松原です。

太り過ぎて顔がデカくなったせいで
眼鏡がキツくなって来ました。笑


今日は、いくつかここ最近の様子を。


■マクドナルド優待券

本日、半年に一度の
マクドナルドの株主優待が到着しました。

およそ6000円分のマクドナルド商品引き換え券です。

うちは息子がハッピーセットを卒業して
現在はモス派のため
マクドナルドの商品券を最大限に活用する事が出来ません。

よって、今回も
到着と同時に先ほどメルカリに出品。

3800円で出品したところ、1分で売れました。笑
https://jp.mercari.com/item/m90877542142


この商品、
完全に価格帯が形成されており
3600～4000円での出品となるわけですが
3800円ならものの数分で売れるのに
3900円とか4000円で出品したために
なかなか売れない、または値下げして再出品する人も多いです。

ま、別に
のんびり待って
少しでも高く売れれば良いという考えもありでしょうけど
これって、タダで貰った物を出品してるわけですよね。

それを、100円でも高く売ろうという根性って
商魂たくましいというよりも
意地汚い、っていう印象ですよね

センスが無いというか。


あなただったら
こういう商品をいくらで出品しますか？

っていう判断が
その人の商売勘だと思うんですよね。

しかし、メルカリって凄いねぇ・・・

まだこの先メルカリがしばらく世の中に定着するのだとしたら
メルカリだったら、販売価格さえ間違わなければ
乱暴に言えば「何でも売れてしまう」と考えると
もはや、小銭を稼ぐ事なんて余裕なわけです。

例えば会社に行くのと同じ時間と労力を費やすならば
会社の給料より稼ぐ事なんか余裕じゃないですか。

仕入れ資金なんて無くても
拾って来た物や、それを加工した物、
ちょっとしたハンドメイド品を大量に出品してしまえば
月に20～30万円なんてチョロいと思うんですよ。


なのに、そのチョロい方法を選択せず、
ほぼ100%稼げるはずがない
怪しいネットビジネスノウハウに騙される人が絶えないという。

で、もしそういう人にメルカリをやらせると？

そういう事、
例えば上記のような優待券を出品させたら
4000円で出品して売れ残るような選択をするわけです。

ダメな人って、
何をやってもダメなんですよ。


自分の何がダメなのか？

それを考えて、気付いて、認めない限り、
永遠に稼げないって事です。

一般常識の無い人ほど
「自分はまとも」って思ってます。

もし自分の事をまともだと思っているなら
「だったらなんで稼げないの？」
という風に考えてみた方が良いでしょうね。


■予定納税

本日、月末の事務処理を行うために
各金融機関の通帳を記帳して来ました。

そう、ワシ、
こんな時代だというのに
ネットバンキングを使用しておらず
振込や記帳は未だにATMや窓口で行っております。笑


で、
3/31に予定納税が完了致しましたのでご報告。

この度の納付額、
6,199,300円也。

チーン。

小さいレクサスが新車で買える額じゃないか・・・

いや、その金額ならレクサスなんか買わず、
今の船を300万円で売って、600万円を合わせて、
900万円で大きな船を買える・・・

って考えたら
600万円の納税は痛いですねぇ。


内訳です。

・法人税　2,922,400円
・消費税　1,904,200円
・広島県　1,125,200円
・府中町　247,500円
ーーーーーーーーーーーー
計　6,199,300円


