はいよ。
松原です。

その後、例の新築アパートの契約書が届きまして
内容に問題ありませんでしたので
本日、重要説明事項を確認後、押印して来ました。

契約金額2億1600万円。

先日お話しした通り、
本来なら仲介手数料無しの2億2300万円だったんですが
物件を2億1600万円、仲介手数料700万円という形にして、
計2億2300万円にしてほしいとの事でこれを了承した形です。


という事で、続いては、
この契約書を元に
某金融機関に2億円の融資を申し込みます。

というか、お話しした通り、
この物件はその金融機関が持って来てくれたので
融資の申し込みが入る事も金額も状況も理解しており
月曜日に契約書のコピーを取りに来るとの事です。


さぁ・・・

ここからは、
そもそもまず融資が通るのかどうか？

通るのだとしても
どのような条件なら借りられるのか？

という事ですね。


もちろん
こちらにも希望の条件があり、
それを大きく外れる条件の場合は
収支が合わなくなるので借りません。

厳しい条件なら貸してもらえるのだとしても
返済したら利益が残らないなんて事では
何のために2億円も借金するのか意味分からんです。

でも、金融機関が出す条件ってのは
基本的にそのぐらい厳しい条件になるでしょう。

逆に、
よくそんな厳しい条件で貸しますよね？
って感じですが。


借りる側の勝手な都合で言えば、
低い金利で長く貸して貰える方が
支払いに余裕があるので
焦げ付くリスクが低いわけですよね。

また、長期間借りるって事は
支払う金利の総額も大きくなるわけですから
金融機関も儲かるわけですよ。

でも、金融機関は
高い金利で、短い期間で貸そうとするわけです。

長い歴史の中で
金融機関側に最適化された条件なんでしょうが
借りる側としては面白くありません。


ただ、そこをクリアして
「こちら都合の条件で借りる事が出来る人」
ってのももちろんいるわけです。

決算書見たら資産が莫大あるとか、
大きな取引実績があるとか、
売上も利益も安定しているとか右肩上がりとか。

で、一番単純なのは
たくさんの頭金を入れられて
かつ現金をたくさん持ってる人。

結局そういう事なんですよね。

確実に返せる、
少々の事があってもちゃんと返せる人、会社。

こういう人だから
良い条件が出るわけですよね。


面倒臭い話ですが、
資産を持ち、現金を持ち、実績を持つしか無く、
結局何でも時間がかかるって事です。

ではさて、
うちの会社は現時点では
どのような評価を受けるのだろうか？

それが今から出て来る融資条件で分かるわけですね。


夢を言って良いなら、
金利1.1%、借入期間35年です。

絶対無理だろうけど。笑

この条件は金融機関のVIP客で
かつ条件の整った物件を購入する場合のみと思われますので
うちではほぼ不可能でしょう。

ほぼっていうか絶対無理だろうな・・・


あとは、
戦略的に条件を作って行く方法もあります。

例えば根拠となる詳細な経営計画書であったり
リサーチの資料とか管理会社からの意見書だったり
そんなのを揃えて交渉に望むっていう方法もあるわけですが
今回はあえてそれはしないです。

