ほい、松原さんです。

朗報。

仲介業者さんから電話がありまして
戸建て6号に入居の申し込みが入りました。

やったー。

リフォーム終わった途端にコロナ騒動になり、
一体いつ貸し出せるのか不安でしたが
ようやく引っ越しする人が出て来たようですね。

まだ契約は済ませていないので
どうなるか分からんという状況ではありますが
現在の住居が立ち退きになる事が引っ越しの理由だそうですし
40代後半の女性ですのでどんでん返しは無かろうと思います。

家賃ですが、6万円で募集をかけていましたが
仲介業者さんの判断で55000円で貸す事になりました。

ていうか事前に相談が無かったです。笑

ま、最初の相談の時に
「最悪5万円までは下がっても許容出来るけどねー」
みたいな雑談はしましたが、「5万円まで下げても良い」
とは言ってない。笑

まぁ良いんです、
これまでに色んな話をして
他の物件も全部この業者さんに頼んで来たので
言ってみりゃ阿吽の呼吸みたいなもんで。

6万円で貸せたら飛んで喜んでましたが
55000円でも十分ニッコリ出来るので上等であります。


んで、ラッキーもありまして、
募集時に「エアコンは2台新品を付けてあげる」
という形にしてたんですね。

リフォームしたばかりでまだエアコンが付いてないので
「好きな部屋に2つ付けてあげますよ」と。

しかしこれ、
仲介業者さんの判断で無しにしてくれたそうです。

ナイスプレー。

つまり住人さんは
自分でエアコンを買う必要があるんですが
そのハードルを超えてくれるだけの余裕がある人、
という事です。

また、自分でエアコンまで付けた家だったら
長く住んでもらえる事が想定出来ますよね。

40代後半の母親と
20代で社会人の娘さん2人での入居なので
よほどの事がなければ長く住んでもらえるでしょう。

保証人は家を出た社会人の息子さんで
家賃保証会社にも加入してもらいますんで
家賃滞納のリスクは極めて低くなっています。

て事で、
まだ契約は完了していませんが
万一この話が流れてもどうせ同じ金額で貸し出すのは間違い無いので
この辺で利回りの計算をしておきましょう。


■取得費用

物件価格　150万円
不動産取得税　65000円
登録免許税・印紙税　63800円
司法書士　65000円
売買仲介料　81000円
固定資産税・都市計画税　11835円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
計　1,786,635円

■リフォーム費用

大工工事・電気工事・設備類　1,420,000円
内装工事　383,790円
ガス給湯器・ビルトインコンロ　277530円
畳　59,400円
ーーーーーーーーーーーーーーーー
計　2,140,720円

