松原です。

先日のメールでお伝えした通りですが
egg-job＋の新規募集を行います。

募集期間は
7月26日（月）～30日（金）までの5日間です。

大規模なプロモーションなどは行わず
うちのメルマガのみでの案内となりますから
見逃しの無いようお気をつけ下さい。


煽りでも何でもなく、色んな意味で、
残り時間が少なくなって来てます。

無理をしてほしくはないですが、
そうでなければ、今回申し込んでおいて下さい。


と、それは良いんですが、
久しぶりに不動産のお話しなぞ。

先週、いきなり金融機関の担当者さんから電話があり、
「社長！来週10分だけ時間ありませんか？見てほしい物がありまして・・・」
と。

はいはい、
どうせまた保険とか投資の営業でしょうね・・・

と思って昨日来社してもらったら
なんと「収益物件の情報を3件ほど持って来ました」
って。

おう！ありがたい！

物件１：1当地に立つ6000万円の鉄筋コンクリートマンション（利回り7%）
物件２：2当地に立つ8600万円の鉄筋コンクリートマンション（利回り6%）
物件３：1当地の7800万円の土地（現状コインパーキング　利回り5%）


資料を見ると
収益物件の広告でよく見かける業者さんが持ってる物件のようで
その業者の名前は知ってます。

常にメッチャたくさん物件を売り出してるけど
どれもこれも利回りが低いよなぁ・・・
という印象を持ってた業者さんです。

見てる限り、物件の転売業者さんですね。

物件を安く仕入れて来て、
塗装とかリフォームを行って価値を高めて
投資家向けに高く売り出してる感じです。

どれも絶妙に高いんです。笑

利回り6%ってさぁ・・・
新築建てたってそのぐらいになるよね・・・みたいな。

って感じの物件が多いんです。


その業者さんが、
どうやらこの金融機関との取引がある事から
御行の取引先に収益物件の購入希望者はいないか？
という打診が入ったようでしてね。

ワシはずっと以前から
金融機関には「物件情報があれば持って来てくれ」
って言っておいたんです。

それがようやく回って来たという感じです。


んで、これはあくまでも勝手な妄想です。

これ、冷静に考えてみて、
「お金を貸せないヤツに持って来る情報じゃない」
ですよね？

もしこの物件を欲しいと思うなら
今ならお金貸せますよ？
松原さんの会社の業績なら大丈夫ですよ？
というのが前提にあるはずです。

だって、もしこの物件に興味持って、
買うからお金貸してくれ、って言ったのに
「おたくには貸せません」
なんて事だと意味が分からんですもんね。笑

じゃあ何のためにあの情報くれたんですか？みたいな。笑


そういう意味で
「なるほど、こういう条件の物件だったら
今のワシにも買えるんだな」
って思ったんですよね。

こりゃ、メチャクチャ良い指標をもらえたぞ、と。


で、なんせあの利回りですんで、
少々の頭金じゃ利益が出ないですから
買えるとしてもいらんな、とは思ったんですが
一応数字のシミュレーションをして
昨日、速攻で現地にも見学へ行ってみたんですね。

結果、利回りだけじゃなくて
間取りとか立地なんかの条件も含めて
今回はどれも見送る事にしました。

例えば、5000万円のマンションに関しては
立地はマジ最高なんですけど
1DKで「3点ユニット」なんですよね。

バストイレ一体のアレです。

1ルームとか1Kの部屋なら
3点ユニットなのもわかるけど
1DKの間取りにしといて
なぜバスとトイレが別になってない？？？というね。

まぁ、立地が良いんで
3点ユニットでも今後もなんとか集客は出来ると思いますけど
時代的にもはや「バストイレ別は最低条件」だと思います。

これについては
不動産情報誌とかネットのポータルサイトでよく見かける
「賃貸物件に求める必須条件」みたいなのを見ても、
性別や年齢や家族構成を問わず、
「バストイレ別」というのは1位とか2位っていう結果ですから。

若い人が対象の建物だったら
3点ユニットにするぐらいのスペースしか無いなら
もはや湯船を無くして、シャワースペースだけにするとしても
トイレとは独立させるべきだろうと思いますね。

