松原です。
久々の物件見学。
うちのメッチャ近所、徒歩数分の所に
新築の「戸建て賃貸住宅」が完成しまして
その見学会をやっていたので昨日見て来ました。
それを売ってる業者さんもうちから徒歩数分でして、
例のマンションの売却でお世話になった不動産屋さんです。
仲介もやるし、管理もやるし、
リフォームも新築もやるよ、っていう
結構大規模にやってる地場では大手の不動産屋さん。
オールハウス
https://www.all-house.jp/
その物件の住所は公開されてますんで記載しますと
安芸郡府中町浜田2丁目7番、です。
暇ならGoogleマップ見てもらえれば分かるように
小学校の真横、徒歩数分でスーパーが複数、
コンビニも徒歩圏内、という抜群の立地です。
各種病院とかドラッグストアとかも近いし
自転車で行ってもイオンまで10分ぐらい。
唯一、JRの駅が遠くて徒歩ではちょっと大変だけど
広島はバスが充実してるので
都会と違って「駅まで徒歩●分」とか関係無いです。
そしてこの物件はバス停まで徒歩1分。
その路線は乗り換え無しで広島市内中心部に向かい
朝の渋滞でも20分ぐらいあれば着くかな？って感じ。
という地域でして、
広島市内全域で考えても
子育て世代にとってはトップクラスの住環境だろうと思います。
なので、当たり前だけど地価が恐ろしく高いし
（今だと坪50万円では絶対に買えない）
そもそも土地も中古物件も出て来ないような場所です。
今は地価が爆上がりしているので
売却益を狙った人がたまに売り出す物件があって
本当に稀に、売り物が出て来るけれども
信じられないような高額で販売され、
それでも売れちゃうような地域、って感じです。
土地が25坪しかなく
車が1台しか止められない、
もちろん庭なんてあろうはずもないような
狭い間取りの3LDKのありがちな一軒家が
4000万円なんて異常としか言えないですよね。
ちょっと前まで
3000万円とかで買えたのに・・・
3500万円ぐらいになった時点で
「これを買うなんて情弱にもほどがあるねー」
とか言ってたのに今や4000万円。
4000万円あったら
年間家賃300万円のアパートが1棟丸ごと買えるよ？
っていう。笑
可哀想に・・・
っていう感じですので、普通に考えたら
利回りを考えると、
こんな地域に戸建ての収益物件なんか絶対に建てないんですね。
土地が高いので絶対に収支が合わない。
高い土地に収益物件を建てようと思ったら、
建物をメチャクチャ安く作る必要がありますが
これには限界があります。
今の建築基準を満たしたり
今の世の中の生活レベルや需要を考えると
最低限の家を建ててもそれなりの金はかかりますから。
ていうか、だったら小さいアパート作って
部屋数を増やした方が利回り上がるじゃん、
てのがいわゆる不動産投資的な考えです。
そして実際、この近郊には
新築の単身者向けアパートがこの数年で何棟も建っており、
投資家向けに販売されていますが、しかしどれも売れていません。
相当無理をして戸数を稼いでいるので
間取りとかが中途半端なんですよね・・・
間取りは1LDKで「今風」っぽく、
LDKは狭いけどギリギリあり、
トイレやお風呂は広くて豪華でこれも問題無し、
ベランダにはシャッターが付いていたり
セキュリティ的にもばっちし。
もちろんオートロックだし
当然のように宅配ボックスとか
無料インターネットなんかも装備されています。
が、しかし。
1LDKの「1」が
多分あれ3畳ぐらいしかないんですよね・・・
いや、3畳も無いかもな、
ベット入れるのがギリギリって感じでしたから。
そう、ワシ、
それらを実際に見学に行ってるんです。
本気で買う事を検討して
金融機関に打診して、口約束の感触だけですけど
「これは融資出来ると思います」
っていう所まで行ったんです、実は。
でもその3畳が・・・
全く使いようがない。
収納が全く無い部屋なんで
その3畳をクローゼットとか荷物置き場にすると
LDKにベッドを置く事になり
そうするとクソ狭くなる。
どう考えても、
その部屋で快適に生活出来るイメージが湧かないんですよ。
これがせめて4畳とか4畳半ぐらいあって
完全に寝室として独立して使える間取りだったら
迷わず買ってたと思います。
つまり、贅沢な単身者向けではあるとして
カップルでも十分生活出来るような部屋、
みたいな間取りだったら、ワシじゃなくても
もし少々高くても投資家は買ったと思います。
そのぐらい恵まれた地域ですから。
というか、今は時代的にそういう間取りが流行りです。
結婚が遅れているし、
結婚しない人も多いし、
30代で年収もそこそこになったけど
単身で、ある程度優雅な生活を送りながら
彼、彼女ぐらいはいて泊まりに来たりするような事もある。
みたいな人が住むには
ゆとりのある間取りの1LDKで
設備も一般住宅並のグレードの高い物が好まれますよね。
フリーランスで自宅で作業をするような人でも使えるような、
みたいなイメージでしょうか。
って考えると、
間取り的には、4.5～6畳の寝室的な部屋と
8～10畳程度のLDK、っていうのが理想ですよね。
でもその寝室的な用途の部屋が
3畳だといきなり困っちゃいませんか？
ですよね。
なのに、単に利回りだけ考えて
数字から逆算して部屋数と間取りを決めたりするから
あんな売れないアパートが完成するわけです。
これなんだけど。
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/chugoku/hiroshima/dim1002/1943929/show.html」
