松原です。

新築アパートの続報です。

ちょっと時間が無いのでダーっと書きます。

もし読み難かったら失礼。


ついさきほど、
2億2300万円にて購入の申し込みを行いました。
https://www.evernote.com/shard/s23/sh/8b44a3fe-e76d-fec2-c56d-fcd3acc988f0/8001c6e9b45513f320ae5474e39e9553


という事で、
確認のため、ここまでの経緯を。


まず、3月中旬に
取引のある金融機関担当者から
「物件情報があります」との連絡がありました。

その担当者の上司が出入りしている建築業者が
広島市内に新築アパートを建築中との事。

そのアパートを買ってくれる投資家はいないか？
との相談が金融機関に入ったそうです。

それを上司から聞いたワシの担当者さんが
「松原さんが物件欲しがってたな！」という事で
真っ先に私に情報を持って来てくれたという次第です。

お値段、2億2800万円、
1Rと1DK混合の木造3階建て9戸のアパートが2棟、
計18戸という物件です。

結構適当な家賃設定がされており
表面利回りは6.2%になっていました。


ただ、蓋を開けてみると
まだ本当に企画の初期段階で
細かい情報が全然まとまっていませんでした。

そこで、建築業者に繋いでもらって
こちらの希望する情報を提出してもらったり
ワシの任せている管理会社にお願いして
近郊のライバル物件を調査して妥当な家賃設定を行いました。

