松原です。

今日は久々に不動産の状況について。


の前に、
10月は1回もメルマガ書いて無かったですね・・・

ま、書きたい事も無いんだけど
なんせ、釣りとガーデニングで忙しいんですよね。笑

最近の釣果やガーデニングの進捗については
facebook見て下さい。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/4858670180843976

ガーデニングはいつも通りですが
釣りは、ど素人の状態からなので当然なんですが
ちょっとずつ上達してるのを自分でも感じています。

ま、遊びでやってるんじゃないんでね・・・


あと、釣りの副産物として
料理のレパートリーも広がっています。

facebook見てもらえれば分かりますが
アクアパッツァなる料理を作ってみましてね。

ま、本物を食べた事が無いんで
何が正解か分かってないんですが。笑


うちは酒飲みがおりませんから
いわゆるアテのような食べ物は食卓に上らず、
たとえば刺身なんかは家で食べた事が無いんですよね。

女房は魚が好きですし
刺身だっていつでも食べたい人間ですが
買って来て食うようなもんでもない、みたいな。

亡くなった女房のお父さんが
釣りキチでかなりの腕前だった事もあって
「魚なんかお金払って買う物じゃない」
みたいな感覚もあるようでして。


なのですが、ワシが釣りを始めた事もあり、
例えば今だったら、6週連続で鯛を持って帰ってるわけですけど
こうなると、ずっと刺身とか、ずっと塩焼き、
なんてわけにも行かなくなりますよね。

飽きるんで。

で、食べるのに飽きちゃうと
釣る意欲も無くなってしまうので
料理のレパートリーって重要だと思うわけです。

そんなわけで、
今までやった事が無いような料理に色々と挑戦してまして。


あと、
釣りたて新鮮な魚だったら
さぞ美味しいだろうと思う人も多いでしょうが、
実際はそんな事ないです。

例えば養殖魚なんかは
栄養とか健康をキッチリ管理して育てられているので
間違い無く美味いわけですよ。

一方で天然魚ってのは
どこで何を食ってるか分からないし
もしかしたら病気して元気が無いかも知れないし、
「新鮮」っていうのは間違い無いとしても
美味い魚かどうかってのは別の問題なわけです。

なのでワシは
巷で「天然」を有り難がる人が不思議でしかたないですね。


ただ、よほど高級な魚でない限り、
その辺で購入出来る普通の魚に関して言えば、
釣れた後の魚の処理は正直いい加減です。

漁師さんってのは
一度にたくさんの魚を捕獲するわけですから
一匹一匹に丁寧な処理なんか出来るわけないですよね。

よく「魚を締める」と言われる処理がありますが、
単純には、多くの魚はちゃんと締められておらず、
乱暴に言うと「水から上げてただ死んだ魚」だったりします。

一方で趣味で釣りをする人間ってのは
1匹ずつ、釣れたその場でキチンと締めたり、
丁寧に血抜き作業を行えるので
「品質レベル」で考えると、
漁師が獲る魚より遙かにレベルが高いです。

という事なので
スーパーで売ってる魚を食べてももちろん美味しいけど、
その遙か上のレベルの状態で食べられるというのは
釣りをする人間の特権かも知れないですね。


ご存知ワシはそういうのも凝るタチなんで、
もちろん、釣った魚は全て、
素人が出来る範囲のレベルの作業は全て行ってます。

魚を釣る人間だったら
知らない人間はいないだろうと思いますが
「津本式」の血抜き作業ですね。

魚を食べる人だったら絶対に知っておくべき手法です。

直接津本さんに教わる以外で、
体系化された手法を正しく学ぶには
恐らくこの書籍を買うしかないと思います。

・魚食革命『津本式 究極の血抜き』完全版
　https://amzn.to/3BS9Nyc

これは絶対に買うべき、
釣りをしない人間でも絶対に買え、絶対に。


その上で、津本さんのYoutubeを観れば完璧でしょう。

・Youtubeチャンネル
　究極の血抜き津本式/Tsumoto
　https://www.youtube.com/channel/UCeRYlwTRUJGXC25hFbw2SoA



