松原です。

7th Marketing Clubですが
20日（金）まで一般募集を行っています。
https://7th-club.jp/9th-top/


年内まだまだ忙しいのぅ・・・

今日は保険の窓口に行って
アパートの火災保険を決めて来ました。

損保ジャパン見積もり書：
https://www.evernote.com/l/ABcPjL929-ZD5o7W9ZgDdk1ajc9TyKfykoA

5年一括払いで357,180円、
1年辺り71,436円となりました。

1戸辺りで見ると
5年で89,295円という事になりますが
これまでの戸建てでは
5年で大体7万円ぐらいでしたので
ちょい割高かなという感じではあります。

ただ、近年の大規模な災害によって
保険料が徐々に上がっている事と
消費税も上がった事を考えるとこんなもんでしょう。

ちなみにですが、
火災保険に関してはどの会社も
2年後に約5%の値上げを決定しているそうです。

もし火災保険の必要がある場合は
それまでに内容を見直して
安いうちに長期契約をしてしまう方が得だと思います。


で、覚えてないと思いますが
これまでの物件は全てセコム損保を使って来たんですが
今回初めて損保ジャパンを利用する事にしました。

これまでなぜセコム損保を使って来たかですが、
保険料がズバ抜けて安かったからです、単純にそれだけです。

また、築年数が40年以上ともなると、
「そもそも火災保険をかけられない」
という保険会社があったり、保険料がメチャクチャ高く、
選べる保険会社がほぼ無かったという状態でした。

さらに今年からセコム損保も
「築年数の古い物件の長期契約は行えない」
という改正があったようです。

1年ごとの更新なら引き受けるそうですが。

そんな所で
損保ジャパンであればこれまでと同等の保障内容で
ほぼ変わらない保険金でいけるとの事でしたので
今回は損保ジャパンを選んだという次第です。

また、逆に、
これまでセコム損保には含まれなかった
物件での死亡事故に対する保障など、
大家向けのオプションが追加出来ましたので
保障内容としてはこれまで以上となりました。



あと、昨日あの後、
いつも仲介でお世話になってる不動産屋さんの
管理部門の人に来てもらって
アパートの管理について相談をしまして
ひとまず管理をお願いしてみる事にしました。

料金は「家賃の5%」という事で
現況家賃が月に226000円ですので
11300円の消費税で12430円となります。

一言で「管理」と言っても
その業務内容や頻度は管理会社によって様々ですが
今回うちは小さいアパートなので
月に2回の定期巡回と簡易清掃、というぐらいですね。

家賃の集金なんかも
頼めば基本料金の範囲で対応してもらえますが
私は集金に関しては他人には任せるつもりはありません。

通帳を記帳するの楽しいので。笑

あと、集金を任せていると
万一、管理会社が倒産したりすると
瞬間的に家賃の入金が途絶えてしまいますから。

もちろん自社で集金をしていても
滞納などが発生した場合には対応してもらえるんですが、
しかし滞納の処理も私はお手のものです。

むしろ管理会社より
ワシの方が滞納金の改修は上手いだろうと思いますので。笑

なので後は、
住人さんからのクレームとか修繕の依頼とか
入退去の際の対応ですね。

これの窓口を管理会社にしてしまっておけば
住人さんから直接うちに電話がかかる事が無くなるので
安心ですし、確実です。

というか、今までに仲介してもらった物件に関しても
賃貸契約書に連絡先として仲介業者の名前を入れてもらっているので
実は今でも、管理料を払わず住人さんの対応をしてもらってるんですね。

かなり親切な業者さんで
成り立ちが管理業務から始まった会社らしいので
その辺りのオペレーションとか意識レベルが高いんでしょうね。

住人さんから水道工事の依頼があった時なんかは
業者を手配してもらって後で請求をもらったりしていますが
本来こういうのは「管理業務」として管理料を支払う必要があります。

