松原です。
おおおおぉぉぉぉぉおぉぉぉおおおおおぉぉぉぉ
しゃあああああああああああああああああ！！！
例の2500万円のアパート、
先ほど決済して来ました！
パチパチパチパチ。ニコ。
直ちに所有権の移転が行われ
これにてめでたくワシの所有物です！
物件の写真はfacebookでどうぞ。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/2902754616435552
さすがワシ・・・
やるじゃんワシ・・・
おめでとう、ワシ。
わっはっはっはっはっは～、
ざまあみろ、って感じでございます。
この年末ギリギリのタイミングで
こんな素敵な話が出来るなんて
ほんと、今年のワシは最高。
さて。
今日はお祝いです。
これは我が家のお決まりでして
物件の決済が完了した日は特別なお祝いとして
外食または買い食いをする事にしてるんですね。
私らが子供の頃ですと、
お父さんのボーナスが出た時、
ファミレスに連れて行ってもらえた、みたいな感じでしょうか。
またはボーナスが出た時だけ
「今日は牛肉よ！」とかそんな感じでしたよね。
あ、すいません、
うちの親は商売人で結構な金持ちだったので
私は子供の頃から平気で外食に連れて行ってもらってましたが。
ていうか、
前に話した事があると思いますが
うちの父親って、たしか24歳の時に水商売で独立したんです。
そして私が小学校に上がる直前、
恐らく父親が32歳じゃないかと思いますけれども、
なんとその年齢で、キャッシュで自宅を建ててるんですよね・・・
土地は爺ちゃんが残してくれた物がありましたが
それにしても凄い話だと思います。
そういえば自分が不動産を始めてから
この話をすっかり忘れていましたが、そうでした。
そうだったんです。
やっぱ凄ぇ親父だったと思います。
私が小学校に上がるまでに住んでた
爺ちゃんが建てたボロ家の話、覚えてます？
・家の中から外が見えるぐらい隙間がある
・雨漏りっていうか家の中に雨が降る。笑
・トイレは床が抜けそうで危ないので子供は屋外のマンホールで用足し。笑
私はもう記憶がほぼありませんが、
その家の写真を見た人が「火事の後ですか？」って言ったぐらい
廃墟みたいな建物だったそうです。笑
昭和53年の話といえど、
そんなボロ家はさすがに少なかったでしょう。
うちの母親も
よくそんな家の男に嫁いだもんですね・・・
で、その新築した家ですが、
私が6年生の時に親が離婚し、
父親が自分の妹に安く売ってやったらしいんですよ。
そしたらその後すぐ、
高値で転売して儲けたらしいんですよ。
クズですよねぇ・・・
で、そんな話はどうでもよくて
とにかく今日は新しい物件が増えたお祝いでございます。
はい、今回のお祝いは！
じゃじゃーん！
ケンタッキーフライドチキンです！
そう、あの、
ケンタッキーフライドチキン様なのです！
鼻血が出そうな大贅沢ですが、
このぐらいはしてもバチは当たらんでしょう！
腹が破れるぐらい食ってやりますよ・・・
息子も
「ポテトLサイズじゃ～！！！！！」
と叫んでおります。
いやいやいや！息子よ！
ケンタッキーには、Lサイズどころか
「ポテトBOX」があるのだぞ・・・
今日は好きな物を食え！
わはははははははははははは。
素晴らしい・・・
素晴らし過ぎる。
その気になれば
ケンタッキーフライドチキンを好きなだけ食えるなんて
ワシは一体どれほどの金持ちになってしまったんでしょうか。
夢かもしれない・・・
ケンタッキーフライドチキンの看板を見るだけでも
バチが当たりそうな気がしていたぐらい貧乏だったのに。
ちなみにですが、女房は
そんなにケンタッキーフライドチキンは好きじゃないみたいです。笑
ま、しかし今日はワシのお祝いなので。
とにかく、
全てはワシの頑張りによる物であります。
全ては、3年前、5年前の自分の判断と
そこからの地道な勉強と
日々コツコツと実戦して来た結果でしかありません。
さすがワシ、偉いワシ、
ごくろうさんワシ、
でももっと頑張れよワシ、であります。
格好ええのー、ワシ。
やるよのー、ワシ。
男よのー。
女房にもいつも言うんですよ、
「お前、運がええで、ワシと結婚して良かったろ？」
って。
