ども、おめでとうござんす。
今年も松原です。

や～れやれ、
新年も明けましてしばらく経ちましたが
今年のスタートはいかがでしょうか？

あ、ていうか
年末にメルマガ書くの忘れてましたね、
昨年もまた1年間、こんなアホメルマガにお付き合い頂き、
本当にありがとうございました。

今年もよろしくお願い致します。


で、どうですか？

年末に聞けなかったんですが、
昨年1年間、どうでした？

儲かりました？

ワシは大満足の1年だったですよ。


昨年のワシは偉い。

珍しく真面目によく頑張った、と、
褒めてやっても良い1年だったでしょう。

会社の数字としては
目標を大幅に上回りましたし
逆に、売上が伸び過ぎて困ったぐらいです。

何とか「今期中」には買うと決めていたものの
しかし昨年内に買う事は諦めていた1棟物の購入も
11月も後半になっていきなり物件が見つかり
年内に決済まで出来てしまいました。

※うちの決算は7月


物件規模、家賃収入の規模としても
予定以上の結果となり、
完璧な1年だったと言えます。

文句無し、
というか良過ぎたせいで今年が困るぐらいですね。

昨年は実績も文句無しですが
大きなトラブルが一つも無かったという点で
何とも楽しい1年を過ごさせて頂きましたね。


私、これまでにも十分
「人生変わった」と思って来ましたが
今年は本当に、心の底からそれを感じました。

もちろん自分が頑張ったし、運も良かったんだけど、
ほんの5年前、10年前を振り返ったら
今の自分からは想像出来ない生活や考え方をしていたわけです。

波乱万丈とまでは言えないかも知れませんが、
ほんと、ここまで、なんと波風の多い人生なのかと思いますね。

特に社会人になってからの変化なんて
何人分の人生を経験してるんだ？ってぐらい
全く違う事、違う環境で生きて来たわけで
自分でも自分がよく分からなくなるぐらいです。


あれ？ちょっと前まで
ワシは水商売やってたのにな。

おや？でもあれ、
もう20年も前なのか・・・マジか・・・

ついこないだまで
花屋で死ぬほど働いてたのにな。

でもそれさえ
もう10年以上前の話か・・・

え？この10年、何やってたんだろ？笑

不思議だな、
気がついたら何千万円もの借金が無くなっていて、
不動産をたくさん持ってて、
年収も信じられないぐらい高くなってて、
こんな贅沢な暮らしが出来るようになっていて。

これ、ほんとかな？夢？

ってマジで思うんですよ。


ここまで余裕が出て来るとですね、
今ぐらいの中途半端な状態って怖くなって来ました。

今までは「あの頃にだけは戻らないぞ」って、
貧乏に戻る事が怖くて頑張って来たわけですけど、
今は何となく「これが無くなったらどうしよう」っていう
今までとは違う、逆向きの感情が出て来た気がします。