という事で、釣りの話は終わり。

本題の不動産の件です。

ワシ、2年前の12月に2500万円のアパート1棟を購入して以来、
コロナの影響が大きく、新しい物件を1戸も購入出来ていないんですよね。

ビックリでしょ？

アパート買った話なんて
1年ぐらい前の話に感じるかも知れませんが
なんとあれから丸2年経ってるんですよ。

時間って恐ろしいですよね・・・

もし利回りが低いとしても
たったの2年保有していれば
かなりの額を回収できてしまうわけで。

悩んでる時間が無駄、
お金があるならまず勇気を持って買ってしまった方が良い。

っていうのはそういう事です。

時間って便利で
「何もしなくても勝手に過ぎてくれる」
わけですよね。

なので、
「ただ時間が過ぎるだけでお金が増える物」
を持てば良いという単純な考えです。

そして、だったら
1日でも早く保有した方が有利だし、
その方がリスクも下がるよね？って事なんですけど
不動産実践者は誰もそれを言いません。

みんな利回りばっかり追いかけて、
「過ぎる時間の価値」を言わないんですよね。

ワシは、
よほど無茶な物件で無い限りは
損する方が難しいのが不動産だと思ってます。


というワシでさえ
なんと丸2年も欲しい物件に出会えなかったわけですから
どれだけ大変な状況なのかって感じですよね。

コロナで先行きが不安になり、
このタイミングで大金を投資する勇気がある人が減りました。

買う人、買う意欲のある人が減ると
もちろん売る人も減るわけで、
しかし本来なら、需要が減ると価格も下がるはずなのに
今は、需要が無いけど価格は高いままなんですよね。

なので、ますます買う人が減り、
売りたい人も減ってしまい
出回る物件の量が減ってしまっているんだろう、
的な感じでしょうか。


一方で、売買業者さんの話では
億を超えるような金額の大きい物件に関しては
逆に結構売れてるとか言ってましたね。

コロナの影響で逆に儲かった企業とか
例の補助金で上手く儲けた企業が
余ったお金を不動産にぶっ込んでるという状況があるみたいです。

ま、そんなのはワシには関係無いんですが
ただワシもさすがに今期は物件増やさないと。


うちの状況で言うと、
2年前の時点で目標を大きく上回る進捗で規模を拡大していたので
まだギリギリ、当初の目標ペースで規模と収益を作れているんですね。

ただ、さすがに今期は新しい物件を購入しないと
目標を見直さなければならなくなってしまいそうなんです。

たまに書いていた通り、
ボチボチと物件情報の収集もしているんですが
状況は悪いのに相場は高いままで
儲かりそうな物件が全然見つからないんですよね。


と思ってたんですが
やっぱ地道に動いていれば
必ずいつか情報が出て来ますよね。

一作日、
2年前のあのアパートを購入した業者さんからメールが入りまして。

「戸建て5戸のまとめ売りで3300万円の物件に興味ありませんか？」
って。

で、昨日さっそく現地に行って説明を受けて来たんですが
まだ出たばかりの物件で細かい情報が揃っていなかったものの
特に懸念するような情報があるわけでも無いそうで、
金額次第では取得しても良いか？と感じました。

戸建て5戸のまとめ売りで
年間家賃が300万円ほどなので
3000万円以下に値引きしてもらえるようだったら
購入しても良いかな？と。

これまでに言って来た通り、
基本的には、もう戸建ては買う気が無かったんですが
5戸並んで建っていてそのまとめ買いだったら
小さいアパート買ったのと同じですよね。

ぶっちゃけ、場所は微妙です。

まぁ、今まで買って来た物件も
散々微妙な場所なので
それに比べたら全然マシではあるんですけど。笑

ただ、不動産を始めた頃から言ってる通り、
基本的には、規模を拡大しつつ
物件の質とかレベルも上げて行きたいんですよね。

で、うちはもう融資も使える状態だし
頭金に使える現金も3000万円ぐらいあるわけだから
今さら微妙な地域のボロい物件を買うよりも
ある程度の都会、ある程度は資産性があり
5000〜1億円程度の物件にシフトして行きたい、
っていうのが基本的な戦略なわけです。