ていうか、メッチャ値下がりしてる！
ワシが春に案内してもらった時は
1億700万円だったのに。
で、700万円も安くしても売れないっていうね・・・
そういう事ですよ。
ま、この物件は
65000円×9戸という形になっているので
月に60万円弱の家賃が発生していますんで
10ヶ月経ったらその間に600万円は回収出来ていますよね。
なので、600万円値下げして売っても大丈夫、
みたいな計算が単純には出来るでしょう。
って事ですし、
時間が経てば建物も古くなり償却も進むので
売れなければどんどん価格は下がって行くわけですので
どこかで折り合いが付いて、誰かが買うわけです。
ただ、この場合、値段の問題じゃなく、
これは間取りを考えると怖い。
地域的にも単身者向けではない。
需要から考えると、
この物件は今の家賃を維持する事は難しく
短期間で収益性が下がる事が容易に想像出来て、
これを15年とか20年後に売却して利益を確定させようにも
売れるだろうか？っていう不安が拭えない。
そもそも利回りを弾くために
65000円という結構無理目な家賃で募集しているものの
新築の今でもハッキリ言ってギリギリの家賃だろうから
恐らく凄い勢いで家賃は下落して行くはずです。
投資家的にはそれがもう完全に見えちゃう。
しかも、この地域に長年住んでるワシには
それが計算するまでもなく肌感覚で分かってしまうわけです。
え、あの場所に単身向けのアパート？
いくら広めで設備が豪華だとしても家賃が65000円？
無理っしょ！
あの辺で65000円払ったら
2LDKとか3DKのアパート借りられるし！
ていうかうちの妹がすぐ近所に住んでるけど
もっと安い家賃でフルリフォームでピカピカのマンションに住んでるし。
って、瞬間的に感じちゃうわけです。
だから売れない、って事ですよね。
しかもこれ、
全く同じ仕様の建物が
2棟並んで売られてるんですよねぇ・・・
ていうか、その隣のブロックにも
これまた同じ仕様の建物が1棟売られていて
それも売れてないんですよねぇ・・・
完璧に、ミスってます。
どこまで値段下がるんだろ。笑
ワシのイメージだと、
これが8500円になれば買います。
ていうか、
そこまで行ったら誰でも買うけどね。笑
でもこれって
業者さんが自分ちで新築で建てて売ってるから
絶対にそこまでは安くならないですね。
この物件、いついくらで売れるのか興味あります。
で、そもそもだけど、
ここはやはり、
地域としてはファミリー向けなんですよ。
中学校もメッチャ近いんで、
小中学生の子供がいる家庭だったら
誰だってここに住みたいと思う場所です。
ただ、いかんせん、
あまりにも土地が高い。
なので、金を持った人とか
ちょっと無理して買っちゃうような人が
5000万円ぐらいでマイホームを建てたり買うとしても
間取りの広い賃貸住宅が建つ事は考えにくいわけです。
ていうか本来、
集合住宅が建つような場所ではないって事です。
なんだけど、
もはや不動産業者も節操が無くなっていて、
適当に利回りだけ辻褄合わせて
儲かりそうに見せて投資家に買わせりゃ良いよ、って感じなんでしょう。
地域の特性とか無視して
リサーチしたとも思えんような建物が
ビックリするような場所に増えています。
ちょっと気を付けて見てみれば見つかりません？
え？なんでこんな所にアパートが？みたいなの。
土地が50坪あったとしますよね。
商業地域とかではなく住宅地で、
高層の建物が建てられない、とします。
そしたら、木造なり軽量鉄骨の3階建てで
1DKとか1LDKを9戸作って、
それを6.5万円で貸し出す計算をすれば
月間家賃が58.5万円になりますよね。
1ルームで、
トイレと風呂が一体の3点ユニットならもっと部屋数を取れるでしょうが
たとえ駅に近くても、もはや今の時代にそんな部屋は誰も借りませんので
絶対にあり得ない間取りです、最低でも1DKですし、
ましてそれが住宅地域なら基本は1LDKでしょう。
んで、そんな間取りの新築があるとして、
これを1億円で売るとしたら
メッチャ雑ですが利回り6%とかになるわけです。
まさにさっき見てもらったあの物件のイメージね。
一方で、地域とか時代に合わせて、
2LDKだとか3LDKなんて間取りにしちゃうと
4～6戸ぐらいしか取れなくなってしまい
月間家賃は50万円を切ってしまいます。
長期的に満室とか家賃を維持する事を考えると
当初の利回りが下がっても広い部屋を作るべき地域ですが
「投資物件」として売る業者は
「あくまでも利回り優先」で物件を作るわけです。
そうなると、いくら新築でも
「利回り5%」なんてアパートは誰も買わないわけです。
この地域はもう土地が余っていないのでライバルは増えません！
ファミリー向け物件が足りない地域なので需要は文句無しです！
長期に渡って満室を維持しやすく家賃の下落も少ないでしょう！
とか言われて、調べてみたら確かにそうだった、
としても「利回り5%」なんて物件を誰も買ってくれないわけですよ。
そんなのを無理して買わなくたって
もっと利回りの高い物件はあるわけだから。
マイホームと違って
収益を目的とした物件を買うだけですから、
「この地域に欲しい！」ていう商品じゃないもんね。
いくら地域にマッチしていて
長期目線では正解なのだとしても
それがもし「利回り5%」なんていう物件だったら
誰も見向きもしないわけですね。