なんかほんと、
自分でも自分がよく分からないんですよ。

この状況が不思議過ぎて。


ま、これが普通に思えるぐらいまで
まだしばらく頑張って稼ぐしかありませんね。

目標はまだまだ先ですしね。

当面の目標と最低ラインの期限としては
55歳までに、不動産収入だけで
税引き後の年間キャッシュフロー1000万、
であります。

ただ、これだと
飯を食えるだけというレベルですので
遊んで暮らすにはもう1000万円必要ですから
理想としてはそこまで行かなければなりません。

借金の額にもよるでしょうが、ザックリと
年間の家賃収入4000万円という規模かなと思います。

このぐらいあれば
会社に十分な利益を残しつつ再投資出来て、
個人的な年収も1000万円以上取れるでしょう。

ここまで来たら引退ですね。

まだまだ遠いです。


ここ数年、
毎年が「勝負の年」になってますが
今年もそうだと感じてます。

ここまで来ていれば
時間さえかければどうにでもなりますが
せっかくなら一気に登りたいですよね。

55歳が一応のゴールなので
時間としてはあと8年。

最低目標ならば、
家賃収入だけでキャッシュフロー1000万円だから
税金を考慮して約1500万円の家賃収入。

借金があれば話が違って来ますが。

現時点での年間家賃収入がおよそ670万円だから
残り8年であと900万円増やさなければなりません。

ま、行けるかな、って感じですが
出来れば5年ぐらいで達成したいですね。


そもそもで言うと、
私はこの2月には47歳になり、
実はこれ、親父が死んだ年齢なんですよ。

基本としてはここで死ぬ可能性を考えて
今の状態を作って来たわけですが
ここまでは完璧に予定通りです。

私はもし今死んだとして
息子を社会に出すぐらいまでの間なら
女房は働かなくても大丈夫でしょう。

個人的にも
3000万円には変えられる不動産を保有していますので
少々のお金が必要になったとして
パートにでも出ていれば死ぬまで困る事は無いと思います。


てか親父はこんな年齢で死んだのか・・・

47歳なんて随分オッサンだと思ってたけど
いざ自分がなってみると
まだバリバリ若いですよねぇ・・・

というか
単純に私が幼稚なんだと思いますが・・・


のんびりやってる場合じゃないですね。

計画を前倒しでやっつけて、
サッサと目標を達成して
とっとこ隠居しなければ。

若い頃それなりに苦労させてもらったんでね、
ボチボチ、人生楽しませてもらわないと。


今年も不動産の拡大がメインですが、
昨年末のアパートを現金で購入した事により
手元の現金が薄くなってしまいましたので
まずは現金を増やすというのが今年の目標です。

タイミング次第では物件も買いたいですが
基本的には今年は可能な限りの現金を貯めて、
来年一気に物件を増やしたいという感じですね。

うちは規模も経験も金融機関が十分認めるだけになり、
融資の返済実績も持っていますから
後は「融資に見あう物件を見つけるだけ」です。

ただ、今よりも自己資金が少なくなったり
業績が下がってしまうと問題なので
今年はとにかく、そこの維持だけが問題です。

今年というか法人での「今期」と「来期」ですね。


恐らく来年になると思いますが
私の中では、この次の1棟を買う事が
ステップの一つだと位置づけています。

そこに登れば
一気に先が広がるし楽になるはずなので
なんとかその1段を来期で上りたいと考えています。

それを融資で買えたら最高ですね。

現金だったら買えて当然ですが
融資で買えるかどうかは
法人と社長の力次第ですから
そこの力試しをしたい所であります。

そもそも現金だけでやってたんでは
安全だけどスピードが上がりませんから。


全てタイミングとご縁ですので
いつ何がどうなるかは分かりませんが
基本的な進め方としては、今年1年間は現金を増やし、
その次の1年で1億円分の物件を買う、というのが理想。

