松原です。

メッチャ久しぶりになりますが
サクさんが新しいネタを持って来ました。

こりゃもう聞かずにはおれんでしょう。笑

今回はこれ。
http://saksak39.info/000/cs2r/18/

ワシ、ちょうど1年前の今頃にこの話聞いてたんですが
どうやらまだ順調に稼げてるらしいんですよ。

サクさんのノウハウなのに？って感じですよね。笑

そうなんです、
今回は今までとはちょっと感じかも知れません。

ま、詳しくはサクさんに聞いて下さいな。



さて、2件のリフォームが完了して
片方の家は掃除まで済ませまして
すでに不動産屋に住人さんの募集をお願いして来ました。

恐らく数日中に
スーモとかホームズなどの賃貸ポータルサイトに掲載されると思いますんで
掲載が確認出来たらまたご紹介しますね。

あと、リフォーム完了後の写真をまだちゃんと撮ってないので
これもまた天気の良い日に撮って来てお見せしましょう。


で、なんですが、
上記のサクさんの話。

あれを1年前にその話を聞いたのは
戸建て5号を買って、リフォームプランを練る時に
サクさんと現場で会った時なんですね。

ん？

つまり。

戸建て5号は、
「1年前に買って、ようやく今頃リフォームが終わった」
という事です。

つまり、せっかく買ったのに
1年も収益化せずに放置されていたという事であります。

アホでしょ？笑

買った後で面倒臭くなってたんですよね。笑

ただ、その後に立て続けに
例の150万円の戸建て6号を買ってしまい、
2戸もリフォームせずに空いてるのは問題と思って
リフォームを進めたわけです。

と言っても、戸建て6号も
購入したのは昨年の6月ですから
これも半年以上放置されていたわけです。笑

ノウハウコレクターと同じで、
「買うのが趣味」みたいになっちゃって。笑


ま、それでも
ようやくリフォームが済みましたんで
後はのんびり住人さんが決まるのを待つだけです。

今回、かなり強気の家賃設定にしましたので
もしかすると住人さんが決まるまでに時間を要するかも知れません。

もちろん、ギリギリ現実的なラインでの家賃設定ですから
運が良ければすぐに決まるかも知れませんが、
不動産屋さんに聞いても「ギリギリ」という話でした。


ただ今回、
いつもに増して
リフォームにお金をかけ過ぎたんですね。笑

戸建て5号に関しては
工事の途中で雨漏りが発覚して
原因と見られるベランダの防水工事と
雨漏りした部屋の天井の補修が発生し、
これで約20万円余計にかかりましたし。

で、地域が地域なんで
3SLDKで設備も新しい一軒家だとしても
「8万円の家賃は難しい」と言われています。

8万円払えるなら
今の時代、住宅ローンの金利が安いので
借りるよりも買う方を選ぶ人が多いですから。

現実的には7万円が妥当だろう、との事ですが
私の理想が8万円なので、では間を取って、という事で
とりあえず75000円で募集をしてみましょう、
という事になりました。

恐らく7万円なら時間をかけずに決まると思いますが
私はこれまでの経験上、
全ての家が「自分の予想以上の家賃で決まっている」んですね。

なので今回も、
もしかしたらイケるかも知れない、という望みを込めて
75000円で募集をかけてみました。

もし決まらなければ
徐々に値段を下げて、最終的には
65000円～68000円で決まれば良いと思っています。

購入当初の想定ではそのぐらいにしてましたしね。


で、もう1件の150万円の家ですが、
こっちも、つい勢いにのって
風呂を新品に入れ替えちゃったんですよね。

しかもさらにその勢いで、
まだ十分使える便器と便座も新品に。

その代わり、凄く良い家になったので
これも強気に6万円の家賃で募集です。

この家は購入当初、
5万円で貸し出す想定にしていましたし
メルマガにもそう書いたと思います。

この家の場合、
リフォームにお金をかけ過ぎたとはいえ
そもそも家自体が150万円しかしていないので
5万円で貸しても十分な利回りになるんですね。

ただ、挑戦です。

これがもし6万円で貸し出せれば
うちの物件で過去最高の利回りになるし
この先の自信にもなると思うので
強気で攻めてみる事にしました。

すんません、今日はちょっとバタついてるのと
リフォームの最終的な請求書が来ていないのもあり
雑な数字で申し訳無いんですが
住人さんが決まった時にまた正確な数字をお知らせしますね。