入退去の際も、
無償で退去の立ち会いとか修繕の段取りなんかもしてもらっていて、
1円もお金払ってないのに申し訳なくなるぐらいだったんですね。

もちろんそういうのも
お客を繋ぎ止めるためのサービスと考えれば
向こうにもメリットはあるわけですけれども
しかしその気になれば断れる、その気になれば料金を請求出来る業務ですから
これまで本当にありがたく思って来ました。


そんなわけですので
今回、せっかく集合住宅を購入したわけですし
これまでのお礼を兼ねて管理をお任せしてみようかなと思いまして。

それでも払うのは月に12430円ですから
こっちからすればタダみたいなもんですが・・・


て事で、これで物件の維持費が少々増えました。

・固定資産税及び都市計画税　74000円
・共用部電気代　1000円
・管理費　12430円
・火災保険　71,436円（1年あたり）


昨日の計算で
火災保険料は取得費用に含めて計算していましたが
これは本来維持費で計算する方が正しいでしょう。

という事で、
あらためて正確な実質利回りを計算してみます。

1点だけ、
不動産取得税がまだ確定していませんので
これだけ概算30万円で計算しておきます。

恐らく20万円ぐらいじゃないかと思いますが
安く計算すると利回りが良くなっちゃうので
厳しめの数字で計算しておきますね。


という事で、あらためて
物件の取得費用がこちら。

・物件価格　2500万円
・印紙代　10,000円
・仲介手数料　868,560円
・登録免許税等　168,563万円
・司法書士報酬　40,000円
・固定資産税清算　3,033円
・不動産取得税　30万円（予想）
ーーーーーーーー
計　26,390,156円


月間家賃は226,000円、
年間で2,712,000円。

そして維持費は
上記の数字を1年分で計算すると
306,596円になりますので
年間の収支では2,405,404円となり
取得費用で割り戻すと9.1%という事になります。

実質利回り9.1%

これが現時点での
この物件のスペックです。

管理費払うと一気に利回り下がりましたね。

でも年間15万円で
1棟丸ごと全てアウトソーシング出来ると思えば
少々の利回りより安心感の方がありがたいです。


中古の物件にしてはショボい利回りですが
現金で買っているので全額残る事を考えると
まぁそんなに悪い数字でもないでしょう。

だって単純に、
この物件持ってるだけで
年間240万の利益が出ると考えたら
それが200万円だとしても十分凄い話です。

しかも今回は管理会社を入れるので
本当の本当に、不労所得という事になりますしね。


で、今回、
管理を入れたのは
物件情報を得やすくなるんじゃないか？
という目論見もあります。

というのも、管理会社ってのはつまり、
お客さんは全員物件のオーナーですよね。

で、もし物件を手放したいと考えた時、
当然ですが管理会社にその話をするわけじゃないですか。

つまり、管理会社には
売却物件の最も川上の情報が入る、という事です。

なので、管理をお任せしてお世話になりつつ、
「もし物件を売りたい方がいたら紹介して下さい」
と言っておけば情報が真っ先に入って来ますよね。

これの価値は随分高いですから
だとしたら、情報量だと考えて
管理費を12000円払っても良いぐらいじゃないかと。

5年払っても72万円にしかなりません、
その5年の間に、もし1件情報をもらえて購入出来たら
72万円どころの価値ではないですよね。


って考えてたら、さっそく1件、
「こんな物件もどうです？」「まだ表に出ていない情報です」
ってのがもらえました。

利回りが6.6%しかないので
とても購入を検討出来るような物件ではないですが、
こうやって、情報をもらえるだけでありがたいですよね。

これからコミュニケーションを取って、
私の好みとか財務状況を理解してもらって
「この物件なら松原さんにぴったりだろう」
という物件を選別してもらえるようになればと思ってます。


てな昨日今日ですが
明日はまた保険の窓口に行って
契約手続きをして来なければなりません。

会社の通帳とハンコさえ持って行っておけば
今日そのまま契約して帰れたんですが
まさか今日、保険会社と内容まで決定出来ると思わず
手ぶらで行ってしまったのが失敗でした。