なんなら、書籍で読んだ例で言うと
「融資額と同じ額の生命保険をかけて御行を受取人にしますので！」
なんて言う人までいるそうです。

そこまでやる？みたいな。笑


今回はそういう作戦を練らず、
素の状態で、
どんな条件になるのかな？というのを確認したいです。

金利1.3%、借入期間30年。
なんとかこの条件では借りたいですね。

これが、金利が1.5%以上だと全く面白くないし、
借入期間が25年だと返済額が多過ぎて利益が出ません。

常に満室で、家賃の下落も考えないなら
そのぐらいの融資条件でも良いですが
そんな呑気な考えでお金を借りていたら
何か起きた途端に破綻してしまいますからね。


うちはまだ
無理してまで物件を買うべき段階ではないので
希望条件で借りられないなら今回は諦めます。


ちなみに、
先日見てもらった購入申し込み書に記載があった通り
この契約に関しては「融資特約付き」としています。

これはつまり、
もし融資の申し込みが通らなかった場合、
契約書を白紙にする、違約金も発生せず
手付け金も戻って来る、という契約です。

逆に、
融資特約を付けずに申し込む場合は
「もし融資が通らなくても現金で買います」
という事になります。

この場合、
「確実に買うよ」という意思表示であり
もちろんこの場合、値段の交渉がしやすいですよね。

だって売る側からすると、
契約したものの融資でまごついて
結局買ってもらえなかったなんて事になると
その間、1ヶ月とか時間が無駄になるわけです。

融資が通るのか、
結局買ってもらえるのかダメなのかが分からない間は
次のお客さんを探す事も出来ませんもんね。

という事ですので
融資が通らなかった場合は
今回の契約は無かった物となります。



で、融資が通ったら通ったで大変です。

というのも、買えたら買えたで
そこから結構現金が必要になるんですよね。

なんせ物件の価格がデカいんで
あらゆる諸経費の額が大きくて驚きますよ。

税理士さんの報酬なんかは
そんなに変わらないだろうとは思うけど
登録免許税が恐らく300～400万円必要だと思います。

名義が変更されて約半年後には
不動産取得税の納付も必要で
これがおよそ600～700万円だと思われます。

その他にも
固定資産税も払わなきゃいけないし
火災保険も、今回は月払いにするつもりですが
もし一括で払ったら恐らく200万円とか必要でしょう。

そんなこんなで、
取得に関わる全ての経費を考えると
物件と仲介手数料以外に
1000万円とか必要になるんですよね。


すると、
一時的に手元には現金がほぼ無くなってしまいます。

大急ぎで部屋を埋めて
早く家賃が入って来る環境を作らなきゃならないんで
しばらくは気が気じゃない日々になりそうです。

8月末に完成、引き渡しという予定で
繁忙期から大きく外れた時期に募集する事もあり
18室が満室になるまでには
恐らく来年の春ぐらいまでかかるんじゃないか？
というのが管理会社の意見です。

いや、もしかしたら
春までに満室に出来るかどうか・・・だそうで。

契約書にハンコまでついて来たけど
なんかちょっとビビって来ました。笑


あとこれも以前にお話しした通りですが
金融機関には金利と返済期間以外に
「当初6ヶ月間は金利のみの返済とさせてほしい」
というお願いもしようと思っています。

これが叶えば、
部屋が埋まるまでの期間の返済が楽ですし
早く埋まれば元金の返済が始まるまでに
キャッシュを貯められるので安心ですよね。

言うのはタダなんで、
とにかく無茶なお願いをしまくってみます。笑


という事で、
ひとまず契約完了のお知らせでございました。

今日はこれから
芝に蔓延っているクローバーを抜かねばならんので
ちょっと短いですがこれにて失礼。


融資の進捗があったらまたメールしますね。

んじゃ。



◇　追伸

大家業を続けているといつか起きる事、といえば
住人さんの死去ですね。

実はこれ、うちにも先月起きたんです。

孤独死とかそんなのじゃないですが
家族3人でお住まいだった
戸建て2号のご主人が亡くなられたそうなんです。

先日、管理会社から連絡があって
ご主人が亡くなられたそうなので
来月からは奥さんの名義で振り込むそうです、って。

借りてもらった時、年齢を見たらご高齢だったので、
もしかしたらいつかは・・・とは思っていましたが
本当にお亡くなりになると残念ですね。

人生の最後にお住まいになった家が
うちの物件だったと思うと
良い住宅を提供出来たかな？
良い思い出を作ってもらえたかな？って思います。

大家業ってドラマですね・・・

で、その戸建て2号は、
2017年の6月から貸し出して
その間ずっと同じ方が住んでおられ、
特にトラブルなども無く、淡々と家賃を回収して来ました。

230万円で購入して、
建物内から庭までゴッソリと大きな工事を行い、
全部で500万円ほどかかった物件ですが
すでに現時点で投資残高は230万円しかありません。

月58000円、
年間696,000円の家賃ですから
この家はもはやどんなに高い利回りで投げ売りしようとも、
確実に大きな利益を残せる状態です。

利回り20%投げ売っても
348万円で売れるわけですからね。

利回り15%でもすぐ売れると思いますが
その場合、464万円にもなるわけです。

ワシは総額で500万円ほどしかかけていないのに、
家賃で儲けさせてもらいつつ
売る時にはまた500万円近くで売れるんですから
大家さんってマジでボロい商売だなと思いませんか。

