どもども、
いつでもあなたの松原です。

先日、銀行の担当者さんから留守電が入ってました。

「急ぎの用事ではないのでまたかけ直します」
と。

お、来たね。

どうせ
「コロナで融資は必要無いですか？」
じゃないのかな。

んで、翌日かけ直してみましたら案の定です。

社長さんの所は業態的に必要無いかも知れませんが
条件はありますけど無利子の融資などがありますので
ご入り用はないかなと思いまして・・・と。

はい、待ってましたよーん。笑

こっちから頭下げては借りないけど
そちらから打診してくれる物は聞きましょう。

もちろん
「うーん、うちは特に困ってないけど話は聞かせてくれる？」
って事で資料を持って来てもらう事にしました。

目論見としては
運転資金という名目で借りられるだけ借りたい。

無利子だったら飛び跳ねて喜ぶけど、
そうじゃなくても低金利ならいくらでも借りたい。

いくら借りたって、
利息が無いんだったら使わずに持っておけばOKでしょ。

これまでにも言って来た通り、
収益物件の融資となるとどうしても条件は厳しいので
別の名目で借りやすくて金利が低い融資が受けられれば
それを物件の購入資金に充てられますしね。


以前にもお話ししたと思います、
うちの会社には「松原個人からの借金」が900万円あったので
これの返済として昨年8月、銀行から900万円を借りました。

金利0.9%で。笑

んで、その後12月に
例の2500万円のアパートがを見つけたわけですが
その借りた900万円があったので
余裕を持って現金買い出来たわけですね。

会社から返してもらった900万円を個人で持っていたけど、
それをまた会社に貸し付ける形で戻して
そのお金を使って買ったという事です。

なのでまたうちの会社は
松原個人から900万円の借金をしているわけですが
考えてみりゃズルいですよね。笑

しかもその銀行から借りた900万円って、
別に長く借りる必要も無いお金だからって事で
返済期間をたった5年にしてあるんです。

もう1年経ちますからね、
あと4年したら消える借金です。

そしたらまた同じ方法で
再び安い金利で1000万円ぐらい借りようかなと。笑

だって1回その条件で借りてる実績があるんだもんね、
もし次に借りてくれって頼まれたら
「前より金利が高いんだったら借りない」て言えばお終いです。

で、この実績を持っておけば
また他の金融機関に融資の打診をする時にも
「●●銀行さんではこういう条件で貸してくれました」
って言えるんですから有り難い話であります。

向こうが頭下げて来た借金は借りなきゃ損。

しかしこれを
2500万円のアパート買うから1000万円貸してくれ、って言ったら
借りられただろうけど金利が1%を切るなんて事は絶対にあり得ない。

そういう意味で
完全なファインプレーだったと思います。

特にうちは
メインのネット事業があって
そこの収益から返済出来るわけですから
イメージとしては物件は実質無借金、て感じ。


おさらいです。

世の中の状況や金融機関によって違いますが
収益物件への融資は基本的に
「物件の法定耐用年数」を基本に考えられます。

木造の建物だと耐用年数は「22年」となっているので
簡単に言うと、マックスで22年が借り入れ期間となります。

もちろんこれは単なる基本です、
新築の場合なら30年だって借りられるし
その人の属性や実績によっても変わります。

しかし基本は「耐用年数」の「残期間」です。

築12年の中古の木造建物で融資を受けるなら
耐用年数22年ー経過期間12年=残期間10年となり、
基本的には10年しか貸せませんよ、てな具合ですね。

しかし実際には
たった10年で返済するには
月々の支払い額が大きくなってしまい
家賃収入だけではマイナスになる事がほとんどとなります。

つまりこの場合、
ある程度の頭金を入れて借入額を下げなければならない。


2000万円の物件を買うために
1000万円ぐらいの頭金が必要、みたいな話になり、
そんなに頭金用意出来るかよ！それが無いから借りたいんだよ！
って話になるわけです。

なのでもちろん金融機関側も
「何らかの理由を付けて借り入れ期間を延長出来るようにしたい」
とは考えてくれます。

向こうも貸すのが商売ですからね。

たとえば、うちみたいに
ある程度の規模と運営実績を持っていれば
「この人ならちゃんと運営して返済出来るだろう」
という安心材料の一つにはなりますよね。

財務状況が良ければそれも材料になるでしょう

はたまた、
その物件の立地であるとか
その地域での優位性があり
賃貸状況に不安が無いだけの根拠があるとか。

たとえば、この地域には単身向けの物件ばかりで、
しかし環境的にはファミリー向けの物件が求められており
需要が追い付いていないので長期的に手堅い物件です、
みたいなリサーチ結果とか不動産屋のお墨付きをもらうとか。