ザックリだと、
諸経費込みの購入費用が180万円、
リフォームが約190万円です。

また、これからかかる費用として
火災保険が8万円、エアコン2台で15万円を想定しています。

エアコンは最初の住人さんに
「好きな部屋に2台までエアコン付けてあげます」
という形で募集する事にしたので
現在はまだ付けていないという状態です。

エアコン無くても決まるとは思うけど
「当たり前だけど付いてる方が決まりやすい」と言われたので、
そりゃそうだよな、と思って2台まで付けてあげる事にしています。

なんなら「3台付けてくれるなら借ります！」って人が現れたら
ま、そのぐらいしてあげようと思いますけどね。

エアコン1台なんて1ヶ月分の家賃と変わらないですから
それで1ヶ月早く住人さんが決まるなら大した投資ではありません。

後は仲介業者に払う手数料と広告費ですね。

これは家賃の2ヶ分でお願いして来ましたので
6万円で決めてもらえれば12万円を払う事になります。

よって、総額では397万円ほどになり
家賃が6万なら年間72万円÷397万円=利回り18.1%という事になりますね。

ただ、超現実的で手堅くやるなら家賃は5万円で
年間60万円で利回り15%という感じです。


しかし、ずーっと言って来た通り、
現金で買ってると少々の利回りとかどうでも良いわけです。

借金の支払いが無ければ
利回りが1%下がろうと上がろうと大した差ではないです。

それよりも
「月々いくらの家賃が入って来るか」
という事の方が重要でしょう。


乱暴に言ってしまえば、
投資額が全部で1億円にもなるとして
利回りが低くて年間家賃の総額が500万円しか無いとしますか。

利回りがたったの5%しか無いという事です。

新築とか大型マンションなら
都会だとこのぐらいの利回りになるわけですが
それが、地方の築古の物件で利回り5%だったら
「普通の不動産投資家」から見たらアホだと思います。

でも、借金がゼロだったら？

確かに効率が悪いし回収に時間もかかるけど
でも何の心配も無く、年間500万円入って来るわけです。

のんびり10年ぐらい持っておけば、
まだ回収出来ていないとしても
購入したのと同じぐらいの値段で売れれば
せめて損せずには済むかも知れません。

もっと言うならば、もし、もし損が出るとして、
でもその間の10年で家賃を受け取って来て
そのお金があったからこそ次の投資が出来たとか
そのお金で生活が出来て来たのであればどうですか？

それをもし不動産に変えず
全部現金で持っていたのだとしたら
5000万円ぐらいしか貯められなかったかも知れません。

借金が無ければそう考えられるわけです。


分かります？

家が生んでくれた家賃で次の家を買う、
というサイクルで考えた時、
その物件自体が赤字という計算になるとしても
「自分の労働から生まれた現金を投資したわけではない」
ですよね。

そこです、問題は。


例えば私は今回の2戸を貸し出したら
年間で、税引き後にでも500万円ぐらい残ります。

これは、私が何もせず勝手に増えるお金です。

そのお金で500万円の戸建てを買って収益化するならば、
この家の利回りが低かろうと、
もし10年後に売却して赤字で終えようと、
「私は何も損をしていない」という考え方が出来るわけです。

