松原です。

正直な事を言いますが
今日のメールの内容の半分ぐらいは
ずーっと前に書いて放り投げていた下書きを含みます。

で、ワシは基本的には
下書きってのは使わずに捨てるんですが
今日は珍しくその下書き部分もちょっと使ってます。

よって、メール全体の流れとか読みやすさに違和感があって、
という書いてる自分自身こんなメールを配信したくないんですが
ほとんど書き上げちゃったので配信させてもらいます。

そんなわけで
いつも以上にグダグダなメールですがどうぞ。



昨日あれから管理会社の方が来られて
アパートの賃貸募集に関して最終確認を行いました。

1～2日のうちには
SUMOなど賃貸募集サイトに掲載されるようですので
広告が掲載されたらまたお見せしますね。

で、細かい部分で募集条件の変更がありました。

敷金を取らない代わりに
退去時の清掃費という名目で事前にお金を頂くという件ですが
これの金額を4万円から6万円にアップする事になりました。

近郊の物件もそのぐらい取っているし
この金額なら借り主さんも十分納得するとの事で
管理会社さんの案を採用する事にしました。

退去時に清掃業者に入ってもらった場合
1部屋辺りおよそ3万円ぐらいかかるそうです。

加えて、エアコンの洗浄業者さんが1万円ぐらい。

よって、退去があった際には
清掃関係で4万円ほどの出費が必要になるけれども
事前に6万円貰っているので少々儲かる、
簡単な補修があったとしてもマイナスにはならないでしょう、
というイメージだそうです。

また、この清掃費6万円に関しては
余っても返却はされないお金ですので
預かり金ではなく売上として入って来ます。

当初は全空室からの募集開始ですので
仲介手数料と広告費で大金が飛びますが
この清掃費6万円を募集時の費用に充てればかなり助かりますね。


そしてもう1点朗報があり
敷金礼金ゼロという形で募集しようと考えていましたが
管理会社的には礼金は1ヶ月分取っても良いですよ、との事。

おう！だったらそうしましょう！

という事で、
敷金は無いけれども
礼金だけ1ヶ月頂く事にしました。


この礼金を管理会社への仲介手数料の支払いに充てれば良いので
先の清掃費6万円と合わせますと
募集に関する費用のほとんどを賄えてしまいますね。

・仲介手数料1ヶ月分　→　敷金で支払える
・広告費1ヶ月分　→　清掃費を充てて3000～1万円のマイナス

という感じで、
家賃は63000円～7万円という設定ですので
18室全て埋まったとして
募集に関する費用の手出しは15万円ほどで済むでしょう。


いやー、今回は色んな事が
想定外に良い方向にばかり進みますね。

後は部屋が満室になるのを待つのみです・・・

満室になったら完全にお祝いですね。


■現状確認

今回のアパート2棟追加に伴い
あらためて不動産関連の現状を確認してみました。

正直なところ、ここまでは全て現金で買って来ているので
細かい事なんて気にして来なかったんですよね。

もちろん常に1棟ずつ収支は表で管理していますが
今月いくら入って来て、いくら出て行って・・・
みたいな心配をする必要が無かったし
「あと何年で回収出来るか？」「投資残高はいくらか？」
なんてのも全然気にしていませんでした。

どうせそのうち回収し終わるさ～。
どうせ損はしないさー。
投資残高がいくらあろうが関係無いさー。

みたいな、気楽なもんです。

ただ、この先は融資と返済がありますし
そう遠くないうちに必ず訪れる金利上昇の局面において
色んなリスクも数字でしっかり想定しておかねばなりません。

また、今回のアパートが満室になって気分が落ち着いたら
いよいよ既存物件の売却を本格的に進めようと思っているため
投資残高を正確に把握しておく必要があります。

そうじゃないと、
どの物件をどのタイミングで
いくらで売ればいくら儲かるのか？
という判断が出来ませんからね。


という事で
アパートを購入する前までの
投資残高の一覧を大まかな数字でご覧下さい。

投資残高一覧表
https://www.evernote.com/shard/s23/sh/e22fc508-c3c0-f9a1-9065-8f3fbaf15f0d/b5fc443828376f1e106650c9b761ea33