この時点で、
2億2800万では高いなと。

現在の世の中で考えると
決して悪い条件ではないし
高く売りつけようとしているわけではないけど
こちらとしては収益を考えると面白くない。


そしてもちろん、
この価格は「販売希望価格」であり
不動産はほぼ間違い無く値引きの交渉が入るわけで
「それを見越して高めに設定しているのは間違いない」です。

また、金融機関側からは
「おたくの金融機関を優先で売りますので！」
「お宅の取引先だったら特別価格にしますので！」
と言われています、と聞いていました。

まぁもちろん、
そんなのただの営業トークでしょうが
「しかしそう言った以上、一定額の値引きは確実」
ですよね。


そこで、まず
直接その建築会社の社長と話をしている
金融機関の次長さんに
「ぶっちゃけの金額を聞いてほしい」と頼みました。

言ってみりゃ、
値引き交渉を金融機関にお願いしたという感じですね。

そしたら数日後、3月31日の話しですが
「300万円なら確実に値引き可能です、それ以上は相談で・・・」
という返事だった、との連絡をもらいました。


2億2800万円から
たった300万円しか値引きせんのかい・・・

それがぶっちゃけの価格かい・・・
それが裏での特別価格かい・・・

ま、あいつらそんなもんか。

と思いましたが、しかし
「それ以上は相談で」という事は
理由さえあれば「まだ確実にいくらかの値引きは可能」
って事ですよね。


そこで、
相手が納得出来る材料を揃える事にしました。

向こうは「利回り6.2%」という物件として
これを建築し、その利回りになるように
妄想で適当な家賃をあてはめて企画をしています。

つまり
現状で考えて「利回りが6.2%なら売れるだろう」
という事で作っているわけです。

そしてそれは正解でしょう、
広島市近郊の現状では
木造や軽量鉄骨の新築アパートは
どれも利回り6%程度ですから。


そこでワシは
現実的な家賃収入を設定して
利回り6.2%で割戻してみました。

すると、この物件は
2億2100万円で購入すれば
利回り6.2%になるという計算になりました。

2億2500万円なら売る、
というところからですので
400万円引きをお願いするという事ですね。

当初の2億2800万円からで考えると
700万円の値引きという事になりますが。


という事で、
「妥当な家賃設定で利回りを6.2%にするには
2億2100万円で購入させてほしい」という思いを
金融機関経由で建築業者に伝えてもらいました。

すると数日後、
交渉をお願いしていた次長さんから電話があり
「金額の結果について会ってお話をしたい」との連絡が。

んで、すぐに来てもらったところ、
「2億2330万円が限界だそうです」との事でした。


うーむ、仕方ないですね。

恐らくそのぐらいの金額に落ち着くと思っていたし
今回の物件はなんとか入手したいと考えているので
「その価格で了承する旨をお返事して下さい」
としました。


ただし・・・という話が1点あり、
この物件、先日のメールでも書いたと思いますが
この建築業者は不動産業もやっています。

よって、この物件は
建築業者からの直接購入という形になりますので
売買に関する「仲介手数料が必要無い」という事になります。

売買手数料は法律で金額が定められており
【物件価格×3%＋6万円と消費税】
というのが「上限」とされています。

この物件の場合、価格が2億円を超えますので
もしこれを仲介業者経由で購入した場合、
なんと「仲介手数料だけで700万円以上」になるわけです。

それが無いというのは非常にデカいですよね。

もちろん販売側は
それも含めての価格設定をしているわけですが。


という事で
この物件は「仲介手数料が0円」なのですが、
そこについて、1点お願いがあるとの事。

総額は2億2330万円で構わないが
仲介手数料を取らせてほしいとの事でした。

本体価格　2億1600万円
仲介手数料　7300万円
ーーーーーーー
計　2億2330万円

という形にしてほしいと。

ありゃ？
計算したら仲介手数料が法律の上限超えてるぞ？

とは思ったのですが、
ま、その辺の細かい事は後で調整でしょう。

なんにせよ
「総額2億2330万円」
これで買います、というお返事をしました。


んで、それが一昨日の話でして
金融機関経由ですぐに建築業者へ私の返事が届き、
またすぐに金融機関に連絡があったようです。

一応形として
購入の申込書を提出してもらいたいとの事で、
明後日、書類を持って自宅に伺いますとの事でした、と。


て事で、つまり本日、
つい先ほど、建築業者さんが
購入申し込み書を持って来られて、記入捺印してお渡ししました。

すでに向こうが金額を入れて持って来てくれたのですが
その価格を見て「あれ？」と。

購入価格　2億1600万円
仲介手数料　700万円

となっていたんですね。

あれ？合計で2億2300万円になってるじゃん？
聞いてた話より30万円さらに安くなってるじゃん？

キリが良い金額に丸めてくれたんでしょうね。
ラッキー♪

あと、細かい点は先方に任せますが
上記の販売価格だと、普通に計算すると
仲介手数料は719万円ぐらいになるのですが
つまり、あくまで書面上の話でしかないですが
仲介手数料も20万円値引かれたって格好になりますね。