分かりますよね？

言ってみればアブク銭で、
そのお金で家を1戸買っちゃえば
それでまた月に5万円とか7万円の収入が増えるわけです。

それが加速して、
それが現金で買っていたら、
利回りとかどうでも良くなって来るわけです。

だから不動産は凄いんです。


で、現金だから
私みたいに1年放置するとか
そういう呑気な事も平気になると。笑

ま、私ほどの馬鹿はいないでしょうけどね・・・

まともに考えたら、
「1年分の家賃を捨てた」という事ですし
実質的な利回りが下がったという事でもありますから。

ま、良いんです、借金無かったらどうでも良いんです。

余裕、ってね。



あーっと、
ちょっと時間が迫って来たので
そろそろ終いにしますが最後にもう1個。

私が11月に売却した例のマンション覚えてますよね？

転売業者が買い取り、
リフォームを済ませて販売を開始していました。

広告を見つけたのでご紹介しておきます。
https://www.all-house.jp/room51086307.html

私はあれを1165万円で売却したわけで
買った業者は不動産取得税とリフォーム代金を投資して
それを1880万円で販売しています。

あれが売れた時の様子は
売れ時のメルマガバックナンバーでどうぞ。
https://1lejend.com/b/detail/HSmsbGqk/3292862/


恐らくリフォーム代が400万円ぐらいだと思われるので
なんやかんやで売れて利益が200万円ぐらいですかね？

これがサクっと売れれば良い商売だと思いますが
我々のような人間には勇気が必要な稼ぎ方ではあります。

転売を繰り返すには宅建の免許も必要ですし、
やっぱ大家としてのんびり手堅く稼ぐのが私には向いてると思いました。

ただ、一度転売を経験出来たのは大きいですね。

また、それをさらに転売業者が買って、
こういうリフォームをしてこの値段で売り出すんだな、
というのが見られたのもラッキーでした。


何でも経験ですよね。

損したとしても
早く小さい損だったら
それは勉強代として後で役に立ちますから。

みんな経験値が足りなさ過ぎると思います。


もちろん最初は勉強が大事でしょうが
その勉強も中途半端ですしね。

だから参入判断自体を誤るわけでしょ。

で参入したらしたで
少ない実践量でしんどいし
勉強してないから不安だらけで進まないでしょ。

経験が増えないから
必要な勉強も分からないでしょ。

で、終わり、ですよ。


まず経験です。

たくさん経験するからこそ
「何を勉強したり調べて解決すべきか」が分かるわけです。

だから上達するわけです。


何でもそうですよ、
ネットビジネスなんて特にそうでしょ。

本当に必要な実践量が10だとしたら
みんな1ぐらいでヒーヒー言ってるわけです。

これじゃ永遠に何も分かりませんよね。


不動産の本を10冊だけ読んで何が分かる？

どんな手法や考え方があり
自分に何が合うのかなんてのを判断するには
20～30冊でも足りないと思います。

それを、たかが10冊ぐらい読んだ時点で始める人間ってのは
「自分が興味のある本だけ読む」わけです。

そうじゃないでしょ。

自分が興味を持たないような
わざわざ知ろうとしなければ知る事が出来ない事こそ
初期段階では勉強しなければならないですよね。

そして自分に向いた手法や出来る方法を絞り込んで、
そこからようやく「自分の興味に特化した勉強」をするわけです。


それをどれだけ早くこなすかでしょ。

アドセンスだったら、
トレンドだってやれば良いし雑記もやれば良いんです。

どうせ稼げるわけないけど、
なんで、どうして、稼げないのか、
なぜこれでは長く続かないのか、という事を
自分で納得出来ないとダメなんです。

これはもうやらない、と
ハッキリ諦められるだけの勉強と経験です。

そしたら、もうそこに未練が残りません。

残るのは、まともな手法だけであり、
もしそれが信じられないとしても、
でもそれしか残る物が無かったら集中出来ますよね。


みんなそれが出来ないんです。

何も考えてないし勉強しないし実践するわけないし。

格好のカモですよ。


ま、何でも良いから儲けましょ。

不動産買って
不労所得で調子ぶっこいて
余裕カマしてのんきに生きましょうよ。

無理に新しい時代について行こうとしない事です。

別に古い物が役に立たないわけじゃありません。


ていうか
自分に出来る事をやりましょう。

それしかないんですから。


おっと、畳屋さんとの打ち合わせがあるんで
今日はこの辺で失礼。

んじゃね。




◇　追伸

今でもたまに相談もらうんですが
今のところ私は個別コンサルみたいなサービスは持っていません。

ただ、本気でやる、
自己責任という言葉を理解出来る、
マジでネットで小銭を稼いで、3年を費やす事が出来て、
本気で不動産収入を手にしたいという人がいれば
1年間300万円でマジのマンツーマン指導はします。