取得金額や利回りについては
少々ザックリと計算してるので
購入時に詳細にお伝えした数字とは
ちょっと違うかもしれませんがご了承下さい。

まぁでもそう大きく違わないんで
数字として十分に参考になる範囲の誤差です。

ワシの「ザクっと」は
普通の人だったら十分細かいんで。笑


という事で
あらためてうちの会社の保有する不動産を確認しますと。

投資総額6189万円（現在保有中の物件のみ）
投資残高4342万円

これらの物件から、これまですでに
1500万円以上を家賃収入として受け取って来ました。

そしてその間に修繕費や固定資産税など
維持経費も支払って来たわけですが、それでも
すでに投資額の30%を回収しちゃってるんですよね。


過ぎてしまえば時間なんてあっという間ですよ。

ビビって、
物件を買わずに1年過ぎるよりも
少々リスクがあっても早く買って1年保有してしまえば
その1年間の収入によってリスクは消せるわけです。

1年なんてあっという間でしょう？

たった1年間の間で
人生ひっくり返るようなトラブルが起こる可能性って
そんなにないでしょ・・・

というか、歳を取れば取るほど、
トラブルが起こる可能性は増えるわけですから
「時間が過ぎる事が最大のリスク」
という考えを持たなければならんと思いますね。


実際ワシは最初の物件を購入してからの6年間、
些細なトラブルさえ起きていませんし
それが不動産投資というか「賃貸業」だと思いますよ。

よっぽどの馬鹿が
何も考えず、人に勧められたゴミ物件を買いでもしない限り
失敗して損して終わるなんて事がちょっと想像出来ないわけです。

しかも、いつも言うように
ワシみたいに現金で進めるんだったら
まさにどんぶり勘定でやっても失敗出来ないですって・・・

借金さえ無いんだったら
単に「回収までの期間が少し延びるだけ」であって、
損して終わるという事が起こりえないわけです。


今からの世の中、マジでヤバイでしょ？

ほんと、
あなたも早く1戸でも買わないと。


ワシが不動産を始めたのもたった6年前じゃないですか。

また今からの6年も
あっという間に過ぎますよ？

今すぐ行動を開始しましょう。

ネットで稼ぐのなんか後で良いじゃないですか。

まず不動産を買って、
そのリスクを少なくするために
ネットで副収入を増やせば良いじゃないですか。

そしたら、何もトラブルが起きなければ
家賃とネット収入の両方が入り続けるわけでしょ？

無敵じゃないですか。

ネットがあまり儲からなくても
アルバイトでも内職でもすりゃ良いですよね。


良いです？

これは
ネット収入なんかと違って
「時間と共に加速して増えて行く収入」です。

良いですか？

この収入は「加速する」んですよ。

しかし
始めない限りは永遠にゼロです。

でも、どんなに小さくても
最初に転がす雪だるまさえ持ってしまえば
「後は時間が過ぎるのを待つだけ」ですよ。


投資の世界でよく言われるけど
羊が子供を産んで増えて行く話ですよ。

羊を持たない人は
乳や肉をずっと買わなきゃいけませんよね。

でも羊を飼っていれば
餌代ぐらいはかかるけれども
乳や肉を買わずに済むので支出が減ります。

そして、羊を複数頭手にする人は
余計に取れる乳を売る事が出来るようになりますよね。

そして、複数頭いれば子供が産まれます。

羊が増えると、より乳が余るようになり、
羊自体を売る事も出来るようになるけど
それよりも子供が産まれて増える速度の方が早くなり
いずれ「どうやっても儲かってしまう」という時が来るわけです。


