松原です。

あれこれ忙しく
脳みそがパンクしておりますが
近況報告です。

急いで書くんで
小さい数字がおかしかったり
話がよく分からん部分があるかも知れませんがご了承下さい。


先日申し込んだ2億円の融資の件ですが
昨日、金融期間から連絡があり
情報と書類をまとめたので
これから本部に上げて審査を進めるとの事。

物件の売買契約書上では
18日（水）までに融資が決まらない場合は
契約を破棄するという事になっていますが
まぁこの辺りは多少は融通を利かせてもらえます。

というか事前に
金融機関の次長の方から、販売会社の社長へ
「期日までに融資の返事が出来ないのでもう少し待ってほしい」
という連絡を入れてあったそうです。


で、
結果までもう少し時間かかる、ってのは
具体的にはどのぐらいですかね？と聞いたところ
遅くても来週の金曜日には結果をお伝え出来ます、との事。

つまり来週の金曜日までに
ワシが今回の物件を購入出来るか、
出来ないかが決まるという事になりました。


金融機関側から
申し込み内容の確認がありました。

・融資額2億円
・返済期間30年
・金利1%
・当初6ヶ月間は返済据置き（金利のみの支払い）

ワシの作った家賃のシミュレーションを渡してあり、
それらも含めて検討した結果
「経営は十分回る良い物件だという印象になっています」
との事でした。

ま、そりゃそうよね、
金利1%で30年の返済にさせてもらえたら
頭金が少なくても全然大丈夫です。

金利が少々高くなったとして
期間さえ30年にしてもらえれば大丈夫。

でもこれが25年っていう話になるんだったら
その時点でお断りする事になります、という話をしています。


ただ、これだけの好条件であっても
頭金が少ない事が理由で
ほんの10数年後にはキャッシュフローが赤字に陥ってしまう、
というのは以前にもお伝えした通りです。

言ってみりゃ、
買ってからたったの10数年後には
赤字になるのが分かってる物件を買うわけで
貸す方も当然それが分かってるわけです。

考えてみりゃおかしくないです？

仮に、
この物件単体だけで考えたら
この融資をしたら100%の確率で
10数年後には返済が出来なくなるわけです。

よくそんな融資をするよね・・・

でしょ？
どう考えてもおかしいですよね？？？


まぁ、赤字になっても
何とかして返すかも知れないし
それまでの間に繰り上げ返済をするとか
融資条件の見直しによって対応出来るかも知れませんが、
常識で考えてみるとほぼ無理です。

もちろんワシもそれは理解していて
キャッシュフローが赤字になるまでの間に
なるべく現金貯めて繰り上げ返済をするか
またはそのぐらいの時期を狙って
「短期間で大きな減価償却の取れる物件」を購入し
事業全体でバランスを取るつもりではおります。

