしワシらのような貧乏人は
収益性は高いが土地に価値が無いため
長期的に保有するには向かない物件ばかりになります。

もし建物が無くなって土地だけになってしまったら
「そこにもう一度新築を建てるだけの価値があるか？」
と考えた時、ちょっと微妙になるという感じです。


という事なので、
その人の考え方次第ではありますけれども
ずっと言って来ている通り、
ワシは基本的にわらしべ長者をイメージしているんですね。

資産性は低いが収益性が高く、少額で保有出来る物件
（郊外の戸建てや築古の木造アパート）
↓
資産性はほどほど、収益性もほどほどで、価格もほどほど
（ほどほどの立地に建つ築20年未満のアパートやマンション）
↓
資産性が高く、収益性は低いが、安全で高額な物件
（都会または土地値の高い地域に建つマンションやビル）

ワシは今2段階目におり、
それが今回買った新築アパートですね。

そしていずれ、商業地域、繁華街のような場所に
言ってみればテナントビルのような物を保有すれば
一番上の段階というイメージでしょうか。

そして、または、
今回信用金庫さんが提案してくれているような
住宅街だが土地値が非常に高い場所に建つ
アパートやマンションですね。

これも最終段階でしょう。


うーむ、この9500万円の物件、
マジでほしい・・・

収益だけの事を考えるなら
1億円もの物件だったら
他にいくらでも選択肢はあります。

利回り5%や6%で妥協するんだったら
ナンボでも買える物件があるわけです。

しかし、
今回のこの物件は立地が良過ぎるんですよね。

この街で、あの規模で、あの立地で
あんな間取りの物件なんて
この先も売りに出る事は考えられないんです。

なので、ただ単純に希少性でほしいんですよね。

儲からない、それは間違い無いし
ハッキリ言ってワシはまだこういう物件を買えるようなレベルじゃない。

これを買ってしまうと収益性が下がり
ただ借金の比率が増えてしまうだけなので
当初の計画が少し遅れてしまうかも知れない。

でも、だとしても欲しい。

それだけの魅力があります。

まだ細かい条件が出て来ていないし
そもそも肝心の家賃が分からないんですけど
金融期間には今日ここで書いたような話をして
「これ、本気で欲しいと思ってます」と伝えました。


あ、今朝、その担当者さんがうちに来てくれましたんでね、
その時に。

あぁそうだ、
何しに担当者さんが来たかなんですが、
お金を借りて欲しいって。

先日、挨拶にいらっしゃった時に
「成績とかの兼ね合いで融資したいような事があれば
そちらの都合の良い金額をいくらでも借りてあげるので言って下さい」
ってお伝えしておいたんですね。

そもそも、
まず取引実績が必要だろうし
通帳の口座を開設しとかなきゃならんわけですから
お付き合いの開始にまずいくらかお借りしましょうか？と。

いや、ほんと、
自分で言うけど、偉くなったよね、わし。笑

借りて欲しけりゃいくらでも借りてやるぞ、ですから。笑

で、そしたら
「金利はいくらが良いですか？」
と。

なので
「こういう融資の場合、他行さんには0.8%～1%でお借りしています」
とお伝えしておいたんです。

そして今朝担当者さんがお越しになって
「先日の話ですが100万円だけ借りてもらえませんか？」
「金利は他行に揃えて1%でお願いします」
と。

もっとお借り頂く事も可能ですが
それは物件購入の時の融資で頑張らせてもらいますので、と。

100万円で良いのね？
もちろん喜んで！

返済は3年ぐらいにしておきましょうか？との事だったので
そんなに長くしなくて良いよ、1年か2年で返す、と希望を伝え
「では2年にしておきますね」という事になりました。

100万円を利息1%で借りて2年の返済だと
返済総額は101万円程度です。

全部で利息が1万円だけ。笑

その1万円で、取引実績、返済実績が出来るわけでしょう？
タダみたいな手数料ですよね。



んで、ま、あの9500万円の物件に関しては
もの凄い額の頭金を入れて、
かつ、凄い長期間で融資を受けないと赤字になるので
正直なところ、購入出来る見込みはほぼ無いです。

言ってみりゃ、
普通なら10年しか貸してもらえないところを
奇跡的に20年も貸してもらえる事になって、
かつ頭金を3000～4000万円も入れれば
まぁなんとか収支が合うかな？みたいなレベルなんで。

そうなると、奇跡が起きたとして、
しかしうちの会社は一文無しになってしまいます。笑

これはこれで大きなリスクです。


ただ、ここで、だよ。

ワシは戸建てを6戸持ってるよね！

これをもう順次売却して行く時期が来た、
って言って来たよね！

そう！

もし短期間で
あれらの戸建て群がどんどん売れて
手元に現金が厚くなれば
9500万円の頭金を増やせる、リスクが減る。

おっしゃ！

調査を進めつつ、
金融機関とよく相談もしながら
もし買えそうな可能性が見えて来たならば
あれらの戸建てを全部売りに出します！

で、言って来た通り、
まずメルマガ読者さんに案内します。

売るとなったら出来るだけ急ぎたいので
基本的はどれも相場より高い利回りで売ります。

具体的には、物件によりますが
利回り12～15%という
メッチャ美味しい条件です。

今の時期に
素性がよく分かってる物件で
オーナーチェンジで利回り12～15%ってマジで美味しいよ・・・

そんなの売ってたらワシが買いたいもん。笑

以前に購入の意識を伝えてくれている人に優先で案内しますが
そこで全部売れるとは思えないし
あれから時間経ってるので、誰も買わないと言えば
6戸全部、メルマガ上で放出します。