不動産なんかは
まさにこのイメージにピッタリですよね。

みんな最初の1戸とか2戸の時しか考えないから、
凄い大金を投資しているのに年収があまり増えない、
みたいなイメージを持つわけですよ。

そりゃ、羊が1匹だったらそうでしょう？

そして、その羊から取れる乳を
全部自分が飲んでしまっているうちはそうでしょう。

せっかく1戸とか2戸持っても
そこから入って来る家賃収入を使ってしまうような人間は
何も変わらないわけです。

しかしそこを我慢出来る人間はいずれ
「好きなだけ贅沢しても入って来る家賃収入の方が多い」
という段階が来るわけですね。

そしてこれは
とても単純な算数で結果が分かるわけです。

自分の年収や資産をいくらにするか？
いくらに出来るか？

自分で決められるわけじゃないですか。


ネット収入も全く同じでしょう？

ほぼ全員が
「稼いだお金を使う」ので
ずーっとしんどいままなんです。

そして、耐えきれなくなったり
環境やルールの変更があった時点で収入が下がり
その時点で退場です。

節制と投資はセットです。

節制だけしても
ただ貯金が増えるだけです。

節制せずに余力で投資しようと思っていたら
そんな余力がある人間はいないし
出来たとして額が小さ過ぎて膨らみません。

これが、20代の早いうちに始めるんだったら
それこそ月に1万円の投資であっても
40年間使えると思えば十分だと思います。

でも40代も過ぎたような人間は
使える時間はせいぜい20年しか残ってないわけですよ。

もう選択の余地が無いわけです。

少々年収が上がったって、
「使える時間が少ない」
という事の影響の方が大きいわけです。


20代にとっての1万円というのは
その20年後に10万円とか20万円とかの価値があるから
1万円しか投資しなくて済むわけでしょう？

つまり、すでに20年経っているのに
まだ投資を出来ていないという事は
10～20万円を投資して行かなければ間に合わない、
という事になるわけです。

月に10万円なんて大変ですよね。

そりゃそうです、
それは若い頃にちゃんとやって来なかった罰です。

でも、10万円だったら
出来ない人はほぼいないです。

やらない、という選択はあっても
出来ない、という人はまずいません。

だって実際に見てみて下さい。

ネットで月に何十万円も稼いでるとかドヤってる人達。

あの人達、
投資なんてしてませんよね？

あの人達、
今いくら稼いでいようがそれはどうでも良くて
どうせ1年ぐらいのうちには稼げなくなって消えるわけです。

その間に1000万円儲けたんだとして、
でもその1000万円は残っていないわけですよ。

でも、
それを、1円も使わず
1000万円全てを投資する事が出来たら？

10年後にはとんでもない資産に膨らみますよね。

お金がお金を生み、
加速して増えて行くわけですから。


そして、それが100万円でも同じです。

しかし稼ぐ額が小さい人ほど
「少額を投資しても儲からない」
と思うのでやらないわけです。

そして、そのやらない間に
「時間が過ぎる」
という事なんですよね・・・

全ては時間なんです。



ワシはお金や環境を利用して
いきなり大きな不動産を取得しましたか？

違うでしょ？

むしろ、不動産投資という世界で考えると
最底辺、最も貧乏な人間でも出来る、
「投資」とも言えないような規模で始めたわけじゃないですか。

一軒家だというのに
家賃がたったの5万円しか貰えないような
築40年以上も経った古い物件から始めたじゃないですか。

それでも、時間さえかければ大きく出来る。

入って来る家賃を使わなければ
せめて年間60万円は勝手にお金が入って来る。


そうやって、少しずつ使えるお金と信用を貯めて行き、
徐々に物件の規模や立地をレベルアップさせて行くんだ、
って言って、その通りにやって来たじゃないですか。

覚えてるでしょ？

ワシが最初の1戸を買った時を。

あれから6年も経つんですよ？

あなただって
その6年間を本気で動いていたら
どんなに遅くても1戸は買えていたはずなんですよ。

なのになぜ買わなかった？