ただ、それでも
その物件の赤字が解消されるわけではないので
やっぱ根本的な解決をするには
繰り上げ返済をしなきゃならんでしょう。

でも、
繰り上げ返済するような現金があるんだったら
次の物件買った方が良いですよね？

だって借金は金利が1%ぐらいなのに
次の物件に投資すれば
どんなに少なくても5%の利回りになるんだから
繰り上げ返済する意味が無いわけです。

ね？
こうなると、ほんと
考えるほどややこしくなって来るんです。

ま、一番良いのは
最初っから3割ぐらい頭金を入れる事なんですけどね。

そしたら何も悩む必要がありません。


ただ、それはそれで難しいんですよ。

だって、2億円の3割って言ったら
6000〜7000万円って事になるでしょ。

そんなに現金持ってる時点でおかしいじゃないですか。笑

そんな大金があったら
土地を買って新築だって出来るし
中古なら相当な規模の物をキャッシュで買えるわけです。

って事になって来るんで、
ほんと、どの状況で、何にどういう風にお金を投下するか、
どんな物件をどんな順番で購入するか、
マジで難しいというか悩ましいですね。


今までみたいに
全部現金で買ってる間は
何も考え無くて良かったんですが。

って考えたら
今回も無理して新築なんて買わずに
4000〜5000万円の中古を探して買えば良いんですよね。

そしたら借金なんて1円もせずに
年間300〜400万円の家賃収入が増えるわけで。

ま、それが世の中がこんな状況で
物件が見つからないし買えないから
今回は新築を狙う事になったわけですけど・・・


で。

今朝また金融機関の担当者さんから電話がありましてね。

大詰めを迎えているので
最終確認とお願いがあります。

急いでアポを取りたいです！
と。

んで、
じゃあ今からすぐ来て！って事で
担当者と次長のお二人が来られましてね。

ただ、いつもと違って
なんか本題に入るまでの世間話が長いんですよ。

あぁ、これ
なんかよっぽど言いにくい話があるんだろうなぁ・・・
いきなり本題を話にくいんだろうなぁ・・・

ってもうその時点で分かりました。笑


ところで本題なのですが・・・

となりまして、
何事かと思ったら
「自己資金をあと1500万円入れてほしい」
って。

現在、2億円の借入れで申し込んでいるところを
あと1500万円自己資金を出して
1億8500万円の融資にさせてくれと。


話としては、
木造の物件なので減価償却が22年なので
基本的には融資は22年が最大です、と。

そりゃ分かってる。

そして、本部の現在の判断基準としては
「22年の返済でもシミュレーションが回るか？」
という事らしいんですね。

んで、この部分については
今回の物件はクリア出来ているので問題ないんだけど、
ワシが融資期間を30年にしてくれと言ってるもんですから、
そこをクリアするためには、あと1500万円入れてくれないか？と。


本部に稟議を上げた時、当たり前だけど
「こういう形なら審査に通しやすい」ってのはあって
今回色んな数字を当てはめて検討したんだけど
どうしても最後に解決出来なかったのが
融資額の2億円の部分らしいです。

それをあと1500万円の自己資金を入れて
融資を1億8500万円にすれば
絶対大丈夫とは言えないけれども
ひとまず最低限の形には整うので
かなり前向きに考えられるんです、と。


で、雰囲気からして
これはもう「お願い」ではないな、
「借りたいならもう1500万円出せ」
っていう事でした。

ぶっちゃけ、
最悪その辺までは想定してました。

そのぐらいまでなら現金出せるし
もしその辺までだったら
借りても良いとは思ってたんですね。

ただ、面白くはないです。

自己資金をあと1500万円出したところで、
月々の返済額はほとんど変わらんですから
収益にはほぼ影響がありません。

なのに自分のお金は1500万円も減るわけですから
これは面白くないです。

ただ、無茶を言ってるのも分かってます。笑


普通に考えりゃ、
頭金1割ってのは最低限の最低限って話なんで。

今回2億1600万円の物件ですから
頭金2割と考えたら
4000万円ぐらい出すのは当然の事です。

よっぽど時期や運が良いとか
金融機関が逃がしたくないような顧客だったら
頭金1割でも、なんなら頭金無しでも
貸してもらえる事もあると思います。

実際、不動産投資の本なんかを見てると
「諸経費まで含めた総額をフルローン」
なんて話は珍しくはないです。

ただ、そうなると
よっぽど利回りの高い物件でもなければ
全然儲からないですけどね。

家賃収入が月に100万円入って来るけど
返済が90万円ある、なんて事になったんでは
一体何のためにお金借りたのか意味分からんですもんね。

でも実際には
そんな借り方をしている人もいて
そういう人達は、何らかの状況変化によって
一瞬で赤字に陥ったりします。


なので、その辺を考えると
金融機関が「最低でも1割は頭金を入れてくれ」
ってのは当然の話だろうと思います。

1割でも結構ギリだと思いますんで
お互いの安心のためには
2割ぐらい出すのが良いんじゃないでしょうか。

って事なんで
もし将来、融資を受けて物件を買おうと思ったら
「物件価格の2割ぐらいの頭金」
を持っておくと相当楽に融資の相談が出来ると思います。

あとは諸経費分の現金も必要になるので
超ざっくり、「物件価格の3割ぐらいの現金」があれば
よっぽど儲からない物件でもなければ
普通に融資の相談が出来るんじゃないでしょうか。