ただし以前にも言いましたが
300万円もあったら
収益物件を1戸買える金額です。

コンサルにお金を払うよりも
まず1戸買ってみる事の経験にお金を使う方が
間違い無くお金持ちに近づけるでしょう。

ま、Skypeとか会わなくて良いタイプのコンサルなら
1年240万円でも検討はします、
もし本気の人があればいつでもご相談下さい。

ただし「本気」の人だけです。


◇　追伸２

就職活動なんかの兼ね合いで
姪っ子二人が同時に帰省していまして
毎日うちに遊びに来ては暇そうにしているので
物件に連れて行って掃除をしてもらいました。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/3073156672728678

さすがに21歳と23歳の女の子はよく働きます、
しかも二人とも性格がしつこいので
掃除業者か？ってぐらいピカピカにしてくれました。

所要時間3時間だったので
時給1000円で3000円ほど小遣い渡して
うちに帰って、ちょっと良い肉を買ってBBQしてやりました。

BBQの買い物が1万円ぐらいかかりましたが
あの掃除を業者に頼んだら
とても2万円ではやってもらえないでしょう。

息子も学校が休校になってますので
こいつも連れて行って出来る事はさせました。

本人は800円分アルバイトしたと言ってまして、
確かにある程度は作業してくれたものの
その手伝いに大人が一人取られるわけですね。

なので、ギリ500円じゃの、という事で
500円だけ払っておきました。

で、あちこちで言われるんですね、
「え？1年生でそんな事も出来るんですか？」
「え？そんな事もさせるんですか？」
って。

子供をナメ過ぎだろうと思うんですよね。

今の日本が整い過ぎてるだけで
世が世なら、7歳とか8歳なんて
相当しっかりしてるわけです。

生きてる時間が短いから
知識と経験が足りないとか、体が小さいという点はありますが、
能力自体だと7歳ってもう大人と変わらんと思います。

やらせないから出来ないだけで
大概の事は出来る年齢だと思うんですよね。

うちは何でもやらせるんです、
だから出来るだけであって
別にうちの子が優れてるわけではないですね。

優れてるとしたら
それをやらせるという判断をしたワシが賢いんです。笑

ワシは間違い無く長生き出来ませんからね、
子供だろうとなんだろうと
出来るだけ早く、あらゆる事を経験させねばなりません。

何も秀でた物なんて無くて良いから
でも代わりに、何でも出来る人間にしなければならんのです。


◇　追伸３

311が来ますね。

もう9年かぁ・・・
時間って本当に早いですね。

忘れようと思ってるわけじゃないけど
別に忘れまいとしてるわけでもなく
年を追うごとに頭の中から薄れては行くのに、
この日が近づくとどうしても311の情報を目にするので
同じ日に行った娘のお葬式が忘れられません。

もうよその子を見ても
あの子がもし生きていたら、とは思わなくなりましたが、
姪っ子が帰って来てうちで息子とギャーギャー大騒ぎしているのを見ると、
なるほど、お姉ちゃんがいたらこういう生活だったんだなぁと
別に寂しいとか羨ましいという事でも無いんですが
そういう生活をしてみたかったなとはどうしても思ってしまいます。

人って死ぬんですよね。

自分もそのうちに死んじゃうし、
今日目の前にいる家族も
明日も生きてる保障って無いわけです。

それを想像しようよ、とか言ったって、
何か実際に自分が辛い経験とか怖い経験でもしなければ
想像なんて出来るはずもないのもわかります。

私だって、
父親が急逝してお金で大変な目に遭ったからこそ、
自分が死んだ時に同じ事を繰り返すまいと思うだけであって
親が生きてたり、金の苦労がなければそんな事思わないと思うんですね。

娘の件もそうです。

人が死ぬってのはとても辛い事だけど、
そのおかげで生きる事を見直す事が出来るので
本当にありがたい事だと思います。

ただ、それを
わざわざ家族の死でなければ学べないのか、
というのが私がダメなところなんだと思いますが。

311はあれだけの災害でしたから
うちのメルマガ読者さんの中でも
結構な人数の方が、直接か間接的にか、
被災されていると思います。

9年なんてほんとあっという間でしたね。

でも、また次の9年も
あっという間に来るという事なんだろうと思います。

お互い頑張りましょうね。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………