ただ、そんな上手く行くはずもなく
ワシの基本的な思考である「ご縁は重要」というのもあり、
正直、2年も物件が増えていない焦りも多少はあって、
この5戸の戸建て群、買っても良いかな、と思い始めてます。


何よりもったいないのは時間です。

ワシは2年間物件を買えていないという事は
つまり「2年間、お金が寝たまま」という事です。

本来なら
利回り10%の不動産に置き換わり、
収益を発生していたはずの現金が
2年間、全く増えずにただ通帳に積み上がってるわけですね。

こんなにもったいない事は無い。

使わないのに
現金のまま通帳に入ってるなんて
こんな無駄なこと無いですよね。

もし2年前に利回り10%で投資していれば
すでに投資額の2割ほどを回収出来ていたという事ですから。


2年や3年なんてあっという間に過ぎるし
5年だって振り返れば一瞬です。

だから、とにかく、
大きなリスクが無い限りは
買える物件はとっとと買わにゃならんわけですよ。

そっちのリスクよりも、
買わずに時間が経つリスクの方が大きいわけですから。


あと、この物件、
場所が悪いからってのはあるんですが
値段の割に築年数が浅くてですね。

とは言っても、
1991年、平成2年築ですから
築30年になるんですけど。

ま、ワシにとっては全然新しい部類です。笑

あと10年は余裕の余裕で使えるじゃん、
みたいな。


って事で、
今日か明日で書類が揃って送ってもらえるそうなんで
あれこれ検討しながら、もし購入するなら
いくらで買付を入れるか考えなければなりません。

ちなみにこの物件、
この情報を持って来た業者さんが保有してる物件なんですよ。

その業者さん自体が売主なわけ。

なので現地でぶっちゃけた話を聞いたんです、
「これ、金額は相談できますか？」って。

そしたらもちろん、
金額次第だけどいくらかは安く出来ると思う、って。

ま、妥当な線で
3300万円から300万円引きの3000万円。

これが限界でしょうね。

まだ売り出したばかりらしいし
急いで売る必要も無いんだろうから
そこまで値引きしてもらえる可能性さえ低い。


あと、うちのメルマガを読んでる人だったら
すでにピンと来てるはずです。

この業者が保有していて
それを直接売ってもらうわけですね。

つまりこれは
「仲介ではない」という事です。

つまり？

普通なら必要となる仲介料金、
物件価格×3%＋6万円×消費税、これが必要無くなります。

3000万円の物件だったら
仲介手数料だけで100万円を超えるわけで
それが無いってのは超魅力的ですよね。

ただ、当たり前ですが
「それを折り込み済みで売り出されている」わけですけど。


ま、そんなわけで
久々に有力な物件情報が出て来たというお知らせでした。

前向きに検討するようだったら
また様子をお知らせしますね。


ではまた。





◇　追伸

自宅の2世帯化ですが
ようやく見積もりが固まりました。

結局、税込み980万円で決着です。

ま、ほぼ妥協の無い状態で作れそうなので
高く付いたけど良しとしましょう。

ただしこれで、
この建物はあと20年使わなければならない事が決定です。

子供の進学に合わせて引っ越す予定なので
何にしてもワシ自身はこの家に20年も住みません。

なので、どのタイミングで
どんな風に賃貸に出して収益化して行くか。

今回のリフォームで1000万円投資しましたけど
それでも、すでに今の時点で、
この家はどんな扱いをしようと儲かる状態です。

売ればいつでも1000万とか2000万円儲かるし
この土地はあと10年やそこらでは価値は下がらないですから
いつ賃貸に出しても大丈夫です。

みんな自宅を「消費」として買おうとするんだけど、
「投資」だと思ってみてはどうですかね。

良いです？

ワシが今回購入を検討しているのは
「戸建て5戸で3000万円」ですよ？

これを買ってしまえば
1年で300万円もの家賃を生み出します。

月に25万円です。

月に25万円あれば、
新築のマイホームを買って、
ローンを払えますよね？

5000万円のローンで
35年で金利1%だったら
返済額は14万円です。

25万円の不労所得があれば
余裕で払えますよね。

逆に、ローンの14万円だけ稼げれば良いなら
月に14万円だけ稼ぐ収益物件を買えば良いわけでしょ？

年間家賃168万円で、
それを、現実的なラインの利回り10%で買おうと考えると
1680万円です。

良いですか？

1680万円の収益物件を購入すれば
5000万円の新築マイホームがタダで手に入る、
という事です。

ローンを人が払ってくれる、という事。

ていうか、
よほどの都会でもなければ
新築の一軒家だとしても5000万円もしないでしょ。

つーか、中古住宅だったら
もはや余裕なんですよ。

贅沢に、2000万円もする中古住宅を買うとしますか。

年齢を考えて、
出来るだけ早く完済する事を考え、
借入期間を20年に設定して、
金利が高くて2%もしたとしましょう。

それでも月の支払いは10万円です。

たった10万円ですよ？

ただ、それを
働いた給料から払おうとすると大金ですよね。

ネットで稼いで払おうと思う馬鹿もいないでしょう。笑

でも、収益物件をたったの2戸持ち、
それぞれ月に5万円の家賃が入ってくれば？

戸建てを2戸と考えた場合、
戸建てなら利回り15%とかで仕立てられるし
雑に、横着して、利回りが10%しか無いとしても
2戸買っても1戸あたり1000万円でしょ。