この物件一つ考えても、災害でも起きない限り
別に欲をかかなくても100万～300万円儲かります。

ワシがこの物件を買った時の事、覚えてます？
2016年の7月です。

もう6年も経つんですが、
あの時、あなたもリアルタイムにそれをメルマガで見ていましたよね。

あれからもう6年ですよ。

6年なんか一瞬でしょ。

今から10年先の準備をしたって
10年だって一瞬で過ぎ去るって事です。

10年経ったらもう元気も無くて
働く事も遊ぶ事も出来ないんだったら
もう今のうちに贅沢すりゃ良いと思いますよ。

でも、もし10年後もまだ元気な予定なら
今から準備した方が良いんじゃないです？

で、この戸建て2号も、
言って来た通り、そう遠くないうちに売却します。

ワシは投げ売っても儲かるので
ケチ臭い利回りで売り出す気はありません。

どう考えても安いよね、
次に買う人もリスク低いよね、儲かるよね。

っていうお得な値段で売り出しますので
その際は、興味があればぜひ。

メルマガ読者さんにお得な価格で売り出して、
もし売れなければ市場に出します。

もちろん、
その場合は別に安く売る必要は無いですから
当たり前の価格で売ってガッポリ儲けさせてもらいます。

つまり、買う人次第の考え方次第では、
ワシからお得な値段で買っておいて
たとえばそのまま市場で転売しても
ある程度は儲かる可能性があるって事ですよ。

ワシ、別にそれは全く構わんと思います。

売った後は
その人がどう扱おうと勝手ですもんね。

ま、すぐに売らなくても
たったの1年か2年保有してから売れば
さらに儲かるわけなんで
せっかく安く買ったからこそ
少しぐらい保有した方が良い気もしますけど。

ご主人が亡くなり、
高齢の女性とその娘さんと大型犬1匹がお住まいです。

年金生活をされており大きな犬を飼っておられる状態では
引っ越す事は容易ではありませんよね。

もし借りられる部屋があるとしても
高齢になると引っ越す作業自体が煩わしいでしょう。

恐らく、恐らくですが
体が弱って施設で世話になるような事でもなければ
この先もずっと住み続けて頂けるだろうと予想されます。

単身者や
現役世代の人達って
生活環境の変化によって引っ越す可能性が高いですが
高齢者ってまず引っ越ししませんよね。

貸す側としては
とても良いお客さんなわけです。

高齢の単身者の場合は
それこそ孤独死というリスクがありますが
配偶者や家族が同居されていれば全く心配がありません。

そんな、安心な借り主が住んでおられる物件です。

誰だってほしいですよね、
ワシだったらすぐ買いますもんそんなの。

しかもそれが
相場よりも高い利回りで買えるとしたら？

ねぇ？
こんな良い話ある？

怪し過ぎるんじゃないかと思いますよね。笑

ま、ただ、
ワシの言う事なんか絶対に信用しないように。笑

というか
投資においては
絶対に、一切、誰も信用なんてしないように。

これは絶対ですが
「信用出来ると思う人間の言う事こそ信じるな」
です。

詐欺師の仕事は？

そう、騙す事ではなく
信用させる事が仕事です。

だから、
あなたの事を信用させるヤツがいたら
それは基本的に詐欺師だと思うべき。

あの人は信用出来る、
と思う人がいたら
逆にその人は詐欺師だと思うべきなんです。

たとえそれが
長年の友人であってもです。

その人が
たまたま今は自分を騙す必要が無いだけで、
もし自分に何か少しでも美味しい話を持って来たら、
それは「間違い無く騙される」と思いましょう。

誰も信じなければ
少なくとも騙される可能性が無いんです。

そこだけは絶対に忘れないで下さい。

儲けても、損したら同じです。

儲けなくても
損さえしなければなんとかなります。

絶対に騙されてはならんです。

儲からないとしても
損だけはしてはならんです。

この世には
あなたから儲けてやろうと思う人間はいても
あなたを儲けさせてやろうなんて思う人間がいるわけないでしょ？

そういう事。

儲かりそうな話、
イコール騙される、と思いましょう。

100人中99人にとって儲かる話でも
たった1人、あなたにとっては
損する話かも知れないんですからね。

自分で調べて、自分で考えて、自分で判断しましょう。

そうしたら、
もし少しぐらいの失敗をしても
それは勉強で済むと思います。

でも、誰かを信じて失敗した時には
1発で退場になるぐらいのダメージを負いますよ。

ワシは、この物件だったら
どう考えても買って損しないと思うけど
中にはこれで損出来る人もいると思うんですよね。笑

なので、どこまでも徹底的に確認をしたいです。

あなたが購入して名義が切り替わったその日に、
地震や火事で建物がダメになるかも知れません。

その日に、事件が起きて
事故物件になってしまうかも知れません。

もしそんな事があった時にどうするか？

というか
それはどんなに低い確率でも
起きる可能性がある以上、想定しなければならないわけです。

その低い可能性だって、
物件の数が増え、保有する期間が長くなると
「それはいつか必ず起きる」という事ですからね。

それでも買う。

という決断をするのが不動産投資です。

そんな事が起きても
それでもしっかり儲けられる人もいます。

ちょっとしたトラブルだけで
耐えられなくなってやめる人もいます。

その物件自体が儲かるかどうか？だけではなく
「誰が保有するか？」も大きく影響するわけですね。

何度も言って来たと思いますが、
例えば家賃だって大家である自分が決めるわけです。

ワシはこの物件を現在月58000円で貸していますが
別の人だったらこれを6万円とか65000円で貸し出すかもしれないし、
それでも借りてくれる人はいると思うんですよね。