1戸でも持っていたら、
もしたった5万円の家賃だとしても、
それを5年間受け取って来ていれば
すでに300万円は回収出来ていたわですよ？

もし5年前に、
ちょっと割高に買ってしまい
利回り10%しかない600万円の戸建てを買ってたとします。

でも、300万円回収出来ていたら？

5万円で貸し出せる物件ですから
利回り15%で叩き売っても
400万円では売れるわけですよ。

投資残高は300万円しか残っていないのに
いつ叩き売っても400万円になる収益物件を持っているんですよ。

それが時間の力でしょ？

リスクの無い時なんて死ぬまで訪れないです。

これを買ったら
買った時点で100%儲かる、なんて物件は無いです。

どんな物件でも、
というか我々のような貧乏人が買える物件には
必ず色んなリスクがあるってのが当然です。

でもそれは
「時間さえ過ぎれば勝手に消える」
という事をとにかく考えましょう。


投資して過ぎる時間はリスクを減少させます。

でも、投資をせずに時間が過ぎたら
人生のリスクが上がりっぱなしです。

何もせずに6年間過ごした事が
何よりもリスクを負って来たのだ。

という事を理解しないと
また今から6年後も何も変わっていないですよ？

たとえネットで年間数百万円稼げたところで、
それを投資しなかったら
生活も将来も何も変わらないですよね。


マジで、日本はこの先ヤバいというか
もうダメなんです。

分かってるでしょう？
何とかなる、なんて時代じゃないですよ。

少々頑張ったって
今の生活レベルを維持する事さえ難しくて
少しでも豊かな生活を目指すんだったら
年収を100万とか200万円は上げないといけないです。

それで今とトントンでしょ？

それ以上に稼ぐ事や
それをこの先5年とか10年維持する事なんて
不可能に決まってるじゃないですか。


良いですか？

ワシのメルマガを読むんだから
出来れば来年中に、どんなに遅くても
2024年中には必ず最初の1戸を買って下さいね。

それに必要な500万円程度の金額だったら
今からアドセンスを始めてでも稼げるわけですから。


ワシはその準備をして、
そのためにネットで稼いで、
かつ人よりも頑張ったから
ちょっとだけ早く進んだだけです。

そして、何度も言うけど、
ワシよりも稼いでいる人間なんか山ほどいるけど
でもワシよりも現金や資産を持ってる人間はまずいない。

これがキモです。

逆を言うと
ワシはもし年収が低かったとしても
それを実践し、今ほどの規模にはなっていなかっただろうけど
しかしそれなりの資産は作ったでしょう。

いや、もしかしたら
収入が低い事による時間のロスをカバーするために
早い段階から融資を活用しているかもしれないし
そうなるとむしろ逆にもっと大きな規模になってたかもしれません。

というか、お金を借りられる属性の人だったら
ゆっくりやっても2～3年もあれば
今のワシの規模なんかブチ抜けるわけですから
借りてやれば良いと思うんですよね。

とにかくやりましょう。


ワシなんて、
最初は年間100万円ぐらいの家賃収入で始めたじゃないですか。

それを再投資して規模を拡大し
年間700万円という規模になったわけです。

あ、例の生活保護になった住人さんの家賃を下げてあげたので
正確には年間6,888,000になりましたけどね。

年間家賃688万8000円で
投資総額6189万円（売却分を除く）を割ると
全体での利回りは11.1%という事になります。

目標値は13%でしたが
そこを目指して物件が買えなくなるよりも
利回りが下がっても保有期間を延ばせば良い、
だって現金で買うんだから、という事で進めて来ました。

融資を受けて購入する場合は
借りたお金に金利が付くわけですから
物件の利回りは何より重要な判断基準になりますけどね。

でも現金で買う場合、マジで大雑把に
「損さえしなけりゃ良いや」って感じで大丈夫。


ご存知の通り、これ以外にも
すでに売却済みの区分マンションがありますので
過去全ての投資総額や全体の利回りはまた少々変わりますが
現時点、現在保有している物件ではこのような数字になります。