2000万円投資すれば
2000万円の中古住宅はタダで手に入る、って計算です。

ただ、そこで
「だったらその2000万円で中古住宅を現金で買えば良いじゃん」
って思っちゃう人間がいるわけです。

ダメでしょ・・・

それをやったら、
自宅しか手に入らんじゃん。

でも収益物件を買って
その家賃でローンを払う形にすれば
「同じ2000万円の投資」なのに
自宅と収益物件2戸が手に入るんですよ？

そういう事ですよ。

ネットで10万円稼ぐ能力よりも、
生活を始末して10万円を作り出して
それを投資出来る人間の方が
間違い無くお金持ちになれます。

まずお金の扱いを変えましょう。

収入を自分で変えるのは難しいけど
支出を変えるのは自分の意思だけで出来るんですから。

激安の中古住宅を購入して
キャッシュフローを一気に改善するんですよ。

都会に住んでて安い家が見つからないなら
土地の安い地方に引っ越せば良いだけです。

仕事なんか地方の方が見つかるだろうし
そもそも生活コストが低いので
少々収入が下がっても問題ありません。

逆に、ド田舎もダメですよ？

仕事が無いし、
競争が働かないので生活コストが高いし
不動産ももちろん高いです。

中途半端な地方が一番良いですね。

広島とか最高だと思うんですけどね、
広島に引っ越して来りゃ良いじゃないですか。

都会に住んで良いのは
能力があって高い収入を得る事が出来る人間だけです。

ワシは都会なんて無理ですね。

ワシは、広島が好きで住んでるけど、
ここに住んでいたら貧乏から抜け出せないとしたら
何の躊躇も無く引っ越しますけどね。

何でみんな
そんなに住む場所に固執するわけ？

災害でも来たらどうせ引っ越すでしょ？

年収が1000万円あっても
都会に住んだら貧乏にしかなれないですから
頑張って稼ぐ意味が無くなるんですよ。

年収1000万円の仕事が出来る能力が自分にあるか？
それをずっと維持出来るのか？

ワシには絶対ありません。

だからワシは広島に住んでます。

広島湾はボート遊びにも釣りにも最高だしね。

水平線しか見えんような
太平洋とか日本海でボート乗って
何が楽しいんかワシには理解が出来んですよ。

都会に住むなら
最低でも年収2000万円以上の能力が無いと
メリットよりデメリットの方が大きいはずです。

広島おいでって。

家なんか500万円あったら買えるんだから。

どうせ車社会なんで、
郊外に住んでも何の不便も無いというか
そういうの前提で街が作られてるわけだから
むしろ郊外の方が生活しやすいんで。

で、田舎なんで
「遠くに出勤」って言っても30分なんで。笑

1時間も移動したら
市内のど真ん中の繁華街から
スキー場とかの山奥まで行っちゃいますよ。

電車とか車でほんの30〜40分ぐらいしか移動しなくて良い場所が
地方では「郊外」になってしまい
土地や建物が笑うぐらい安くなっちゃうわけ。

普通にJRの駅があって、
バスなんかも当たり前に通ってて、
大きなスーパーやドラッグストアやコンビニだって
そこら中にある普通の生活圏です。

都会と違って
田舎だと貧乏でも恥ずかしくないってのも良いですね。

見栄を張る必要が無い、
むしろ見栄を張ると馬鹿だと思われる。

飲食店や遊ぶところだって
高級な店なんか無いから大金を使うところが無い。

都会って
目の前に誘惑があるからお金使っちゃうわけですよ。

必要か必要じゃ無いかを冷静に考えたら