ほんと、そう思います。
さてさて、恒例ですが
一応一通りの金額を見ておきましょうか。
以前に大体の数字は書きましたけど
細かい数字でもう1回書いときますね。
購入にかかった費用の一覧です。
・物件価格 2500万円
・印紙代 10,000円
・仲介手数料 868,560円
・登録免許税等 168,563万円
・司法書士報酬 40,000円
・固定資産税清算 3,033円
ーーーーーーーー
計 26,090,156円
そしてこの後で、
以下の費用が必要になりますが
これはまだ概算ですのでご了承下さい。
・不動産取得税 約20万円
（物件取得後、半年後ぐらいに納付書が来る）
・火災保険5年分 約30万円
（よく分からんけど戸建ての事例から考えてこのぐらい）
また、上記とは別で
売主さんから以下の金額を受け取っています。
敷金 623,000円
12月日割家賃 109,354円
1月家賃 226,000円
ーーーーーーーー
計 958,354円
もちろんこれは利回りには直接関係しないので
利回り計算には含めません。
預かり金と前受金とはいえ
100万近く受け取るとなんか儲けた気分もします。
という事で、
この物件の運営を始めるまでに必要な総額は
概算部分も含め約2660万円という事になりました。
家賃55000円～6万円の4世帯で
現在の月額家賃が226,000円で
年間家賃2,712,000円で総額を割り戻すと
現時点での実質利回りは10.19%という事になります。
今回もとりあえずは管理会社を入れず
自社で管理しようと思いますので
維持費は固定資産税ぐらいしかありません。
おぅ・・・
実質の利回りが10%超えなんて素敵。
てことで、今回これは、
うちで一番利回りの低い物件になりましたが
しかし最も築年数が新しい事と
将来的に土地の活用も検討出来るという事もあり
価値としては十分良い買い物になったと思います。
本当はこういう物件を融資で入手出来れば
投資効率が上がって行くんですが
今回はタイミングもありスピード勝負という事で
手持ちの現金の大半をぶっ込んでみました。
その代わり、非常に安全な形で一気に規模が拡大し、
キャッシュフローも1発で200万円ぐらい増えました。
築27年という事で
木造の耐用年数である22年を経過していますから
建物分の金額をたったの4年で償却出来る事から
利益の圧縮効果も高いです。
建物価格が750万円ほどの計算になりますので
これを4年で償却すると
1年あたり180万円も経費化出来ると考えたら
これはごっつい金額ですよね。
残りの6戸もまだ全部償却中ですから
しばらくは全部で年間300万円ぐらい償却出来るはずなので
この間にしっかり利益上げて現金残したい所であります。
これはなるべく長く保有するつもりの物件ですが
5年持って手堅く利回り15%で売却しても
500万円ぐらい利益が出せると考えたら
なんかワクワクする物件ですね。
5年だけ家賃を維持して保有できれば
利回り20%で叩き売っても損は出ないと思うと
全然勇気は必要ないお買い物でした。
てな感じで、年末のこのタイミングで、
2019年は良い1年だった、
と思わせてもらえる買い物になったと思います。
念のためスペックもご紹介しておきましょうか。
築年月 1993年3月（平成5年 築27年）
構造 木造2階建 2LDK×4世帯
土地 所有権
土地面積 285.00平米（86.21坪）
電気 中国電力
上下水道 公営水道 公共下水
ガス プロパンガス
という感じで、
なにせ憧れの平成築であります。笑
この時代の物件なのに
間取りが3DKじゃなく2LDKってのがセンス良いですよね、
これなら今の時代にも十分通用します。
ていうか私、
買った時に「1LDK」って書いた気がしますが
よく考えたら「2LDK」でした。笑
駐車場が1戸辺り1台分しかないんですが
間取り的に車は1台でも問題無いでしょうし
じゃなくても家賃が安めなので
今後空室が出ても客付けはそう困らんでしょう。
最初に大きなリスクを負って
大金払ってこれを建てたオーナーに感謝ですね。
つい最近知ったんですが、
中古物件の投資家さん達は
その、最初のオーナーの事を「神」と呼ぶらしいです。笑
