どーも
ワシです、松原です。
先日決済したアパートの件ですが
諸経費の明細がほぼまとまりましたのでお知らせ致します。
細かい部分では多少の誤差が出ると思いますが
ひとまず速報的に数字をまとめておきました。
あなたがいずれ1～2億円の物件を買う時
必ず参考になると思う数字とお話しですから
今日の内容は大事に保管しておいて下さいね。
ちなみに、
計算がややこしくなるので数字は全て【税込み】です。
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■スプレッドシート
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今日のメールで説明する数字に関して
スプレッドシートにまとめておきましたので
これを見ながら読んでもらえると分かりやすいと思います。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/134Fb6FBhgXQc2rPwmGCH7npfSN8TpgO4ZDxyAVBk8Ck/edit?usp=sharing
これはメルマガ公開用の臨時的な資料であり
数日中に削除すると思いますので必要なら保存しておいて下さい。
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■購入にかかった全ての費用
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・物件代金 2億1600万円
・売買契約書の印紙代 6万円
・仲介手数料 700万円
・司法書士手数料 368,500円
・登録免許税及び印紙税 1,529,500円
・金融機関の印紙代 104,000円
・融資手数料 44,000円
・固定資産税の精算 62,257円
・火災保険料（10年分） 1,272,640円
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計 226,440,897円
よう分からん凄い桁の額になりましたね。笑
2億2644万897円
でございます。
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■登録免許税及び印紙税 1,529,500円
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登録免許税及び印紙税については
どんな項目があってそれぞれいくらか知りたいと思いますので
司法書士事務所の請求書で明細を確認して下さい。
https://drive.google.com/file/d/1_rT469VJMLbB50Cil5eYLYLLWDLKmR8a/view?usp=sharing
ご覧の通り、この額の物件であっても
司法書士の報酬は知れてるんですよね。
ここの先生が良心的な料金でやって下さっているのも確かだと思いますが
まぁ、ぼったくられても知れた額だって事です。
それよりも税金（印紙代）ですよ、
今回なんと150万円以上ですからね・・・
ほんと、日本にいたら何をするにも税金まみれ。
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■固定資産税
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固定資産税については
12月時点の所有者に対して翌年分が課税され
4月頃に納付書が届くという流れです。
つまり今回8月の決済の時点では
売主がすでに本年度分の固定資産税を支払っていますので
決済後、9月1日以降の分については弊社の負担となりますから
その分を返金する形で決済時に清算を行うのが慣習となっています。
■建物分
昨年12月の時点ではまだ土地だけの状態であり
まだ建物が無かったため、固定資産税が発生しておりません。
それにより今回の決済時には非常に安い固定資産税額となっていますが
来年分からは建物分が加わり、
丸1年分となりますので高額になるでしょう。
なお、建物分の固定資産税がいくらになるのかは
現在、市税事務所に確認中です。
先日、市の担当者さんがうちに来て
建築関係の図面などを持ち帰りましたが
これから図面を元に建物の調査を行うそうなので
税額の確定までしばらく時間がかかりそうです。
放っておいたら年内ぐらい待つ必要があったようですが
「急いでと言われたら優先は出来ます」と言われたので
もちろん最速で！とお願いしておきました。笑
1ヶ月ぐらいで出来るかな・・・との事です。
判明次第またお知らせしますね。
■土地分
土地分については本年度184,759円という事になっていますが
これも昨年、建物が建っていない状態での課税額ですので
これも来年度はまた違った額になると思います。
土地は更地であるか建物があるかなどの条件により
固定資産税が大きく変わります。
これも分かり次第お知らせします。
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■不動産取得税
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上記に加えて、凡そ半年後に
不動産取得税の納付があります。
これは県税事務所に確認する必要があるようで
これから問い合わせを行います。
およそ約300万円程度になると思われますが
確定次第お知らせしますね。
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■利回り
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不動産取得税と固定資産税がまだ確定しないので
あくまでも現時点での概算となりますが
実質利回りは5.85%になりました。
ま、決して良い利回りとは言えません、
「不動産投資家」みたいな人達に言わせたら
鼻で笑われるような低い利回りでしょう。
ただ、ワシが良いの。