■その他

火災保険　8万円（概算）
広告費2ヶ月分　121,000円（税抜）
仲介手数料　60,500円（税抜）
ーーーーーーーーーーーーーーーー
計　261,500円


合わせまして、
総額4,188,855円となりました。

年間家賃66万円で割り戻しますと
利回りは15.7%という事になりました。

言っときますが
普通は利回りの計算にその他の経費は含めないんで
その辺の人が言ってる利回りより厳しい話で言っても
この利回りって感じであります。


てか、やっぱリフォーム代かけ過ぎたね。笑

購入時に言った通り、
本来ならリフォーム代は
余裕で100万円以下で済んだはずです。

お風呂は汚かったけどユニットバスだったから
プロに掃除入れてもらえれば十分使えたと思いますが
またしても新品に入れ替えてしまいました。笑

トイレも全然綺麗だったのに
アホなので便器まで新品に換えてやりました。

給湯器もまだ使えたのに新品入れましたしね。

確認として
リフォーム後の状態がこれです。
https://photos.app.goo.gl/JPi7pzzKHbicp21B7


そもそも古い家なんですから、設備は入れ替えずに、
クロスや畳みなど表層だけ綺麗にして
後は掃除で清潔にさえしておけば十分だと思うんです。

その上で家賃を5万円ぐらいに抑えて貸す、というのが
賢い人の選択だと思いますね。

どうせこの家、あと10年も使わないだろうと思うんで
200万円もリフォームするなんて完全にアホなんです。笑

そうすると
本当なら利回りは18%ぐらいは出ていたはず。


まぁでもね、
これまでにも散々言って来た通りです。

ワシら、借金してないわけじゃないですか。

だから、
利回りが少々下がった所で別に構わんわけですよ。


安く直して安い家賃で貸すよりも
お金かけて家賃を少しでも上げた方が
「月々の家賃の総額がアップする」でしょ。

そっちの方が嬉しいわけですよ。

どうせネットで稼いだアブク銭なんですから
50万とか100万円余計に出て行った所で関係無いんです。

それよりも、
とにかく「どれだけたくさんの家賃を受け取れるか」
っていう方向に考えてるわけです。


また、これも言って来た通りですが、
ワシは、戸建てに関しては全て5年を目処に売却予定です。

投資資金を回収してしまえば丸儲けなので
持っておいても良いんだけど
現金化して大きな物件に入れ替えて行く方が効率が良いですからね。

で、売るとなると
住人さんがいる状態で
「オーナーチェンジ物件」として売りたいわけですね。

もちろん購入者は投資家という事になるので
売却価格は基本的に、
その時の利回り相場で決定されます。

その時点で、この程度の木造戸建てだったら
利回り12%が相場だったとしましょうか。

そうすると、
家賃5万円の家だったら年間60万円で、
12%で割り戻すと500万円という事になりますよね。


分かりますよね、
この時に「少しでも高い家賃の方が良い」わけです。

これが55000円の家賃で12%で売れれば
550万円で売れるという事になります。

家賃5000円の差が、
売却時には50万円の差になるという事です。


また、ワシの買ってる物件は
基本的に築年数が相当古いです。

築40年超えの物件も多いですし
この戸建て6号も昭和50年築ですから
築45年になります。

これを5年後に売却するとしたら
その時点で築50年ですよね。

ま、全然余裕で大丈夫なんですけど
でもやっぱイメージとして「築50年」となると
売れ難いのは間違いありません。

だから、だ・か・ら、
その時に少しでも売れやすくなるように
リフォーム代に金をかけておくんです。


お、古いけどメッチャ綺麗な家じゃん！
設備も全部新品に入れ替えてあるじゃん！

って思ってもらえますからね。

で、これも何度も言って来た通り、
だから、リフォーム時の写真をちゃんと残しておくんです。

オーナーチェンジで売る場合、
室内を見せる事が出来ませんから
「5年前のリフォーム時にここまでやっています」
っていうのを見せてあげるんです。

そのために
こういうサイトを作ってるんですよ、
っていう話もしましたよね。
http://hudosan.net/katugigreenlife/

こういうのあれば買う側としては安心でしょ。

この戸建て6号も近いうちにサイト作っておきます。


ワシはさらに、売る時は
工事の請求書なんかも渡して
工事の明細まで渡してあげようと思ってます。

そこまでやってあげれば
古い家でも安心して買えるじゃないですか。

ワシだったらそんな家が売られていたら
いくら古くても買いますね。


ていう考えなんですよ。

ただ、これもこれも何度も言いますけど
世の中の常識というか
不動産投資の本とか投資家の話で言うならば
こんな古い家で利回りが15%とかダメダメなんですよ。

本とかブログで勉強すると
「こういう家は少なくとも利回り20%無いと買う価値が無い」
ていうようなイメージになって行くと思います。

で、そんな物件はほぼ無いんです。

無くはないんですが、
相当本気でやらないと1年に1戸も見つからないでしょうね。

で、買えないからモチベーションも下がるし、
何より、いつまでも家賃収入が入って来ません。


そこでワシはその隙間に入るわけです。