うちが中古の戸建て賃貸が得意なの知ってますよね？

クソボロでも立地が悪くても
安く仕上げてくれる業者さんとの付き合いがあり、
客付けに強い不動産屋さんともタッグを組んでるので
この地域の物件なら任せといて下さいよ、大丈夫ですよ、貸しなさいよ。

とか言えるなら言ってちゃったり。

そうやって、担当者とこちらで作戦を練って
「審査部をいかに口説き落とすか」
ってのが融資の戦略になって行くわけです。

銀行の担当者さんって融資額が成績なので
「貸したい」わけです。

なので、別に格好付けたり嘘を付かなくても
正直に話せば一緒に方法を探ってくれますよ。

考え方としては「貸して下さい」ではなくて
あなたも借りて欲しいよね？
どうやったら借りてあげらえるかな？
何か作戦練ってくれない？って感じでしょう。

向こうはプロですからね、
こういう方法がある、こんな材料があれば・・・
ってアドバイスくれます。

ぶっちゃけ系の担当者だったら
「本当はこんな事言っちゃダメなんですけど」
とか言って、裏技とかも教えてくれたりします。

ただ、昨今の不動産融資に関する不正やトラブルで
とにかく不動産に対する融資は厳しくなってます。

これまでは融通が利いていた条件が外され
「原則ルール通り」でしか貸せない、という具合に。


で、一方で、
不動産相場はこの先ほぼ間違い無く下降して行くはずです。

間違っても高騰する事は無いでしょう。笑

不動産の価格って
究極的には「銀行が金を簡単に貸してくれる時期」
には上がって行くわけです。

買える人が増える、需要が高まる、
だから物件が高くなる、って事です。

それが今は融資が厳しく
しばらく緩和されるとは思えない。

しかしこのコロナ騒動で
売り出される物件は増えて行く、
だけど買える人間は増えない。

当たり前だけど物件は安くなって行く。


実際、コロナ騒動で、法人も個人も返済が追い付かなかったり
資金確保のために手持ちの不動産を売却する人が増えています。

たとえば住宅ローンなんかでも
こんな感じのニュースがたくさん見られるようになりました。

▼コロナショックで「住宅ローン破綻」大量発生か（5月12日）
https://www.rakumachi.jp/news/column/260544?uiaid=mmregml3

もしこれからマイホームを買おうと思ってた人は
ひょっとすると凄く有利な「買い場」が来るかも知れません、
マジで物件情報を調べておくべきです。

今までなら手が出なかったような物件が
びっくりレベルで安く買えるかも知れませんよ。


んで、収益物件も恐らく下がって行くだろうと思いますが
見てる限りではまださほど安くはなっていない模様です。

多分、もう投げ売ってる人もいるんだろうけど
そういうのは表に出る前に
業者間とか資産家が売買してるんじゃないでしょうか。

で、
なんにせよワシは来年中にもう1棟買うつもりなんですが
その時の状況によっては融資が厳しい可能性がありますよね。

いくらうちの業績が良くても
「今は原則ルールに則った条件でしか貸せない」
となると頭金が莫大必要になります。

2000～3000万円の頭金があれば良いんでしょうが
さすがにそこまでは・・・という感じです。

出来れば1000万円の頭金で
4000万円借りて、5000万円の物件が欲しいわけですけれども、
これは原則ルール通りでは融資が受けられないでしょう。


な、の、で。

このコロナの状況を上手く活用して
運転資金という名目で、出来れば無利子で
せめて1000万円ぐらいでも借りられておけば助かる。

手持ちの1000万円と合わせて
頭金を2000万円持ってますよ、という格好が取れれば
5000万円クラスの物なら買えるんじゃないか？という算段です。

現在だと
「基本的には頭金を3割」とか言われていて
何か理由が作れれば「1割でもなんとか出来るかも・・・」
とは言ってくれているんですけどね。

逆を言うと、うちの業績と実績なら
3割用意出来れば少々の物件なら融資は受けられる、
という感じです。

それが借金した金であろうと、
「頭金がある」ってのが重要。

法人に借金があるのは当然ですから
設備投資とか運転資金で借金を持っていようと
それと「物件購入の融資」は別ですんで。

もちろん法人の規模に対して
あまりに大きな借金をしていれば無理でしょうが
うちは今のところ、資産に対する借金の割合は低いです。

売り上げや利益に対する返済比率で考えても大した事無い。


とにかく現ナマが必要、欲しい。

仕事頑張って稼いで貯めるのも良いんだけど
人が貸してくれるんだったら時間をショートカット出来るから。

なんせうちは
ほぼ無借金と言って良い物件が10戸あるわけです。

額だけで言えば、別に1億円ぐらい借りたって、
少々の事が起きたとしても破綻はしないんだから
ここまで来たら借りられるだけ借りなきゃ損。

これが最初から借金スタートだと勇気が必要だけど
最初に頑張って現金で買って来た価値がここにあるわけです。

確かに、現金だけで買って来たので
たった10戸を買うまでに4年もかかったけど
考えみりゃたったの4年ですよね。

そのおかげでここから一気に楽になり、
かつ借金に怯えなくて済むと思ったら
こっちの方が効率が良いとさえ思えます。

ワシは「借りたくても借りられなかった」
という状況から必然的にこうなったというのもあるんですが
もし借りられたとして、いきなり5000万円とか1億円の借金なんて
とても勇気が出なかっただろうと思います。