全く、私もそう思います。
だって、
もし自分が新築建てるとしたら
ほんとにその場所に需要があるのかとか
家賃が維持出来るのかとか、不安だらけだと思うんですよ。
でも私みたいに中古で買う人間って、
すでに賃貸実績がある物件を
しかも満室とかで買えるわけですから
ほんと、先人を「神」と言いたいです。
中古で20年も経ってると
例えばもう今さら地盤沈下とかも無いでしょうし
地震や台風を乗り越えて来た実績もあるわけです。
私はそういう意味で
中古って、古い事のデメリットって何も感じなくて
逆に「実績の塊」「安心の証拠」って思います。
しかも今回は、
私にとっては「まだ築27年」の物件ですからね・・・
これまではほとんどが築40年を超える物件ですから
それが築30年を切っている、平成築であるというだけで
見たら目が潰れそうに眩しいです。笑
だって10年保有してもまだ築37年ですから
家賃さえ維持出来ていれば
いつでも十分に高値で売却が狙えますので
やっぱ新しい物件って良いなーって感じ。
築48年のおばちゃんと
築27年のお姉ちゃんで考えたら
こりゃもう比べる意味が無いというのと同じですね。
ほっといても綺麗なのと、
補修しても限界、って差でしょう。
しかもそれがあと10年経ったら・・・
あ、いや、
女性のみなさん、すんません・・・
で、これをたったの10年保有すれば
総収入がザックリ2700万円となり
となると、その間の諸経費を除いたとしても
投資額をほぼ回収し終わっていますよね。
だからつまり利回り10%という事ですが。
で、そこまで来れば、
投資額を回収出来ているわけですので、
どんなに安く叩き売りをしても
相当な利益を出せますよね。
その時点でまだ築37年のアパートですから
よほど住環境が変化していない限り
叩き売る必要もなく十分高く売れるでしょう。
多少家賃収入が下がっていたとして
それを利回り15%で売っても1600万円になります。
まかり間違って
即金にしたいと考えたとして
買い取り業者に叩かれたとしても
即金で1000万円に換金出来るでしょう。
10年なんかあっという間ですよね、
だった私が最初に買った戸建ても、
あれ、もう4年近くなるわけですよ。
それを考えると、
たった10年で元が取れる、って感じです。
これが、
自分で何か頑張る必要があれば
「10年も」って感じでしょうが
賃貸の場合、自分は何もしないんでね・・・
ほんと、1年や2年なんて
マジで「あっという間」です。
あと、そもそもこの物件をどうやって見つけたかですが、
経緯としてはこれも確か先日のメールでご紹介した通りです。
普通に、スマホアプリで「楽待」っていうポータルサイトの物件を見ていたら
今時珍しく利回りが10%ある物件を見つけて業者に問い合わせました。
こんなに新しいのに安いなんて
絶対何か問題があるんだろうな・・・と思ったけど
実は何も無くて拍子抜け。
境界の確定は行わない、
買った後で細かい事を言わないでほしい、
なんていう注文が付いた程度で
土地も建物も道路も、住人も近隣環境も、何の問題も無いので
今でも、なんでこれが売れずに残ってたのか本当に不思議です。
決済までに、あまりにも何回も
「後で細かい事言わないでほしい」って言われたので
何か隠してるんじゃないだろうな・・・って不安もありましたが
しかし今回、売主が「宅建業者」なので
この場合、法的に2年間の瑕疵担保の責任を負っています。
例えば買った後で
「住人に聞いたら前から雨漏りしてた」
なんて事が分かった場合は
売主にその修繕の請求を出来るというようなイメージです。
これが個人間の売買だと
築20年を超えたぐらいの建物の場合は
「何かあっても当然の築年数ですよね」という事で
ほとんどの場合「瑕疵担保責任の免責」という契約にして
買った後で文句を言いません、という事が多いですし
私が過去に買った7戸はすべてそうでした。
しかし今回、売主は法的な責任を負う立場なので
この点は向こうとしては怖いっちゃ怖いでしょうね。
買った後で何か凄い故障とかトラブルが発生して
しかも買主がややこしいタイプの人間だったら
面倒な事になりますから。
なんて辺りを
「口約束だとしても、免責しろよ」
