松原です。

昔はテンプレとかツールを開発して販売していたものの
今はもうインフォビジネスは卒業して
通販とか不動産投資をやってる友人がいるんですが
数日前、メッセンジャーで新規物件購入の写真が送られて来ました。

リフォーム前の写真も見せてもらいましたが
なかなかのボロ家でした。

内装や設備から察するに
恐らく昭和40年代半ば辺りの建物だと思われ
ざっくり築50年って感じでしょうか。

ただ、ずっと言って来てるように
建物の中なんて、どれだけボロくても汚くても
入れ替えてしまえば新品なんですよね。

で、リフォーム後の写真も見せてもらいましたが
内装と設備は全て入れ替えたようで
孤立していた台所は壁をブチ抜いてLDK化され
白を基調した今流行りのマンション風の内装で
メッチャオシャレな戸建てに生まれ変わっていました。

これ、リフォーム代だけで200万とかかかってますよね？
って聞いたら、まだざっくりの計算だけど
220万ぐらいかかってると思う、との事でした。

いや、ほんと、
写真見せてあげたいぐらいだけど
220万円あったら、一軒家は新築並に生まれ変わるんですよ。

ワシもそういう工事を何度もやって来てますし
その様子や写真も公開して来ましたので分かってると思いますけど
リフォーム代って、一般人が思ってるよりマジで全然安く済むんで。

うちだと戸建て1号が
「どう考えてもやり過ぎた」というレベルで
ど贅沢なフルリフォームを行って
ようやく290万円かかったぐらいですからね。


って考えたら、
中途半端に綺麗で中途半端に高い家を買うよりも
いっそボロボロを安く買って丸ごとリフォームした方が
物件の価値は上がるんじゃないかと思います。

または、そもそも綺麗で
ほぼお金をかけずに貸し出せるような物を買うか。

うちで言うと戸建て3号ですね
あれは、クロスと畳を変えたぐらいで
リフォームに37万円しかかかっていません。


しかも今回の友人の場合、
ヤフオクでキッチンを激安で仕入れて
自分で引き取りに行ったりしたそうで
そういう手間をかけられる人ならもっと安く仕上げられます。

キッチンの写真見た瞬間に、
こんなキッチンを入れてるのに
200万円ぐらいでリフォーム収まるか？って思ったら
ヤフオクで買って自分で取りに行った、との事で。

後は設備屋さんに取り付けしてもらえれば
設備の部分で利益を抜かれないんで安く済みますよね。

取り付けだけを日当とかでやってくれる
融通が利く業者さんさえいれば
そうやって、設備をネットで仕入れるってのも全然ありです。

ていうか
激安の戸建てをやってる人は
みんなそうやって予算を抑えてます。

トイレなんて、
ヤフオクで中古を買って設置する人までいますしね。

ユニットバスだって中古売ってますし。

で、そこまでやらなくても
ワシみたいに、普通に業者さんに発注して
かつ、ほどほど高級なレベルの設備を入れた所で
リフォーム全体では100万円も高くなりはしないです。

200万円が230〜250万円になるかな？
って程度の違いなんで
ワシは労力を投下する気が無いのと
業者さんも儲けさせてあげたいので
激安作戦は採用していません。