融資条件も良いですし、少々のトラブルがあったとしても
返済が難しくなるような事はまず想像出来ません。
例えば想定家賃が10%下がったとしても
返済は全く問題ありませんし
事前のシミュレーションも厳しめの想定にしています。
・1年間に2%ずつ家賃が下落
・常時空室率10%
世の中、失敗する人って
シミュレーションが甘いとか
自分に自信を持ち過ぎるんですよ。
最悪の想定をして、
自分の能力を疑ってシミュレーションしておけば
本当に最悪な事が起きても潰れないわけでしょ？
夢を見ると失敗しますが
ワシは現実しか見ないし
数字に感情は入れません。
ただ、何にせよ、
収入に対して返済額の割合が大きいので
減価償却費の下落に伴いキャッシュフローは悪化して来ます。
当初10年程度は「赤字だけど現金が増える」けれども
減価償却費の下落に伴い、いずれ「黒字なのに現金が減る」
というタイミングが来るという事です。
帳簿上、支払い利息は経費になりますが
元金は経費にはならないので
経費にならない現金だけが出て行くためです。
また、実際のキャッシュフローに関しては
上記の利回り計算に加えて、
臨時的な出費も考えなければなりません。
住人さんの退去に伴う修繕費であったり
住人さん募集に必要な広告費、仲介手数料など。
特に今年に関しては全て空室からのスタートですから
「全戸に対して広告費と仲介手数料が発生」するため
かなりの経費が発生する事になります。
というところまで数字を入れて
年間のキャッシュフローがどの程度になるか？
この辺りはまた随時紹介して行きますので
今後も楽しみに見てもらえればと思います。
とうかワシ自身が楽しみです。
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■ランニングコスト
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この物件を維持するための固定費がこちらです。
・管理費（家賃×3%） 月40,392円
・ゴミ収集業者（1室800円） 15,840円
・インターネット 月19,602円
・固定資産税 不明
■管理費
管理費については
これまでは（家賃×5%）だったんですが
なんと10から（家賃×3%）に値下げになるそうです！
ラッキー！
戸数が多いからこの2%の値下げは大きい！
これだけで月に27,000円も安くなり
年間ではなんと32万円ものコストダウンですからね。
収入が32万円上がるという事ですから
これってとんでもない金額ですよね。
ワシはマジで運の良い男。
■無料インターネット
今の時代、賃貸物件に無料インターネットは必須ですね。
建築業者指定の業者が決まっていたので
料金やサービス選択の余地はありませんでしたが
地場では大手で昔から営業している業者なので
恐らく安心だろうと思っています。
先日、業者さんに来てもらい
サービス内容などについて詳しく説明を受けました。
ケーブルTV業者さんでした。
そこにインターネットも付いてます、というサービスです。
細かい話は色々ありますが
普通に光回線を引くよりは少々スピードが遅いけど
工事が早いとかメンテナンスが容易だったりとか
何かとメリットがありそうです。
1室あたり1040円という低料金ですので
18室でも月に2万円程度しか必要ありません。
高速プラン（300M）でも2000円弱ですので
様子を見ながらプランを検討しようと思っていますが
通常の100メガプランで実測60メガぐらい出るそうで
よほど重いオンラインゲームでもしない限りは大丈夫だそうです。
で、住人さんからは共益費を4000円頂く予定で
その中から支払うと考えれば、どっちのプランにせよ、
うちの実費は必要無いというイメージです。
■ゴミ収集業者
ゴミは行政に回収してもらえば無料ですが
管理会社の勧めもあり、住人さんの利便性を考えて
民間企業にゴミ収集を委託する事にしました。
これにより
月～金までゴミの種類に関係無く毎日収集してもらえます。
1室あたり月800円必要ですが
共益費を4000円徴収する予定なので
これも実質の出費は無いというイメージです。
■火災保険
火災保険はこの10月から各社10%の値上がりが決定しており
かつ、10月以降は最長で5年契約しか出来なくなります。
今後も保険料が安くなる事は考え難く、
逆に、この先5～10年の間に値上がりする可能性は極めて高いでしょうから
今のうちに10年分払っておく事にしました。
なお、10年契約の場合は分割払いを選択出来ず
一括払いのみとなります。
これを購入時の諸経費に入れて計算していますが
本来は1年ずつに割って計算して
ランニングコストに入れるべきだとは思います。
しかし「すでに出ていった経費」として
ワシは購入時の諸経費に入れて計算しています。
会計的な話とか不動産投資業界の云々とは別で
出来るだけリアルな現金の動きで把握したいからであります。
で！
これは利回りとは関係無いんですが
ワシはうっかり「口座引き落とし」での支払いにしたんですけれども
クレジットカードで支払っておけば
凄いポイントを得られたのに・・・とかなり凹んでいます。
120万円以上の決済だもんね・・・
マイルに換算したらもの凄い損をしました・・・
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■募集条件
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本日、つい先ほど
ようやく外構業者さんと現地で打ち合わせをしまして
10月末には必ず間に合うという事になりました。
これでやっと
入居可能日が確定し
木曜日に管理会社さんと打ち合わせをして
直ちに募集活動を開始して頂く事にしました。
さすがに年内に満室というのは厳しいでしょうが
一部屋でも早く埋めて行かないと
今月から返済が始まりますからね・・・
ただ、今回の融資は
「当初の6ヶ月間は利息のみの支払い」となっていますから
空室期間が発生してもさほどは痛くありません。
しかし、これがもし通常の融資で、