地主が自分の土地にそういう物件を建てるなら正解でしょうが、
それを投資家向けに売るのは違う、という事。
融資の事を考えても
この先、金利が上がる事を考えると怖いですしね。
だって、金利は今から「絶対に上がる」わけですから。
これはもう「絶対」なんです、
100%、完全、確実なので。
だって、
これ以上金利の下げようがないですもんね。笑
そういう感じ。
業者が建てて売ってる投資家向けのアパートって
基本的にはそういう商品です。
数字合わせで考えて作っているだけですから
投資家がバカだと、ウッカリ買った後で泣く事になりますね。
ていうか
そうやって泣いてる投資家が
世の中には山ほどいるわけです。
新築って怖いんです。
空室が増えて埋まらなくなり
仕方無く家賃を下げて満室にするけど
返済がギリギリになって運営が厳しくなり
高値で売れるうちに売却しよう、てな感じで売りに出される。
かと言って、
家賃は下がっていても
利回りが8%ぐらいは取れる売価になっており
かつそれが築10年未満だったりすると
賢い投資家がそういう物をサクッと買ってしまう、と。
ていうか恐らく、
その価格で売り出そうにも
実際には借金を完済出来ない額だろうから
売ろうにも売れないんじゃないですかね。
そうなると地獄ですね。
返済出来ない、
売ろうにも売れない。
下手すると返済が追い付かなくなって
自己破産なんていう事まで想像出来るパターンです。
というか自己破産です。
つまり、
最初に買う人間は業者にカモられていて、
家賃が下がり、泣く泣く売却されるその値段こそが
実情、需要に合ったその物件の適正価格である、という事ですね。
絶対とは言わないですけど
よほど目利きが出来ない限り、
返済負担が大きな形での新築購入は危ないと思います。
てな事で、それを考えると、
この地域に「戸建てを2戸建てて収益物件化する」なんて
不動産投資の常識から考えるとちょっとあり得ないんですよね。
これがもし、
地主が自分の土地に建物を建てるならば
建物代だけで済むので利回りは出せるでしょうけど
だとしても欲が出るはずなので
せめて間取りの広いアパートを建てると思うんです。
なのに、なのにこの業者は
あえてそこを戸建て2戸を建築して
投資家向けに販売すると。
これ、見学会の案内を見た瞬間に
絶対に見に行かなければ、って思いましたもんね。
いくらで販売するつもりなんだろ？
家賃はいくらで想定してるんだろ？
なんで戸建てにしたんだろ？
知りたい事が山盛りなんで・・・
地場の業者で
ここで長年商売していて
この地域を得意としてる業者さんですから
その業者があえてやってるって事は
相当な自信と言うか勝算があるはずなんですよね。
で、当たり前だけど
売った後は自分の所で管理をしたいと思ってるはずなので
となると、売ったは良いが客が埋まらないとか
家賃がすぐに下落するという事だと
投資家さんと揉めはしないだろうけど
面倒っちゃ面倒になりますんで
高い物を売りつける、的な事は出来ないはずです。
そういう業者さんじゃないし
そんな事してたら地域で長く生き残れないでしょうから。
というか、
女房の側の親戚には資産家がいまして
その人は自分が持ってる土地に
この業者に頼んで戸建て賃貸を2戸建ててるんですよね。
土地は自分の持ち物なので無料だとして、
建物は「1戸800万円」で建てたそうです。
当たり前だけど、メッチャ普通の家です、
賃貸向けだけど1戸建てなんで
設備なんかもアパートなんかよりグレード高いです。
よっぽどこだわりがある人でなければ
何の不満も無い家が
たったの800万で建っちゃうわけです。
そして、
建物ってのは
全国どこでもほぼ同じ値段で建てられる、
って事ですよ。
土地値は全国様々だけど
建物の値段ってのはそんなに変わらない。
そこを理解出来るかどうか、ってのと
「建て売り住宅がどれほどボラれている商品なのか」
っていう事ですね。
あと、その親戚は、
うちのすぐ近所に新築アパートも建てていて
これもその業者が建築して
客付けから管理まで全部やってます。
で、ワシも
例のマンションの売却で世話になってる。
相続時に
うちの自宅の評価査定なんかも頼んだし
どのスタッフもとても親切で丁寧でした。
そういう意味で、
とても信頼出来る業者さんなんですよ。
その業者が、
この地域にそういう物件を建てるか・・・と。
て感じで、見学に行って来たんです。
んで、結果から言いますと、
「収益物件として販売されているわけではなかった」
という衝撃的なオチです。笑
こんな賃貸住宅が完成しました、
お引っ越しを検討されている方はどうですか？
見学会やってまーす！
っていう、
部屋探しをしている人向けの見学会でした。笑
行って、担当者さんとちょっと話をして、
すぐに「あれ？」って気付きまして。
勘違いして来ちゃってすいません・・・みたいな。
でもせっかく来たし
うちもこういう賃貸物件を建てたいとも思ってるんで
建物の見学させてもらって良いですか？
って事で、建物内はじっくり見学して来ました。
今回、写真は撮って来ていないですが
さすがに戸建てですんで
賃貸住宅用に作ったとはいえ、
設備のグレードは非常に高いです。
賃貸向けのショボい物ではなく
一般住宅向けの設備の中で下のランク、
みたいな物が使われていますので
高い家賃を払うだけの価値はあろうかと思います。
ハッキリ言って
「安い建て売り」として
マイホーム向けに売られていても
不思議では無いという感じですね。
むしろ、
一軒家が安く買えるんだったら