って何度も念を押されたわけです。
ま、大丈夫でしょう、
もし何かマジで隠してたとか
とんでもない瑕疵が見つかったなんて事になれば
さすがにこっちもそれなりの対応しますしね。
そうじゃなくても
「所詮は木造の建物」ですから
少々の工事をした所で修理代なんか知れてます。
100万円とか200万円ぐらいの修理で済むなら
隠れた瑕疵があったところで全然余裕です。
だって、戸建て1号で、
築50年近いズタボロの家を
丸ごと改装した経験で考えれば
築27年のアパートなんか余裕のよっちゃんです。
そういう意味では
戸建て1号は手間も金もめっちゃかかったし
一番儲からない物件にはなったけど
凄く良い勉強と経験をさせてもらったと思います。
やっぱ何事も経験であり、
失敗からこそ学ぶ事が多いです。
利回りが低い分は
勉強代を払ったと思えばOK。
むしろ、
おかげで大規模な工事を経験できたんだから
ラッキーとさえ思えます。
利回りが低いだけで別に損したわけでもないし。
あと、このアパートは、
敷地の一部が土砂災害「特別」警戒区域に入っているので
この点を懸念して購入を見送った人も何人かいたそうですが
私はさほど気にしていません。
というのも、同じ地域で法面（のりめん）の工事をしているのを見ており、
役所に問い合わせたところ、今回買った物件の後ろの斜面も
「いずれ」法面工事を行う計画になっているそうなんですね。
これは仲介業者さんに役所で確認を取ってもらったので確実です。
その工事が完了すれば、恐らくですが、
土砂災害「特別」警戒区域から
土砂災害警戒区域に変更される「だろう」と。
何年後かも分かりませんけどね。
ま、そうじゃなくても
この数年の大災害でもこの近郊に被害は出ていないので
その実績から見ても、過去と同程度の大雨や地震であれば
それほど心配する必要も無いだろうと。
もしそれ以上の規模で災害が起こるならば
それはもう予め心配しても無理という事になります。
この点を心配して
「特別」が付かない普通の警戒区域までを対象とするなら
広島市はもの凄い広範囲がそれに含まれてしまいます。
もちろん、物件オーナーとして
住人さんの安全が何より大事ですが
私はこの点は比較的楽観視しています。
例えば、行政に責任を問う気はありませんが、
そもそも警戒とか特別警戒というならば
建築許可を出す事自体に疑問を感じます。
もしもの時ここは建物や命に危険がありますよ？
って言いながらそこに建築許可を出すなんて
普通に考えておかしいですよね？
もし、建築時に大丈夫だったとして
後で危険な地域として指定されたとしても
だったらその地域は将来も建築不可にすべきですし
本当に危なければそういう判断がされるはずです。
そうではない、
制限は付くが将来もその土地は再建築が可能、
かつ近い未来、危険の判断材料となっている斜面には
法面工事を行う予定がある、という事であれば
私の価値観ではGOサインです。
この点で言えば
私が持っている6戸の戸建てのうち
3戸は崖の下、1戸は崖の上であります。
警戒区域に入っていますし
今回のアパートもそうですが「崖条例」にもかかります。
地域によりますが
「崖」の土地には建築時に制限がかかり
現在と同じ構造や大きさで再建築出来ない可能性もあるので
こういう土地は価値が下がりますし
購入を躊躇する人も出て当然ですから
逆を言うと投資物件としては狙い目でもあります。
何が「崖」になるか
どういう制限がかかるかはググってみて下さい。
これも考え方次第だと思います。
もし将来、建て替える時に
今よりも小さな建物しか建てられないとか
木造は不可で鉄骨やRCでしか建てられないという事になるとして
「そこまで保有しているか」という事ですね。
火事にでもなって建物が焼失すれば話は別ですが、
「建て替える前に売却」という予定であれば
再建築の事は考える必要が無くなります。
劇的ビフォーアフターみたいに
「リフォーム」と言いながら
ほぼ再建築みたいな改修だって可能でしょう。
ただしそれでも、売却する場合、
次の購入者はいずれ再建築を検討する可能性がありますので
そこを考えておく必要はあるでしょうが
それを踏まえて、安値で売っても利益が出るか、
という考えでいれば良いんじゃないでしょうか。