って事で、今回ワシは
総額であと3000万円ほどの現金が必要という事になり
すでに1000万円の手付け金を払っていますので
自己資金を4000万円使うという事になりますね。

もっと言えば、引き渡しされてから半年後ぐらいには
不動産取得税が恐らくザックリ600万円ぐらい来ると思います。

これも諸経費に含めて考えるならば
今回のこの2億1600万円の物件を購入するために
4000万円半ば〜5000万円弱の現金が出て行くという事であります。

ね？そう考えると
やっぱあんまり面白い投資じゃありませんよね。

ま、でも
新築なんで
どの地方でどんな条件で購入したって
こんな感じのシミュレーションになると思います。


なので、新築の場合は
キャッシュフローというよりも
資産性を重視する人向けですね。

単純に、キャッシュフローを重視するなら
絶対に新築は買えません。

ここまでのワシがそうですよね。

資産性などほぼ皆無、
なので安く買えるし
キャッシュフローも大きい。

資産性ってのは
恐ろしく単純に言えば土地の価値になり、
結局不動産ってのは土地に価値がある場所で買えば
資産性は高いがキャッシュフローは低い、って事です。

建物の価格は
田舎だろうが都会だろうが大差ないですからね。


でまぁ、
そんなこんなで
「分かりました！あと1500万円出します！」
っていうお返事にしました。

ただし、
「それ以外の条件がこれ以上変更になった場合は
その時点でお断りする事になります」
とお伝えしています。

・融資額　1億8500万円
・返済期間　30年
・金利　1%

これはもう変更無しで
もし金利が1.2%なら貸す、という事になったら
これはもうお断りして今回は諦めます。

ただ、あと一つ残っている条件

・当初6ヶ月間の返済猶予（金利のみの支払い）

これについては
これまで事例が無いという事なので
ここは断られても仕方ないと思ってます。

ただ、本部に上げる稟議には
この条件を含めて提出してもらえるそうですから
上手く行けばラッキーぐらいに考えておきましょう。


しかし、
これでひとまず手持ちの現金が吹き飛びますね・・・

で、また時間のある時に
シミュレーションソフトを使った数字を見せますけど
これを買っても実はそんなに現金残らないんですよね。

厳しめのシミュレーションにはしてますけど
税引き後の利益だと年間200万円ぐらいのもんです。

2億円もする物件を買って、
自己資金4000万円も使って、です。

固定資産税も
このぐらいの規模になると年間200万円ぐらいになるし。


ただ、さっきも言った通り、
キャッシュフローを重視するなら
新築買うのは間違ってるんでね。

あんまり儲からないけど
その代わり一気に資産は膨らみます。

借金が多いって事ですが。笑

あと、会社の売上も一気に増えます。

この物件の年間家賃は1300万円ほどですので
もし購入出来て、満室になれば、という事ではありますけど、
会社の売上が勝手に1300万円増えるという事であります。

見栄えは良くなって行きますね。

ネット収益が減ったとしても
会社全体の売上は変わらないという事になるし
ネットが変わらず儲かっていれば
事業規模が一気に大きくなります。

年間5000〜6000万しか売上の無い会社ですから
1300万円の売上アップがどれだけデカいか、という感じ。


ただ、やっぱ
良い中古が見つかるんだったら
あともう1棟か2棟ぐらいは中古買いたかったですね。

正直、まだワシは
新築を買って良い身分ではないと思いますんで。

ただ、何度も言う通り、この先の世の中を想像した時、
不動産もしばらく厳しい状況なのは間違いありません。

今だって全然安くないというか
完全に高い時期なんだけど
じゃあ来年とか2〜3年待って
今より安くなる事が想像出来るか？

出来ないわけです。

中古はまだしも
新築なんて、来年以降に検討をしていたら
とても買えないんじゃないかと思いますね。


