松原です。

昨日から7thの新しい期がスタート致しました・・・

また半年かぁ・・・
マジ憂鬱。


生徒さんの数ですが、
新規のお申し込みが211名様となり、
これは過去最高の成績となりました。

継続の方も過去最高で274名様、
上位コースの方達などを加えますと
なんと550名もの大所帯であります。

収益も恐らく今回が最高だと思われ
まだ細かく計算されていませんが
ザッと8000万円ぐらいの売上じゃないかなと。

ほっ・・・
一安心。

これで
余裕持って9月の法人税払えるわ・・・

また今年も
600～700万ぐらい払う事になるんかなぁ・・・

2000万円や3000万円持ってたところで、
年間に1000万ぐらい税金払うんだから
そう簡単に現金って増えないもんですよねぇ。


しかし、
税金がもったいなく感じてしまうと
無駄な経費を使うハメになります。

すると、現金は残りません。

個人の年収を上げれば上げたで、
法人よりも個人の方が税率が高い。

なので、こんな利益率の高い、
こんな効率の良過ぎる商売には
やっぱり不動産の購入が最適&最強だと思うんですね。


派手に稼ぐ必要が無いんですよ。

だから難しい事をやらなくて良い。

なので再現性が高くなるし
継続する事も容易。

ただ「時間を使うという覚悟」さえすれば
ネットビジネス&不動産というのは
マジで今の時代の錬金術じゃないかと思います。


って事で、
ひとまず超ザックリな結果報告でありました。

とりあえず
年末までまたサポート頑張ります・・・


では。



◇　追伸

くそー、
先週の土日は天気も微妙だったし
仕事もバタついてたせいで釣りに行けませんでした。

今週も天気悪そうだし・・・
来週末も微妙な予報。

こんなんさぁ、
数こなす以外に上手くなるはずないってのに
こんな調子じゃ何年経っても下手なままですよね。

ちなみにワシ、
別に釣りが好きなわけじゃなくて
釣れたとして、別に楽しくもないんですよね。

食料として魚が釣りたくてやるだけであって、
楽しくなくても釣れりゃ良いし
釣れないなら楽しいわけがない。

ほんと、ワシ、
一切、何も楽しめない人間なんですね。笑

わざわざ探すもんでもないと思うけど
何か、純粋に楽しめる物が見つかったら
どれだけ人生が幸せだろうかと思いますね。

趣味がある人って本当に羨ましいです。


◇　追伸２

ザックリした計算なんですが
今のまま行くと、来年、年が明けた頃には
自由に使えるお金が4000万円ぐらいに増えそうなんですよね。

もちろん会社のお金ですよ。

で、今年の目標としては
「家賃収入300万円分の物件を買う」
っていう事になってるんですが
ちょっとこれ、来年以降に先送りしようかなと。

というのも、
今でも3000万円ぐらいは使えるので
300万円の家賃が発生する物件ならいつでも買えるんですよね。

例えば、
利回りが8%しかないような物件だったら
ちょっとその気になって動けば見つかると思います。

利回り8%って全然嬉しくはないけど
現実的に、必ず入手出来るという考え方をして、
かつ、ギリギリ納得出来る利回りです。

すると、
年間家賃300万円を利回り8%で割戻すと
3750万円という事になります。

ワシは自己資金を3000万円使えるわけだから、
残り750万円と諸経費分を合わせて
あと1000万円借りられれば買えるという事になり、
1000万円だったら簡単に貸してもらえます。

なので、状況としては
すでに目標は達成したようなもんなんですよね。

で、コロナの影響もあって
なかなか簡単には買い難い状況にあり
かつ、すでに現金は加速して増えて行く段階にあるので
これは焦る必要は無いんじゃ？と思い始めまして。

もちろん、目標は目標であって、
まずそれをクリアする事が何より大事だとは思いますが
来年、今年の分まで合わせてクリア出来る見込みがあるなら
それで構いませんよね。