何にしても、
誰が見ても安心で価値の高い物だったら
安く売られているわけがないんです。
何かの問題があるからこそ
安い地域であったり安く売られているわけで、
「それを許容出来るかどうか」というだけの事です。
ですから、投資家の知識やスキルによって、
その物件で利益が出るかどうかも代わるわけです。
ある人には
対処のしようがない大きな問題で
購入を決断出来ないダメ物件かも知れないけど
その対処方法を持っている人にとっては
「他人が手を出せず激安で放置されている優良物件」
になるかも知れないわけですよね。
凄く極端な事を言えば、
自分が大工さんだったら
建物の健全性を確実に見極められるし、
安く直せるから少々のボロ家でも平気ですよね。
または法律の知識によって
本来は再建築不可だった土地へ再建築出来たり、
なんて事もあるようです。
だから、知識って大事ですよね。
知識って、知れば済む話なので
書籍を読んだりネットで調べれば良いだけですから
だから私は書籍を読みまくるわけです。
知ろうにも、調べようにも
「どんな事が起こり得るのか」という事が分からなければ
調べようがありませんから。
そういう意味で書籍は最高の勉強材料です。
おっと、どんどん話が横道に・・・
とにかく今回、何かとツイてました。
例のマンションの売却も決定していたので
手持ちの現金で買える価格だったのもラッキーでしたね。
あのマンションが売れてなくても
買おうと思えば現金で買えましたが、
あまり無理すると何かあった時に危ないですからね。
また、せめて1000万円ぐらいの現金を持っておけば
マックス1億円ぐらいまでの物件であれば
金融機関に融資の相談が可能ですので
このぐらいの額は常に確保しておきたいというイメージです。
実際には自己資金が20%ぐらいないと
融資の可能性がどうこうとは別で
そもそも利益が出にくい構造になってしまいますから
1000万円の現金だと5000万円前後の融資が現実的かと思いますが。
また、今の私の感覚だと
1億円の物件にはさほどの興味は無く、
だったら5000万円の物件を2戸欲しいという感じです。
1億円規模の物件は
その後で良いかな、というイメージです。
なにせ、
ひとまず1000万円の現金を残す事が基本で、
今回はそのルールを守りつつも
現金で買える物件に出会えたというのがラッキーでした。
とか偉そうになんだかんだ言ってますが、
もちろん、買った後で都合良く適当な事を言ってるだけです。笑
気分的には
勇気さえ出せば買える1棟物が来た！チャンス！買え！
って感じでした。
ご存知、今年は1棟物が念願でしたからね。
本当なら去年のうちに1棟買いたかったわけで・・・
それが目の前に現れた、買える金額だ、
これはもう「どうにかして手にしたい」と思いましたし、
よく言われる「買いたい病」ですね。笑
冷静な判断を失って
買う事だけが目的になるという状態です。
ただ、買った後で冷静に考えても、
これは正解だったと思っています。
ていうか
こんなの、考えたら考えるだけ怖くなるだけですから
自分が決めたルールに数字とか条件だけ当てはめて、
それでOKだったら買っちゃう事にしないと無理です。
もしかしたら・・・とか考えたら
悪い想像しか出来ないように人間出来てるんですから。
とにかく、私みたいな小心者は
自分が「この条件なら買う」というルールを作り、
そこに当てはまるかどうかだけで考え、
感情を使わず、淡々と決断をこなすしかないと思います。
それで失敗しても
そこから学べば次に活かせます。
もちろんその判断っていうのも
これまで戸建てと区分で7戸買って来た経験から出来ており、
それこそ最初の1戸なんて、ほんと何も細かい事を考えられず、
マジで目をつぶって飛び降りたって感じでしたけどね。
で、やっぱ素人なんで当然ですが
一番古くて、一番ボロくて、一番修繕にお金がかかって、
一番儲からなさそうなのがその1戸目です。
あのフルリフォームした戸建て1号ですよ。
これね（リフォーム後）
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/2248133015231052
リフォーム中