まぁ、その辺は何でも良いのですが
とにかく「総額2億2300万円」で
価格についての合意が取れたという事であります。

というか、本当は
この辺は細かい話でもないんですけどね。

というのも、
この販売価格ってのは
まだここから「土地の価格」「建物の価格」
という形で分解して行かなければなりません。

すると、
「2億2300万円で仲介手数料無し」の場合と
「手数料込みで2億2300万円」の場合とでは、
土地の価格も建物の価格も変わってしまいますよね？

すると？

そうです、
建物の簿価が変わるという事であり
つまり減価償却費に関係するという事になりますから
ここ、本来は決して「細かい話」ではありません。

ただ、今回はそこまでシビアに考えなくても良いでしょ。

っていう
いつものワシの勝手な判断、思い込みでございます。笑

ま、だって
仲介手数料で支払っても
何にしても経費にはなりますからね。


という事なのですが
ここから先の予定についてです。

まず、契約書が整い次第、
内容を確認し、問題なければ捺印、手付け金を支払い、
その時点で契約が完了。

その契約をもって、
情報を持って来てくれた金融機関に
融資の申し込みを行います。

今回、かなり無理な希望条件を出すつもりですので
どこまで譲歩してもらえるか分かりませんが
あまり厳しい条件になるようならもちろん断ります。

上記の申込書にも記載してある通り、
この申し込みと契約については
「融資特約付き」として申し込んでいます。

これが何かと言うと、
購入を申し込むけれども
「もし融資がまとまらなかった場合は契約を白紙に戻します」
という条件です。

ただ、本来であれば、
A銀行で融資が断られたら次はB銀行に、
それでもダメならC銀行に、さらにD銀行・・・

という感じで、
どこか貸してくれる所が見つかるまで頑張るわけですが、
今回ワシは、それはすまいと思っています。

だって、そもそもこの物件を持って来てくれたのが
その金融機関なんですからね。

もし条件がまとまらず断る事になって、
万一、他の銀行なら融資がまとまるのだとしても
これはちょっと道理に悖ると思います。

なので、融資の時点でそれも説明して
「御行以外で融資を申し込む事は行わない」
だから何とか条件をまとめてくれ、と頼むつもりです。

まぁ、
向こうにとっては
そんなの知ったこっちゃないと思いますが。笑

単に、
物件の情報とうちの会社の状況から
貸すか貸さないか、貸すなら条件はどこまでか、
ってのが機械的に判断されるだけでしょうからね。

ただ、担当者次第ってのはあると思います。

その時点での
その金融機関の融資姿勢にもよるでしょうから
これはハッキリ言って運でもあると思います。


さて、ワシの運はいかほどか？

ま、
もう2年以上物件を購入出来ていないので
ちょっと焦っている部分はありますけど
でも、ワシとしては「買えなくても別に困りはしない」です。

ただ、
「買えなかった」「融資が通らなかった」
という経験をしていないので
もし今回買えなかったとしても
それはそれで良い勉強になるなと思ってます。

それもあって、
買えたらラッキー、
ダメでも別にいいや、って感じの気楽なもんです。


融資が通らなかったり、
または厳しい条件しか出て来なかった場合は
その理由が何だったのかさえ分かれば
次はほぼ間違い無く上手く行きますからね。

でも今回は全くの未経験なので、
そもそも借りられるのか？
どんな条件を出されるのか？
これが何も分からないわけです。


例えば、
「頭金をあと1000万円入れろ」とか
「金利は●●●じゃないと貸せない」とか
色んな話が出て来ると思うんですね。

で、それでももし借りる事が出来たならば
それはさらにラッキーです。

だって、
このぐらいの条件の物件を見つけて来て、
こういう条件で融資を申し込めば次も借りられる、
っていうのが分かるわけですからね。

そういう意味では
失敗するよりも成功から得られる情報の方が大きいです。


ワクワクしますねぇ・・・

って事で、
恐らく来週中ぐらいには契約が完了しますので
来月に入った辺りから
融資の申し込みや交渉作業が始まると思いますから
続報を楽しみにしておいてもらえればと思います。


良い条件で借りられるように祈っててね！

夢は
融資期間35年、金利1.1%です。

ま、無理だろうけど。笑


ではまた。




◇　追伸

ワシ、不動産の書籍に関しては
もう500冊以上読んで来たんですね。

で、その中に
「金融機関から物件情報をもらった」
なんていう話が、ほんの数個ですがあったんです。

なので、新しい金融機関と付き合う度に、
担当者が変わる度に、
「物件情報があったらお願いします！」
とは言って来たんです。

でも、丸5年、
どこの金融機関からも情報なんか入らなかったんですよね。

あぁ、
こういうのは都会の銀行だけなのかなぁ・・・

不動産融資に積極的な銀行とか
それが得意な担当者に当たらない限りは
無い話なのかなぁ・・・

って諦めてはいたんです。

ただそれでも
いつか、もしかしたら？とは思って
ただ言うだけなので
「物件情報があったらお願いします！」
とは言い続けて来たんですね。

そしたら、去年、
始めて物件情報が来たわけです。

あの時もメルマガに書きましたけど
とても買えるような条件の物件ではなかったので
「結局、出て来る物件はこの程度か・・・」
と思ったりもしていました。

しかし今回、
ようやく、これは欲しい、
大金の頭金を突っ込んででも
これは買ってしまいたい、と思える物が出て来たわけですね。

5年粘ったわけですよ。

無理だろう、と思っていたとしても
「ただ言うだけ」で済む話だったら
10年でも粘っておけば良いって事ですよね。

で、これって
金融機関だけに限らないんですよ。

過去にも何度か言ったと思いますが
不動産業者でさえ
「こんな物件ありますけどどうですか！」
みたいな営業って、ほぼかけて来ません。

ワシはこの6年以上の間に
かなりの不動産業者と担当者に会って
「こういう物件を探している」
「こういう条件ならすぐに買う」と言って来たけど、
向こうから営業して来た人なんて3人ぐらいしかいないです。