今月から当たり前に返済が始まっていた場合は
しばらくの間かなりのマイナス収支になりますので
ほんと、融資の条件って大事ですね・・・
また、せっかく半年間は支払い額が少ないわけですから
この間は、部屋が埋まれば埋まるほど
より現金が残るという事です。
管理会社さんに土下座してでも
ガシガシと募集活動をしてもらわねば。
で、募集条件なんですが
家賃はまぁ、場所とかグレードとか
近郊のライバル物件によって決まるわけでして
そこはもう完了しております。
あとはその他の流動的な部分の条件ですね。
例えばですが大昔からの慣習となっている
「敷金」「礼金」についてですが
これはすでに都市部ではほぼ廃止されていると思います。
広島のような地方都市であっても、
とうとう「敷金礼金ゼロ」という募集が
スタンダードになって来ている模様です。
強気なオーナーさんはまだ敷金を取るようですが
ワシは現場の仲介業者さんの考えを優先して
今回の物件に関しては「敷金礼金ゼロ」で募集する事にしました。
この辺りは基本的には
周りのライバル物件に条件を合わせて行くしかありません。
いずれそうなるだろう、とは思っていましたが
広島ももう今後は「敷金礼金0円」を基本にして
物件を増やして行かなければなりませんね。
しかしこうなりますと退去時の清算について
オーナーも住人もお互いに不安です。
敷金を払わないけれども
退去時に大金を請求されたら嫌だな・・・
なんて思う人もいますよね。
また、大家側も、
請求した支払いを無視して逃げられる不安が残ります。
そこで、あくまでも広島の話ですが、
敷金礼金は取らない代わりに
入居時に「退去時のクリーニング代金」という名目で
4万円程度を徴収しておくのだそうです。
クリーニング代だけ負担して下さいね、と。
その代わり、常識を越えるような破汚損が無い限りは
住人さんは1円も支払う必要無く退去出来る、という契約です。
事前にお金は頂きますから
退去時に余計な請求はしませんから安心下さいね、
という事であります。
また、今回の物件に関して言うと、
単身向けで狭いですから、退去時に
管理会社経由で清掃業者に入ってもらっても
1室4万円はかからないそうなんですね。
よって、修理が無く清掃だけで次の住人さんに貸し出せる場合は
事前に預かっている金額の範囲で収まるため
オーナー的にはむしろ多少儲かるようなイメージになります。
そもそも、法律的にはどんどん住人有利になっている世の中で
昔みたいに、退去時に「オーナー都合で何でもかんでも敷金から精算」
というのはまかり通らなくなっています。
これについては、国土交通省が配布している
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
を見てもらえれば分かる通りです。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
「経年劣化」という考えにより
住人さんが借りた年数によって
修繕費の割合を計算しましょう、という形です。
これはあくまでもガイドラインであって法律ではありませんが
事実上、業界の標準的な賃貸契約内容になって来ていますから
あなたが賃貸住宅を借りている立場だとしても
この内容を把握しておくと退去時に有利でしょう。
また、一般的な賃貸業者が使用している契約書のテンプレートには
このガイドラインに沿った表記が含まれており
事実上、一般常識化している内容だと思って良いと思います。
田舎のオーナーや仲介業者は
未だに大昔の慣習で敷金を巻き上げようとしますし
気の弱い人だと泣き寝入りしていると思いますが
もはやそういう時代ではありません。
大家は世の中の変化に合わせて
「サービス業である」という意識が必要でしょうね。
昔は「貸してやる」という立場だったわけですが
今は「借りてくれてありがとう」という仕事です。
という事で
大昔と比べると、ではありますけど、
大家側の収入は減り、出費は以前よりも増えています。
というのも「礼金」が無くなるからです。
「礼金」というのは、住人さんからすると
何のために支払ってるのかよく分からないお金で
完全な捨て金なのですが、ただの慣習として
賃貸住宅を借りる人のほとんどが払った経験があると思います。
あれは遙か大昔にまだ大家が偉かった頃、
たとえば下宿に自分の子供が住まわせてもらう時などに
「大家さんどうぞよろしくお願いします」的な感じで
まさに「御礼」として支払っていたお金であります。
それが何十年も慣習として残って来たわけで
これは大家的には何の支出も伴わない収入ですから
ただのお小遣いのような物で
メチャクチャ美味しい収入だったんですよね。
そして、大家は
住人さんを見つけてくれた仲介業者には
「家賃1ヶ月分」を仲介手数料として支払うのが一般的です。
しかしその時、大家としては、
住人さんから「礼金」を1ヶ月分もらっておけば、
それを仲介手数料として業者に払えば収支を相殺出来るので
「実質の仲介手数料が必要無い」というイメージだったわけです。
それが今の時代、
敷金も礼金も取れなくなったという事で、
実質、仲介手数料を支払う必要が出て来たという事で
大家の出費が増えるという形になるわけであります。
また、過疎化が進んでいたり、
競争が激しい地方などでは仲介業者から
仲介手数料以外に「広告費●ヶ月分」を求められる事もあります。
住人を見つけて欲しいんだったら
家賃の3ヶ月分払えよ、っていう事です。
そんな地域や業者もありますので
この「敷金」「礼金」「仲介手数料」「広告料」については
あなたの住んでいる地域、物件を買う地域でよく調べておいて下さいね。
広告料って何？という事ですが、
まさに広告費用なんです。
今や住人を見つけるには
インターネット広告が必須ですよね。
スーモなんかの賃貸住宅情報サイトに物件を載せるにも
広告費が必要なりますから
そういう費用を大家に負担しろ、という事であります。
ま、大家から言わせれば
「それも含めて仲介手数料だろうが・・・」とは思いますが
まぁ、慣習なので仕方ありません。
で、敷金については、
もうかなりの地域で取れなくなっていたり
