どもっす。
松原す。

新築アパートの件ですが
つい先ほど、2億2100万円で打診をしてみました。

そもそもは2億2800万円で売り出されており、
金融機関から建築業者へサグリを入れてもらったところ、
「300万円は確実に値引き可能、それ以上は相談で」
という所まで話が進んだのは先日のメールの通りです。

んで、もらっている資料には
各戸の想定家賃が記載されているわけですけれども
これはもちろん理想値ですし、
もっと言えば「見た目の利回りを整えるための適当な数字」です。

簡単に言えば、
「そんな家賃で住人が見つかるわけないだろ」
「満室まで1年かかるんじゃね？」
「新築の一瞬だけしか取れない非現実的な家賃」
って感じです。

なのでそこを
現実的な家賃に引き直すという作業を行いました。

賃貸情報サイトで近郊の物件を調べつつ、
うちの管理会社にも状況を聞きながら
「これでもまだちょっと夢が入ってるけどギリギリ現実的な家賃」
というのを想定しました。

んで、当初の想定家賃で
利回りが6.2%で売り出されているんですね。


なのでワシは
「現実的な家賃に直した上で利回りが6.2%になる価格」
という計算をして、その金額が2億2100万円になったわけです。

値引きを迫るにしても
妥当な理由が無ければ向こうも困るでしょうし
理由も言わずに「700万円値引いてくれ」なんて言うヤツがいたら
腹立てられるのがオチです。

まして今回、
金融機関が間に立って話を進めてくれるので
金融機関に向けても「キチンと数字を弾いています」
という事をアピールしておかなければ
融資の際の印象が悪いでしょう。


確認として、
今回、この情報を持って来てくれたのは
取引のある金融機関の次長さんです。

で、その話を
ワシの担当者さんが持って来てくれたわけですが、
その担当者さんが先月の25日で転勤になってしまったんですね・・・

メッチャ良い人で、
融資もかなり早く綺麗にまとめてくれる方だったので
ぜひこの人に担当してもらって融資の話を進めたかったんですが・・・

よく聞く話ですが、
担当者次第で融資が通るか通らないかって事があるわけで、
それが億の単位となるとねぇ。


んで今朝、
転勤になった担当者さんが
後任の担当者さんを連れて挨拶にこられました。

こっちもちょうど
この物件の申し込み価格を決めたところだったので、
「この物件は今後どういう風に進めたら良いですか？」
っていう相談をしました。

そしたら、
今後この件に関しては次長が全て対応して下さるとの事。

なので、
2億2100万円という希望額と、
その根拠について説明し、次長に伝えてもらう事となりました。


そもそも「300万円は絶対に引いてもらえる」って事なので
2億2500万円だったら確実に買い付けは通ります。

後はその金額で融資が通るかどうかですが、
どうせ金利は低いし、期間も短くても25年という事になるので
300〜400万円ぐらい高くても安くても、
月々の支払い額ってそんな変わらないんですよね。

なので、ぶっちゃけ
別に2億2500万円で申し込んでも良いんだけど
でも「まだ値引きの余地はあります」と向こうが言ってるんだから
だったら安く出来るところまでしてもらいたいのは当然です。

ただ、2億2800万円を
2億2000万円を切るところまでになると
これはちょっと難しい相談だろう、ってのは
誰が考えてもそうだろうと思います。


だってこの物件、まだこれから建てるわけで、
売主さんも早く売りたいと思ってはいるだろうけど、
建って、住人さんをある程度埋めて、もしくは満室にした状態で、
それから売れれば良いかな、というイメージだと思うんですよ。

別にそんなに焦って売る必要は無い、
って事なんで、
無茶な金額を言う人間が断られるのは当然でしょう。

ただ、今回は売主さんと直接の交渉ではなくて
先方も取引している金融機関とその担当者さんが間に入ってくれるから
ある程度ぶっちゃけた所で数字の話が出来ると思うんですよね。


なのでこちらも、
「正直もう少し高くても買いたいとは思っています」
とは伝えています。

だから、もし2億2100万円で断られるようだったら
「じゃあいくらなら売るのか？」
っていう正直な所を聞いてもらいたい、とお願いしておきました。

こっちはぜひ欲しいと思っているので、
ある程度のところまで値引きしてもらえたら申し込みます、
あとは融資が通るかどうかだけですので
なにとぞ、融資の方をよろしくお願いします！