もちろん、
ワシよりも遙かに金を持っていて
先に情報を流したい人がいるのも分かるけど、
それにしても情報が流れて来ないんですよね。

そういう業界なんですよ。

向こうだって忙しいだろうし、
物件買いたいなんて言って来る人間は山のようにいて、
誰がどれを欲しがるかなんて
管理してるようなヤツはいないでしょう。

だから、
こっちから行くしかないですよね。

不動産業者も、金融機関も
「物件あったら教えてね！」って、
向こうの頭に刷り込まれるまで、
しつこいぐらい言わないとね。

って事なんで、あなたも
とにかく、付き合いのある全ての人に
「物件あったら教えてね！」って言い続けてみて下さい。

世の中、単純な法則があります。

声のデカいヤツと
しつこいヤツが有利なんです。


◇　追伸２

今回の金融機関との付き合いが始まったキッカケなんですが、
約4年前に中古アパートの購入を検討していた時、
物件の仲介不動産業者さんから紹介してもらったんですね。

こっちからその業者さんに
「どっか良い金融機関無いですか？」って聞いたら
その金融機関を紹介してくれたという始まりです。

あの時の様子も全部メルマガに書いたけど
もちろん覚えてるわけないと思いますが
2018年の8月、2300万円のアパートでした。

今考えたら
2300万円なんてキャッシュでポンと買えるんですけど
あの時は1000万円しか頭金を用意出来ず
1300万円の融資を受けようと思ったんですよね。

で、当時、唯一付き合いのあった某地方銀行に
期間15年、金利1.5%で申し込んだら
「800万円しか貸せない」と言われ、断念したんです。

というか、あの時の担当者がちょっとダメな人間で、
口ばっかり上手いクセに全然話が進まないというか
進捗状況も連絡して来ないヤツで
結局最後は融資の交渉中に他の人に買われてしまったんです。

で、その流れから
仲介業者さんに「どっか良い金融機関無い？」って聞いたら
今回のその金融機関を紹介してくれたわけです。

そして担当者さんがすぐに挨拶に来てくれて、
「賃貸業をやっていて規模の拡大を考えている」
「いずれ物件の購入で融資をお願いしたい」
という事で、お付き合いが始まりました。

そこで
「将来本格的に融資を進める際に取引実績があった方が良いです」
との事で、必要も無いのに運転資金名目で300万円を借りて、
3年で完済した実績を作りつつ、完済したと思ったら、
「継続的な取引状況を作っておきたいです」との事で
また必要もないのに300万円を借りて返済中、という状況です。

あと、それ以外にも
個人の方でも、自宅の取得金額について
某地銀で2000万円を高金利で借りていたものを
低い金利で借り換えをさせてもらったり
今回のリフォーム資金900万円も融資してもらっているのは
これまでにお話しした通り。

で、これらのお願いごととか
今回の物件情報を持って来てくれた担当者さんって
コロナの影響もあって、ずっと転勤が無く
4年間ワシの担当をして下さったんですね。

気心も知れてるし
こちらの状況や性格もよく理解してくれていて、
人柄も良いし能力高いし仕事が早いし
ワシは「ぜひこの人の持って来たこの物件を買いたい」
って思ったんです。

その担当者さんも
「4年前のあそこから始まって
ようやく、良い物件を持って来る事が出来ました！」
って言って下さっていたんですが、
それが先月「3月」ですよ。

5年もその支店にいたという事で
さすがにもう転勤してもらいますね、って事になったらしく、
3月25日で別の支店に異動されました。

次の担当者さんの紹介も受けていますが
この人が今から今回の融資を進めてくれるわけですね。

どんな人なのかも分からないし
どの程度の力を持っているのかも分かりません。

もちろん、
ワシの事やうちの会社の事だってあまり分かっていないわけで
ほんと、タイミング悪いよなぁ・・・と。

ま、本来だったら、
担当者の能力なんか関係無く
いつでもいくらでも借りられるような会社であれば良いわけですが。

という事なんで、
金融機関との付き合いは
しっかり行っておく事をお勧めします。

個人の借金というのは
理由が何であれ
金融機関から見れば「負債」です。

しかし法人の場合、
借金があるのは当然であって
借金して事業を拡大するわけですから
借りている事自体は全くマイナスではないです。

無借金が最高だとは思いますが
でも、もし借りたいと思った時に
「借りて返して来た実績が無い」場合、
これはこれで問題になったりするわけです。

なので、せっかく法人にしているなら
必要無くても100万とか300万円とか借りて、
使わなくて良いんで、ただ返すだけのためで良いんで
返済実績を作った方が良いです。