必要無い物ばっかりにお金使ってるはずです。

地方で生活すると
そういう、必要の無い支出が無くなり
それだけで年間100〜200万円にはなりますよね。

つまり、年収が200万円下がっても大丈夫。

地方で低コストに生活して
そしたらお金が貯まっちゃうので
そのお金で都会に行って遊べば良くない？

中途ハンパな地方って
人付き合いも適度な距離感なんで楽ですよ。

都会ほど無関心じゃないし、
田舎ほど性格の悪い人間もいないし。

色々考えると
広島って絶妙な地域ですねぇ・・・

やっぱワシは運がええわ。


◇　追伸２

今日は月曜日ですが
女房と息子はUSJへ遊びに出かけました。

息子、昨年入院してたでしょ？

息子の大好きな姪っ子が大阪に住んでるんだけど
その子と「病気が治ったら一緒にUSJ行こう！」
っていう約束してたんですよ。

病気が治った時点で行きたかったものの
身長が130cmにならないと乗れない物があったので
「身長が130cm超えたら行こうね」って話になってたらしく
少し前に130cmを超えまして。

んで、土日は人が多いだろうし・・・
なんて思ってましたら、先週の土曜日が学校の学習発表会で、
今日の月曜日が代休になり、これ幸い、と。

かつ、ちょうど今、
鬼滅をやってるらしいんですよね。

季節も最高だし、今しかあるまい！
って事で今日に決まったようです。

ワシは、
家族で遊園地だなんて
そんなの微塵も興味無いのでお留守番です。

てか歩くの大嫌いだし
人が多いのはもっと嫌いだし。

お金払ってたくさん歩かされて、
しかも人が多い所に行くとか冗談じゃないです。

ガーデニング作業も残っとるし、
船の掃除にも行かんといけんし、忙しいんでね。

昨日、苗を買おうと思って
昼過ぎに近所のホームセンターに行ったら
駐車場待ちの渋滞で入れんかったんですよね。

ただ、土日でババア共が
散々良い苗をより分けた残りになってるから
まともな苗は残り少ないかなぁ・・・と。

ま、行ってみて苗がダメだったら諦めて
釣り具に行って仕掛けの材料買って来て
週末に向けて仕掛けを手作りしようと思います。

市販品を買えば300円、
手作りすれば100円、ってぐらい安く作れるんでね。

釣りのTwitterやってるんですけど、
当たり前だけどほとんどの人はサラリーマンで
お金が無いとか、道具高いとか言ってるわけですよ。

ただ、そういう人達に限って
100円で作れる仕掛けを作らず
300円払って市販品を買ってるわけ。

いや、趣味だからね、
好きなだけお金かけて楽しめば良いと思うんだけど、
そういう小さい支出こそが
トータルでは結構な金額になってるわけじゃないですか。

遊漁船なんて
1回乗ったら1万円とか払うわけですよ。

ほんのちょっと釣りにハマったら、
竿が2〜3万円、リールが2〜3万円みたいなクラスになって、
かつ、釣る魚とか状況によって
そんなのを何セットも買ってるわけです。

ワシは、初心者だからってのもあるけど
8000円のリールと1万円の竿を買うだけでもビビるのに。

所有欲がある人とか
他人にドヤりたい人なんかだったら
竿もリールも5万だの8万だの
そんなのも一杯あるし持ってる人も珍しくない世界です。

で、結婚してて、子供が小さくて、
そろそろマイホーム買わなきゃとか
いよいよ買います、なんて人も結構見かけてて、
家を買うと釣りも出来なくなるとか言ってるわけですね。