あと、今回、新築アパート2棟が増えましたが
これはまだ家賃の受け取りが始まっていないので
計算には含めずにお話しをしますね。


んで、投資残高が4342万円という事は
これらの物件を全てまとめて5000万円ほどで売却出来れば
売買手数料などを考えても利益を出して手仕舞いが出来ますね。

もし5000万円で売るとしたら？

現在の年間家賃が688万円ですので
なんと利回りは13.7%にもなるわけです。

利回りが13%以上あったら、
すぐ売れるに決まってますよね。笑

さほど焦らないならば
利回り10%でも売れるはずですし
その場合、6880万円での売却という事になります。

そしてこれがまた1年後になると
その間に家賃でまた688万円回収しているわけです。

すると、今考えているよりも
もっと安く売っても十分な利益が出ます。

または、今考えているぐらいの金額で売れたら
メッチャ儲かるという計算になりますよね。


さらに言えば、
法人ごと売却するという形にすれば
さらに利益を出す事も可能でしょう。

というか
ずっと言って来ている通り、
最終的には法人ごと売却する事を目標にしています。

この形なら
株の売却益という形になるので
所得税も安くて済むので理想はこの形ですよね。

物件を個別に売却して
下手に大きな利益が出てしまうと
莫大な税金を払う事になっちゃうし
時間もかかるし面倒なので
法人ごと売るのが良いと思ってます。

とは言っても20%も税金を取られるので
諸外国のキャピタルゲイン税に比べたら
恐ろしく高額だとは思いますが・・・


ワシはただ
「歳を取ったらのんきに遊んで暮らしたい」だけなので
いくら儲かるとしても
ジジイになってまで事業を持つ気はありません。

自分が死ぬまで遊べるだけの十分な金額を手に出来るようになった時点で
事業も資産も処分して身軽になって遊び惚けます。


最初は誰だって怖いです。

ていうか逆に
もし怖くない人間がいたらそいつ馬鹿なので
多分そういう人間こそ失敗するんじゃないですかね？

怖いと感じる人間は
ビビって色んなリスクを想定するし準備もするので
大きな失敗ってしないですよね。

ワシはご存知の通り、
誰よりもビビりなわけです。

決済のハンコを押す時なんて
「明日火事が起きたら・・・」とか思ってますもん。


でもこうやって、時間が経てば経つほど
どんどん安全で儲かる物件に変化して行くわけです。

もちろん、
時間が経てば建物が古くなって行くので、
それに連れ売却額は「多少」落ちて行くとは思います。

しかし、
ワシが保有してる物件というのは
そもそも古くて、十分に安くなっている段階で取得しているため
買った時の半値になるような事は想像出来ないわけです。

そもそもすでに建物の価値は無くなっており、
土地の価値としても正直微妙。

だけど
「賃貸に出すと需要がある」
というスキマ的な物件なわけです。

なので、売却する際にも
土地や建物の価値は無視して
「家賃収入からの利回り」だけで判断する物件であり、
そういう基準で購入する人がいる事が分かっているわけ。

しかも小さな戸建てなので
現金でポンと購入出来るような規模なので
不動産の中では流動性が高い、現金化しやすい。

だからこういう買い方をして来たわけであり、
これはもう、
物件を買い始めた6年前からずっと言って来ましたよね。

あえて、そういう古い物件を買って来たわけです。

もちろん、最初は
「それしか買えなかった」
というのも正直なところですが。


んで、コロナ以降、
もう2年以上も物件を購入出来ていなかったため
現金ばっかり増えてしまったわけですよ。

儲かり過ぎるから役員報酬を少々上げたり
ボートを購入してみたりもしましたが
それでもどんどん現金が増えていまして
5000万円以上も貯まってしまったわけです。

うちは会社全体でも借金も少ないですし、
従業員もいなければ事務所さえ無い会社ですので
維持費が極めて小さいというのはご存知の通りです。

ザックリ言えば、
1年分の税金と役員報酬さえ残しておけば
あとは全額いつでも使っても大丈夫、という感じ。

ですから今回のアパート購入では
3000万円以上の現金をポンと投下出来たわけです。


これがネットビジネスの凄い所ですよね。

ネットビジネスの凄い所は、
「高利益」「低固定費」です。

よって、
税金さえ払ってしまえば
残ったお金をいつでも自由に全て使える。

っていうか
税金の事を考えておけば
先に自由に使ってしまっても良いわけですが。


この超絶高利益な点が
他の商売とは違う最大のメリットであって
ただし税額が大きくなってしまうので
そこをどう扱うかです。

それを、
経費をたくさん使って利益を圧縮したのでは
ただ買い物をして物が増えただけですよね。

ネットビジネスの場合、
売上を伸ばすための再投資というのがほぼ出来ないというか
それをやっていたんじゃ普通の商売と同じですから
何のためにネットで稼ぐの？って事になるわけです。