5万円の家賃の物件だったら
年間60万円の家賃収入÷利回り12%の場合
なんとたったの500万円でオーナーになれちゃいます。

住人さんがいる状態なので
購入した月から家賃が入って来ます。

いや、マジで羨ましい。笑

最初のリスクと勇気はワシが全部使っておきましたから
あとあなたはお金払うだけでオーナーです。

最高じゃんね・・・



という事なんで、
何年も前から言ってた話が
いよいよ現実のものとなろうとしています。

不動産賃貸オーナーになりたい人は
これをスタートの一歩にしてもらうと楽だと思いますよ。

1戸持ってしまえば、
その家賃収入の範囲でリスクを負えるようになるから
次の1戸を買うのがメチャクチャ安心になるじゃないですか。

でもその最初の1戸が怖いでしょ？

そこをクリア出来ると思ったら
これって金額どうこうじゃないメリットも大きいわけです。

ま、実際に売る時が来たら
もちろん広島に来てもらって実際に物件に見てもらって、
心配なことはどんな小さな事も聞いてもらって、
ワシもデメリットも含めて全部正直にお伝えします。

細かい数字までシミュレーションして、
これまでワシの収益の管理表とか見てもらいながら
具体的な税額や経費なども確認しましょう。

そして、たとえば
何年保有したらいくら回収出来ていて、
その時点で利回りいくで売却すればいくら儲かるか？
みたいな出口も一緒にシミュレーションしましょう。

てか
こんなのコンサルじゃんね。笑

ま、いいのいいの。

市場で売るなら
買う人の事なんか知ったこっちゃないし
投資は自己責任だから、相手が全部調べて判断すりゃ良い。

でも、こっちのメルマガを読んでるような読者さんは
ワシとの歴史、それなりの信頼関係があるわけですから、
もちろん自己責任の世界ではあるけれでも
ワシも少しでも安心して購入してもらいたい。

そして、ずっと言ってるように
マジで、一人でも多くの人が
ネットビジネスと不動産収入を組み合わせて
最強の人種、最強の収益源を手にしてほしいんですよね。


ま、どうなるか分からんですけど、
そんなイメージでおります。


というここ数日でございました。

では、またね。



◇　追伸

ワシは工業系の人間にて
道具にかなりこだわるのはご存知の通り。

見た目だのブランドだの
そんなのはどうでも良い人間です。

質実剛健、機能優先であり
そうであれば高くても全然気にしませんし
基本的に道具ってのは値段イコール質ですよね。

昔に比べれば安くて良い物も多いですが
それは「安い割には良い」というだけの事です。

サービス業などと違い、工業製品の場合、
良い物はどうしても高くなるのです。

ワシは基本的には
道具ってのは一生使えるとか
直しながらずっと使える物を道具というのだと思ってます。

安い物を乱暴に使って
壊れたら買い換えれば良いや、みたいなのは
結局は無駄使いになりますしね。

良い道具を丁寧にメンテナンスしながら長く使う、
というのが好きです。

例えばフライパンなんかは典型ですよね。

テフロン加工のフライパンなんて
せいぜい1～2年しか持たないわけじゃないですか。

で、買い換えるのがもったいないから
テフロンが剥げた物に油を引いて使ってる人も多いですけど
だったら鉄のフライパン使えば良いだろ、みたいな。

鉄のフライパンだったら
一生どころか、子供とか孫の世代まで使えるわけで。

鉄は手入れが面倒臭い、とか言う人がいますけど
毎日使うようなフライパンだったら
別に特別な手入れなんかしなくても大丈夫だし。

せめて丁寧に使うなら
洗った後に油をちょいと落として全体に馴染ませるとか
そんな作業、1分もかかるわけじゃないし。

テフロンが剥げて
洗うのが大変になったフライパンの方が
よっぽど時間も手間もかかると思うんですよね。

しかも鉄のフライパンは安い。

一生のフライパンにかけるコストを考えると
貧乏人こそ鉄のフライパンを買うべきです。

あと、単純に、
鉄のフライパンの方が料理が美味しくなるしね。

そんな感じで、多くの人は
感情だけ、特に「面倒臭いという感情」が全てに優先して、
しかし実はそのせいで、今の方がよっぽど面倒な事をやっている、
という事に気付かないんですよね。