そりゃそうよね、
3点ユニットの部屋に住みたい人間なんかおるわけない・・・


これが、東京ど真ん中の
駅から徒歩3分みたいな場所なら話は別ですが
地方都市だと駅から近くたって「3点ユニット」なんて
今後は急激に競争力を失うと思います。

もちろん、スペースさえあるなら
将来的に風呂とトイレを分離すれば良いわけですが
だとして工事に大金がかかるわけですよね。

物件を安く買えてるとか
利回りが高い物件だったら回収出来るでしょうが
そもそも利回りが低い物件に
そんな大金を投下したら
回収するまでに死ぬまでかかってしまいます。

あのマンション、それ以外の条件は問題無かったので
非常に惜しい物件でしたね。

平成6年築ですから
現在築27年という事になり
まだ融資期間も長く取れるだろうから
頭金をそれなりに入れれば利益が出るのは出ますけど。

ただ、3点ユニットは
いずれ必ず工事する必要があるし
もし将来的に売却する時の事を考えると
バストイレを別に工事しておかなければ売れにくいです。

お金かければ高く売れるかも知れないけど
でも最終的に利益出ないよね、っていう
何にせよ、あまり美味しくない結果になるわけです。

立地最高、角地だし、
メンテナンスも良いようで凄く綺麗な物件なので
ほんと惜しかったです。


ちなみに、地域としては
広島市佐伯区という住所になりまして
家賃は現況4万円という事になっております。

じゃあこれを、
大金かけてバストイレの分離をしたとして、
家賃を45000円に上げられるか？という事なんですよね。

んで、もし5000円上げられたとして
工事代が50万円だとしたら
回収には100ヶ月かかるという事になるでしょ？

だったら、工事をせずに
家賃を下げて38000円とか35000円にしても
収益的には変わらないって感じになりますよね。

しかしその選択をすると
このマンション全体の収益が大きく減るので
売却する時にはもの凄く安くなってしまうわけです。

このマンションを20年保有する気だったり
最後は立て替えしてでも土地を持ち続けるという事なら
買っても良いかなとは思いますけどね。

まぁ、そのぐらい良い土地ではあるんですけど、
今のワシは、まだそこまで無理をして
利回りの低い物件を買う事は出来ないんです。


いずれは、
収益性が低いけど資産性が高い物件が欲しいですが、
まだ今は「資産性は低いが収益性が高い物件」が必要です。

単純に言えば
「土地値の安い物件」という事ですね。

と考えると、
金融機関がそんな物件を持って来るはずがない。

だって金融機関は
基本的には「資産性を評価して融資する」わけですからね。

いくら、
メチャクチャ儲かりそうな物件だったとしても
土地が安くて建物も古く、資産性の無い物件には
まずお金は貸してくれません。


ただ、うちの会社は
資産性の高い物件を購入しようと思えば
金融機関が相手をしてくれる、
という状況にまで成長したという事ですよ。

今回はその判断が出来ただけで十分です。

つまり、今からは
今回提案してもらえたのと同等か
もう少し条件の良い物件を見つけてくれば
お金を貸してもらえるって事になりますからね。

これまでと違い、
現金だけでは買えない規模ですから
基本的な基準が「融資を受けられる物件」
という方向に変わって行くという事になります。

もちろん、
借りられるなら何でも良いという事ではないです。

よく聞く話で、勉強しない素人大家さんが、
金融機関に融資の打診をしてOKが出ると
「金融機関がOKと言っているんだから安全な物件だろう」
って思って買っちゃう事があるらしくて。

ま、金融機関の審査ってほんと厳しいので、
そういう判断も間違ってはいないと思います。

ただし、それは資産性の部分であって
収益性が低い場合、下手をすると
キャッシュが回らなくなる可能性はあるわけです。

なので、
金融機関が貸してくれるからって
何でも買ってOKって事ではありません。

特にワシはビビりなので、
その辺はシビアに考えたいですね。


っていうか、キャッシュフローなんて
アプリとかに数字入れれば
クリック1発で結果が分かるはずなんですけどね。

たったそれだけの事もせずに、
「お金貸してもらえるから買う」
っていう人が一定数いるってのが怖いです。

いくらでも便利なアプリがあるんですよ？

物件の価格とか家賃とか借入条件とかを入力するだけで
税金から減価償却までシミュレーションしてくれて
10年先とか20年先まで、月ごとの利益とか
キャッシュフローを簡単に確認出来るんです。