すると、
買う金額は同じでも
「買った人によって利回りが変わる」でしょ。

だから不動産って良いんですよ。

自分の能力と判断しだいでは
他の人なら儲けられないような物件でも
儲かる物件に出来るって事ですから。

普通の人でも儲かる物件なら
クソ儲かる物件に出来るかもしれないんです。

ワシが最初に買って来た物件なんて全部それでしょ？

この物件なんて
相続で長く放置されて来た空き家でした。

高齢の姉妹が相続者で
使い道も無いし
とにかくいくらでも良いからお金になれば良い、
という事で、たった230万円で売られていたわけです。

戸建て1号なんかは
生活に困窮した家族が住んでいて
ボロッボロのどうしようもない家でした。

こんなボロい家、誰が買う？

っていう状態だった物を、
勉強による知識と調査によって
ワシは「儲けられる」って判断したわけです。

だから安く買えたわけでしょ。

630万円で売られていたけど
「400万円なら買う」と言って
それで買えたわけです。

でもあれを素直に630万円で買っていたら
リフォームの資金が足りないし
リフォームにお金かけ過ぎると回収出来なくなります。

どんな判断で、誰が買うかで
儲かるかどうかは変わるんです。

これが、
「誰が買っても儲かる」っていう物件だったら
当たり前だけどクソ高いわけですよ。

世の中全てそういう事でしょ。

何も知らず、何も考えず、何もしなければ
単なるリスクにしか見えない物って多いです。

知って、アイディアを出してみれば
実はリスクじゃなくてチャンスだった、
って物も多いはず。

その一歩、その最初の経験としては
ワシのこの物件はメチャクチャお勧めですね。

ワシなら絶対買う。

ワシはせめて、自分ならその値段でも買う、
っていう値段で売り出します。

まぁ、それでも
あくまでも買う人次第。

どうです？

この物件、利回り13%だったら買いますか？
534万円です。

諸経費入れても600万円はかからない。

ほんの数年前に
家の中を全て新品に入れ替えて
間取りの変更までしたフルリノベ物件がですよ。

安過ぎだろ。笑

15%なら買う決断出来ますか？
464万円、諸経費入れて500万円ちょっと。

ここまで来ると安過ぎて怪しいですね。笑

でも、100万円安くたって、
買えない人は買えないんですよね。

あり得ないけど、
これを「400万円で売ってあげる」って言ったとしても、
400万円持っていても99%以上の人は買う勇気が出ないんです。

怖いから。
漠然と、怖いからね。

でも、ほんのちょっと勉強して、
感情に負けず、ちゃんと数字で考えたら
この物件がもし400万円で買えるんだったら
借金してでも買うべき！っていう判断になるはず。

大事なのは知識ですよ。

だから本を読めって言うの。

たった1600円とか2000円程度の本を
30～50冊だけ読めば
基本的な事はほぼ理解出来ますって。

たかが10万円ぐらいの投資でしょ。

でもその10万円の投資によって
100万円どころか
1000万円ぐらいは余裕で儲かるわけですよ。

3万円の情報商材買うんだったら
不動産の本を20冊読めっての。

で、ワシの物件を買う判断が出来るだけの知識を持って下さい。

ただこの物件に関しては
間違い無く複数の人が購入を希望するだろうから
買いたくても買えない人の方が多いと思いますけどね。