この彼は
そういう作業を楽しめる性格なので
そういう人は家をいじるのが楽しくて仕方ないかも知れませんね。


そしてこの家、
いくらで募集するのかを聞いたら6万円だそうです。

以前は55000円で貸し出されていた実績があるそうで
フルリフォームですから6万円なら妥当でしょうね。

詳しい状況は分かりませんけど
もっと高い金額で募集出来る可能性もあると思います。

んで、諸経費も込みで
総額300万ちょっとで仕上げたそうなんですよ。

つまり？

家賃6万円なら年間72万円ですから
総額が330万円だとすると
なんと利回りは21.8%にもなります。

ただ、管理に1万円が必要って言ってたので、
ひょっとして戸建てじゃなくてマンションなのかな？

まぁその支出を含めても18.1%の利回りですから
つまり、5年ちょっと貸し出せば元が取れる、っていう計算です。

古い建物なんで固定資産税なんか知れてるし
最初の4年は減価償却で利益も抑えられるし。

たった5年で投資額を回収し、
そこから先は丸儲け。

築年数が古いという面はありますが
賃貸で出すには築年数なんて関係ありませんしね。

また、いずれ売るとしても
収益物件として投資家に売るならば
少々古くても利回りを上げて売り出せば
このぐらいの価格帯ならキャッシュでポンと買う人がいます。

自分がもう投資額を回収してさえいれば
叩き売ったって十分な利益が出るわけですから
出口を考えてもさほどの不安がある物件ではありません。


何度も言ってるけど、
結局「安く買ってしまえばどうにでもなる」って事です。

安く買ってさえしまえば
リフォームにしっかりお金をかけられる、
家賃を維持出来る、早く回収出来る、
売っても持ち続けても良いという選択が出来るわけです。

これを、ギリギリの予算で
ケチってリフォームして
かつ借金してると色々と不安が出て来ますけどね。

ま、そういうのは
慣れた人がやれば良いのであって
まずは現金で、小さく、手堅い物をやる方が良いと思います。

資産、現金、経験値を持っていれば
少々の融資は受けられるようになるんですから
その状態になってから
余裕を持って拡大路線に進めば良いと思うんですよね。


1戸とか2戸だったら
「不動産投資」なんてレベルじゃなくて
小遣い稼ぎの延長みたいなもんです。

で、買えば分かりますが
間違い無く戸数を増やしたくなるし
むしろ増やした方がリスクが少ない事も分かるので
自然と規模を拡大する事になると思います。

そして、1戸か2戸だけでも持っていれば
「その収益を再投資するだけ」ですから
自分が頑張ってお金を貯める必要も無いんです。

そこが重要なんです。

だって、たったの2戸でも、
それぞれ6万円で貸し出していれば
年間144万円も貯まるんですよ？

それをほんの3年貯めておけば
432万円にもなるのであって、
この額があれば次の1戸を余裕で現金で買えます。

自分は1円も出さずに。

それが3戸になり4戸になったら
後はそれがどんどん加速して行くわけですから
「とにかくまず1戸持つこと」の重要性が分かりますよね。


また、3戸も現金で購入していれば
借金が無いのでそのまま純資産です。

建物は償却されて価値が無くなりますが
土地はそのまま純資産として残ります。

実際の価値がどうこうは別として
「貸借対照表に資産として見える」ってのが大事。

かつ、空き家を購入してリフォームし
そこに客付けして来た実績があるわけですから
金融機関に融資を申し込んだら
「ぜひうちで借りて下さい」って状態ですよね。


借金が無い、3戸も資産を持ち、
年間234万円もの、恐ろしく手堅い収入を持っているんですから
単純に「こいつなら年間234万円の返済は余裕」という事になります。

そんな人が、
「これまでと同じように空き家を取得したいと思います」
「今回は融資をお願いして事業の効率化を図りたいと思います」
とか言って来たら、何の不安も無い貸し出し先でしょう。

これが逆に
普通のサラリーマンがいきなり
「賃貸事業を始めたいので融資をお願いしたい」って来ても
誰だって「大丈夫かなこの人・・・」ってなりますよね。

もちろんそれでも借りられなくはないですが
実績のある無しはかなり大きな差になります。

しっかり利益を上げる物件を見極める能力がある、
リフォームを予算内に上げる知識や業者の繋がりがある、
適切な家賃で客付け出来る計算や仲介業者との繋がりがある。

この人にお金を貸さない理由が無いはずです。

ただし不動産の場合、
あくまでも物件の条件によって融資が決まるので
何でもかんでも借りられるという事ではありませんが、
逆を言えば「物件以外には断る理由が無い」ですよね。


それをたった300万円でスタート出来ると思ったら
挑戦しない理由ってほぼ無いと思うんですよね。

挑戦って言うほどの事でもないとは思うけど・・・

しかも我々はネットビジネスを知ってるんですから。

それが、生活費を切り詰めて
給料からコツコツ貯めた300万円だったら
そりゃ、恐ろしく勇気が必要だと思いますよ。

でも我々は
その資金の全て、または一部を
ネットから生み出せるわけじゃないですか。

もちろん、理想は300万円全部を
ネットで稼いで貯めたいですけどね。

ただ、物件は待ってくれませんので。

思わず安い物が出て来たら
それはもう買ってしまった方が早いんで。


ちょっと乱暴な言い方になりますし
推奨はしないですけど
少々無理して買ったって
その分をネットで稼いで回収したら良くないです？

そういうモチベーションだったら
少々の金額を稼ぐ事は難しくないでしょうし
何にせよ間違い無く「早くもう1戸欲しい」って思うので
ネットの作業はメッチャ捗ると思います。