来年の目標としては
そもそもの数字で言うと
「年間200万円分の物件を購入」です。

今年も、
あと300万で年間家賃が1000万円に達するから
キリが良いしそれで300万にしたわけですけれども
ベースとしては「年間200万円アップ」なんですね。

言ってある通り、最終的な目標は、7年後に
キャッシュフローで1000万円の家賃収入です。

ですから規模としては
1500万円ぐらいの家賃収入であり
その先も加速を望むのであれば
2000万円程度の家賃収入が必要という事になります。

すると、現在が700万円ですから
あと7年で1500万円に達するには
あと800万円分買えば良いという事になりますよね。

年に200万円ずつ進めると
7年で1400万円分増えるので
現在の700万円と合わせて2100万円です。

なので、
この先は年間200万円分増えれば十分なんです。

それが基本的な目標値です。

もちろんもっと上を狙いますが、
でも無理をする必要は無いわけですね。

いつも言うように、
物件が増えれば家賃収入が増えるわけで、
どんどん加速して行くわけですから。

そんなわけで、
最初の1戸を買った5年前と比べると
かなり落ち着いて進められる上に
選択肢も随分増えて来ました。

これは、
「そうなるだろうな」と思っていたけれども
実際にそうなるとなんだか不思議な感覚で、
まさに「もう余裕」って感じなんですよね。

ただ待ってるだけでもお金は増えて行くし、
ちょっと頑張ったり運が良ければ
予定よりも加速して行く。

だって今年なんて
1戸も物件を購入していないけど
年間に700万円も家賃が入って来て
勝手にお金が増えるわけですよ。

こうなると、全く焦る気が無くなります。

むしろ、
逆に呑気になっちゃってる気がしますね。

そして、ふと
4000万円という大金を
現金で投下出来る見込みが出て来ると、
かなりの選択肢があるわけです。

ワシはここまで
とにかくまずは規模だけを考えて来ましたが
ちょっとここらで戦略を練る必要があるかも知れません。

というのも、このぐらいの資金が使えると、
次の物件は、これまでとは全く別の規模とか方向性になるんですよね。

・4000万円のアパート1棟を現金買い
・4000万円のアパートを2棟、
　頭金を50%を入れて融資を受けて買う
・1億円ぐらいのマンション一棟を融資を受けて買う
・1億の融資を受けて新築アパートを建築

これ、会社のB/S的にも大きな変化となりますし
今後融資を受けて加速する事を基本とした場合、
下手をこかないように気を付ける必要もあります。

ま、うちは少々の借金をしたからといっても
帳簿が債務超過になる事なんてありませんけどね。

で、今の単純な興味というか
現在の状況で確実に規模を拡大する事を考えると
「新築アパートの建築が良いのではないか？」
という感覚になっているんですね。

ただ、新築には新築のリスクがあると思うし
キャッシュフローとしては面白く無いので
まだまだ検討はして行きますけれども
しかし、新築だと、建ててさえしまえば
少なくとも10年間はほぼ心配が無い、
という大きなメリットはありますよね。

建てて10年ぐらいなら家賃の下落もまだ小さく
建物も設備もまだ新しくて時代について行けてるだろうから
状況によって、保有し続けても良いだろうし
売却で大きな利益を確定させる事も出来るでしょう。

不動産って、景気が良ければ良いなりに、
悪ければ悪いなりに、
「このぐらいの利回りで出せば売れる」
っていう目安があるのが良いですよね。

しかし新築の場合、
地域とか間取りやグレードを見誤ると
いきなり利回りが下がる恐れがあるので
そこが怖いですよね。

その点、中古のアパートを買う時は
すでにその家賃で貸し出している実績があり
すでに住人さんがいる状態で購入出来るわけですから
ハッキリ言って、さほど難しく考える事がありません。