ワシの買う家は古過ぎて、
マイホームとして買うには勇気が必要な家ですし
収益物件としては高過ぎると判断されるわけですね。

つまり、誰も買わない、って感じです。

売れない、売れ難いって事は
つまり、値段交渉がしやすいという事でもありますよね。

そして、ライバルがいないので
じっくりじっくり粘って買う事も出来ます。


で、とは言っても利回り15%あるわけです。

7年保有すれば投資額を回収出来るわけであり、
7年なんかあっという間ですよ。

しかも現金で買っていれば返済が無いから
その間に受け取る家賃は丸々残せます。

ようはこれって、
投資した金を回収するというイメージでは無くて、
「単に家賃総額をアップさせるための仕組み作り」なんです。

乱暴な言い方をすれば、
儲けなんかそんなに無くて良いんです。

ただ今せっかくアブク銭持ってるんだから
収益物件に置き換えて保有しておこう、てなもんです。

そしたら、ただ時間さえ過ぎてしまえば
投資額が回収出来て、そこからは丸儲けですよね。

現金1000万円を8年置いといても増えません。

でもそれを家賃5万円の家2戸に置き換えてしまうと、
8年後には家賃収入で1000万円が戻って来ていて、
かつ土地建物という資産が残り、
しかもその後も家賃が入り続けるわけです。


ていうか、実を言うと
ワシはそこまで深くも考えていません。

いや、考えてはいますけど。笑

ワシが考えているのは
「借金が無い」という事と
「家賃収入を得ているという実績」です。

それにより金融機関からの評価が上がり、
それによって有利な融資を受けられればそれで良いんです。

今の物件があまり儲かってないとしても
金融機関から見たら「無借金の物件」でしかありません。

ていうか、儲かってないとか言うけど、
利回り15%出てたら十分だと思いますが。笑

だって考えてみてね？

次に売る時、
それが利回り15%で売れたらどうなります？

買った金額と同じ価格で売却出来た、
という事になりますよね。

するとつまり、
保有している期間に得た家賃収入が全て儲け、
という感じになるわけです。

不動産相場が少々下がってるような時期でも
利回り15%だったら買う人はいますよね。

そういう意味では
利回り15%で物件を仕立てられれば
全然余裕ぶっこいていられるんじゃないでしょうか。


でもそれを、
利回り20%を狙うといつまでも買えません。

そして、ボロさを許容するという事は
長く保有する事への不安がありますし
リフォームにお金をかけないという事は
売却時を考えると不安です。

もちろん、だからこそ利回りが高く儲かるわけですが
ワシはそこまでの不安と戦う勇気は無いです。


こういう考えで状況を考えますと、うちは、
年間家賃が670万円分の物件を保有しているわけですね。

1戸空室ですが、これも近いうちに埋まります。

じゃあこれを、
利回り15%で売却するとどうなるかですが、
なんと4500万円ほどになります。

んでこれ、
5年後でも4500万円になるんですよね。

不動産は流動性が低いとはいえ、
叩き売ればすぐにでも現金化出来ますから
3000万円だったら即時売却は可能でしょう。

または「会社ごと売却」って事になれば
単純な物件価格以上の価値がありますので
時間はかかるかも知れませんが
良い値で売れる可能性も高いと思います。

じゃあこれ、
物件持たずに現金で4500万円持ってたらどうなる？

って事です。

何もならんよね。


んで、もう一度言いますが、同じ資産4500万円でも、
不動産で持ってると金融機関の見え方が全く違います。

4500万円持ってるから
収益物件を買うために1億円貸して下さい、
って言っても、そう簡単には貸してもらえんでしょう。

その4500万円を頭金に入れるなら話は別でしょうが、
そんな効率の悪い投資をする必要は無いと思う。笑

でもこれが、4500万円分の不動産を所有していて、
1億円の物件を買いたいので貸して下さいと言えば、
もちろん簡単ではないですがこちらの方が遙かに可能性が高いです。

1000万円とか頭金に使えば借りられるんじゃない？

あ、ちなみに、
帳簿で見た時にはうちの物件は4500万円も価値はありません、
それは「もし今売ったらそのぐらいになるだろう」というだけで
帳簿上は4000万円ぐらいしかありませんのであしからず。


でね、
これが4500万円だなんて話だと他人事に聞こえるでしょうが
450万円だったらどうですか？って事なんですね。

450万円の現金を預金してるだけの人と、
そのお金で収益物件を購入し、
5万円の家賃収入を受け取っている人では
どっちが金を貸したい人でしょうか。

て事です。


ま、別に借金しなくて良いと思うんですよ、
ワシみたいに現金でやれば何の心配も無いですからね。

それにしても、
現金で持ってたらずっと増えないというか
まぁ、持ってたら使いますよね。笑

でも家賃収入に変えてしまえば
勝手に増えて行くわけですよ。

その勝手に増えたお金を使って2戸目を買えば
さらにお金の増えるスピードが増すわけでしょ。

どちらも最初に持ってるのは450万円だけど
かたや10年後も450万円でしかなく
しかしかたや、所有物件3戸、年間家賃180万円、
みたいな差になって行くわけじゃないですか。