で、みんな言うんですよね、
「いずれは・・・」って。

うーん・・・
いずれ、なんて来ないと思うんだけどなぁ・・・

今の時代、
ネットビジネスやってて
300万円の現金作れない人とかいないですよね？

まず1戸買ってみて、
もし向いてないと思ったら
売ってしまって手仕舞いすれば良いと思うんですけど。

ただ、ほぼ何もせずに
ただ毎月お金が入るこの商売を
「向いてない」って思う人がいるのか不思議ですが。

借金負ってギリギリの運営だったら
それに耐えられないとか
将来が怖くなるというのは分かりますけど。

現金で買ってる以上、
向くも向かないも無い気がします。


だってワシも、
これがはたして自分に向いてるのか？
って考えたら、別に向いてるとは思わないんですよね。

向いてないとも思わないけど
なんていうか、向き不向きとか関係無い、
「ただ買って貸せば良いだけ」って感じなので
適正とか無い商売だと思います。

精神的な問題を抱えていて
一切、他人と会話が出来ない、なんて人は別でしょうが、
まともに社会生活を送る事が出来る人だったら
これは誰でも出来るはずです。

ていうか、
これが出来なかったら
その人、他に出来る事無いと思います。笑

求められるのが
一般常識でしかないので
これが無理だったら、まともな仕事しても
大した給料もらえない人だと思いますね・・・

で、そういう人って
もちろんネットやっても稼げるはずもなくて。


ずっと言ってますが、
ワシは次の物件の購入とその後の状況により
手持ちの戸建て物件を順次売却して行きます。

オーナーチェンジなので
空き家ほど安くは売れませんが
一番安い物では家賃5万円、利回り15%で
400万から購入可能です。

他にもあと5戸あります。

ほんと、これら、買いません？


ま、自分で見つけて空き家を買えば
もっと安く、もっと高い利回りも作れるんで
もちろんそういう物を買えば良いと思うんですが
オーナーチェンジって、オートマチックですもんね。

ワシも戸建て4号は
オーナーチェンジで利回り12%購入しましたが
これなんか、本当に何もしてないわけです。笑

リフォーム済みで、
住人さんが住んでる状態で買って、
その月から家賃収入が発生するんですから
それが利回り12%で買えるんだったらそりゃ買います。

リスクと手間かけて利回り15%も良いけど、
何もせずに12%だったらワシは十分だと思ってます。


で、物件を売りたい人なんて
常に、世の中には山ほどいるわけです。

ネットで誰でも閲覧出来る物件の中にだって
そのぐらいの条件の物件はたくさんあるわけです。

後はそれを買うかどうかだけの差であって、
その決断が数年後、10年後の自分を決めますよね。

値段が付いて売られてるんですから
「誰でも購入出来る」わけです。

値引き交渉だって出来るわけで。


そこに300万円投資するよりも
もっと大事でもっと価値のある使い方をしているなら結構ですが
そんな人、いるのかなぁ・・・

ていうか、300万円ぐらいだったら
普通の家庭なら貯蓄としてすでに保有してるはずで
つまりネットで稼ぐまでもなく、
すぐにでも大家業を始められるはずなのに。


ほんと、こんなに
「マジで誰でも出来る商売」って無いと思いますよ。

ネットも夢があるんで
本気ならやりな、って思うけど
不動産に関しては、別に本気じゃなくて良いんで、
金だけあったらぜひやった方が良いなと。


ネットで稼いで買う、も良いけど、
買ってからネットで追いかける、でも良いんじゃないです？

不動産の場合、
1年早く保有して貸し始めるって事こそ有利ですからね。

例えばこう考えてみて下さい。


不動産買うために
月に5万円貯金して1年で60万円貯めますよね。

でも、5万円で貸し出せる不動産をまず買っちゃえば、
その時点からもう5万円入って来るわけです。

だから、借金しないんだったら
少々無理してでも持ってるお金で早く買って
早く貸し出しちゃえば良いわけです。

300万円持ってるけど
これが無くなったら不安・・・

ってのはもちろん分かるんだけど、
それ、ただ消えて無くなるわけじゃないんで。

一旦無くなるけど
1年あれば少なくとも60万円ぐらい戻って来るわけで。

または、手元のお金が無くなって不安なら
それこそネットを頑張らなきゃ！ってなるだろうし、
ていうかネットなんかやってる場合じゃねぇ！
バイトでも行って手堅くお金貯めないと・・・
ってなったらなったで、それでも良くないです？