設備はこのぐらいで十分！みたいな層の人だったら
こういう家の方が好まれるんじゃないの？
とさえ思いますね。
ちなみにですが、
建物自体はやはり800万円で建てているそうです。
水道やらガスの工事だの
細々した申請のどうのこうのみたいな費用とか
あとは外構で値段は変わりますが
建物自体は800万円あれば建てます！との事。
んで、元々アパートが建ってたけど
老朽化による立て替えで
戸建て2戸で作り替えたそうです。
さっきの話じゃないけど、
このオーナーさん、プロですよね。
目先の収益で考えるもったいないけど
長期的な視点で考えると
絶対に戸建ての方が安定するんで。
家賃は新築の現在で1戸あたり12万5000円ですから
2戸で25万円にしかなりません。
アパートにしてしまえば
建物に費用はかかるとして
家賃は月々50万円は取れますから
ついそっちを選びそうなもんですが
そこを戸建てにするっていう勇気が凄いですよね。
んで、
ちなみに、って事で
「ここは今、土地はどのぐらいしますか？」って聞いたら、
なんと、坪80万円するそうです・・・
マジか！
もう完全にバブルじゃね・・・
つーか、
ていう事はうちの土地も確実に値上がりしてるね。
うち、70坪とかあるんで
80万円までしないとして
もし安く考えて60万円だったとしても
4800円にもなるって事ですよ。
ちょっとした資産家ですねー。
っていうのは机上の空論でして、
じゃあ、うちの土地が売れるのか？って考えたら
これは逆に「高過ぎて誰も買えない」わけです。
更地になっていて
2区画に文筆されており
30坪ぐらいで売れば買う人がいるでしょうが。
それが建物が建っていて
70坪丸ごと買いませんか？ってなると
建物もまだ築20年で新しいので
6000万円ぐらいで売りたいなんて話になると
そんなの買うヤツいるわけないですよね。笑
そういう事です、
だから、親の相続で土地とか建物がいずれ自分の物になる人は
今のうちからちゃんと考えておかなきゃならんのです。
で、じゃあうちは
こんなに広い土地を将来どうする気なのか？ですが、
今の建物があと20年ぐらいは十分使えるので
それまではいずれ賃貸に出そうと思ってます。
その頃にはワシはもう死んでると思いますので
女房か息子が好きにすれば良いと思いますけれども
せっかく好立地にこれだけの土地を持っているなら
売ってしまうよりも活用した方が良いですよね。
で、20年も将来だと
この地域がどうなっているか分かりませんが
なんにせよ、アパートなり戸建てなり、
賃貸住宅を建てて貸す事になるんじゃないでしょうか。
ま、売っぱらって数千万円作って、
贅沢して生きるなんてのも1つの手だとは思いますが。
ま、そんな話は良くて、
家なんて800万円で建ちますよ？っていう事ですね。
土地安い地域だったら、土地から買って、
こういう家を2戸まとめて建てても
一般的な建て売り住宅より安くなるんじゃないでしょうか。
例えばですけど、坪20万円の地域に
60坪の土地を買ったら1200万円ですよね。
その上に、あれこれ込みで
1戸1000万円の家を2戸建てても
合わせて3200万円にしかならんわけですよ。
こういうのを
住宅ローンで買えたらどうなります？
細かい条件は金融機関にもよるし
建物の状況にもよるんですが
基本的には「延床面積の50%が自宅」であれば
その建物は住宅ローンで購入が可能です。
例えば完全に独立した戸建てなら無理でも
「屋根だけ繋がっていれば集合住宅とみなしてもらえる」
とかそういうのもあるので。
というか実際にそういう物件も見て来ました。
長屋みたいに壁が引っ付いているんじゃなくて、
建物は完全に独立してるのに
上を見たら屋根だけ繋がってるんです。
それで、これは「1つの建物」っていう事にして
建築基準だったりあれこれを上手く回避すると。
たとえばそういう形になれば
まさに住宅ローンを使える可能性があるわけです。
片方は自分が住む、
片方は賃貸に出して収益を得て、
それを住宅ローンの返済に充てる。
これなら賃貸に住むのと変わらない返済額で
「2戸も家が手に入る」わけですね。
下手すると、ほぼ手出し無しとか
頭金をある程度入れてから建てれば
月々利益が出る可能性もあると思います。
そしていずれ子供が大きくなって
ライフスタイルが変わったら
その家を引っ越して「2戸とも賃貸に出せば良い」でしょ。
この時点で、
住宅ローンの返済額よりも
家賃収入の方が完全に上回ると思いますので
後はもう好き放題って感じになりますよね。
あと、たとえば、2戸作るけど
自分が住む方の家だけは
設備のグレードをちょっとだけ上げる、
みたいな事だって出来るわけですしね。
わかります？
あるんですよ、そういう物が実際に。
今無くても出て来るかも知れないし、
土地だけ見つけて自分が作る事だって可能なわけです。
色んなパターンがあるんです。
みんな、
「自分が死ぬまで済んでローンを払うマイホーム」
としか不動産を考えてないから、見えてないんです。
マイホームなんて
3000万円とか4000万円するのが普通、
とか洗脳されてるから、騙されてる事にさえ気付かないんです。
だから、絶対に儲かる物が見えなかったり
絶対に損する新築を買わされるんです。
地震に強い！とか言って
免震だの制震だの、あんなので建てたら
そりゃ1000万円ぐらい高くなるでしょ。
で、その効果ってどうなの？
免震しなくても今の建築基準だったら
震度6でも倒壊はしないのに？
てか、いくら建物が頑丈でも