かつ、当たり前だけど
利回りだって中古の方が高いわけですし。

なんせ
今年中に次の1棟を購入、という目標は
一旦先送り、という事にしようと思います。

ま、なんにせよ
来年は何かしらの動きは必ずあるだろうから
楽しみに待っておいて頂ければと。

あと、これはさらに検討の余地が低いんですけど、
例えばコインランドリーだったら
3000万～4000万円あったら余裕で開業出来るので
実はそこも候補の一つとしては考えてます。

理想を言えば、
自分の保有するマンショの1階で
自分がコインランドリーを経営出来たら良いんですけどね。


◇　追伸３

プライベートな話で
公開しても良いか聞いてないのでお名前は伏せますが
うちの生徒でもあるNさん、としておきます。

この方は
ネットで結構稼いでおられて
私のそそのかしにあい、不動産の現金買いを始めた方です。

で、しばらく様子を聞いていなかったんですが
つい先日連絡があって近況をお聞きしたところ、
「新築戸建ての転売」をやってるらしいです。

融資を受けて新築の戸建を建てて
利回り8％で仕立て、賃貸に出して手残りが月6万円。

という状態の物件を作り
それをオーナーチェンジで売却するんだそうです。

売買の事業になるので
これを継続して行うと宅建の資格が必要にはなりますが
このやり方はリスクもある一方で
儲かり方は尋常じゃないですよね。

大きな借金をしていれば怖いですが
現金だったり融資の割合が低ければ
売らずに保有し続けて回収しても良いですし
私もいつかそんな事をしてみたいなとは思ってます。

言ってみりゃ、投資家というよりも、
もはや、不動産業者って感じの仕事ですね。

例えばワシ、
今持ってる戸建て群に関しては
ほとんどの物件は土地としては価値がほぼありません。

もし今の建物を解体して更地になると
50万円で売り出しても
誰も買わない可能性があるぐらいの土地なんですね。

ただ、売値としてはそういう価値だけど
そこに建物が建っていて
賃貸としてなら需要があるわけです。

だからワシは
そういう隙間を狙って来たわけです。

で、基本的には
戸建ては順次売却して行く予定ではあるんですが
例えば8～10年保有すると
どの物件も投資額を回収出来ているわけですね。

となると、
ようやく本物の地主という事になります。

こういう状態だったら
そこに総額1000万円で新築の戸建てを建てて
たとえば「新築戸建ての建て売り」とか出来ますよね。

新築を購入するには微妙な地域だとはいえ、
もしその家が1500万円だったら？

新築の戸建てが1500万円ですよ？笑
少々の場所でも売れるに決まってますよね。笑

または、家賃6万円で貸しても
利回りが7%ぐらいは取れますから
5年ぐらい保有して、いくらか回収し
まだバリバリ新築レベルの状態で
投資家に利回り8%ぐらいで売って儲ける事も出来そう。

っていう、
「どうやっても儲かっちゃう」
っていうのが、土地を保有してる地主の力なんですよね。

建物はキャッシュを生み出しますが、
「価値」「資産」を考えるとやっぱ
土地を持ってる人間が最強なんですよねぇ・・・

早くその域に行きたいもんであります。


◇　追伸４

面倒臭いけど
7月31日から3泊で沖縄行って来ます。

7月中に消費せねばならんマイルがあったのと
息子が少し前から沖縄に行きたがっていて
ちょうど夏休みって事で家族で行って来ようかなと。

ご存知、ワシは
旅行なんか微塵の興味も無くて、
究極の無駄使いだと思ってます。

ていうか
貧乏人が最もやってはならないのが
旅行だと思っているし、これは間違いありません。

まして、家族旅行なんか何が楽しいのか全く理解出来んので
これまで一度も家族で旅行なんかした事がありません。

で、ワシのちょっとしたミスもあったんですけど
マイルで足りない宿泊費だとかレンタカー代だとか
向こうでの飲食とかアクティビティなんかを考えると
恐らくザッと20万円ぐらい現金を使いそうなんですよね。