合理的にモノを考えたり
効率的な行動を取ろうという思考が無いわけです。

んで、そんな話はどうで良くて。笑

そういうワシが最近買った商品の中で
「これは買い」とお勧めしたいのがこちら。

木村刃物　薄+厚 ハイブリッドキッチンバサミ
https://amzn.to/3Vwy3ku

何の変哲も無い普通のハサミに見えますが
そこがまた良い。

最近流行のカーブ刃とかにもなっておらず
メチャメチャ普通のデザインですが、
ま、使ってみりゃ良さが分かります。

切れ味は当然なんだけど
刃の合わさりに精密さを感じるというか
めちゃめちゃスムースに刃が動くので感動しますよ。

工業系の人間は完全に萌える道具です。

裁縫とかする人だったら、
高級な裁ちばさみとか使った事あります？

あの、ヌメヌメと刃が合わさる、
ハサミとは思えないような滑らかさ。

まさに「刃物」って感じのあの使い心地。

あそこまでは言わないですけど
キッチンバサミ界の中で言えばそういうイメージです。

道具としての精度を感じます。

かと言って別にそんなに高いわけじゃないし、
ていうかむしろ質で考えると安いと思いますね。

キッチンバサミって
低価格ラインの物だと1000円前後で
ブランド的な物や機能性を持たせたような物、
または全体がステンレスの高級品なんかで
3000円前後って感じですよね。

その中で、道具としての質が高くて2000円台だったら
これは完全に買いの価格でしょう？

こいつは今時の需要に合わせて刃が分解出来るので
清潔で綺麗な状態で保てるし
刃を研ぐにも分解出来ると楽ですよね。

安いというかショボいハサミは
分解出来るけど分解しにくいとか
分解しやすい代わりに刃の合わさりが甘いとかですが
このハサミは道具無しワンタッチで分解出来るのに精密です。

いや、マジで久々に良い道具を買いました。

刃先が細いタイプではないので
デコ弁作るとかの細かい作業には向かないですが
まぁそこは用途に合わせて検討して下さい。

ただ、買ったばかりなので
唯一、長期的な耐久性だけは確認出来ていません。

構造から見るに恐らく心配無いと思いますが
例えば柄は樹脂で出来ているので
もしかすると10年も使ってるうちに柄が折れるとか
そんな可能性はありますよね。

うちも実際、以前のキッチンバサミは
15年ぐらい使った時点で柄が折れてしまいました。

ナイフなんかで言う
いわゆる「フルタング」っていう
柄の部分まで金属が貫通しているような構造だったら
それこそ半永久的に使えるだろうし
総ステンレスの場合も半永久に使えるでしょうけど。

まぁ、樹脂である時点で
一生使える道具ではないだろうと思いますが
この点だけは実際に10年以上経ってからでなければ評価出来ませんので
これだけはご自身の判断で選んで下さい。

そこが心配な人は
全体がステンレスで出来ているような
高級品を選べば良いと思います。

しかし、ワシの経験から
ステンレスのハサミって素材の価値での値段となってしまっており
ハサミとしての機能を考えた時に
価格に見合う性能を持っていない物も多いので
総ステンのハサミは十分気を付けて選びましょう。

高い道具こそ買って失敗したら馬鹿らしいですもんね・・・

道具なんて見た目が良くたって
使い心地が悪かったら何の意味も無いし・・・

キッチン用具なんて
いくらブランド品だとしても
誰にも見せびらかす機会ないですから
格好付けても意味無いですしね。笑

という事なんで、もし、
「そろそろキッチンバサミ買い換えかなー？」
とか思ってる人がいたら
騙されたと思って1回これを使ってみてほしいです。

ま、騙されるような値段じゃないけど。笑

ほんと、イオンとかニトリとかで
何となくそれっぽいのを買って
それなりの値段払うぐらいだったら
絶対にこっち買った方が良いって言っときます。


◇　追伸２

息子の友達連中が我が家に入り浸って慣れ過ぎて
最近では「ただいまー」とか「うぃーっす！」
って入って来るようになりました。笑

おばちゃん腹減った！
とか言うヤツまでいますしね。笑

で、毎回やかましく言ってるので
ほぼ全員、挨拶も出来るようになったし
靴も揃えられるようにはなって来ました。

まぁ小学生だからまだ可愛いけどね、
頼むから中学生にもなったら
うちに集まるのはやめてもらいたい・・・


◇　追伸３

あー、もうあれこれ忙し過ぎて釣りに全然行けてないです・・・

新築アパートの件もそうだし、
今の10月半ばから11月前半にかけては
秋のガーデニングシーズンど真ん中ですからね。

欲しい物、良い物を買うには
頻繁に園芸店に行かなきゃいけないし
見つけて購入したら植えなきゃいかんしで忙しい。

しかも今年の夏は
例年以上に植物の痛み方が酷く、
言ってみりゃほぼ全滅レベルになっちゃったので
全部の鉢を植え替えていくイメージなので
途方も無い労力がかかるわけであります。

もちろんお金も結構かかります、
資材とかまで含めると
恐らくこのシーズン全体では5万円ぐらい使う事になるんじゃないかな？

あれだけ貧乏生活して
無駄使いは悪！って言ってるクセに
花には5万円使うんですからね。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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