地盤によってはどうにもならないだろうし。
断熱効果抜群！家中1戸のエアコンで賄えます！
とか言うけど、部屋が区切られてるんだから
やっぱ部屋ごとにエアコンは必要なわけ。笑
あと、日本の従来の住宅って本当によく考えられていて
風が通る事によって腐りにくくなってたりするわけですね。
それが、後から適当な断熱入れたりだとか
よく分からん業者の断熱住宅とか建てちゃうと
「断熱効果は高いが通気性が悪くて建物の中が傷む」
なんて事もあるわけですよ。
壁の中が湿気だらけ、柱が中で腐ってる、とかね。
そんな事しなくても
今時の建築基準では「倒れるような家は建てられない」わけだし
じゃあそこに少しだけ筋交いや壁や金物を増やしてもらって
より安心にするとかでも良いんじゃないの？と。
それだったら何百万円も変わらないですよ。
東京とか大阪とか
7大都市の都会でもなければ
「坪20万円の土地」って
別にへんぴな地域じゃないですよね？
十分便利で、将来も過疎化する心配も無い、
なんなら老後もそこで自分達が安心して住めそうな地域。
そういう見方をしても
坪20万円で買える地域っていくらでもあると思うんですよ。
じゃあそれ30万円にアップしたところで、
使う土地が30坪ぐらいなんだったら
金額としては300万増えるだけですよね。
土地が900万円、建物とあれこれで1000万円。
2000万円あったら、
便利な地域に新築1戸建てが建っちゃう。
ちなみのちなみにですが、
今回の業者さんに「この家って1戸だけでも建ててくれるの？」
って聞いたら、「OK」だそうです。
マジで！
ありがちなのは、ていうか過去の業者さんは
「この値段で建てるには最低2戸以上からです」
って言ってたのに、この業者は1戸でも建ててくれるんだって！
つまり、
収益物件としてではなくて
最初から自宅としてこれを建てる事も可能、って事です。
ま、せっかく住宅ローン使うなら
2戸建てちゃった方が良いとは思うけど・・・
とにかく、です。
何度でも言いますよ？
たったの1戸で良いから
先に収益物件を持ってしまえば良いんです。
仮に、騙されてるのを知ってて
新築マイホームを買うんだとしても
家賃収入を返済に充てる事が出来れば
ボラれてる分を補填出来ますよね。
返済10万円が返済5万円になるんですよ？
それが30年とか35年続くんですよ？
そのために、
ほんの3年とか5年、
ちょっと辛抱したり、ちょっと頑張ってお金を貯めて
安い物件を1戸だけ買って貸し出せば良いんです。
全っ然難しくないんです。
万一、万一、
収益物件を持たない、他の投資で将来に備える、
マイホームだけ建てるんだ、という場合があるのだとしても
「絶対に建て売りとか買うな」「ハウスメーカーとかで注文住宅なんか建てるな」
って事です。
どうしても、どうしてもそういうのが欲しいなら、
それはもう、「そのために収益物件を買う」という選択をして下さい。
前にも言ったけど
ワシならどうするか。
これは金融機関によるし
その土地とかの兼ね合いもあるけど、
そういうのを抜きにして、基本的な考え方としてはどうするか。
ちょっと、シミュレーションしてみますよ。
まず、上記の800万円で建つ家を2戸建てて
片方に自分が住み、片方を賃貸に出します。
自分が住む事を前提とするので
ある程度土地の広さも欲しいし
ある程度便利な地域に建てたいので
土地は坪30万円の地域になったとします。
そして2戸分なので60坪という事になりますから
土地代で1800万円になりますね。
建物は800万円、諸費用とか、
駐車場に屋根欲しいみたいな話だったり
外構にちょっとだけお金がかかったとして
1戸辺り1100万円かかったならば2戸で2200万円。
土地と合わせて4000万円になりますね。
ただ、収入によっては
4000万円の住宅ローンが通らない可能性もあるので
根性入れて500万円だけ頭金を用意して
なんとか3500万円のローンに通ったとしましょう。
金利は1%で全期間固定、35年返済、
ボーナス払い無し、だとすれば
月々の返済額は98,799円です。
おや？
そんな地域で戸建ての新築賃貸住宅だったら
とりあえず最初は10万円の家賃は取れますよね。
最悪でも8万円か。
ま、8万円だと安過ぎるだろうけど
最悪で8万でしか借りてもらえなかったとしても
返済は10万円弱しかないんだから
実質2万円の支払いで「自宅＋収益物件1戸」が買えちゃうわけ。
で、もし空室の期間があったとして
それでも返済は10万円なんだから
ちょっとして蓄えをしておけば全然余裕っすよね。
数ヶ月あればまた次の住人さんが見つかるだろうし、
そもそも戸建てに住むような人は子供がいるわけだから
基本的には長期間住んでくれるだろうから安心だし。
んで、自分の子供が高校生ぐらいになるまで
その家に住むよね。
高校生にでもなったら
自分で勝手に生きたい高校に行くんであって
バスだろうが電車だろうが自分で乗り継いで遠くでも行きますから
子供の学校に合わせて家を考える必要も無くなる時期です。
なので、そのタイミングで引っ越しすれば良いですよね。
例えばだけど、あえて子供の高校の近くに引っ越すと。
そしたら、元の自宅も賃貸に出すので収益倍増です。
1戸8万になっていたとしても
2戸で16万円の家賃収入でしょ。
返済は10万円だから月々6万円の儲け。
んで、引っ越すとは言っても
また次の家を建てれば良くないですか？
ただし問題が1つだけあって、
住宅ローンっていうのは