ああいう人達って
自分の周りにある世界以外を見ようとしないわけです。

新しい事を勉強したり
収入を増やす挑戦をしようとも思わない。

自分の事を社畜呼ばわりして
会社の悪口言って、
釣りしてる時が一番幸せ！みたいな。

ま、釣り以外の趣味でも同じだろうけど。

そのリール、
どうしても8万円の物じゃなきゃダメ？

性能的には3万円で十分なはずで
そういうのが積み重なったら
何百万円もの無駄使いをしていて
もしそれを投資していたら？

なんてのは考えた事も無いし、
もし人に言われても
自分には関係無い話だから耳に入らないわけです。

副業さえやってない人達です。

あの人達の将来って
宝クジに当たる以外は
もうほぼ一定の範囲で決まっちゃってますよね。

ただ、すでに人生諦めてるって事なので
下手に夢を見る人よりも幸せなのかも知れませんけど・・・

で、そういう世界に
「釣りガール」みたいなのも増えてましてね。

大概は勘違いしてるブサイクで
すでに全然ガールでも無いんですけど
凄い確率で、旦那さんの年収が高い雰囲気です。

旦那が単身赴任で留守で
専業主婦なんで平日から釣りしまくってるとか。

旦那の愚痴をつぶいて
周りが共感してくれたと思ったら
「でも旦那さんも内科医で大変な仕事で頑張ってくれてるから」
とか、誰も聞いてないのに旦那の職業を教えてくれたりとか。

釣りガール系の女性は
何かとちょっとヤバそうな人が多いですね。笑

で、本物の
若くてキャピキャピして可愛い釣りガールがいるわけですから
フォロワーは全部そっちですよ。

どこの誰が
暇で不細工なオバサン主婦の釣りの話なんか聞きたいか・・・っていう。

それでも、女性ってだけで
気持ち悪いオッサンが群がるので
まぁ女性としては承認欲求が満たされるんでしょうね。

ああいう人って、釣りのアカウントなのに、
魚よりも自分の顔のアップの投稿が多いんで。笑

または、可愛らしさではなくて
ガチに釣りをやってる釣りガールも人気なんですが、
悲しいかな、やっぱ人気があるのは可愛い子だけです。

それが現実です。

ガチ勢の中だと
超有名人だけどこの子とか。
https://www.youtube.com/channel/UCNmjvVzmY-SH4XBSA8ivLnQ

ま、男だったら
このチャンネルが人気なの分かるよね。笑

で、そうじゃなくても、
釣りだけ見ても相当なガチっていう。

でも、そうじゃない、
ただのオバサンが人気者気取りでやってるのは
見ててマジで胸が痛くなります。笑

釣りのジャンルだと
男はかなりまともな人ばっかりな印象ですね。

釣りしか頭に無い
イカれちゃってる人間は多い感じですけど
人間的におかしい人って少ない気がします。

まぁ、ネットビジネスの世界にいたら
ここよりヤバい人種の集まる場所ってほぼないだろうけど。笑

なんせ、Twitter面倒臭いですね。

人付き合いが平気な性格だったら
Twitter使うだけでかなりの人脈とか情報収集出来ると思いますが
ワシみたいな人間嫌いにはTwitterはあまり向かないですね。

Twitterで仲良くなって
一緒に釣りに行くだなんて
ワシ、そんなん絶対無理ですもん。笑


◇　追伸３

うわ！
最近はどこの銀行も
小銭を大量に持ち込んだら手数料取られるんですね・・・

両替じゃなくて
自分の口座への入金でも手数料取られるなんて。

んで、ワシの例の小銭貯金ですよ。

これ、枚数で言ったら数万枚あるわけで
もの凄い手数料を取られてしまいます。

1円玉なんか
手数料の方が多くて
持って行くと赤字になるとか。笑

ただ、どうやら
郵便局だけは来年の1月まで無料なんですよね？

って事で、
長年続けて来たワシの小銭貯金も
今年で終わりになってしまいそうです。

貯金箱を満タンにしてから持ち込みたかったけど
年内あと2ヶ月しかないんで無理ですね。

どうだろ？
60万円ぐらいは貯まってるのかな？

何にせよ年内には処分するので
その時はまたfacebookで金額とか公開しますね。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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