もちろん、
大金見て嬉しくなって無駄使いしちゃダメですよ。笑

姿勢としては
「借りてあげようか？」で良いと思います。

担当者レベルでは
貸した金額や件数が成績になるわけですから
借りてもらいたいわけです。

特に決算期なんかで
もし支店とか個人の成績が足りない時なんかだったら
結構無茶な条件でも貸してもらえたりもしますんで。

だからワシは
新しい担当者さんが来る度に言ってます。

「もし成績が足りない時は
いつでもお付き合いで必要な額を借りてあげますから
気楽に言って来て下さいね」

って。

で、そういう借金だったら
金利なんてもちろん1%台だし、
1%以下にしてほしければ状況によっては通るでしょうし
ワシも実際、1%以下の借金をしています。

300万円借りて金利が1%ですよ。

3年で返しても
利息の合計なんて5万円程度のもんです。

しかも利息の支払いは経費になりますしね。

たったそれだけの利息を払うだけで
「返済実績」という成績を買えると思ったら
タダみたいなもんですよね。

そんなわけで
ワシなんかは、借金のほとんどが
必要も無いのにお付き合いで借りたものです。

唯一、車を買う時の400万円だけは
目的のあった借金ですが
これだって別に現金で買っても良かったわけで
わざわざ取引実績のために借金で買ったわけです。

でもこれに関しては金利が2.5%で高かったですね・・・

そういう事でしょ、
この時は「車の購入資金貸してくれ」って
お願いした借金ですから。

でもそれ以外の借金は全部1%台前半か
1%を切っています。

借りても使わなきゃ良いんで、
そしたら借金を抱えてると言っても
使ってないんだから返せなくなる可能性が無いわけですし、
いざという時に「現金を持ってる」ってのは何より強いです。

個人の借金とは意味合いが違うんです。

必要な時、ってのは
借り難いのは当然ですよね。

でも逆に、必要無い時だったら
簡単に借りられるわけです。

しかも条件の交渉も簡単。

なのでワシ的には
必要無い時ほど、借りたいぐらいですね。

で、ウッカリ、
つい500万円ぐらい
必要も無いのに良い条件で借りられたりしたら？

キャッシュで小さい物件を買えますね！

または、その500万円を頭金にして
大きな物件を買う事だって考えられます。

でも同じ額を
物件買うから貸してくれって言ったら
もしかしたら貸してもらえないかも知れません。

そんなもんだと思いますよ。

恐らくあなた、
今借金する必要なんかないですよね？

そう、
だったら、だからこそ、
良い条件で簡単に借りられると思って下さい。

金融機関に電話して、
融資の相談したいって言えば
担当者が飛んで来ます。

んで、
賃貸事業をしたいので
いずれ物件の融資をお願いしようと思ってるんだけど・・・
みたいな事を言ってしまえば良いと思います。

そして、
まずはお取引してお付き合いの実績を作りたい、
特に今は融資の必要はないんだけど
運転資金的な名目で200〜300万円ぐらいお借り出来ますか？

とでも言ったら
「喜んで！」って条件出して来ると思うので
あまり無茶な金利でもなければ
まずはお付き合い、として借りれば良いと思います。

ただ、ワシのこれまでの感覚で言うと
「前回の実績」ってのはかなり大きいです。

簡単に言えば、
今回2%で借りたら、
次も2%なら簡単だけど
1.5%にしてくれと言ったら難航する場合があるので
出来るだけ最初から金利は下げておきたいですね。

そもそも
借りる必要が無いお金を借りるんだから
いくらでもこっちの無理を言って、
条件が合わなければ「じゃあ借りない」で良いわけですから。

その点、ワシは厚かましいので
以前も言った通り
「これ以上は無理、という金利を教えて下さい」
って言います。

別に交渉をするつもりは無いんです、
ぶっちゃけ必要無いのに借りるお金なので
金利は限りなくゼロに近くなければ面白くないけど
そちらも商売だと思うので、「これ以上は無理」とうのがあると思うから
そのギリギリの所でお借りしたいです、
その数字が合わなければ今回は借りられません。

って感じです。

武富士で生活費を借りて
高い金利だけを払ってた頃とは
立場が真逆ですね。笑

同じ借金だってのに
これだけ人生が変わるのよねぇ・・・

やっぱお金って怖い。


◇　追伸３

今回の物件、
買えたら買えちゃったで大変なんですよ。

だって18戸全部が空室って事ですからね。

買ったら返済は始まっちゃうわけですから
1日でも早く満室にしないといけないっていう
プレッシャーがあるわけです。

ただ、融資の申し込みにおいて
この点は交渉してみようと思っています。

部屋を埋める必要があるので
当初の6ヶ月間、または1年間については
「金利だけの支払いにしてもらえませんか？」
と。

これが通ったら助かりますよね。

部屋が埋まらなくてもヒヤヒヤしなくて済むし、
もし早く埋まれば埋まったで
その間、家賃はたくさん入って来るけれども
しかし金利しか払わなくて済むとなれば
キャッシュがたくさん貯まりますから。

交渉において
無茶は最初の段階で
出来るだけ無理な事を言わないと損です。笑

ワシ、交渉事がメッチャ好き。

ただ、
金融機関は相手としては強過ぎますね・・・



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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