取れても1〜2ヶ月程度になっているんじゃ無いでしょうか？
昔は広島でも3ヶ月が普通でしたし
関西では6ヶ月ぐらい必要だったりしましたが
もうさすがに3ヶ月取れる地域って少ないですよね？
今の時代、部屋を借りる人は
ほとんどの地域で、
家賃保証会社との契約が条件になっていると思います。
それにより住人が家賃を滞納しても
一定条件と一定期間は保証会社が支払ってくれるわけです。
すると、敷金の本来の役割である
「家賃が滞った時に補填する」という役割が必要無いわけですし
法的には退去時に敷金から精算してはならない事になっているので
敷金を払ったり、預かるだけの合理的な理由がありません。
また、競争の激しい地域で一部の大家さんが
「敷金無し」というアピールで住人の募集を行った結果
他の大家さんが追従する事になり、
それが全国的に広がっていったという背景もあるでしょうね。
とにかく、50年どころか100年レベルで維持されて来た
よくわからない慣習である「敷金」「礼金」という
大家的にはメチャクチャ美味しかったシステムが
事実上崩壊してしまったという事であります。
でもワシなんかは
敷金はどうせ返さなきゃならないお金だし
長年それを預かる事の煩わしさの方が大きいと思いますね。
もちろん、部屋数が多くなれば
預かり敷金だけでも何百万円という額になるでしょうから
それを運用して利益を上げられるという面もあるでしょうが
大家業で必要な資金を賄える額でもないわけで
お金が必要なら融資を受ければ良いだけですよね。
ワシはむしろ敷金が無くなってくれた方が気が楽で良いと思ってます。
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■キャッシュフロー
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何よりも重要なキャッシュフローですが
あくまで全て想定家賃で満室になればですけれども
単純な月間利益としては¥528,168となります。
家賃ー経費ー返済＝利益
年間だと、概算の固定資産税を引いて
598万円ほどになりますね。
ただし、住人さんの退去があれば
その都度修繕費が発生したり、
新しい住人さんの募集に広告費が発生したりと
流動的な経費も発生します。
また、長期的には
屋根や外壁のメンテナンス費用なども必要になるため
それを見越して積立金も必要になり、
運用計画書では月に5万円ずつ積立てて
10年後に600万円準備しておく予定としています。
600万円程度あれば
2棟の外壁塗装と屋根塗装に加えて
多少の補修を賄えるであろうという予定です。
いや、これだとちょっと足りないかも・・・
まぁでもせめて600万円準備しておけば
融資などに頼る事なく手持ちの現金で対応出来るでしょう。
しかしここでは一旦、
この支出は含めずに考えるとしておきます。
ただ今後は償却や税金類の額がこれまでとは大きく変わって行きますし、
ネット収入を徐々に縮小させて行く事も考えて
いずれは本格的にキャッシュフロー計算書を作成する必要があると考えています。
ネット収入はほぼ利益になるから
キャッシュフローの心配なんかしなくて済むけど
不動産がメインになるとそうは行きませんからね。
今までは不動産を全て現金でやって来たので
どんぶり勘定でも全く問題ありませんでしたが
返済の兼ね合いがありますし、扱う額が大きくなるにつれ
帳簿上の数字とキャッシュに乖離が生まれて行くので
少しずつ数字の把握を細かくして行くつもりです。
この辺はまた税理士さんと相談しながら
また何かあったら随時メルマガでご紹介します。
という事で、
このアパートが満室になれば
税引き前で年間ザックリ590万円ほどの収入アップとなります。
今年は18室全ての仲介手数料や広告費が必要ですから
200万円以上利益が削られますが
一旦満室になって以降は、住人さんの入れ替わりがなければ
590万円残る計算ですね。
建物が新しいですから
当初10年ぐらいは大きな修繕が必要になる事も考えられないので
大きな出費を検討する必要もありません。
年間590万円。
経費を払って返済をした上でこれだけ残るわけですね。
ワシは確かに1億9000万円という借金を負いましたが
状況的にリスクは極めて低いので
これに関して特にプレッシャーはありません。
それよりも、
人のお金を使って不動産を取得しておきながら
それで年間600万円近い不労所得が増える事の凄さですね。
ずーっと言って来ましたが
ワシがやるのは、考えて、判断するだけです。
実務はほぼ無い、自分の能力に関係無く
「買うだけで年収が増える」
という買い物をしているだけなんですよね。
ほんと、みんなここを目指すべきだと思います。
自分の能力だけで稼ぐという事は
つまり永遠に忙しい、大変、という事であり
それを続けられる人などいないからです。
自分が目指しているのは
「楽をして稼ぐ」または「不労で稼ぐ」
という事であるのを認識しましょう。
すると、
ネットビジネスでは不可能であるわけで、
じゃあ何を選ぶか？というのがスタートです。
ネットビジネスをはじめ
まずは自分の能力を使うしかありませんが、
どの段階で、何をどうすれば
いずれは不労に移行出来るのか？
それを先に決めておかない限り
永遠に働き続ける、永遠にしんどい、
という事になってしまうわけです。
別にワシみたいに年間1000万円も必要無いですよね？
それが100万円でも200万円でも
自分に必要な額だけで良いわけですし
もしそのぐらいの金額で良いんだったら
それこそほんの数年もあれば構築出来るわけでしょ？
例えばたった4戸の小さなアパートを1棟持つだけで
税金払っても年間200万円ぐらい残せるわけですから。
で、
既存の年間家賃688万円と合わせると
うちはこれで年間1278万円の家賃収入という事になります。
うちは家賃収入以外の売上が大きいので
税引き後の家賃収入だけでの計算というのが出来ませんが
実効税率30%だと考えると、家賃収入だけで
年間900万円近い利益になるわけですね。
減価償却の兼ね合いもありますので