本人がそこに住む事を条件に借りるローンなんですね。
だから、引っ越してそこから出るというのは
基本的にはルールから外れちゃうんだけど
正当な理由があれば金融機関もそこは見逃してくれます。
転勤だとか、親の面倒見るから実家に帰るだとか
子供の進学だとか、病気だとかいじめだとか、
そんな理由で引っ越さなきゃならなくなった場合は、
「そのまま住宅ローンでの返済を継続」出来ます。
この先は金融機関次第だったりその時の相談次第ですが、
例えば、子供の進学に合わせて引っ越すので
その地域に新たに家を建てたいから
「もう1つ住宅ローンを組みたいのですが？」という事になるわけです。
この場合、2戸からの家賃収入があるので
収入的には全く問題無いですよね。
むしろ以前よりも金持ち、資産家になってるわけですから
金額的な部分での問題は余裕でクリアでしょう。
さて、ここからは全く事例を聞かないので予想が付きませんけど、
万一、「また次の住宅ローンで賃貸住宅を込みで自宅を建てる事が出来たら？」
って感じですよね。
こうなると完全にわらしべ長者って感じになります。
もし賃貸住宅までは無理でも
自宅だけ建てるでも良いんじゃないですかね。
その頃になれば年齢としては50代って感じでしょうから
そのタイミングで新築を建てれば
死ぬまで十分使える家になりますもんね。
また似たような安い家を建てるか
今度は終の棲家だという事でちょっと贅沢したとして
返済が10万円になるとしても、以前の2戸から
月に6万円の儲けが出ているので実質4万円の支払いでしょ。
または、新しい方の家を
しっかり頭金入れてから買うとか
安い家で済ませるって事になれば
手出し無しで新築を建てる事だって可能になります。
んで、自分達が死ぬ頃には
最初の2戸のローンが終了して、
子供には借金無しで「収益が生まれる家が2戸」と
まだローンが少し残ってるかも知れないけど自宅も残せます。
ていうか団信に入ってるはずだから
自分が死んだ時点でローンはチャラですけどね。
金融機関にもよるけど
団信の限度額って3億円ぐらいまであったりするので
このぐらいの規模だったら全部団信で賄えてしまうので
ほんと、死んでしまえばチャラ、って感じでしょう。
どう？このシミュレーションだと
最初に500万円の頭金を考えていますが
年収によっては頭金は無しで借りられるでしょうし
だとして、丸々4000万円のローンでも
月々の返済額は112,914円ですから返済額は大差ないです。
逆に、もし1000万円の頭金を入れる事が出来たら
ローン組むのも余裕、返済が少ないから
入って来る家賃で返済を全部賄える、みたいな可能性もありますよね。
ま、その辺は人それぞれですが、
もしワシが今からマイホームを買うならこの方法でやると思います。
というか、別にマイホームが必要ではなくても
「住宅ローンを使うために」マイホームとして建てると思います。
どうです？
何をどう考えても、この方法を取るべきですよね？
土地さえ見つかりゃ良いわけで、
そんなの、大まかな地域さえ決めてしまったら
不動産屋に行って「この地域で60坪の土地を探してくれ」
「戸建てを2戸建てるから」って探してもらえば良いです。
見つかるまでに時間かかるだろうから
その間に少しでも貯金しておけば良いですよね。
もしこれを
「マイホームだけで35年払い続ける」
っていう方法を取った場合、どう考えても払い続けられません。
もしそれが35歳だったとしても
70歳までどうやって払うわけ？っていう。笑
絶対無理でしょ。笑
もし、って考えたら
歳取って払えなくなって
その家を売らなきゃいけなくなったりしたら
そんな老後嫌ですよね？
それが売れりゃ良いけど、
売れても金が残らなかったらどうする？
何のために35年払って来たの？
って感じになるし
もの凄い確率でそんな状況になるわけですよね。
でも、ほんの1戸だけでも収益物件を持っておけば、
その家賃をアテにすれば返済がグッと楽になるし
歳取った頃には売っぱらって現金化してしまい、
返済に充ててローンを1発で終わらせちゃうとか
老後に優雅な生活を送る資金にするとかも出来ますよね。
んで、何度も何度も言ってるけど、
これって出来る出来ないって話じゃなくて
選択するかしないかだけなんです。
ワシには選択しない理由が思い当たらないんだけど
じゃあ、老後どうすんの？って真面目に考えてないわけですよ。
ちゃんと数字で人生を見てみれば
ほぼ100%の確率でお金が足り無いわけですから。
そして多くの人って
年齢から考えて諦めちゃってるわけですね。
あとすでに
マイホームを先に買ってしまってる人なんかも
もう完全に人生諦めモードでしょ。
でも出来るから。
ていうか
やらなきゃの垂れ死ぬからマジで。
使える時間が足り無い分、
少々の無理しなきゃならないのはもう仕方無いです。
後はもう選択だけです。
諦めて、現役世代で
貧乏しつつ今の生活レベルを維持出来るところまでして
老後はもう生きてるだけの悲惨な人生で終える。
または、ここからさらに貧乏を極めて
最低限の生活を10年だけ頑張る代わりに
人生の終わりに向けてどんどんお金が増えて行く。
みんな、マジで計算しよ。
自分では無理に決まってるんだから
ファイナンシャルプランナーさんに相談しよ。
で、とにかくお金貯めて、
収益物件を1戸だけ買う、または建てると決めて、
後の事は後考えるでも良いから
とにかく、とにかく、まず不労所得を得る経験をしましょう。
その家賃収入が
もし月にたったの3万円だったとしても