という所まで来ました。


数日の間には
ぶっちゃけの数字が帰って来るでしょう。

2億2500万円なら売る、という所からの
2億2100万円で売ってくれ、という注文からの
さて、どのぐらいの金額が出て来るか・・・

2億2300万円だったら
ニッコリ笑って申し込もうと思ってます。

その場合だと
当初の2億2800万円から考えると500万円引き、
って事になりますよね。

正直、面白くはないですが
先日もお伝えしたように、
この先しばらくを想像した時、
恐らくもう当分の間、物件が安くなる事が想像出来ません。

色んな物資が不足し、全てが値上がりして行くわけで、
「これ以上高くなる事はあっても安くなる事は無い」ならば
資金を寝かしておく方がもったいない、時間を捨てる事になります。


ていうか、
金額はどうにでもなるとして融資よね・・・

こちらの希望条件は
金利1.1%で35年ですが
現実的な所で考えると
金利1.5%で30年、って感じでしょうね。

これが25年でしか貸せないと言われたら
ちょっと考え直すかも知れません。

だって、返済額があまり増えると
全然現金が残らなくなっちゃいますからね。

例えば、
月の家賃収入が100あるけど
返済が毎月90万円とか意味無いでしょ？

空室が出る事もあるだろうし、その際の修繕費とか、
長期的に考えた時の修繕費を貯めておかなきゃとか、
少しずつ家賃は下がって行くし、常にある程度の余力が必要だと考えたら
月に10万円、年間120万円の利益って
実際には赤字になっちゃうわけです。

ていうか
年に120万円の利益のために
2億円も借金するのって微妙ですよね。笑

でもね、
世の中のいわゆる不動産投資家って呼ばれる
書籍なんかも書いてる有名っぽい人の中にも
そういう人って結構いるんですよ。

満室で回ってるうちは良いけど、
金利が上がったり、空室が増えたり、
大規模な修繕が必要になった途端、
キャッシュが回らなくなる、みたいな。

資産10億円！とか、
年間家賃2000万円！とか派手な人はいくらでもいますが、
借金はいくらあるんですか？キャッシュフローは？って聞いたら
答えられない人が多いわけです。

実際、書籍には
その辺りの情報はほぼ載せていません。

借りられるだけ借りて、
買える物件を買いまくってるだけ、
で、今はたまたま上手く行ってるけどね、
みたいな人に憧れる人が増えて行くわけです。

で、そのギリギリやってる投資家さんは
不動産投資コンサルとかやって
粗利の高い商売で現金を増やすわけです。


ね？
なんかこっちの業界のと似てるでしょ？

サイトアフィリでは全然稼いでないのに
サイトアフィリの塾をやって儲けてる人と同じ。

ただ、不動産の方は
桁が何個か大きいんで
騙されたら人生が詰みますけど・・・

でもね、
原則があるわけです。

「投資は自己責任」というね。

それがもし詐欺なのだとしても
それを信じて、決断したのは自分なんですよ。

誰も責められないの。


で、だから言うんでしょ？

せっかくネットビジネスを知ってるのに、
稼げずにトロトロしてるとかダメなんですって。

ちゃんとやったら稼げるんだから
稼げるうちに稼げるだけ稼ぎまくって
無駄使いなんかせずに投資しまくるんですってば。

ワシはそうやって
この6年の間に「月間58万円の家賃収入」を積み上げたんでしょ？

ま、この2年は物件買えてないから
実質4年でやったわけですけど。

で、つまりワシは
「月58万円の返済だったらノーリスク」
って事ですよね。

実際には、多少のマージンを考えなきゃいけないけど
それでも「月40万円の返済だったら余裕」って感じじゃないですか。

この返済額だったらですよ？

1億円を
金利1.5%で、25年で借りられるんですよ。

超絶安全に、
震災とか戦争でも起きない限り
絶対に余裕で払えるという状態で
1億円も借りられるんですよ。

貸してもらえるかどうかは
その時の状況やその人次第ではあるけど
貸してもらえるなら借りちゃえば良いわけです。


で、それが1億円なんていう金額だと
まだ経験していない人はビビると思うけど
それを1/10にしたらどうなります？

月にたったの5万8000円の家賃収入があれば
1000万円の借金は何も怖くない、って感じになるでしょ？

まぁ実際には
5万8000円の家賃って事は
1室か2室しかないって事になるので
空室時にいきなり家賃がほぼゼロになっちゃうから
金額というよりも部屋数が少ない事によるリスクってありますけどね。

でもまぁ
単純に、収入と返済って考えてみれば、
「これだけの不労所得があれば」
「これだけの借金が怖くない」
っていう図式になるわけですよ。


多くの人は
「働いて借金を返そうとする」
わけです。

もちろんこれは無理なわけ。



あー！クソ！

今日は久々にちょっと気分が乗ってたのに、
息子を習い事に連れて行く時間が来てしまいました・・・

途中だけど今日はこれにて失礼。


またメールします！


急ぎます。
追伸も無しで。

んじゃ。




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