税金なんかいくらでも気持ち良く払いますが、
払わなくて済むなら払いたくないに決まってますよね。

ていうか、不動産をやっているわけですから
正々堂々というか、大幅な節税が出来る状況なわけですから。

つーか、そのための不動産なんですしね。

単純な話をすれば
金額のデカい不動産を購入すれば
減価償却費が大きくなるので利益を圧縮出来るわけです。

ただし土地は償却されませんので
建物の価格（価値）が高い必要がありますが。


またこれは重要な視点として
「借金で購入しても同じ」という事なんですね。

1億円の価値がある建物を購入したとして
自分は1000万円しか出さずに済むとします。

なのに、年に数百万円もの減価償却費により
利益を超絶圧縮出来るわけであります。


毎度公開している決算書を見ればわかりますが
うち、前期などは、
税引き前の時点で利益が2700万円もあったわけですね。

売上規模から考えると異常な利益です。


でもこれ、もし大きな不動産を購入出来ていたら
例えば700万円ぐらい節税出来ちゃうわけですよ。

分かります？

自分は少しの資金しか使わず、
人のお金で資産を購入し、収益が伸びつつ、
かつ利益（税額）を恐ろしく下げる事が出来るわけです。

不動産を買わない理由が無いというか、
買わなきゃならないでしょ？


それを、
4年落ちのベンツを購入して
1年で大きな減価償却を取ったって、
そのベンツ、収益生まないでしょ？

そんなの意味無いんだってば。

ベンツに乗りたきゃ、
「ベンツのローンを支払えるだけの収益が上がる物件」
を買えばいいの。

そしたら
ベンツは実質無料なの。

でしょ？


不動産を買ったら儲かるどころか、
不動産を買わなきゃ損するんですよ。

だから仕方無く買うんだけど
でも買ったらまた収益が増えちゃうんです。

そしたら収益増えたのに減価償却のおかげで
利益が圧縮されたり、なんなら帳簿は赤字なのに
でも現金は増えちゃうわけです。


で、時間と共に減価償却費が減って行き、
いずれは利益が増えてしまって、また税額が増えたり
下手すると黒字なのにキャッシュフローがマイナスになっちゃう。

だから、仕方無いので
また次の不動産を買うんです。

あらら、そしたらまた収益が伸びちゃって・・・

の繰り返し。


■検討中の新築アパート

先日お知らせした
取得を検討中していた2億2800万円の物件ですが
金融機関と販売会社で話をしてもらい
「300万円の値引きは可能、それ以上は相談」
という返事をもらいました。

300万円って大きな金額ではありますが
2億2800万円からで考えたらたったの1.3%ですよ。

値引きして下さい！って言ったら
「分かったよ、1.3%だけね」って話なんで
全く面白くないないなぁ・・・というのが正直な感想であります。


ただ、
「300万円までなら確実に値引いてもらえる」
というのが確定したので、
この先の交渉はやりやすいですよね。

しかも
「それ以上の値引きは相談」との事ですから
まだ値引いてもらえる余地はある、って事ですので
こちらは当然、さらなる値引きを狙います。

ここからは腕とか運次第ですね。

これが、何の理由無く、
「さらにあと300万円安くしてくれ」
と言ったんでは、相手も
それを了承する理由がありません。

なので、
「だったら仕方無いですね、もう300万円安くしましょう」
って言えるだけの材料が必要なわけです。


んで、そこに関しては
先日のメールで書いた通りです。

うちの管理会社に近隣の家賃をリサーチしてもらったら、
「想定家賃が高過ぎるでしょう」との回答を貰っているので
これを現実的な家賃で計算した時に、
同じ利回りを維持するために「あと●●●万円安くして下さい」
という交渉をして行く事になると思います。


また、ぶっちゃけたところ、
もしその交渉が通らなかったとしても
300万円だけ値引いてもらって
2億2500万円だったら買っても良いと思ってます。

なので、
ワシより先に購入の申し込みをする人間がいない限り、
建築会社への買付はほぼ通るだろうと思ってます。


ですから、今回の課題は
値引きの交渉ではなく、融資です。

そもそも融資が通るのか？ですし、
もし通ったとしても
どんな条件なら貸してもらえるのか？

あまりにも厳しい条件だと
こちらから断る可能性もあるわけで。


恐ろしく現実的な数字で言うと、
2億2500万円の物件で、
自己資金を4000万円入れ、
1億8500万円の借り入れ、
金利1.5%で返済期間25年、
ってところなんだろうと思います。

いや、もしかしたら
金利はもう少し高くなるかも・・・

で、もし上記の条件の場合、
月々の返済額は739,882円となります。
（元利均等の場合）

んで、月々の家賃収入は
現実的なところ112万円ぐらいです。

あと、管理費が6万円ぐらいと
Wifiが月に2～3万円？
さらに共用部の電気代などが数千円？

という事で、
ザックリ月10万円ぐらいの経費で
粗利が28万円って感じになります。

年間で200万円ほどの粗利ですが
新築だし土地値も高い地域なので
固定資産税が結構かかると思うんですよね。

すると、
1億8500万円の借金をして
年間に300万円ぐらいしか利益が出ないと考えたら
ちょっとこれ面白くないなー、と。

ただでも、
結局、世の中の不動産投資家って、
こういう借金をして物件を買ってるわけです。

で、1棟だけじゃ何かと不安なので
それを2棟も3棟も、5棟だって買うわけ。

すると、借金が10億円ぐらいある代わりに、
年間1500～2000万円ぐらいの利益があって、
このぐらいあれば、利益をしっかり貯めてさえおけば
少々の事があっても大丈夫だろう、
みたいなイメージなわけです。