恐らく「人生の全てが変わるレベルのインパクト」があります。
家賃3万円の物件だったら
利回り12%で買えば300万円って事です。
たったの300万円貯められない人はいないですよね。
それ、貯められないんじゃなくて
「貯めない」って決めた人だけでしょ。
独身でも余裕っていうか
独身だと収入総額は少ない代わりに
全て自分でコントロール出来るので貯蓄が簡単ですよね。
パートーナーがいればいたで
支出が少々増えたりイベント事もあるでしょうけど
なんせ収入総額が増えるのでスピードが上がります。
年100万円の貯蓄なんて余裕でしょ。
しかも我々、ネットビジネスやってんですよ？
このレベルだったら
月10万円とか目指す必要さえなくて
月に3～5万円稼げてれば良いわけじゃないですか。
ブログ書け、
月に3万円しか稼がなくて良いから。
これ、余裕ですよね。笑
逆に、つい5万円ぐらい稼げちゃったり
うっかり10万円行っちゃうわけです。
それが無くても、
生活費を始末してコツコツ貯蓄です。
遅くても3年で貯める、
ネットが上手くもうかれば2年で貯まるし、
または目標額を300万では500万円にアップして
リスクを下げたり、物件のグレードを上げて行く、と。
やってないだろ？笑
どうせ何もやってないだろ？笑
わかるもんね・・・
良い？ワシは2014年の2月の時点で
貯金ゼロ、新しい仕事無し、
プータロー、っていう状況にいたんですよ？
そこで、色々真剣に考えて、
仕方無いな、しんどいけどやるか・・・って決めたんです。
たったの6年前です。
不動産の業界で言えば、
バブってて、もう買うような時期じゃない、
参入するには最悪の時期、みたいな感じだったんです。
5年前だったらマンション1棟でも
利回り10%で普通に買えたのにねぇ、
今はもう安い物件無いよぉ？
って言われながら。
でも関係無いよね？
っていうか仕方無いよね？
じゃあ、安くなってから参入するのか？
とか言ってたらいつになるか分からんでしょ。
安くなった時には
金を持ってる人間の方が強くなるんだから
それこそ素人が参入しても難しいでしょ。
高い、みんなが買い控えてるって事は
「買いたがる人間が少ないからライバル少ない」
って考える事も出来るしね。
ワシは「人が言う逆境」って完全に無視です。
例えば、不動産が大暴落する時、
「全員が損してるのか？」って考えたら
逆にそれで儲けてる人間が絶対にいるわけですよね。
何でもそうでしょ？
誰もが厳しいと言ってる業界とか状況だとしても
「ある人にとってはチャンス」だったりするわけです。
問題は、状況とか人の意見じゃなくて
「自分にとってどうなのか？」でしかないです。
で、結果、
ワシはこの最高にバブってて儲けにくいという状況でも
「自分が満足出来るだけの利回り」で物件を購入して来ました。
しかしこれは、10年前に始めて
もっと安く買える事が当たり前だったような投資家から見れば
「そんなに高く買うなんてアホ」って感じなんですよ。
でもそれ、買えるまで待ってても
通帳にお金だけ置いといても増えないんですよ。
利回りが低かろうが、
銀行に置いとくよりも遙かに儲かるわけです。
で、経験が積めるんです。
そして実績も持てます。
んで、実は儲けよりそっちの方が大きいですよね。
そうやってワシは
たくさん勉強しながら、小さい失敗はたくさんしながら
経験と実績を積んで来たわけです。
金もちょっと増えました。
この状態で、
いずれ暴落して安くなってくれたら
「安くなってから参入しようとしているド素人」
に負けようがありませんよね。
いくらでも例は挙げられますが、
例えばですよ、すごく例えば、ですが、
その状況でそれが当然だと思ってる初心者がいるとします。
ある物件が500万円で売られていた、
月額家賃5万円、利回り12%。
ひと昔前なら飛ぶように売れていたけど
今は相場がすっかり下がってしまっているので
利回り12%でもしばらく売れ残っている。
それを、よく勉強して状況を理解している初心者が
「今ならこれは利回り15%で買える状況だ、15%が妥当だ」
という、冷静で正しい判断をしたとします。
そうすると、50万値切らなければならない、
450万円で買えれば利回り15%になる、って事で、
50万円の指し値を入れるとしますね。
でもそこに、ワシみたいな
ストリートファイターが現れたらどうなりますかね？
ほ？現状で12%もあるの？
良いじゃん良いじゃん、
ワシが始めた頃なんて利回り10%でも簡単には見つからなかったのに
こんなに良い条件の物件がオーナーチェンジで12%なの？安！
って、指し値無しで満額で買えるわけですよ。
ま、一応値引きの打診は入れるだろうけど、
ダメでも満額で買うよ、って言っておけばほぼ100%買えちゃいます。
で、利回り15%を目指してる初心者さんは
なかなか物件を買う事が出来ない。
焦ってるわけじゃないから
1年ぐらいかけてじっくり探しても良いと思ってる、
でも基準は15%なのでそれより高く買わない。
とか言ってるうちに1年とかほんとすぐ過ぎます。
その間、ワシはすでに
12%で買った物件から60万を回収しています。
諸経費は別の話としますが
500万円で買った家から60万円回収してるので
この時点では、440万円の投資残高です。
あくまでその時点で見れば、ですが、
ワシの持ってる物件は利回りが13%を超えるわけで
またあと1年だけ経つと、その時点で見れば利回り15%です。
この話、何度もして来ましたよね？