あらゆる物の価格が5〜10%値上がりしたら
不動産1棟だとあっという間に数百万円の差になります。

このぐらいの金額になると
少々大きな物件であっても
利回りが大きく下がってしまいます。

買える人がいなくなっちゃうんじゃないでしょうか。

なので今回は、
もし融資が通るなら
無茶ではないけど、結構無理して買います。

この辺で
ある程度の妥協をしてでも
買える物を買って行かないと
現金が寝るばかりになってしまいますからね・・・


また、既存物件の償却も徐々に終わりを迎えるので
すると会社の利益がさらに膨らんでしまい
稼いでも稼いでも税金ばかり払う事になってしまいます。

そこの兼ね合いも考えると、
不動産を多少高く買う事になるとしても
それによって税額が大きく下げられるなら
買った方が得なのではないか？って事になるんですよね。

うちは年間1000万円以上の税金を払うわけで
これがもし0になるんだったら
ほんの3年で3000万円、5年で5000万円でしょ。

ま、ゼロにはならんですが
たとえば今回の物件を購入出来たとしたら
最初のうちは年間800万円とかの減価償却になるんで
この威力は半端じゃないです。

不動産買って税金が500万円安くなるなら、
不動産を500万や1000万円高く買っても同じ、
って感じになりますもんね。

もちろんこれは
恐ろしく乱暴な話をしていますので
あくまでもイメージで、です。


とにかく
そんなこんなで
融資の進捗がありましたのでお知らせでございました。

担当者さんと、
今回の物件情報を持って来てくれた次長さん曰く
「今回のこの融資を決める事に賭けています！」
って言ってました。

やっぱ今、大きな融資の話が少ないようで
特に不動産の案件ってほぼ無いらしいから
向こうとしてもこのチャンスは逃したくないらしくて。

だから、なんとか形にするために
「あと1500万円出してくれませんか?」
になったみたいです。


買えたら買えたで
初めての経験なので怖いですけど、
1回この規模の融資が上手く行ったら
この先はもう超楽勝になると思いますから
なんとか決めたいですね。

だって、そもそも2億円の物件なんて
将来に渡っても手にすると思ってなかったんですよ。

自分が買うのは
せいぜい1億円ぐらいの物件までじゃない？
って思ってました。

まぁ今回は2棟で2億ちょっとなので
1億円の物件を2棟、っていう形ではありますけど
でもこれが決まれば、今後も1億円規模の物件だったら
融資が通るイメージが付きますんでね。

もし買えたら
現金が無くなってしばらく動きは鈍くなりますけど
また2〜3年後に2000〜3000万円貯めて
1億円ぐらいの物件が買えたらなーってイメージになるでしょうか。

もちろん次は中古の物件ね。


おっと、そろそろ出かけねばならんので
この辺で失礼。

最近ちょっとマジでドタバタしておりまして
さっぱりメルマガを書かなくなってしまいましたが
元気は元気しとります。

ただ、忙し過ぎて
超絶イライラしてますけど・・・


で、このクソ忙しいのに
来週の日曜日にマリーナが釣り大会をやるらしくて。

そんなの聞いたら行くに決まってるでしょ。笑

もう・・・

仕事とかあれこれ考え事せずに
本当にボケーッと海の上に浮かんで遊びたいもんですね。

ワシ、基本的に気分の切り替えの出来ん人間なので
忙しい時期って遊んでる時でも全然楽しくないんですよね。

じゃあ遊ばなきゃ良いじゃん、って感じですが
遊びにでも行かなかったら
それこそ仕事漬けとか考え事だらけになるので
余計に忙しくなろうともイライラしながらでも
遊びには行かんといけんのです。


あー！クソ！

予定の時間が来ました。

追伸書いてる余裕も無し！


またね！



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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