でもワシみたいなビビりの人間は
そんなギリギリの借金とか怖くて耐えられないのです。

なので今回に関しては、
金利は1.2%、返済期間は30年、
というのを希望します。

この条件だったら
1億8500万円を借りて
月の返済が612,181円になります。

先ほどの条件よりも
月に13万円も返済が少ない、
つまり月に13万円も余計に残る、
年間では150万円もの差が出ます。


結局そこなんですよね。

借りられるとしても
いかに低い金利で、いかに長期間借りるかで
利益が大きく変わってしまうわけで、
ここが、その人の力って事です。

さぁ、現在の我が社には
どんな融資条件が出て来るのか。

または、
そもそも融資が通らないのか・・・


また様子はお伝えしてまいります。

お楽しみに。


ではまたー。




◇　追伸

例の新しく作ったブログ
https://tai-lover.com/

これにアナリティクス入れようと思ったら
難しくて挫折しました。

サーチコンソールも挫折。

管理画面や機能が昔と全然違って
全く意味が分からんかったです。

誰か代行してくれる人探さなきゃ・・・


◇　追伸２

昨年4月にボートを購入して以来
新しいGPS魚探をどれにしようか1年間悩み続け
ようやく決定し、先日マリーナに発注しました。

12インチをコックピットに1枚
https://www.ysgear.co.jp/Products/Detail/top/cat/02/item/Q7SYSK020047

船外にも9インチを1枚
https://www.ysgear.co.jp/Products/Detail/top/cat/02/item/Q7SYSK020045

後は付属品とか取り付け工賃やらで
総額ザックリ120万円ぐらいって感じであります。

在庫が無い部品なんかがあるみたいで
取り付けは4月後半になるとの事です。

こんな高額な機器を取り付けておいて
釣りの腕前がへっぽこなんで
まぁ、周りからは笑われるでしょう。笑

ただね、ワシは
魚をたくさん釣りたくて買うわけじゃないから。

結果、魚が釣れるかもしれないけど、
そこに機器の性能を求めてるわけじゃなく
単に「なんか凄い機能の機械を自分の船に付けていじくり回したい」
っていう子供みたいな欲求であります。

ワシらの世代だと、昔だったら、
変速レバーとかスピードメーターとか
ウインカーが付いた自転車あったでしょ。

メッチャ憧れたわけですよ。

ああいう感じ。

それを大人になって
自分のお金で好きに叶えてるって感じですね。

正直、金額にはビビってますが
久々に買い物でワクワクしてますね。

んで、船はまだまだいじりたい所だらけです。

ただ、正直なところ、
今の船にお金をかけ過ぎるのはもったいない。

そこにお金使うぐらいだったら
大きな船に乗り換えた方が良いと思うんですよね。

ただワシ、
物件もそうですけど、
新しくて良い物を買いたいってタイプじゃなくて、
古い物を買って、遠慮なく存分にいじる、ってのが好みなんでしょうね。

800万円出せば
新しくて綺麗で機能の高い船があるけど、
それより、300万円で買った船に500万円かけて
むしろ800万円の船より良いじゃん！ってやりたいタイプ。

んで、気温の上昇に遅れて
少しずつ水温も上がっており、
まさに今週か来週あたりから
「のっこみ」と呼ばれる
真鯛の産卵前の荒食いの時期が始まり
メッチャ連れやすいシーズンの到来です。

去年からの勉強と経験を活かして
ここから秋までのシーズンは
頑張って真鯛をたくさん釣ろうと思います。

遊びについては
基本的に全部facebookにアップしてるんで
facebookのほうでどうぞ。

今のところSNSについては
媒体によって出す情報を変えています。

facebook　→　全ての遊び
インスタ　→　釣り・アウトドアのみ
Twitter　→　釣りのみ

って感じです。

インスタのガーデニングのアカウントは
すっかり投稿が止まっちゃいました。

というのも
釣りが始まってからのこの1年間
庭が全然手入れ出来ていないので。

あと、ビジネス用ってわけじゃないんだけど
もう10年以上前から使ってるTwitterのアカウントに関しては
不動産オンリーにしようと思ってますが
最近は不動産活動が鈍っている事もあり
全然使っていないって感じですね。

facebook使ってる人が減ってる雰囲気だし
インスタはワシには特に役に立たんし
釣りの情報収集という目的で
Twitterの利用がメインになって行くかなー、
って気がしています。