たった450万円だったら
ネットビジネス使えば余裕っすよね。笑

なんていうのかな、
目先の100万円を稼ぐために必死になってたんじゃダメだと思うんですよね。

その金を使って投資して
5年後や10年後に太い資産に置き換えて
マジで不労所得で楽して生きてやるぜー、
っていう目標じゃないとダメでしょう。

100万円稼ぐのって「当たり前」なんですよね。

だってそれは
自分にとって必要なお金だから稼ぐんであって、
100万円稼ぐ事自体はどうでも良いわけじゃないですか。

それをどう使って
どんな人生を歩むのかが目的なのであって
簡単に言えば金なんか別に稼がなくても借りりゃ良いわけでしょ。


なんのために稼ぐの？って事であって、
それが明確じゃないお金は稼げるはずがないんで。

なんかよく分からないけど
月に何十万円も稼げてたら、生活も楽になるだろうし
少々の買い物も我慢しなくてよくなるんだろうなー、みたいな
漠然とした夢って絶対に叶いませんよ。

だってそれ「叶える必要が無い」わけですから。

そんな、別に手に入らなくても構わないような目的のために
なんでクソ面倒な作業を続けられます？続くわけないよね。

そういう事。


あ、我慢してたんだけど
ウンコ漏れそうなんでこの辺で失礼。

んじゃ。



◇　追伸

今回の物件、420万円で仕立てたわけですが
これをたったの3年貸せば
投資残高は220万円になっちゃいます。

その時点で、もしお金に困って
利回り20%で叩き売っても330万円になるんですよね。

それでも110万円の利益が出るでしょ。

そう考えたら凄くないですか？

420万円を中古の戸建てに換えて貸しておけば
たったの3年で110万円も儲かるわけです。

それが利回り15%で売却したら440万円であり、
220万円も儲かっちゃうって事ですよ。

とんでもない儲かり方だと思いませんか？

考えれば考えるほど
中古戸建ての投資ってヤバいんですよね。

んでこの投資方法だと融資は厳しいので
基本的には現金でやる事になるわけですが
現金で戦える人って少ないわけですよ。

また、今日の本文でも言った通り、
現金で参入するとなると絶対的が額が小さくなるわけで
となるとよほどの掘り出し物か、相当なボロです。

知識と根性と勇気と運で戦う事になるわけですが、
しかしそこで、ほんの少しだけ上の価格帯で戦うと
ワシのようにメッチャ楽になるんですよね。

それが出来るのは
ネットビジネスという打ち出の小槌を持っているからです。

もし稼いだ金でやりたい事があるんだとしても
それ、我慢して先に収益物件買って下さい。

マジで、何も考えずに、
黙って3戸だけ所有して、
月に15～20万円の不労所得を得てみて下さい。

全ての価値観が変わるので。

1戸でも変わります。

頼むから、マジで買いましょう。

誰かに頼るのではなくて
自分の力で生きて行くのだとしたら
これほど頼りになる収益源や資産って無いと思いますよ。

家族も安心するし保険代わりにもなるし。

買いましょ、サクサクっと買いましょ。


◇　追伸２

今回はロールパン焼きましたー。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/3295056230538720

美味しいんだけどね、
パンって何が正解なのか分からんので評価が難しいです。

ま、ただ、
コストコのロールパンより美味いのは間違い無いです。笑

やっぱあれですね、
パン屋とかパン教室の先生に目の前で教わって、
「これが正解」「ここがこうなってると失敗」
ていう指標が無いと、試行錯誤のしようもないという気がします。

ただ食って美味しけりゃ良いってもんじゃないじゃないですか。

実はもっと美味しく出来るのかも知れないわけで。

とはいえ、パン教室に通えるのはまだ相当先になりそうなので
とりあえずYoutubeで勉強してるのは「完全感覚ベイカー」
https://www.youtube.com/channel/UCrFMxGJZIGITr8NnLMyry1A