それをやるだけで、
「あれ？実は10年後には赤字になっちゃうじゃん・・・」
なんてのが1発で分かるんです。

それをせずに買うような
「マジで何も考えないカモ」
ってのがいるわけで、つまりそういう人達が
悪い不動産業者の餌食になるわけですね。

情報商材買う人間と同じです。

ただし、情報商材ぐらいだったら
人生が破綻するまで行く可能性は低いですが
不動産の場合、1発で破産とか十分ありえますよね。

ていうか、そんな人、いっぱいいるんです。

例の
「かぼちゃの馬車事件」知ってますよね？

ググればいくらでも詳しい情報が出て来ますが
たとえばこの記事を見れば大体わかります。
https://www.propertyagent.co.jp/contents/pro/risk/8267

700人ぐらいが被害受けてるっていうんですから怖いですよね・・・

ただ、ちょっとでも勉強して
ちゃんと自分で判断出来る人だったら
「あんなの買うわけがない」とか言ってるわけです。

でも、何百人もの人が、
自分が買った物件を見た事もない、
現場に行った事さえなく
ただ不動産業者に「儲かりますよ！」って言われて
スルガ銀行もお金を貸してくれたもんだから
数千万～1億円もの借金をしたわけです。

年収数百万円のサラリーマン達がですよ・・・

これに関しては
騙した方が悪い、ってのは当たり前なんだけど、
騙される側も頭悪過ぎじゃないか？っていう点で
かなりの話題になったんですよね。

いくらなんでも、
それで騙されるか？と。


ま、それはいいや。

とにかく、
お金儲けの話なんだから
数字意外に判断出来る材料って無いですよね。

そこに感情入れるのはおかしいし、
数字で判断するにしても
「他人が持って来た数字」なんか
信用するのがおかしいわけです。


アプリに数字入れて、
利益が出るなら買うし、
赤字だったら買うわけない、
っていう、信じられないぐらい簡単な判断です。

あと問題は、
どの程度の利益で満足するか？
っていうのはその人によりますよね。

資金量とか目的とか、
その人のレベルにもよるでしょう。


だから、今回の物件だって
見方によっては全然OKなんですよ。

ワシは買わないけど、
あの物件だっていつか誰かが
「これは良い！」って判断して買うわけですしね。


例えばザックリとシミュレーションしてみますか。

物件が5980万円ですが
頭金を2割、1200万円入れるとしましょう。

金融機関からは
「最低1割の頭金が必要、しかしこれは本当の最低条件」
と言われているので、融資を有利に進めるのと
返済の安全性を考えると最低でも2割は入れたいところです。

ちなみにこの物件は不動産業者の持ち物で、
そこから直接買うので「仲介手数料は不要」です。

そこは助かりますね、
本来なら「物件価格×3%＋6万円（税）」が必要なので
6000万円の物件を仲介してもらうと
ザクっと200万円必要になるところ、
それが不要になるわけですから。

ま、そこをふまえた上での売価ですけどね。


で、頭金1200万円を入れると
残金の4800万円が融資となります。

その他に
諸経費がザックリ100万円ぐらい必要かと思いますが
これは現金で払うとしましょう。

そして、これはあくまでも理想ですが、
20年で融資を組めたとします、
金利は1.5%を目指したいですね。

担当者さんからは
「金利は1%台には出来ると思って下さい」
とは言われているので、
少なくとも2%になる事は無い、
ならばせめて1.5%にはしてほしいな、と。

という事で計算します。

4800万円、金利1.5%、返済期間20年。

この場合の月々の返済額は
236,621円となります。

この物件は
満室時の家賃収入が35万円ですから
この条件の融資でも月に11万円が残りますね。

1年では132万円残る、って計算。

このぐらい残るならば
空室が出たり家賃の下がる部屋があっても
全然不安は無いとは思います。

ただ、鉄筋コンクリートの建物なので
固定資産税が30万円ぐらいかかりますし
管理費を払う事なんかを考えると、
うーん、微妙・・・って感じ。

なんせ、
3点ユニットですから・・・

また、1階は店舗になっていて
そこの家賃が現在9万円なんですが
もしこの店舗が出て言ったら、
いきなり返済が危なくなってしまいそうです。


と考えると、1000万円以上の頭金を使って、
4800万円もの借金をするというリスクを負っても、
年間100万円も残らないんだったら
無理して買う必要ないですよね。