◇　追伸３

物件の一つで家賃の滞納が発生しており
3月末の時点で4ヶ月遅れになってしまったので
今月中に支払いの目処が立たない場合には
退去してくれと通告しました。

コロナの影響で仕事を失ってしまい
補助金などを利用しながら
それでも生活が苦しいようなのですが
うちも慈善事業ではありません。

また、厳しいようですが
これ以上借金を増やさせない、というためにも
この辺で出て行ってもらう方が本人のためでしょう。

世の中、こんな人だらけだと思います。

恐らく家賃保証会社も
家賃が払えない人の立て替えが相当発生しているでしょうね。

世の中全体のダメージって
まだこれから本格的になって行くと思うので
家賃保証会社なんかの決算状況は注目だろうと思います。

明らかに、家賃を払えなくなる人が増えて行く状況なので
そういう意味では大家業のリスクが高まっているとは言えるでしょうね。

ただね、それでもみんな
路上生活をするわけにはいかんのですよ。

家を失うってのは最後の最後の決断になるわけです。

まぁ、今の世の中、
開き直って払わない悪い人間もいますけど
そういうのはやっぱ都会の方のごく一部です。

相変わらず地方の人間は真面目で
世間体も気にしますので
家賃だけはなんとか払おうという意識が強いです。

また、滞納を起こして、
もし家賃保証会社に支払いを肩代わりさせるような事が起こると
もちろん事故情報として記録されてしまいます。

そうなると、その人はもう
次に部屋を借りようと思っても
保証会社の審査に通らなくなってしまうんですね。

つまり、どこに行っても
部屋を借りられない、という事になります。

これが若い単身者だったら
なんとかなるかも知れませんが
家族のある人だと相当ヤバい状況ですよね。

なので、よほど悪い人間か
よほど人生に切羽詰まって開き直った人間でなければ
家賃の滞納ってしにくい状況ではあるんですね。

なのでワシは、
世の中がしばらく落ち込み続ける事が分かっているこの状況でも
全然心配せずに次の物件を購入して行きます。

それでもし
究極的に世の中が沈んでしまって
誰も家賃を払えなくなってしまうとしても
ワシは破綻するような所までのリスクは負っていませんので。

逆に、少々ヤバイところまで世の中が沈んでも、
もし少しでも上昇して行くような局面が来たら
僅かに負ったリスクが大きな利益とチャンスをもたらします。

でもね、これ、
もし「現金しか持っていなかったら」って考えたら
どっちにしろ怖い事になるわけですよ。

逆に、
「現金だけにしておいて良かった」
なんて場面がありますか？って事なんですよね。

現金なんか増えても
どうせ生活が贅沢になって消えるだけでしょ。

同じ贅沢するなら
「現金で収益物件を買う」っていう
恐ろしく贅沢な真似をしたらどうかと思うのですが。

今のような世の中こそ
「ウサギと亀」
を思い出したいですね。

ワシほどの亀っていないでしょ？

この数年
突っ走ってたウサギさん達はどうなりました？

「アリとキリギリス」も読み返してみて下さい。

昔の人は
経験から大事な事を教えてくれてるわけです。

それを無視してはならんと思いますよ。


◇　追伸４

そういえば今日、4月1日で
エイプリルフールですよね。

未だにいるんでしょ？
くだらない嘘をSNSとかメルマガで配信してる馬鹿が。

ワシも今年もまた1人、
くだらん嘘を投稿してたヤツを2人ほどブロックしました。

ああいう馬鹿って
親とか先生に「嘘をついてはいけません」
って教わらずに育ったんですかね？

ついても良い嘘、とかあるんですか？

ワシは無理ですね、
自分の子供には
状況や理由を問わず
他人にも自分にも嘘をついてはならん、
と教えています。

言いたくない事は黙っていても良い。

でも、
嘘をついてはならん。

1度嘘をついたヤツは
絶対にまた嘘をつくので。

エイプリルフールだから、
という理由で嘘をつける人間ってのは
その他の理由をつけて嘘をつく人間です。

当たり前の事です。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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