だって、ワシは何よりも借金が怖いから・・・

でも、
返せる金を持っている借金なら怖くないもんね。



て事で、本日つい先ほど、
銀行の担当者さんが資料を持って説明に来て下さいました。

こんな資料。

中小企業向け　新型コロナウイルス感染症対応資金：
https://www.evernote.com/l/ABcDDoDp81NANb980iXQ2dHbWH4cDDs45J0

無利子って言っても
当初3年間の利子を後から県が返してくれる、って形です。

とは言っても実質3年間は無利子で借りられるわけで
10年で借りたとして、残り7年も金利が1.2%ですから
全期間で見た時の金利はクソ安いですよね。

しかも据置期間が5年もある・・・

つまり、たとえば10年で借りるとして
当初の5年間は元金の返済をしなくて良いという事です。

もちろん、残りの5年で全部返さねばならんので大変ですが、
しかし5年のうちに業績を伸ばせるなら
こんなありがたい借金もありませんよね・・・

これは借りなきゃ損でしょう・・・


まずは市や町に申請し、認定を受けられれば
その後は保証協会の方で借り入れ金額の調整をするだけで
よほどの事が無ければ、借りられないという事は無いようです。

なんせ、お国を頂点にして金融庁から末端まで
「とにかく今は会社を潰すな」という状態なわけであり
銀行の支店長も「融資の申し込みは問答無用で全部行け！」
と言ってるそうです。