これまでずっと
同じ保険の窓口の店舗で世話になってるので
店長さんが予め保険内容を予想して
ほぼ内容を固めておいてくれたんですね。

昨日は電話予約で
「火災保険の相談だ」とだけ言っておいたんですが
行ってみたら「今回も新しい物件の火災保険ですか？」
「実はすでにある程度絞り込んで条件も作ってあります」と。

若い店長さんなんですが優秀ですね・・・

これまでは、毎回同じ相談内容にもかかわらず、
毎回、複数回足を運ばされていたんですが
今回の店長さんは1発で話がまとまりました。

やっぱ営業マンはああじゃなきゃならんと思います。

お客さんを迷わせない、って感じですね。


んで、明日は午前中に
自宅の塗装工事が完了した検査に付き合わねばなりませんし
明後日は大阪で忘年会がありますし。

一応今週末で大きな用事は全部片付くとは思うんですが、
ほんと年末ギリギリまでなんだかんだと用事がある忙しい1年でありました。


7thの募集もなんとか無事に終わりそうだし
まずまずの申し込みを頂いておりますんで
後は残り10日間ほどダラダラと過ごして
正月はのんびりしたいと考えとります。

ま、元旦からサポートやるんだけど・・・

てか、元旦にサポートSNSにログインする人がいる、
っていうのに驚くんですけどね・・・

最近は、気を遣う、っていう事も出来ない人が多くてですね。


で、その7thですが、
まさか申し込んでないなんて事は無いとは思いますが
明日で今期の募集が終了しますので
万一まだの場合は絶対に忘れないように今すぐ申し込んで下さい。

7th Marketing Club
https://7th-club.jp/9th-top/

不動産買うんでしょ？

だったら一緒にメルマガやりましょ。



んでは。



◇　追伸

決済の日、あの後すぐケンタッキー買って来ました。
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=2903057836405230&set=p.2903057836405230&type=3&theater

チキン8ピースパック（サイドメニューはビスケット2個）
コーンサラダ2個
ビスケット2個
チキンフィレサンド
ポテトBOX
ペッパーマヨツイスター

っていう注文にしたんですが
息子が食う量が増えて来たもんで
この量ではちょっと足りませんでしたね・・・

次回からチキンは10ピース必要、と。


◇　追伸２

一作日、
リフォーム中の2戸を見学に行って来たんですが、
なんか全然工事進んでませんでした・・・

工期とか完全にお任せで
他の工事優先で構わないですよ。

って事にしてますから
いつもこんな感じでユルユルと進むわけなんですが
だから安いってのはあります。

ま、1月中に終われば繁忙期に間に合いますので
気長に待つとしましょう。

また進んでるようだったら写真見せますね。


◇　追伸３

今回買ったアパートですが
前のオーナーさんの管理が悪かったようで
結構あちこち汚れとか傷みが放置されてるので
いっちょ、綺麗にしてみてやろうかと思ってます。

ま、別に無理してやる必要も無いレベルなんだけど、
管理会社の能力を判断したいというのもありまして
あえて簡単な清掃と修繕を発注してみようかと思っていまして。

その分、余計なお金がかかるっちゃかかるんですが、
まぁ物件も綺麗になれば住人さんも喜ぶでしょうし
ちょうど「オーナーが変わりました」という案内も必要なので
それに合わせて気分一新、みたいな感じで。

この写真見てもらえれば分かる通り、
階段の手すりが錆びてるでしょ。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/2902754616435552

あんまり酷くなる前に塗装し直しておこうかなと。

で、こっち側が北になるので
この面だけ外壁にコケとか汚れが付いてるので
高圧洗浄で綺麗にしてもらおうかなとか。

平成15年に外壁塗装をしたそうで
年数から考えるとそろそろ塗った方が良い時期なんですが
見たところまだ全然大丈夫そうなので
ひとまず外壁の塗装はもう少し後回しにしようと思ってます。

見積もりとか出て来たらまた見せますね。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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