効率は下がりますが
3000万円の自己資金を準備出来れば
利回りが低い物件でもかなり安全に運用出来ますので
基本的な目標はここです。

1億円の物件で利回り8%と想定して
借り入れが7000万円、20年返済、金利2%だとしましょう。

年間家賃800万円ですから
月間家賃が666,666円、
月々の返済が354,118円なので
年間の利益が375万円ほどになります。

管理や維持で15%ほどの経費が必要だとして
それでも年間250万円ほどの利益が残ります。

所得税については別で考えるとして
ここまで来たら年間家賃が1000万円を超えていて
利益でも900万円ほどになりますよね。

これを、あと丸2年のうちに目指すという事です。


もしダメでも、3000万円前後の物件を2棟、
合計で5000～6000万円分の物件を買うというイメージです。

厳しめで見て利回り8%だとすれば
年間家賃が400～500万円追加になるという感じですね。

自己資金が2000万円あれば十分でしょうし、
多分1000万円でも大丈夫です。

でも自己資金が少ないと
返済額が大きくて現金が残らないので
私の考えではあまり好みのスタイルではありません。

効率は悪くても
出来るだけ自己資金を投入して
極力安全で、キャッシュフローを重視します。


もし自己資金が3000万円あれば余裕になりますから、
それをこれからの1年間でどう作るか、という事です。

この1年で現金を作り、
その次の1年で1億円分の物件を探すというイメージ。

1億円の物件を買う、という事ではなくて
「1億円分の」という点は勘違いのありませんように。

1億円1棟かも知れませんし、
3000万円を3棟かも知れないという事であります。


自己資金3000万円については、
現在の家賃収入をそこに充てるならば
恐らく十分準備出来るだろうと思いますが、
実はまだ今の所それを考えていません。

現時点で、
税引き前では年間600万円以上の家賃収入があるわけですが
これ、まだ再投資しない事にしているんです。

私の得意の「無かったお金戦法」ですね。

家賃収入を再投資すれば楽なんですが
使わずに進められたら後がメッチャ楽になるので
今はまだ我慢です。

これが、
家賃収入だけで年間1000万円ぐらいになれば
再投資して行こうと思ってるんですけどね。


私、なんでもケチケチで遠回りするクセがあって、
ドラクエやる人だったら分かると思いますけど
私、レベル20ぐらいまで
「どうのつるぎ」で頑張るタイプです。笑

サッサと「はがねのつるぎ」を買えば
一気に楽になるしその方が絶対に効率良いのに
あえて苦難を選ぶアホ。

ゲームでも無駄使いしないんです。笑

で、我慢して我慢して
満を持して「はやぶさの剣」を買って、
うおーやっぱ高い武器は強ぇええええ！！！
っていう快感を味わいたいという。

商売もそうで、
お金あるんだから使えば良いのに、
我慢して一気に登りたくなるんですよ。

いや、ほんまアホですね・・・

でも性分なんだから仕方ないです。

そうしないと気が済まないんだから。


ま、自分の人生ですから、
自分の好きなように納得出来るように、
楽しまないとね。

どんな方法を取ろうが、
自分の目指す所に辿り着けりゃそれで良し。

最後にボスを倒せばそれで良いわけでしょ。

人より早く倒す必要も無し。

必要な経験値を得るために
どうしても必要な時間というのがあって、
それをどれだけ使えるかは人それぞれ。

大事なのは、
時間がかかっても途中でやめない、
って事だけです。

そうすりゃ、いつか倒せますから。


人が1年で達成していたって関係無いです。

そいつが儲かろうと損しようと
自分の収益には何の関係も無いわけですから。

自分が考えるのは
自分の現金が増える事だけです。

他人が1年でやっているところを
自分は3年かけたって構わないでしょ。

他人より利回りが低くても
自分の目標に達していりゃ良いわけでしょ。

他人なんかどうでも良いんです。

羨ましがる必要も馬鹿にする必要も無く、
ただただ、今年1年で自分の現金は増えるのかだけを
真剣に、止まらずに、徹底的に、考えるんです。

そうすりゃ、
少なくとも「現金が減る」なんて事は起こりません。

理由がなんであれ
現金（資産）が減ってはいけないです。


逆に、のんびり行くメリットもあってですね、
「先人がリスクを負って情報を集めてくれる」
という点です。

後からゲームを始めると、
攻略本を見て迷路を知る事が出来たり、
アイテムの場所が分かったり
転職とか武器の効率的なノウハウを知る事が出来ます。

先人とのゴールのスピードでは負けますが、
リスクが減り効率も上がります。

私は完全にそっちのタイプです。

根っこが超絶なビビりですから。

血まみれになって切り開くのは
勇気のある人に任せたい。

自分は楽して楽しくのんびり進みたい。


不動産は、情報やノウハウの全てが
100年レベルで蓄積・整備されているので
これはもうゲームとしてはかなり楽な部類ですよ。

血まみれになって
勇気を振り絞って新築を建ててくれる人の後ろを
のんびりと歩いてれば良いんです。

リスクが振り落とされて実績がある中古物件を買い、
確立された運営ノウハウで完全にアウトソーシング可能であり
かつそのコストが激安な業界なんです。

ただ楽しんで進めばレベルアップ出来る楽なゲーム。

ほんと、そんなイメージだと思います。


まず冒険に出かけましょう。

スライムから倒して小銭貯めて、
どうのつるぎと、どうのよろいと、ぬののぼうしで
地味に、コツコツと経験とお金を貯めましょう。

もちものぶくろには
常にやくそうとキメラのつばさを大量に持ち、
決して無茶な戦闘をせず「絶対に死なない」のを目指すんです。

まず冒険に出ましょう。

お城や村にいる人全員、
一人残らず片っ端から話を聞いて、
次は何をすべきか明確にして
最初の村へ向かいましょう。


これを現実社会で実戦するには？

3つの銀行口座、
小銭貯金。

書籍とネットで徹底的に情報収集。

そして、とにかくたくさんの物件を見学する事です。


今すぐ始められる事ばかりです。

でもみんな、