ただこうなると、
融資担当の能力って必要無いですよね、
単に書類を準備して数をこなすだけなので
言ってみりゃ知識も経験も必要無い、と。

なので、その担当者さん的には
仕事が全然楽しくないって言ってました。

また、
「こんなにジャブジャブ貸して大丈夫なのかな・・・」
と。

当たり前だけど
本来なら借りるべきではない、
借りても返せる見込みが無い会社も借りているわけです。

今までなら借りられなかったけど
今なら借りられるって事で借りちゃってるわけですね。

そんな会社やお店は
当然そう遠くないうちに潰れて返済出来なくなるでしょう。

そうすると、
「銀行大丈夫？」って感じになって来ますよね。

あのバブル崩壊後の
銀行のドタバタのような事が再び起きはしないか。

って事を心配されてました。

その担当者さんまだ20代なんでね、
もし銀行潰れたら仕事探さなきゃいけない・・・って。


ま、どうなるかは誰にも分かりませんが
あと2〜3年もすれば結果が見えるでしょう。

うちも当然、
ギリギリ目一杯まで借りるつもりです。

今の所、保証協会の人が業務でパンクしてるので
事前に融資額のすり合わせをする事が出来ないので
基本的には、目一杯申し込んでおいて下さい、と。

後は、向こうの判断で減額になればなるだろうけど
全く借りられないという事は無いはずなので、との事です。


なるほどね、
うちは3000万円も必要無いけど
そういう事なら一応3000万円で申し込んでみましょうかね。

間違って3000万円借りられたら
こりゃもう余裕で次の1棟物を買えちゃいます。

チャンスもチャンス、大チャンス。

さて、いくら借りる事が出来るでしょうか。


楽しくなって来たね。

会社の帳簿を見直して申請書類作るとします。

んじゃ。



◇　追伸

まったく世の中頭のおかしい人間ばっかりでして
コロナ騒ぎで公園の遊具が封鎖されてるわ
近所で子供が遊んでたら学校とか警察に通報するアホがいるわ。

で、うちの子も近所のオッサンに通報されました。笑

近くの家の路地で
甥っ子達とスケボーで大騒ぎしてたら
小学校にクレームが行ったらしいです。

その家のそのオッサンが通報した、というのは
ワシのガーデニングによって築かれた
近所のババアネットワークの力によります。笑

ババアと友達になると
浮気してるご主人の噂まで聞こえて来るんですから
ほんと、ババアネットワークは恐ろしいです。

ネットより怖いですね。笑

んで、息子が遊んでた場所なんですが、
そこって私道なんで、怒られて当然なんですね。笑

ワシが許せんのは
子供を直接叱らず
学校へクレームを入れるという陰湿な行為です。

ワシ、こういうの許せんのですよね。

やられたらやり返す、
これは当然の事です。

なので、直ちにビラを作って
「その家だけに」投函して来てやりました。笑

子供に不寛容な大人によって
町内の環境が悪化しています、っていう感じの。笑

ハッキリ言って
ワシって怒らせたら超絶面倒臭い人間なんです。

揉め事が大好きですしね。笑

サラリーマンじゃないんで
世間体とかも一切気にしませんし。

これが昔だったら
その家からオッサンが出て来て
子供に直接「お前らあっち行って遊べ！」
とか怒ってましたよね。

で、子供も子供で
「うるさい！死ね！ジジイ！」とか言って
逃げ回ってたわけです。

なんなら次の日は
駄菓子屋でパチンコとかんしゃく玉を買って
友達3人でそのオッサンの家の壁に100発ぐらい打ち込んで
怒り狂ったオッサンに追い回されるとか
そういうのが当然だったじゃないですか。

で、親が謝りに行くと。

それがご近所付き合いってもんでしょ。笑

そういう機会を失うような
「学校にクレームを入れる」なんていう陰湿なヤツは
同じように陰湿な目に遭わなければならんでしょう。

言ってみりゃあれです、
なんか気に入らない事があったら
「責任者出せ！」みたいな事を言う馬鹿ですね。

責任者関係無いだろ・・・

問題起こしたそいつと自分の問題だろが・・・

で、しかもアホな上司は
「うちの部下がすいません」
とか謝っちゃうでしょ。

ま、ワシも若い頃には
取引先に怒られて、上司を頼って一緒に謝りに行って
先方に「上司まで連れて来るなんてお前は子供か！お前の問題だろ！」
とさらに怒られた事がありますが・・・

ま、正論だと思います、
自分のケツは自分で拭け、と。

で、上司なり親も
相手にするから向こうがつけあがるんですよね。

「ワシに言われても知らんわ、そいつと話してくれ」
って無視すりゃ良いと思うんですよ。

そもそもワシは
従業員抱えてた時なんかは
「相手が怒るのは勝手、簡単に謝るな」
って教えてました。

上司呼べ！って言われたら行ってましたが
よっぽどじゃないと謝らなかったです。

相手が怒ってるから謝る、なんておかしいですからね。

ワシは自分の子が何かやらかしたして
「親の責任だ！」とか言われても
「知らん！」って言うと思いますね。

親の責任だと言うなら裁判でもしてくれと、
裁判所が「親の責任」って言ったら
仕方無く謝ってやる、って感じですね。

なので、
ワシはどこの子だろうが遠慮無く叱り飛ばします。

親になんか言いません。

でも今の子は怒られても仕返しにも来ないんだよねぇ・・・
寂しい世の中です。


◇　追伸２

良いのか悪いのか、って話なんですが
今回の融資は「返さなきゃいけないお金」なんで良いとして、
問題は「返さなくて良い」持続化給付金ですね。

MAX200万円もらえるっていうアレです。

もちろんネット系の人間はみんな申し込むんだろうけど
そりゃ、もらえるってなれば誰だってもらいますよね・・・

ただ、その金もらったら
しっかりビジネスに投資して利益出して税金収めましょうね。

なんせ税金から出てるお金だから・・・


◇　追伸３

ほんと思うね、
ネット事業だけの会社ってマジで損してる。

不動産事業持ってるのは最高。

マジで言っとくけど
マジで、1戸だけで良いから持つべきです。

それが個人じゃなくて法人で保有しており、
事業として賃貸業に取り組んでいます、
現金で購入しています、って事になると
金融機関からの見方って全然違うので。

月にたったの5万円の家賃、
年間でもほんの60万円。

これでも「有ると無しじゃ大違い」です。

みんな、稼いでる稼いでるって偉そうにしてるでしょ？

金持ってるんでしょ？
何千万も儲けてるんでしょ？

で、なんでたかが
500万円とかの不動産1戸が買えないんだろ？

不動産に興味が無い？

不動産って興味で買う物じゃないと思うんだけどね・・・

資産として、不労所得として、なんで。

マジで買い場が訪れると思いますよ、
現金さえ持ってりゃウハウハになれるかも知れません。

ガチで稼いで、現金貯めて行きましょう。

何度でも言うけど、
先に自宅買うとかアホ以外の何者でもないからね。

もし、収益物件も持ってないのに
35年もローン組んで新築買ってるようなヤツがいたら
そんなヤツの言う事は何一つ信用したらダメですよ。

だって、お金の事を分かってないんだもん。

こう思った方が良いです。

え？ネットで儲けてるのに
不動産事業をやってないんですか？

おかしくないですか？

ってのを標準にして行きましょう。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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