で、やっぱり思うわけです。

こんな旅行、
「マイルさえ貯めなければ行く事も無かった」
って事ですよ。

マイルなんか貯めたばっかりに
「せっかくなら旅行でも行くか」
みたいな馬鹿な思考が生まれるわけで、
その結果、20万円も余計な支出が発生してしまうわけです。

ワシは今後も家族旅行なんか行く気が無いし
二度とこんな馬鹿らしい支出はしたくないので
今回これでマイルを全て使い切ったタイミングでもありますし
今後はもうマイルを貯めるのはやめようと思います。

これからはマイルじゃなくて商品券に換えて
女房の小遣いにでもしようと思いますね。

で、マイルは使い切ったんだけど、
SKYコインは結局使い切れずに
96000コインを消失する事になりそうです。

SKYコインって
いざ使おうと思ったら
なかなか使い道が難しかったですね・・・

あと、JALも28000マイルぐらい貯まってるけど
これも使い道無いから期限が来たら消失でしょう・・・

ほんと馬鹿馬鹿しい。

って事なんで、
とにかく、あらゆる「ポイント系」の物って
得してるようで損してるのが貧乏人だと思います。

電子マネー、マイル、●●ポイント、
こういうのから離れた方が良いですね。


◇　追伸５

またネットの情報に踊らされて
株を買ってしまいました。笑

つい先日、
マクドナルドの株を買ったばっかりなのに・・・

ま、アホですね。笑

今回購入したのは
ヤマダホールディングス（ヤマダ電機）と
ムゲンエステート（不動産業者）
の2社でございます。

どちらも1株500円ぐらいなので
500株ずつ購入してみました。

最低100株だけ買うと考えたら
たった5万円で投資出来るわけで
この金額で配当や株主優待が受けられると思ったら
それこそ「損覚悟」でも気軽に買える銘柄だと思いました。

で、基本的には配当と株主優待目当てですが
株価が大幅に上がるような事があれば
100か200株だけ残して売却するかも知れません。

その可能性を考えて
500株という単位で購入したという感じです。

これまでは100株ずつしか買って来なかったせいで
せっかく大幅に値上がりしても売却出来なかった経験から
「売れる時には売れる株を持っておく」という知恵を持ちました。

素人の考えそうな事であります。

んで、これにて11社目の株で、
投資総額は約260万円となり
現在30万円の含み益があり290万円という感じ。

加えて今年から始めた積立NISAで
毎月コツコツと33333円ずつ投信が増えており
現在5ヶ月で166665円の投資、16444円の含み益で
183109円という状態。

あとは、毎月
iDecoがMAXの23000円と
小規模企業共済もMAXの7万円。

というのが
個人としての貯蓄及び運用でございます。

ひとまず60歳までと考えると
iDecoが330万円、小規模企業共済が1000万円、
NISAが500万円、というのが積み上がってる予定です。

含み益は期待していませんし
現役世代の節税効果だけで十分な価値があるので
値上がりどころか少々損しても全然OKって感じですね。

これまで一切投資をしなかったせいで
個人の税金も払いまくって来ましたが
今年からは上記の投資類でかなり節税出来そうです。

ガシガシと投資額が増えて行くのに
そのおかげで所得税が減るなんて笑いが出ちゃいますね。

あと、10数年後となると
株はどうなってるか分からないけど
基本的には売らずに買い増すばかりだと思うので
少なくとも500万円分ぐらいは保有しているんじゃないかな？と。

できれば1000万円分ぐらいは買いたい所ですが。

って感じで、60歳の時点では、
あれこれ合わせて2300～2500万円の資産となり、
これ以外にも現金も持っているだろうし
その他の投資も少しずつ始める予定なので
まぁ、悲惨な老後にだけはならずに済みそうであります。