今すぐ始められる簡単な事を後回しにして
出来るはずがない難しい事とか
やりたい事ばっかり優先するんですよ。

みんな焦り過ぎなんですって。

やりたい事は後です、
稼いだお金でやりたい事をやるんです。

金儲けは、
「自分に出来る事」で選ばないといけません。

だとして
不動産って対象者が相当広いですよ。

実際にはこれは事業ですが
投資と言えば投資なんだとして
難易度がメチャクチャ低いですよね。

事業だと考えるならば
こんなに簡単な商売ありません。笑

出来る出来ないで考えたら
これが出来ない人間ってほぼいないです。

好き嫌いとかイメージだけで考えるから
やる人間が少ないというだけですね。

ラーメンが好きでラーメン屋やって
金が儲かる確立ってほぼありませんよね。

たったの3年生き残れるかだけ考えても
まず無理っていうレベルでしょう。


私、本当に不思議なんですよ。

みんな、
お金が欲しくてやってるんじゃないの？って。

単に楽しみたいの？違うよね？

稼げりゃ何でも良いじゃん？
って思うんだけど違うの？


ま、いいや。

とにかく、
じっくりコツコツやるって決めるだけで
難易度が一気に下がるという事を知らないんですよね。

冷静に私がやってる事を見れば
本当に、何の特殊な能力も必要無く、
ただコツコツ、じっくり進める事さえ出来れば
この程度の事は誰でも出来るんです。

書籍を100冊読む。

これって出来ない人いないですよね、
自分がやらないという判断をしてるだけで。

そういう事です。

でも稼げない人がやってるのは
「出来るはずがない事」を
「やるっていう判断」をしてるわけです。

そりゃ失敗します。


私は、自分の能力の低さや性格を
冷静に見て、よく理解出来ています。

だから自分に出来る事しかやらないし
焦ってもどうせ無理な事も知っているんです。

みんな
自分の能力を高く見積もり過ぎだし
性格も理解出来ていないから失敗するんですよ。

とても簡単です。

やりたい事なんか一切やるな、
出来る事、得意な事だけをやれ、って事です。



新年という
これ以上無い良いタイミングです。

今年1年間、これをやる、という物を決め、
死んでも続けるというルールを作りましょう。

どんな小さな事でも良いので
それだけは何があろうと、
何を犠牲にしようと意地でも続ける、
という物を一つだけ作りましょう。


言うまでもありませんが
今年もまだこのメルマガを読んでいるという事は
今から3年以内に不動産を買う事が前提です。

よって、あなたは今、
まだ収益がゼロだとしても
不動産事業を立ち上げたという事になります。

まずは徹底的な情報収集からです。


・スーモ、アットホーム、ホームズ

まずはこの3つのポータルサイトで
中古の戸建てやマンションを検索し
ひたすら毎日眺め続けましょう。

これは基本的に
マイホームの購入を検討する人向けの情報サイトですが
戸建てや区分マンションを買って収益化したいなら
これらのサイトから見つける事になるでしょう。

全部スマホのアプリがあるので
このアプリだけで、1日たったの5分もあれば
中古物件の情報をチェックできます。

ウンコが長い人だったら
トイレ入ってる時間で1日の作業が終了です。

風呂に浸かる習慣がある人だったら
スマホ持って風呂に入れば入浴時間で済ませられます。

たかが5分や10分です、
集中が必要な作業でもありませんし
頭を使う必要も無いんですから
これを毎日続けられない理由がありません。

100%やりましょう、ただの1日も欠かさずに。


・楽待

こちらは完全に投資家向けの物件情報サイトで
これもアプリがあるので
こいつで投資物件の情報もチェック出来ます。

ただし1棟物がメインになるので
戸建ての情報を探すには向いていません。



さ、冒険の始まりです。

楽しんで行きましょう。


ワシ、多分、
今レベル20ぐらいじゃないかなと思うんですよね。

なので、そろそろ次の武器を買いますよ。

ワシ、先に行って待ってますからね。

あなたもそのうち追い付いて来て、
どっかでパーティー組んで一緒に戦いませんか。


て事で2020年をスタートしましょうか。

今年もよろしくー。


んじゃ。



◇　追伸

どうですか？
去年のワシ、格好良かったでしょ。笑

自分で言うけど。笑


◇　追伸２

この本は買っておいた方が良いでしょう。

田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術 新築アパートはスマートホームで成功する!
https://amzn.to/2MEBDal

今は不動産をやってないとか
まだ勉強は後から・・・とか寝ぼけた事を言わずに
1600円の本ぐらい黙って買いましょう。

本との出会いも縁です。

その書籍を
誰かが自分に紹介してくれた、ってのは
巡り合わせなんです。

これ買わないんだったら
うちのメルマガ読むのやめたら？マジで。

運とかチャンスってのは
常に自分の目の前を流れてます。

それをチャンスと見分けられるかどうか
これが運だと思って掴むかどうかだけです。

徹底的に運の良い松原が
400冊以上も不動産投資の書籍を読んだ松原が、
いいから黙って買っておけ、という書籍です。

それさえ買わないんだったら
もう今日でこのメルマガ読むのやめたらどうです？

て事で、この本ですが、
表紙のデザインがダサい事で有名な
セルバ出版の本です。

ま、表紙のデザインはどうでも良いです。笑

新築アパートに関する投資本は少ない上に
この本はスマートホームを実際に作った著者の
かなり生々しい体験が語られています。

この方向性の本は過去に無いですし
今後もそう増えるとも思えませんので
ぜひ買っておく事をお勧めします。

私はもう400冊以上読んで来たので
もはや内容自体が勉強になる本なんてほぼありませんが
この本は久々に勉強させてもらいました。

ただ、これを読んでも
IoTの実戦を真似するには難しいと感じます。

この著者は当たり前のように書いていますが
実際にはネットワークや機器に相応の知識が無いと
実戦は難しいんじゃないかと思いますし
少なくとも私はこれをやる自信はありません。