実際に残る現金とはちょっと話が違いますが
税引き後の数字でこれって、
自分でやっておいてなんですが、凄いですね。笑
また、
入って来る家賃はそのまま「売上」になりますから
つまりこれで一気に年間1468万円もの売上アップという事です。
うちの会社のここ数年の売上は5000～6000万円ですので
いきなり25～30%もの売上増という事になり
事業規模が一気に拡大しますね。
もちろん借金も増えているわけですが
資産が爆増するわけですので
来期はB/S（貸借対照表）もこれまでとは一変します。
そして、あと2～3棟増えれば
売上の半分以上が家賃収入になり
すると名実ともに「不動産賃貸事業者」となります。
御社は何の会社ですか？と聞かれた際に
「不動産事業です」「不動産賃貸業です」と返事する事になり、
金融機関からの見え方も変わって来るだろうと思います。
そして、基本的な予定としては6年後、
なんらかの理由で予定の変更があったとして、
もっとも遅くても11年後。
11年経つとワシは60歳になっており
息子がちょうど20歳になるタイミングですが
どんなに引っ張ってもそこがゴールですね。
基本的には6年後の55歳がゴールです。
それまでに不動産収入だけのシンプルな事業にし、
法人ごと売却して、それに関わる所得税などを払った後で
2～3億円のキャッシュが持てたら人生あがり。
ま、もし60歳になっていたら
長くても20年分ぐらいしかお金を考えなくても良いので
贅沢しないなら1億円もあれば十分ですけどね。
今のところ65歳から年金も受け取れる予定だし。
と考えると？
現状でさえ
うちの会社は1億円以上の価値があるわけで、
1億円だったら買う人は出て来るでしょう。
純資産が9000万円とかあるわけだから。
ほとんど経費のかからない非常に安定した事業なんですから
これが1億円だったら安い買い物ですよね・・・
しかも例えば今のタイミングだったら
クソデカい減価償却費がしばらく続くわけなので
利益率の高い事業と組み合わせられる人がうちの会社を買うと、
儲け放題儲けられる状態ですからね。
もしネットで年間1000万円ぐらい稼いでる人だったら
うちの会社を1億円で買ったらメッチャお得だと思いますよ。
ま、実際に売却する時が来たら
もちろんまず周りの友人に声を掛けて
欲しい人がいたら売ってあげようと思います。
ネット事業を持ってるような人間だったら
うちの会社を買わない理由がありません。
ただ、まだ今の年齢だと早いんですよね。
もし会社が売れて、
現金1億円持っても死ぬまでには全然足りないんで。
なので、
やっぱあと5年はまだ頑張らないといけないなー
という感じでございます。
そう考えると
1億円って大した金額じゃないですね・・・
余裕を持って人生を過ごすには
60歳で隠居するのであれば
少なくとも2億円は必要だと思います。
死ぬまで働くつもりの人はそんなにいらないだろうけど
ワシはとにかく、60歳を過ぎてまで働くなんて
そんな奴隷みたいな人生は絶対に嫌なのです。
仕事が楽しい、という人もいるとは思うんですけど
その考え自体がもう奴隷になってると思いますもんね・・・
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■減価償却
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減価償却費はまだ確定しませんが
シミュレーションとして超大雑把な想定としては
当初5年間ぐらいの間、年間約800万円程度と予想しています。
年々徐々に減って行きますが
それでも10年目ぐらいまでは年間600万円ぐらいはあるかな？
つまりこの先10年間ぐらいの間
うちの会社は600～800万円の利益を相殺出来るという事であり
乱暴に言うと、前年よりもそれだけ現金を残せるという事になりますよね。
また、帳簿上はあくまでも利益が少ないわけですから
税額もかなり低く抑えられます。
かと言って赤字になるほどではないので
なんとも良い感じではないかと。
いくら償却が理由だとしても
やっぱ帳面が赤字ってのは金融機関に対してよろしくないです。
あとは純資産の額ですね。
金融機関からも言われていますが
純資産が1億円を超えて来ると顧客ランクが上がります。
例えば借金するにも金利を安くしてもらいやすかったり
これまでは通らなかった融資が通ったりと
何かとやりやすくなって行くんですね。
ただ、純資産1億円はすぐに突破しますけど。
とにかくここからは、
赤字決算だったり債務超過にならないように、
まだしばらくはネット収入の高利益性を活かしながら、
よく考えて次の物件を購入せねばなりません。
とは言っても、
例えば次の物件を買った時点で
「ほぼアガリ」という規模になって来ます。
例えばそのせいで債務超過になってしまい
次の融資を受けにくいという状態になったとしても
焦って次の物件を購入する必要が無いので
債務超過が解消されるまでボチボチ進めても良いですよね。
そんな事もあって
うちは本当にあらゆる事が想定通りというか
想定以上に上手く行っています。
という事で、しばらくの間、
現金は増えるのに税額は減るわけでございます。
これが、大きな減価償却費を持つ事の威力であり
それが新築不動産となると高額、かつ長期間という事で
ワシはとにかくこの日が来るのを待ち望んでいました。
ただしこれは会社にしっかり利益が出ている事が前提です。
じゃないと
帳簿が赤字になったりしますからね。
そしてうちは現在まだ
恐ろしく利益率の高いネット収入の売上が大きいわけですから
まさに今この時こそ最高のタイミングだった、という事ですね。
これがもし、
サラリーマンしながら
副収入が無い状態での不動産投資だったら
こうは上手く行きませんよ。
ネット収入があるからこそ、であり、
ネット収入の特性を最大限に活かせるのが
不動産事業です。
で、もちろん、
法人だからというのもあるでしょう。
ほんと、これはもう間違い無い。
あなたも絶対に不動産をやった方が良いです。
事業だとか投資とか思うと難しい気がするでしょうが