このぐらいの価格の物件なんて、
利回りの2～3%なんざ
現金で買ってしまっておけば
たった1年とか2年で吸収出来る程度の差でしかないんですよ。
その小さな差よりも
「持っていない事の方が大きな差になる」
という事を理解出来るか出来ないか、です。
そしてワシは
最初の1戸を買う時点から
そういう考えで始めたわけですね。
利回りなんか少々どうでも良い、
もちろん10%を切るような事があってはならないけど
利回りを追いかけて買えないよりも
割高でも良いから買ってしまって「家賃総額が増える方が重要」
と考えましたし、今でもそう思ってます。
だって、実質の借金が無いんだから
言ってみりゃこれって「貯金みたいなもん」なんですよ。
そう考えたら、どえらい利息が付く貯金なんであって、
メンテナンスさえしておけば、
預けた以上に、いつまでも引き出せる貯金なんです。
凄くないですか？
だから、利回りが10%だろうが12%だろうが
そんな細かい事よりも「半年でも早く買ってしまう」
ていう方が、トータルでは絶対に儲かるわけ。
だから言ってるんです、
「1日も早く最初の1戸を買いましょう」
って。
ワシ、ずっと言ってますよね、
「今から、完全確実にどえらいチャンスが来るぞ」
って。
それがいつなのかは誰にも予測出来ないけど、
少なくとも、今よりも物件が高くなったり
今よりも利息が下がるなんて事は起こりえないわけですよ。
絶対に、今よりも物件は下がって行く、
場合によっては恐ろしく下がる瞬間もあるかも知れない。
もし金利が上がって行く状況だったとしても
「現金で買う人間にとっては関係無い」わけですね。
金利が上がる、借りにくくなる、収益が合いにくくなる、
物件が売れ難くなる、物件価格が下がる。
ここで買えるのは2種類の人間です。
１、それでも有利な条件で融資を受けられる資産家、実力者
２、現金持ってる人間
我々は1番には入れないので
2番を目指すしかないわけですから
「その時が来た」という時に現金を持っていなければなりません。
物件が下がって来た！昔より安い！
これなら買ったら儲かりそう！
って思っても、
もし融資受けられたとして
金利が高くなってたら結局利幅って同じなんですよ・・・
もちろん、戦略的に融資を使うのはその人に判断ですが、
ここでは「そんな規模の話をしているわけではない」ですよね。
300～500万円、みたいな
どう考えても現金で買われて行くような物件の話ですから。
んで、統計を取ったり
どこかの発表を確認したわけではないですが
肌感覚としては、ちょっと相場が下がって来たように感じています。
まぁ、コロナの影響が大きいんだろうと思うけど
当たり前だけど物件を買う人がいなかったんでしょうね。
売る側としてはこの状況がいつ収まるか分からないわけで、
となると我慢出来ずに値段を下げる事は想像出来ますし、
このまま年を越えるともっと値段が下がるか、
そもそも売るのを諦めて保有して回収する事を考えるか、ですね。
なので、あまり安くなると
「売るのをやめる人が増える」って事でもありますから
安けりゃ良いってわけでもないんですよね。
たった5年ほどですが実践して来て理解しましたが
「買い時なんて無い」って事です。
買いやすい時、てのはあるだろうけど
それは「全員にとってではない」という事。
そして、誰もが買いやすい時というのは
物件価格は上がるんだから、
あれこれ、バランス取れてるんですよ。
自分にとっての「買い時」さえあれば良いんです。
そしてそれは
「買うと決めた人には必ず訪れる」わけです。
必ず来るんです。
そこで買えるだけの現金を持ってるか、
持っていても買うという勇気を持てるか、です。
てか、借金するわけじゃないんで、
買った物件は価値がゼロになる事なんて考えられないんで、
数字で考えれば、別に勇気とかいらんと思いますけどね。
逆に、35年ローン組んでる人間なんて
勇気の塊だと思いますよ。笑
ま、あれは勇気っていうか
何も考えてないだけですけど。
で、何の話でしたっけ？
あぁ、新築見て来たって話でしたよね。
うーむ、
そこを考えると、
ワシが持ってる物件ってのはどれも
土地に価値が無いってのは問題なんですよねぇ・・・
そういう物しか買えなかったから仕方無いんだけど
この先は少しずつ「土地を手放さずに済む物件」
っていうのを買えるようになりたいもんです。
この土地ならずっと保有出来る、
建物を建て替えてでも持っていたい。
そういう土地を1個でも持てたら
我々貧乏人レベルだったらもう人生アガリって感じだと思います。
結局土地なんですよねぇ。
ま、そりゃそうよね
「不動産」って言うぐらいだから。
だから土地は減価償却出来ないわけだから。
という事で、
ワシはある程度現金が増えてしまい
なかなか買いたい物件も見つからないという事で
新築を建てるという事も結構真剣に考えてみようかなと思ったりしています。
ちょっと今あれこれバタついてますが
土地探しなんかについても
今日の業者さんにちょっと相談入れてみようかなと。
戸建て賃貸はちょっとまだ効率悪過ぎるけど
アパート建てられそうな土地探してくんない？って感じで。
おっと、寝られずに暇だったもんだから
つい凄い文字数になっちゃいましたね。
キリが無いのでこの辺で失礼。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
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