その上で、うちは法人が家賃収入を稼ぎ、
そこから役員報酬を得る事が出来るわけですし
65歳まで生きていれば年金までもらえてしまいます。

その時に制度がどうなっているかは分からないですが
70歳まで受け取らなければ受給額が増えるとすれば
年金が無くても十分なんですから
もちろんそちらを選ぶと思いますし。

というか、それまでに死んでしまって
結局年金を受け取らずに死ねたらお国のためなので
70歳でも、75歳でも延長出来ればするし
あれって受け取らない事も出来るんですよね？

だったら、必要無ければ年金は放棄するかもなぁ。

だって、女房と合わせても
せいぜい月に15～20万円ぐらいだろうから
そんなの無くても変わらないですからね。

まぁ、女房が放棄なんかしないでしょうけど。笑

だったら自分の小遣いにすると言うでしょうし
そうすりゃ良いんじゃないかと思いますね。

元気だったら、という事にはなりますけど
65歳とか70歳の時点で
特に必要も無いけど毎月20万円も小遣いもらえるなんて
余裕のある老後じゃないでしょうか。

ただ、それも
今から少なくとも60歳まで元気で働ければ、
っていう前提があるわけですよね。

そこが問題なんですよ。

ワシは、60歳まで病気も怪我も無く
今のまま収入や投資が維持出来るなんて
まずあり得ないと思ってます。

なので、まだまだこの程度では安心ではなくて
だからワシはもっと不動産を買おうとしているわけですね。

そして、とにかく思うのは、
こんな歳にもなって準備を始めるから
かなり無理をした貯蓄や投資をしなければ間に合わないという事です。

せめてあと10年早く始めていたら
どれほど楽だっただろうか、と思いますし
それがもし20代から始めていたら
すでに今頃、もう十分な資産を保有していたのにね、と。

稼ぐのは頑張れば良いけど、
稼げる額ってみんな大差ないんですよね。

差が出るのは、
投資をしているかいないか、
いつから始めたか、ですね。

で、最も愚かなのは、
それに気づいたのに
まだ投資を始めない、という事だと思います。

ワシは、いくらネットで稼いでいようと
投資をしていない、資産を構築していない人には
全く憧れを感じないですね。

ワシが憧れるのは
むしろ「稼ぐ必要が無くなってしまった人」です。

あなたもそうじゃないですか？

で、あと
JALの株も買ったんでした。

これでもう次はしばらく買わないと思います、
っていうのも、現金がほぼ無くなったんです。笑

今月末の引き落としの残高足りるかな・・・
ぐらいマジでお金が無いです。笑

自分で思うけど、
ほんと、頭おかしいんじゃないかな。


◇　追伸６

この6年ぐらい、
不動産投資以外の書籍なんかほぼ買った事が無いワシが
思わず買ってしまった書籍をご紹介します。

ほい。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/4458559210855077

購入出来るリンクとしてはこれ。

会計の地図：
https://amzn.to/3w9VS3q

これは、うちの読者さんであれば
よほど会計に自信がある人以外は
必ず買うべきと言っておきます。

絶対に買って下さい。

これは確信して言っておくけど
情報商材買うよりも
この本を買った方が絶対に稼げる様になるんで。

いつも言うように、
自分が株式会社をやっていなくても、
企業のB/Sなんかを分析する必要が無くても
その知識は自身のお金の扱いに大きく影響しますから。

で、偉そうに言ってますが、「会計」だなんて
ど底辺の工業高校を出たワシなんかにとっては
人生で真反対にあるような、最も苦手、難しい物なんですよね・・・

自分が会社をやってるから
税理士さんに教わりながら少しは知識が付いて
自分の会社の状態ぐらいは少し分かるようにはなって来たものの
でもまだまだ基本さえ分かっていないので
「いつかはちゃんと勉強をしなければ」とは思ってたんですね。