たくさん稼いでも
たくさん経費使って利益が少ない。

役員報酬はそれなりに取れるけど
会社に「自由に使えるお金」があまりない。

んー、面白く無いですよねぇ・・・


ってのを
結構本気で考えた時、
不動産を買うのは非常に効率的なんですよね。

不動産を買えば儲かるとか
不動産投資が好きとか、
そんなのとは全然関係無いわけです。

商売、金儲けで考えた時、
「せっかくネットビジネスをやっているのならば」
不動産を組み合わせるのが最も効果的。

だからやる、というだけの事です。


減価償却が大きくて、
場合によっては非常に短い期間で償却出来るので
利益をメチャクチャ圧縮出来る、つまり現金が残る。

その現金を再投資して物件を増やせば
さらに減価償却が大きくなるし
裏で資産がどんどん積み重なって行きます。

この時点では、普通の商売と同様
再投資をするので「自由に使える現金は少ない」ですが
資産が増えている点が大きな差です。




あー、やっぱダメだ。
下書きした原稿なんか使うもんじゃないですね・・・

変なところで終わるけど、
なんか嫌になって来たんでもうこの辺にしときます。


ではまた。



◇　追伸

G・Ｄ・ロジャーじゃありませんが・・・

不労所得か？欲しけりゃ自分で手にしろ！
真似をしろ！ワシの全てをそこに置いて来た。
https://1lejend.com/b/HSmsbGqk/

メルマガの配信環境をアスメルに移行した
5年前からの全てのバックナンバーが残っています。

すでに戸建てを2戸持っている段階なので
スタートするまでの思考や行動は残っていませんが
3戸目を購入する辺りからの様子は全て残っています。


◇　追伸２

なんていうか
メルマガ書くのが本当に面倒に感じるようになって来たんですよね。

書きたい事は山ほど溢れてるんだけど
それを文字にする情熱が湧かないというか
書き始めてからも集中力が続かなくなってしまってます。

昔は
よし原稿書くぞ！ってパソコンに向かったら、
気がついたら4〜6時間経ってたんですけど
今はどんなに集中していても2時間ぐらいしか経ってないんです。

1時間で疲れちゃうような事も多いし
なので書きかけになってしまって捨てる原稿ばっかりで
この1〜2年は配信する原稿より捨てる原稿の方が多いんですよね。

書いてる途中で集中力が途切れる程度の事しか書いていない、って事で
つまりそんなメルマガ面白いわけがありません。

いよいよ終わりだなぁ・・・って感じてます。

ま、面倒臭いけど
それでもあと6年だけ頑張れば隠居ですから
ダラダラやるしかありませんね。


◇　追伸３

まてよ？今回のアパートを購入する前の段階で
7000万円以上の投資をして来たって事は
今回の決済で3000万円以上自己資金を入れたので
つまり累計では1億円以上の現金を投下して来たって事か・・・

1億円の自己資金ですよ。笑

ワシ、つまり、
それだけの金額を稼いで来たって事ですよね。

凄いねぇ・・・人ごとのように言うけど。笑

ただ、何度も言います。

ただ「売り上げただけ」だったら
そんなに使えないです。

むしろワシの売上は他人より桁1つ少ないわけです。

ワシは、他の人よりも全然稼いでいないのに
しかし残るお金、投下出来るお金は多くて
恐らく大概の人よりも多くの資産を作っています。

売上よりも「利益」「純資産」を追いませんか？

何をどう考えて、どういう順番で何にいくら使うか？
その全てをワシはメルマガに書いて来たつもりなんですが。

みんな、
不労所得には憧れないんですねぇ・・・

儲からなくても良いから
ただ売上が増えそうな話にしか興味ないんですねぇ・・・

もったいないよねぇ・・・



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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