ただ、最低限の所だけ取り入れるだけでも
この先しばらくは独自性を保てそうですし
そこからもらったアイディアも多いですから
久々のヒット本だと思います。

ま、黙って買っとけって事です。


◇　追伸３

ほんま、
毎年毎年、こんなアホなメルマガなのに
いつまでもお付き合い頂いて感謝しかありません。

私のこのメルマガは、
こんなアホでも根性さえあればこのぐらいは出来る、
っていう事の証明だと思ってます。

馬鹿が自惚れて
能力上げようとか効率上げようとか
出来もしない事を望むのが不幸の始まりだと思うんですよ。

私みたいに頭が悪くても
体さえ元気だったら
根性をお金に換えれば良いですよね。

私のネット収益と不動産の収益は
根性を換金した物だと思って間違い無いでしょう。

今の日本だったら
元気な体は、
確実で、しかも早く換金出来るんです。

センスやスキルなんか
圧倒的な作業量でカバー出来ます。

小銭を作りたければ
元気な体と根性だけで大丈夫。

だから、
それを使えるなら
まず最優先で活用しないと。

みんな、
最もお金に変えられるはずの体を使わずに、
金になりもしない頭を使いますよね。

自分が馬鹿だって事を認めた方が良いですよ。

自分の足りない脳みそなんか
頑張ってもお金になんか変わりゃしませんて。

まずは体で稼ぐんです。

その代わり、
意地でも、絶対、何があっても稼ぐ。

そしてそれを
資産と交換して少しずつ不労所得を積み上げ、
いずれ労働収入と不労所得の割合を逆転させる。

頭を使うのはそこからでしょ。

逆に、そこで頭を使わなきゃ
死ぬまで働きまくる必要があるわけでしょ。

根性次第では
5年あったら労働から解放されると思います。

だって、私は最初の物件を買ってからで考えると
まだ4年も経っていません。

本気で勉強を始めたりお金を貯め始めたのは
その1年前の事でした。

私ぐらい馬鹿でのんきな人間でも
5年あったらここまで来ちゃうという事です。

私の考えや行動とは少し違いますが
以前に紹介した事がある
アーリーリタイアの「FIREムーブメント」がありますよね。

基本的な思想はあれです。

私が徹底敵に言いたいのは
「みんな贅沢し過ぎて貧乏になっている」
という事に気付いていないという点です。

儲ければ貧乏から抜けられると勘違いしているし、
儲けなくても裕福になる方法があるという事も知りません。

よほどの事が無ければ
世帯単位での生涯年収ってそんなに差は無いはずです。

しかし人生の後半に向かって
裕福な人と貧乏人との差が広がるのは
収入の額ではなく、お金の使い道と順番の差です。

私は20代の頃、
パチンコで恐らく400～500万円負けていますが
もしそのたった500万円を投資していれば
利回りが低くても25年運用しているわけですから
今頃もの凄い金額に膨れあがっているわけですね。

そしてそれは、
今から5年後とか10年後にも
間違い無く同じ後悔をする事がもう決まっているんです。

私が人生で最も大きな気付きを得たのはそこです。

後悔を感じた時、
「これはまた数年に繰り返される」と気付けば
今、出来る事を始めるしかありません

分かります？

今行動を起こさない限り、
5年後の自分は「100%後悔する事が決定している」
という事をよく考えましょう。

そして、もっと大事なのは、
それは「100%回避出来る」という事です。

何も分からない、何も出来ないけど、
今から選択する投資に向けて
まず1000円からで良いので貯蓄を始める。

という事が全てのスタートです。

そこからたった5年で
私はここまで来ました。

私はもし今、
この法人と、この決算書と、
所有している不動産が無いなんて考えたら
ゾッとします。

それが分かってたから
5年前に決断したんですよ。

5年前の私は、会社を手放し、
収益を生む物を何一つ持たず
貯蓄も無く、完全に1からのスタートを切ったわけです。

だからあなたにも絶対出来ます。

根性だけでOKです。

あと、私が言う本は読みましょう。

頭が悪いクセに
本を読まないというのはあり得ません。

間違い無い事を言っておきますが、
私のメルマガを読み続けている時点で
あなたの頭はそんなに良くないわけです。

頭が良い人だったら
絶対に私のメルマガなんて読んでいません。

必ず本を読まなければならないです。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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