特に、株を買い始めた事もあって
企業のB/Sをちゃんと理解出来るようになりたいですし。

ただ、この方面の書籍って、
「小学生でも分かる」
なんていうキャッチコピーに惹かれても
工業高校卒のワシにはマジ理解不能・・・だったんですよね。

それが、つい先日、東京へ出張に行った帰り、
新幹線の暇潰しに買った週刊ダイヤモンドの中で
この「会計の地図」の抜粋が紹介されていて、
それが恐ろしく分かりやすかったんですよね。

ワシほどの馬鹿にもマジで簡単に理解が出来た、
というのが本当に驚きでした。

おいおいおいおい、
キャッチコピーの「もう誰も挫折させない」ってのは
全然大袈裟じゃないじゃないか・・・

これなら会計の基礎が理解出来そう！
って事で、そのままAmazonでポチりました。

ま、ぜひ買うべきだし、
先に、週刊ダイヤモンドの6/26号を買うのも良いかもです。

この号です。
https://amzn.to/3hlaqYN


◇　追伸７

オリックスから株主優待が届きましたー。

5000円分（だと思う）のギフトカタログと
オリックス関連のサービスが割引きになる株主カードです。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/4461381990572799

カタログから
豚のしゃぶしゃぶ肉を注文しました。

貧乏人の憧れ、しゃぶしゃぶ・・・

あと、株主優待の割引きは何あるのか一覧を見ていたら
オリックスレンタカーの基本料金が30%オフで、
かつ、北海道と沖縄本島だけは、なんと50%オフ！

おう・・・ワシ、今月末に
ちょうど沖縄行くじゃん・・・

レンタカーをいつどのタイミングで借りようかと思ってたけど
那覇空港にオリックスレンタカーあるじゃん・・・

オリックスレンタカー使うしかないじゃん。

これでもう株を買った価値があったって感じっすよね。

配当貰える、カタログまで貰える、
たまにこうして関連サービスを安く使って得をする。

しかも株を3年以上保有していたら
カタログのグレードが上がって
1万円相当の物になるらしいですからね。

って考えたら、
配当とか優待内容が悪くならない限り、
株価が少々下がったってどうでも良いって感じですね。

1億円とか2億円とか株を保有して
配当とか優待だけで十分な収入を得てる人もいるわけで
自分には無理そうだけど、マジで憧れますよね。

しかしワシは、
不動産なら1億円分持つ事は出来ると思う。

かつ、利回りも株より高く出来るはず。

やりたい事よりも
自分の得意な事、ですね。


◇　追伸８

マイルもSKYコインに関しては
期限が来て消滅するの分かってたから
女房に何度も「お前どっか旅行に遊びに行って来い」
って言ったんですよね。

少々小遣いもやるから、って。

でも、
別に行きたいところない、面倒臭い、と。

ていうか、
あなた沖縄でも行って
お土産買って来て、みたいな。

いや、ワシも面倒臭いわ・・・

っていうところからの、
息子が「日本に綺麗な海はある？」って質問から
沖縄は綺麗で？っていう話になり、
だったら夏休み沖縄行く！とか言い始めまして。

マイルが無ければ絶対に連れて行かないですけど
ま、今回は特別って事で。

だいたい
どうせ大きくなった頃には
この旅行の事なんか覚えちゃいないわけですよ。

そんなもんに連れて行くの馬鹿馬鹿しいですよね。

死ぬ時にも
「あの時の旅行楽しかったね・・・」
とか思うわけもないだろうし。

死ぬ時に思い出すのなんて
どうせ平凡な日々の地味な瞬間だと思いますよ。

ていうか
旅行なんか行かなくても
刺激的で楽しい毎日を送ってりゃ
旅行なんか行きたいと思わんのじゃないですか？

ワシ、旅行なんか行かなくても
家の近所だけでも十分過ぎるぐらい楽しいんですよね。

たまには旅行行きたい！
とか言ってる人間って、つまり
普段の毎日がそんなにつまらないって事ですよね？

で、セコセコとマイルとかポイント貯めるんです？

なんか、
可哀想な気がするんですけどね・・・



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………