こんなもん「買えば勝手に収入が増える商品」だと思えば良いですよ。
そしたら、買わない理由が無いでしょ？
ま、ワシも本当は1～2年前にこの状況を作りたかったんですが
コロナの事もあるし、物件に出会うのはご縁というか運ですので仕方ありませんが
とにかく、待ち望んだタイミングが来た、という感じです。
これが2年前だったら
あんなに税金払わずに済んだのにねぇ・・・
年間1000万円以上払って来た税金のほとんどが
払わなくて済んだと思うとマジで泣きたくなります・・・
ただ、これからは
儲けた分お金が残ると思うとやる気も出て来ますけどね。
で、減価償却費については
現状マジで超大雑把な数字ですので
確定した時点で大きく変わる可能性もありますので
あくまでもイメージとして聞いておいて下さいね。
これも確定したらまた正確な金額をお知らせしますので。
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■今後の想定
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今後のイメージですが、
まぁ出たとこ勝負、来た球を打つ、という事しか出来ませんけれども
もう基本的にあまり小さい物件は買わないつもりです。
小さい物件だと現金で買えるので
リスクが無いし利益率も高くなりますけれども
絶対額が小さいので効率が悪いですからね。
小さくても3000万円程度、
4～6戸ぐらいのアパートだったら
現金で買う可能性はありますが
基本的には今後も融資を使って
もう少し大きめの物件で拡大したいところです。
自己資金を2000～3000万円も使えるなら
5000万円～1億円のアパートを簡単に買えるわけですので
その方が効率が良いよね、という感じです。
キャッシュフロー的には
現金で中古アパートを買う方が良いですが
あと5～10年後に事業を手仕舞いする事まで考えると
借金は増えても構わないので
資産価値の高い物件の割合を増やして行きたいところです。
ま、そうは言うけど簡単な事ではないし、
そもそもワシは気分屋なので
なんか面白そうな事が出て来たら飛びつくかも知れませんが・・・
例えば前から言ってるコインランドリー事業に関しては
収益云々とは別で「やってみたい」という欲がありますしね。
理想としては
ある都会のマンションかビルを1棟購入して
その1階で自社でコインランドリーやれたら面白いなぁ・・・とか。
太陽光発電とかは全く興味無いですが、
あとはトランクルームとか
コインパーキングなんかも多少は興味あります。
ただ何にせよ
ワシは「商売」をやりたいわけではなくて
単に「不労所得が欲しいだけ」ですので
ややこしいビジネスには手を出さないと思います。
法人を売却する時にも
説明や調査が面倒になるような事業とか
運営する人間によって収益が変わるような物が含まれると
売却しにくくなるでしょうから。
もし、万一
なんかややこしい事業をやりたくなったら
その時は別の法人を作るんじゃないですかね。
面倒臭過ぎてやらんと思いますけど。笑
理想は
法人を売却した時点で全てを手放して
後は現金と自宅しか残っていない、という形。
何の心配も煩わしさも無い、
これでもう明日死んでも大丈夫、という状態にして
後はもう日々、元気な間はやりたい遊びをやり放題やるのです。
あと6年ぐらい、
最長でも10年頑張ればそれが出来る。
って思ったら
今日とか明日の事なんかどうでも良いですよね。
面倒臭くても、しんどくても、
これを5年続けさえすればゴールに辿り着く。
そう思えるだけの準備をして
あとは淡々と、時間が過ぎるのを待つだけです。
おっと、さすがにちょっと文字数が増え過ぎました・・・
という事で
とりあえず色んな数字をまとめたお知らせでした。
ではまた。
◇ 追伸
今回の決済に関する総額は2億2644万897円で
そのうち1億9000万円を融資で賄いましたので
自己資金が3645万ほど出ていったという事ですね。
その上で、今回の物件は規模が規模なんで、
もし何かあった時に・・・という事も頭に入れ、
実はまだ2000万円以上、いつでも動かせる現金を確保してあります。
現預金が3500万円ほどありますので
今月法人税の納付を済ませて、しばらく会社を維持出来る余裕を持たせても
いつでも投下出来る2000万円がある、という形です。
いつも言いますが
ワシは「今月いくら稼いだ」だとか
「いくら持ってる」とか何の意味も無いと思ってます。
むしろ、デカい額を稼いでドヤってる人間って
それがネットビジネスだからこそ
見てて可哀想になるんですよね。
だって、脱税でもしない限りは
どうやっても凄い利益になってしまい、
現金なんて残るはずがないから。
だから、
どうせ税金払うんだったら
そのお金で不動産買えよ？って事なんですよ。
利益が出たから経費を使い放題！
じゃなくて、稼いでも稼いでも経費なんて使わずに、
不動産を買う方にお金を使えば良いわけよ。
これだったら
メッチャ真っ当に「節税」になるんだし
しかしその結果売上も増えるわけですから。
お金をコントロール出来るようになって行くわけです。
みんな「売上」ばっかり考え過ぎなんですよ、
売上が少なくても現金がたくさんあれば良いですよね？
「いつでも自由に使える現金」をいくら持っているのか？
ですよね。
という事で
ワシは常に余裕を持った準備をしてはいるんですが、
それでももし・・・という場合にでも
個人名義でもあと1000万円ほどは保有していますから
当面はリスクらしいリスクを感じる必要もありません。
ワシのビビりな性格ったらないでしょ。笑
もちろん準備はそれだけじゃありません、
さらにもしも、という事が起きても
それでも大丈夫、というぐらいの予防線を張ってるわけです。
分かります？
そのぐらいケチケチやって、
そのぐらい余力を持ちながらでも
ワシぐらいの規模だったら出来ますよ？って事なんです。
これがねぇ、
もっとアグレッシブな性格してたら
とっくに10億円とかの規模でやれてるんだろうけど・・・
というか普通の人だったらそうなってると思います。
ワシがビビり過ぎるだけです。
ずっと言って来た通りです。