ていうか、その時はどうしましょう？

まさか購入希望額の高い人を優先なんてわけにもいかないし。

ジャンケンで決める？


◇　追伸２

エンジェルナンバーって知ってます？

まぁスピ系のアレなんで
わしゃどうでも良いんですが
そのエンジェルナンバーの中でも
「710」という数字は最強という説があります。

説は色んな人が勝手に唱えますので
説によって数字や解釈は違いますが
「710最強説」というが存在するわけでして。

ま、誰もこの数字でピンとは来ないでしょうが
うちの息子の名前知ってます？

なつとです。

7月10日生まれ、
なっとうの日、なっとう君、からのなつとであります。

なるほどね、
確かにアイツは何かに守られてるっぽいし
運の強さとか根拠の無い自信と無敵感は
710にあるのかなと思ったりもしました。

ね？

やっぱワシ、というか
うちの家族って運が良いんですって。

つまり、
ワシと付き合ってれば
勝手に運が良くなるって事。

貧乏神みたいなのと付き合っちゃダメですよ？

時間には限りがあるんですから。

金持ち、運が良い人と
出来るだけ一緒に時間を過ごしましょう。

ワシが意識して来たのは
たとえ金持ちと付き合えないとしても
せめて貧乏神とは付き合わない、って事です。

そんな無駄な時間があったら
本の一冊でも読んで知識を増やす、
物件の1戸でも見学して経験を増やす。

付き合う人を変えないと
自分の人生も変わらないですよ？

メチャクチャ当たり前の事です。

住む場所、仕事、付き合う人、
これを積極的に変えて行きましょう。

そしたら
「収入なんて強制的に変わる」わけなんで。

環境を一切変えずに
収入だけ変えるのってなかなか大変ですよ・・・

みんな、
簡単出来る事を後回しにして
難しい事からやりたがるよね。

仕事、タスクって
重要度、緊急度によって扱いを変えるでしょ？

人生もそうしないと。

緊急度は低いけど重要な事。

これにいつまでも手を付けないのが
どんどん貧乏になって行く人の特徴です。

急がしくて貧乏な人って
緊急度が高くて重要度の低い事ばっかりやってるわけ。

それをいつまでやっても
それをどんなにやっても
あなたの収入は変わらないよね？

っていう事ばっかりやってますよね。

そのブログ、
その手法であと1000記事書いても
せいぜい1万円しか稼げないんじゃないの？

ってのが理解出来ないわけです。

何も勉強しない、
自分の頭で考えない、というのはそういう事です。


◇　追伸３

世の中は明日からGWですか？

ワシ？
ワシは365日休みは無いです。

だからワシは
他の人よりもちょっと稼げるようになったんですよ。

休みだからって遊んでたら
その度にお金が減りますよね。

遊ぶ時間を使って仕事してればお金増えますよね。

ワシは
貧乏人には遊ぶ資格なんか無いと思ってますし
実際そうして来たからお金が増えたわけです。

貧乏人って
稼げもしない上に、お金を使うでしょ？

稼いだって、使ったら増えないんですよ？

休まない、使わない。
これが貧乏人の正しい選択です。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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