手段は何だって良いわけで。


300万円持ってるけど
これを使うのは何かあると不安だから、って
5年かけて300万円貯めるとしますか？

でも、5年前に、その300万円で物件買っていれば
その時点ですでに300万円を回収出来てますよ？

その5年間ってメッチャ無駄というか
もったいないと思いませんか。


投資は、利回り×時間です。

始めない限り増えないし、
小さくても始めてしまえば
後は時間さえ使えば増えるという事です。

「勇気」みたいな感情を使わない事です。

数字、計算で判断すれば
買わない方が良い、という結論になる人って
ほぼいないと思うんですけれども。


ネットもそうだけど
不動産に感情なんて持ってたら危ないと思います。

メッチャ割り切って
「ただの金儲け」って扱いが良いと思いますよ。

そうしないと
儲かる物件じゃなくて「欲しい物件」を買っちゃうので。

これを買ったら儲かるかどうか、
それだけを判断基準にしてしまえば
失敗する方が難しいだろうと思います。

なにせ、
ネットより簡単で、
ネットより儲かるのは間違い無いです。笑


さーて、
友人が買った話を聞くと
さすがに刺激を受けました。

次の物件探すぞー。


ではまた。



◇　追伸

ワシ、メガネ難民でして
なかなか合う物が見つからないんですよね。

で、今のメガネももう10年以上も使ってて
朽ちてボロボロになっている上に
息子にドッチボールぶつけられてツルが折れまして、
接着剤でひっつけた不細工な状態で使っております。

んで、次のメガネを5年ぐらい探し続けてるんですが
先日、暇潰しでメガネ店をウロウロしていましたら
いよいよ好みで似合う物を見つけてしまたったのですが
なんとフレームだけで37,400円・・・
https://www.fournines.co.jp/products/detail151_opt487.html

レンズ入れたら5万円オーバーか・・・

店員さんに聞いたら
定番の商品だから製品ラインナップから外れる事は無いと思うので、
焦って買う必要は無いとは思いますよ、との事だったんですが
焦るも落ち着くも、問題は金額なんでね。笑

まぁただ、もう日常的にメガネをかけるようになったし
歳も良い歳だから、ある程度高価な物を持つのも良いとは思うんですが、
でもメガネに5万って勇気いりますよね。

このぐらいの金額の買い物って一番勇気がいるし
このぐらいの金額を躊躇せずに買っていたら
いくら年収が上がっても生活が変わらないと思います。

貧乏人はおとなしく眼鏡市場でも行くか・・・


◇　追伸２

最近、フィットネス系の動画とかサイトをよく見るんですが、
先日「カモシカのような足を作るエクササイズ」っていう
女性向けの動画を見かけたんですね。

で、その動画に出てるのが
言い方悪いんですけど、めっちゃブサイクなオバサンで
しかも足とか全然綺麗じゃないんですよね。笑

なんていう説得力の無い動画なんだろうか・・・って
マジでビビりました。笑

しかもその動画、お金払って広告で出て来てるんで、
世の中には常人の理解を超える人っているんだなぁ、って。

いや、もしかして、あの動画、
お金かけてでも配信する価値があるのか。

テストの結果、あれが残ってるのか？
反応が取れてるのか？

つまりあれは、あえて、
若くてスタイルの良い女性を使っていない、って事？

んなわけないですよね。笑


◇　追伸３

週末に中古ボートの見学行って来たんですが
220万円でメッチャ良いのを見つけてしまったものの
息子が「これじゃない」っていうのと
トイレが無い、設置するスペースも無い、
という事で買わずに済みました。

やっぱ見たらヤバいですね。

欲しいばっかりで
予め決めてた条件が全部飛んでしまい
「もうこれでもいっか・・・」
とか思い始めちゃいます。

マジで危なかったです、
あれでトイレ付けるスペースがあったら
買ってたかも知れません。笑

ていうかまだ迷ってますもんね。笑

とりあえず、とりあえずあれに乗っておいて、
次に良いのを見つけたら買い換えれば良いじゃないか。

って悪魔が囁くんですよ。

ただ、そもそも嫌がる女房を無理矢理乗せる必要があるので
トイレが無いとダメなんですよね。

トイレが無い、イコール、
息子と二人だけ、っていう事になっちゃうので
それはまだちょっとマズいな、と。

で、ちなみにですが、
うちはあらゆる事柄について
「もしワシが死んだら」という前提ですので、
女房にも「お前もいずれ船舶免許を取れ」と言ってあります。

だって、息子が免許を取れる16歳までにワシが死んだら
船を出せなくなりますもんね。

いや、なんせ一旦落ち着こう。笑

予定通り、ちゃんと500万円貯めて、
条件に合う物が見つかってから買おう。

で、ボート屋さんに
欲しいボートの条件をあれこれ伝えたら
「その条件だと500万円では・・・」
って言われましてね。

分かる、それは分かる、
全て満たせば700〜800万になるのは承知。

でも、500万円で見つかるはず。

家だってそう、
「業者の言いなり」で買ったり直してたら
そりゃあっという間に100〜200万円高くなるんですよ。

相手は商売なんで、
良い物を、良い値段で、って事なんだけど
こちとら、リスクを負えるだけの経験は持ってるんでね。

ボロくて良い、って伝えてあるけど
「まさかこんなにボロいのはダメだろうな」
って思ってるレベルがあるはずなんです。

500万円あったら
メチャクチャ良いのが買えるはずなんです。

頑張ります。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………