じっとしていればお金は増えて行くわけだし
お金が増えれば増えるほど
買える物件の幅は広がるし
融資も楽で条件も良くなるだろうから。

まぁ、早く次の物件が欲しいところに
条件的には買える物が出て来ると
欲しくて仕方ないってのは正直な所なんですが。


という事で、
せっかくもらった情報なのに買えずに残念ですが、
うちの会社の状況と金融機関の姿勢を確認出来たのは
大きな収穫でした。

よし、やっぱりワシは間違って無かった、
と自信が持てましたね。

さーて、今月の決算を締めて、
金融機関にドヤ顔で決算書を渡しますか。


なんかちょっとまた久しぶりに
やる気出て来ました。

物件探そ・・・


んでは。




◇　追伸

明日から夏休みですねー。

息子に、
よーっしゃ！毎日釣り行くで！って言ったら
「学校は休みじゃけど習い事は毎日あるよ？」
と。

そうか・・・

あいつ、
月～金まで全部習い事で埋まってますからね。

結局、土日しか行けんのかい・・・


◇　追伸２

ヤバいね・・・
もうマジで日本ヤバいね・・・


◇　追伸３

サマージャンボ買いましたが
今回は7億円らしいですね。

今度こそ当たりそうな気がする。笑

使い切れないけど、
使い道は大体決めてあります。

自分用の家と女房用の家を1戸ず建てる。
これで1億円。

ボートとヨットを1艇ずつ買う。
これで1億円。

車を4台買う、
スポーツカー、SUV、クロカン、セダン、
これで5000万円。

無理して使ってようやくこのぐらいで
それでも4億5000万円も残るので
どうやっても死ぬまでに使い切れませんね。

これだけお金があると
もはや不動産なんか買う意味も無いわけですけど
でもたとえば7億円全部使って
利回り5%ぐらいでマンションなりビルを2～3棟持って
年間3500万円の家賃収入、ってのもありっちゃありですかね。

相続を考えるような場合にはその方が良いかも知れませんが
でもワシは息子に何か残す気はないんで
使えるだけ使って女房と贅沢三昧して暮らすでしょうねぇ。

沖縄か奄美辺りに
ボートが着けられる桟橋付きの別荘も欲しいなー。

なんて事をやっても
どうやっても使い切れない額ですね・・・

現金残して死んだらマズいしな、
どうしよう、どうやって使い切ろう・・・

そうか、
やっぱ仕方無く不動産買うしか無いんだな・・・

ってなりますよね。

つまり、そこに答えがあるんだと思います。


◇　追伸４

さっき息子が終業式を終えて帰って来たと思ったら、
途端に友達が来て、「公園に遊びに行こうや！」って誘われて
おう！って、すっ飛んで出かけて行きました。

ていうかお前、
この後夕方はスイミングあるけ
公園で遊びで疲れ過ぎるなよー。

ていうか、
お前らこの気温で
公園でドッチボール？

いや、ほんま気を付けぇよ・・・と。

ま、去年の今頃を考えると
入院して1ヶ月ベッドの上で過ごしてたんで
元気が一番、遊べるなら思う存分遊んで来いって感じですね。

で、こいつに関しては
ワシはもう勉強については諦めてます。

通知表みたら分かります。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/4486648538046144

ワシもこうだったもんな。笑

ある意味、こいつの将来に心配が無いです。笑


◇　追伸５

やべ！

調子に乗って株を買ってたら
通帳に全然お金が無くなってて
27日の引き落としの残高が足りない事に気づきました。笑




発行者：株式会社Bind　松原智彦
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