たとえば1000万円持ったら
その1000万円の範囲で投資すればリスクはほぼ無いけれども
それ以上の拡大を考えた時、難しくなります。
なので、本来なら、
せっかく1000万円持ったならば、手元の1000万円は使わず、
1000万円借りて投資するというのが良いと思うんですよね。
1000万円持っていれば
1000万円借りるのは簡単ですもんね。笑
100%貸してもらえます。笑
というかその状態だったら
2000万円借りてもリスクはほぼ無いでしょうし
そのぐらいの額なんて簡単に貸してもらえます。
借りようと思えば1億円だって借りられるだろうし。
借りた途端に倒れるような投資をしなければ良いだけで
もし多少のリスクを背負うとして、
リスクが表面間するまでの間に返済が進んでいれば
返済出来ずに破産してしまう可能性は低いですよね。
そしてその間にもしまた次の融資のチャンスが訪れたとしても
残しておいた1000万円があるわけですから
そこは現金で行っても良いでしょうし
頭金に使ってさらにレバレッジかけても良いでしょう。
しかし、リスクを無くすために
自己資金を使い過ぎるワシのようなタイプは
次の現金が貯まるまでに時間がかかり過ぎるので
チャンスが来ても動けなくなっちゃうんですよね。
ワシも、
新築を買ったばかりでまだ満室にもなっていないので
今すぐの融資は通り難いとは思いますが
しかし2000万円の自己資金を確保してあるので、
もしチャンスが来た時に次の融資が通りやすいわけです。
これがもし、自己資金が無かったら
少々良い物件だとしても融資は通らないでしょうし
もし借りられたとしてキャッシュフローに不安が出て来ます。
なので、ある程度の段階まで来たら、リスクをゼロにするよりも
小さなリスクを受け入れる代わりにより儲かる形を目指した方が
効率が良いだろうと思います。
借金が無いのは確かにリスクが無いんだけど
現金が無いっていうのもリスクになるわけです。
何度も言って来ましたが
ワシは「融資を受けられる立場ではなかった」から
最初は手持ちのお金を全部突っ込んで来ただけで
無理の無い範囲の借金だったら、出来るならした方が良いと思いますよ。
個人の借金は全て悪ですが
事業は逆に「借りない方が損」になります。
時間がもったいない、という事ですね。
特に、ある程度の年齢になってしまったら
もう使える時間が少ないわけですから
ある程度はリスクを負って進めないと
頑張ったけど何も残らなかった、みたいな事になってしまいます。
たとえば個人の住宅ローンはそうでしょう？
60歳まで働いてコツコツお金を貯めて
かつ大きな退職金が貰えるのであれば
現金でマイホームを買う事は出来るだろうけれども
そこまで待てないから借金するわけじゃないですか。
というか、
60歳まで貯金したって買えないから
ローンで買うという手段を取るわけですよね。
今でも半分ぐらいの人は
住宅ローンで新築を買うわけじゃないですか。
ワシに言わせりゃ
よくそんな命懸けのリスクを負えるよね？と。
なのに、
ほとんどの人は
事業でのリスクは一切取らないわけですよ。
やってる事がメチャクチャなんですって。
逆ですよね？
個人では破綻しない事を優先して、
事業はある程度のリスクを取ってしっかり儲けないと。
だって個人でリスクを負っても儲からないでしょ？笑
マイホームやマイカーはお金生まないですよね？
だから
それを借金で買ってはならんのですよ。
というか
何を買うかは問題じゃなくて、個人の借金は全て悪ですよね。
アドセンスのブログを書いて
月に5万円だの10万円だの稼いだって
ハッキリ言ってそんなの小遣いみたいな小銭ですよね？
健康な人だったらアルバイトに行けば稼げる程度の額でしかなくて
夢を追うとかリスクを負ってまで稼ぐ金額じゃないわけですよ。
睡眠時間を削れば済む程度の話で、
しかしネットビジネスの場合
「睡眠不足をしても稼げない」わけですし。
だから逆に、
先に借金して事業を進めてしまえ、って事です。
それを返すために必死で働けば良いんであって、
これって順番が違うだけですよね？
貯めてから使う、という目的で稼ぐにしても
どうせ必死こいて稼がなきゃならんわけでしょう？
また、ほとんどの人間は
別に稼げなくても死なないようなお金を稼いでるから
簡単に怠けたり挫折するわけですよ。
でも、返さなきゃならない借金だったら
それこそ死ぬ気で働いて返せるわけじゃないですか。
住宅ローンを抱えたら
鬱になってでも、ブラック企業ででも
みんな頑張って働きますよね？
それが住宅ローンだから鬱になるんでしょ？
でも、不動産投資をして、
それが収益を生んでいたら
少々のブラック企業で働く事なんか屁でもないですって。
その上で、
さらにアルバイトしたりネット副業したりして、
死ぬ気で働いて稼げるわけですよ。
それを頑張れば
それこそ会社勤めから卒業する事だって出来るんだから
働きまくる事が平気になるし
しんどいとか眠いとかそんな事を思わなくなります。
マイホームの借金なんかと違って
投資の借金は「頑張って返す価値がある」からです。
んで、
たかが500万円貯められない人間なんかいないわけですよ。
それを無理だと言う人間がいるんだったら
それは無理なんじゃなくて
「そんな大変な事をしたくない」っていうだけでしょ。
年に100万円だけ貯めれば
たったの5年で500万円ですよね？
それが無理って、意味分からんでしょ・・・
とにかく
どんなに遅くても
500万円あれば完全にスタート地点には立てます。
200～300万円でもいけるだろうけど
500万円あれば余裕、って事で500万円です。
時間が使えるなら、ワシが始めた時みたいに
500万円で戸建てを1戸買うスタートでも良いけど
可能なら500万円を頭金とか自己資金にして
2000～3000万円の小さいアパートを買うのが最適です。
負うリスクに比べて
メリットや可能性、収益が大きいので。
そのために
この本を何度か薦めたと思うけど
どうせ買ってないでしょ？
[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい!