結局こういう事っすよね、
どこまで好きでやってるか、
どこまでマニアックにやってるか。

ブログでもYoutubeでも同じですよね。

なんて言うんだろ、
ブログが下手な人間って
そもそも自分自身がブログの読者じゃないんだと思いますよ。

だって自分が他人のブログ見て勉強してたら
「何をどう書けば人の役に立つのか」なんて
考えなくても分かるもんね。

そうじゃないのにブログ書いて儲けようなんて、
別にパン焼きが好きじゃないのに
ただ儲かりそうってだけでパン焼いた動画を公開してるようなもんです。

そんなヤツの動画、誰かの役に立ちます？

こんなの、ノウハウ以前の問題でしょ。

なんで分からんかな。

だからうちにおいで、って言ってるのにねぇ・・・


◇　追伸３

アブローラー買いました。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/3289723871071956

これ、見た事はあったけど使うのは初めてで、
ナメてたんだけどマジで死ぬほどキツいですね・・・

普通の腹筋運動では絶対にならないような
もの凄い筋肉痛に襲われてます。

んでこれ、せいぜい2000円ぐらいだし
場所も取らないんでかなりお勧めです。

ただ、女性は筋力の問題でちょっと無理だと思うんで
女性は器具使わず普通に腹筋が良いんじゃないでしょうか。


◇　追伸４

ギリギリ5月中に間に合ったって感じですが
なんとか駐車場と庭の花壇を模様替え出来ました。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/3292542137456796

今回はちょっと面倒になったのもあって
少ない種類でシンプルな感じに仕立ててます。

駐車場側はブルーサルビアとメランポジュームで
これは一昨年も使った組み合わせで
育った後の姿も完璧にイメージ出来るので問題無し。

9月ぐらいにはメチャクチャ綺麗な花壇になってると思います。

庭の花壇は、
一番後ろに濃いブルーの宿根サルビアが植わりっぱなしで、
中段に黄色のジニア、手前に這性のトレニアを植えてみました。

このタイプのトレニアを植えた事がないんで
育ったらどんな感じになるか？って感じですね。

あと、春の花が終わった寄せ植えの鉢が7個あるんですが
なんか気分が乗らずに鉢が空のまま放り投げてあります。

ま、夏は鉢が多いと水やりも大変だしこのままでいっか・・・

夏って
どうしても植えたい植物も無いですしね。

秋にまた派手にやろうと思います。


◇　追伸５

うちの息子の貯金が203,000円になりまして
「あと20万円貯めたら会社作れるね！」
と言っております。

ただ、会社作ってしまうと
最低でも年間7万円は税金払う事になるんで
さて、何をやって利益を出しましょうかね。

うちの物件の管理会社にでもして
うちの会社から管理費払うなんてのでも良いかなぁ・・・

アパートはもう管理会社入れてるんで
残りの戸建て6戸に関して月3000ずつ払えば
月に18000円、年間216,000円の売上にはなります。

ただ実際のところ、息子に実務が出来るわけないので
つまり息子は単なるオーナーって事になりますね。

代表取締役には座るけど
実務は行わないので役員報酬は取らず、
配当を受け取るという形でどうだろうと思ったりしてます。

どうかな？大丈夫かな？

ま、お金貯まって実際に会社を設立する時に
また税理士さんと相談して考えようと思ってます。

うちってこういう話を与太話で終わらせずに、
やると言ったらマジでやりますんで。

たくさん勉強して大人になって
やりたい事があれば会社を作れば良い、とか言わないんで。

会社やりたい！って言うなら
先に作っちゃえば良い、何やるかなんて後で考えりゃ良い、
別にそれが小学生でも構わんじゃないか、って思います。

んで今の所は
早くパソコン使えるようになりたいって事で
ローマ字入力しなきゃならんですから
ローマ字表を見ながら文字入力の練習しとります。

中学校ぐらいになったら
うちの会社の事務仕事は息子の会社に発注しようと思っとります。

早く大きくなってくれんかな・・・



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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