石原 博光（著）
https://amzn.to/3DakeBr
たかが1760円の本を一冊買うお金と、
たった1冊の本を読む時間を投資できないわけ？
それで1億円稼げるようになるのに？
っていう事。
この本を買わないんだったら
ワシのメルマガ読むのやめたら？マジで。
この本だけは絶対に買え、今すぐに。
読めば分かるんで。
うちのメルマガ読むような人達だったら
まぁ90%ぐらいの確率で
この本に書かれている方法がベストだと思いますよ。
好みを言い始めたらキリがないけど
何が正解かで考えたら多分これになると思います。
ただ、それでも最初は怖いよね？っていう事。
いきなり借金スタートは怖いだろうから
なのでまず1戸、現金で買ってみれば良いよ？という事なんですよ。
必要な知識や、やらなければならない事は
物件の大きさに関係無くほぼ同じですからね。
買ってみて合わないと思ったら
売って手仕舞いすりゃ良いじゃないですか。
下手したら売った時点で利益が出ますよ？
1戸なら月6万円の家賃だけど
それが20戸の1棟なら120万円になるだけで
別に自分が20倍忙しいわけでもないです。
1戸も100戸も同じ。
だから、どうしても怖いんだったら
「まず1戸」買ってみて下さい。
で、次はアパート1棟を買えば
あっという間にワシぐらいの規模にはなりますよ。
これって、やれば誰でも出来る程度の事なんです。
それをやると決めるかどうかだけで
「アドセンスやったけど稼げませんでした」とか
そういう話じゃないわけ。
やったら
「ほぼ全員がほぼ同じ結果になる」っていう、
単なる作業でしかないです。
不動産投資やってる人のほとんどが言います、
「どうやったら不動産投資で失敗出来るんですか？」
「無知で騙される以外に失敗出来る方法無いですよね？」
って。
冷静に考えれば良いです、
本を読んだら分かります。
クソ簡単なので。
ほう、なんだ
ただそれをやれば良いのか。
良いじゃんそれ、
ただ時間がかかるってだけで
やれば資産や現金が増えるんでしょ？
必要なお金さえ準備出来りゃ良いんですよね？
じゃあやりましょ。
ってのが6年前のワシですよね。
たった6年後にはこれですよ？
マジで、今日この本を買わないんだったら
もうワシとは付き合いしないで下さい。
[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい!
石原 博光（著）
https://amzn.to/3DakeBr
◇ 追伸２
先日、自宅の火災保険の更新をして来たんですが
5年前に払った時には5年で24万円だった保険料が
今回は36万円に値上がりしていました・・・
国内であらゆる災害が頻発しており
しかも規模のデカい物ばかりなので
保険会社はそれに応じて保険料をガンガン上げています。
これは特定の保険会社だけではなく全社です。
そして、この10月には
さらに全社10%程度の値上げを行う事が決定しています。
また、もちろんその後も値上げは続くと思われ
少なくとも下がる可能性はほぼ無いでしょう。
さらに、今回の改正で
保険期間が最長5年までに変更となり
10年払いは選択出来なくなってしまいます。
しかし今なら10年かける事が可能です。
なので、自宅を持っている人は
今月中に火災保険をかけ直して
安い金額で今のうちに10年先払いしておく事をお勧めします。
火災保険は途中で解約しても
残期間分は返金してもらえる保険ですので
今かけている保険を解約して
新しく10年かける事のリスクは特に無いでしょう。
放っておくと明らかに数十万円損する話ですから
これは絶対に見直した方が良いです。
30万円得するのだとして、
逆を考えると、30万円余計に儲けようと思ったら
売上で考えると、ネットビジネスのような高利益の商売でさえ
少なくとも100万円は売上げなければなりません。
つまりこれを見逃すという事は
100万円を捨てるのと同じだという事です。
ワシはいつも言いますよね？
得なんてしなくて良いから、
「まず損を避ける」
って。
これが出来ないと
貧乏人を脱出する事は出来ないですよ。
ご存知の通り、
ワシは「得する行動」なんて一切取りません。
その代わり、
「損しそうな行動は徹底的に避ける」から
支出が極めて少ない生活・事業を行う事が出来て
今のような状況を作れたわけです。
みんな
「得するために余計な支出をしている」
という事に早く気付きましょうね・・・
収入を増やせれば最高だけど、
それは絶対に出来る事ではありませんよね。
しかし、節制・節約というのは
「やれば100%効果がある」わけですから
お金持ちにはこっちの方が近いわけです。
ワシらが目指すのは
「売上」じゃないわけです。
お金持ちってのは
「稼いで贅沢してお金が無くなってる人」
の事ではないですよね？
お金持ちってのは
文字通り「お金を持っている人」です。
または資産を持っており
「勝手にお金が増える人」
の事を言うんじゃないですか？
ネットで稼いでるらしき人間に
お金持ちがいますか？
話を聞く相手を間違えちゃダメですよ？
まず、
避けられる損を徹底的に避ける。
これだけで
何の得もしなくても
年間に100万円は軽くお金が増えるはずです。
もし年収が100万円増えたとしても、それに手を付けず
これまでと変わらない貧乏生活を続けられる人間だけが
お金持ちに近づくんだと理解しましょう。
というか、
年収が上がったら、
より貧乏な生活をするぐらいじゃないとね。
そういう事ですので、
絶対に今月中に火災保険を見直して下さいね。
◇ 追伸３
6万円の収入印紙はさすがにビビりました。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/pfbid02yeazdhbSFkPVprznHEgeHH2c26EmBm2xY9rd4SurEUDVsAfcnr5344kauYB6mQkul
あの切手みたいな紙切れ1枚が6万円ですよ・・・
つーか、印紙税の制度自体意味が分からんですよね。
ただ、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの契約については
軽減措置がとられているので
本来なら10万円のところが6万円で済んだのでラッキーでした。
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
で、4万円浮いた～とか喜んでいましたが
結局、登記関係で150万円以上の印紙（税金）が必要になったというね・・・
ほんま、この国では
儲けるにも税金、儲けても税金。
儲ければ儲けるだけ税金、って感じで
少々の売上や利益で商売やってたんじゃ
絶対にお金持ちにはなれないですね・・・
ここからも分かるでしょ？
いくらネットで稼いだって
お金なんて残らないようになってるんだよー、と。
やれやれ。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
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