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/2117804164930605
これ、買った時の話覚えてます？
630万円で売ってあったんですが、
購入の申し込み手順とか感覚も慣れておきたいと思って、
どうせ通るわけないと思って、400万円で購入の申し込み入れたんです。
そしたら、まさかの一発OKで、言ってみりゃ
「え？買わなきゃいけなくなったじゃん・・・」
ていう感じでした。笑
嬉しいんだけど、マジで大丈夫かなこれ・・・みたいな。笑
で、やっぱ
あんまり大丈夫じゃなかった、という。笑
でもやっぱり、
なんだかんだこの家が一番思い入れがありますけどね。
あれが2016年の3月末なんで
もうほぼ4年近く経つわけですけれども、
ほんと、昨日の事のように景色とか感情が蘇ります。
私、少し前にエディタのデータが消失したせいで
当時のメルマガの原稿って残ってないんですよね。
メルマガの配信サービスも変えたので
配信履歴も見る事ができないし
自分にメルマガを送る事もしていないですから
あの頃、どんな風にそれをメルマガに書いてたのか分かりませんが、
多分、メッチャ喜んでただろうと思います。
で、あれからたったの4年弱で、
戸建て6戸を保有、区分1戸を売却、
4戸のアパートを1棟、これを全部現金でやって来たわけです。
自分で褒めますよ、マジで。
誰がショボいと言ったって、
ワシは自分で偉いと思います。
もっと頑張れたとも思うけど、
こんだけやったら十分だと思ってます。
やるとは思ったが、
予想以上にやるじゃんかワシ、って感じです。
今年を振り返りつつ、
最初の物件から順番に景色が浮かんで来て
なんかもう懐かしい感じがして来てますね。
ふぅ・・・
なんか力抜けそう・・・
とにかく、念願の1棟物を
ようやく、ようやく、予定より2年も遅れて、
ようやく、手にする事が出来ました。
神様、ありがとうございます！
てな事でして、
とにかく、本日はめでたい日でございましょう！
よーっしゃ、
来年もいくでぇ！
あんたもの！
一緒に頑張ろうで！
マジで、やったろうで！
んじゃ、
ケンタッキー行って来るわい！
じゃあの！
◇ 追伸
あ、そういえば、
例の、うちの法人が松原個人から借金していて、
それを返すために銀行から900万円借りて個人へ返済した件。
今回、あの900万円を
再び法人に貸し付ける形で会社に入れました。
ついでに100万円足して
1000万円貸しました。
なので、厳密には
今回のアパートを買うために
うちの会社は借金してると考える事も出来ますね。
かと言って、
法人には1000万円以上の現金があるわけで
借りたお金を使ってるわけでもないので
どう考えれば良いか微妙ですけど。
お金に色は無い、って事で
会社自体に借金があるのは事実ですので
不動産を買うための融資ではないにせよ、
この点は明確にしておきます、
細かい事を言う人がたまにいるので。
ただ何にせよ、
金利をたった0.9%で調達出来たお金ですので
物件購入のためにこれを流用したと考えると
メチャクチャ良い借金だと考えられますね。
しかもこの借金は長く借りる必要がないんで、
たった5年で返す形にしていますから
あっという間に返済が終わってしまいます。
築27年という事で
木造の耐用年数22年を超えていますから消却期間は4年ですが、
つまりこれは逆に考えると「4年後から急激に利益が増える」
という事になりますよね。
なので、単純には
減価償却が終わった時点で
返済額が大きいと赤字に陥るタイミングが来る、
という可能性もあるわけです。
なんの事やら分からんかも知れませんが
ここ、結構大事なので覚えておいた方が良いです。
借入の利息部分は経費になりますが
元金の返済部分は経費になりませんので
結果、帳簿上は黒字だけど現金が足りない、
みたいな事も状況によっては起こるわけですね。
うちは現金で買ってるのでそういう心配は無いんですが
もし借金してるとして、償却が終わるとほぼ同時に返済が終われば
そういう心配も無いわけであります。
さて、ここからはちょっと
完全にグレーゾーンに入って来ますけれども、
ようはこれでまたうちの会社は
松原個人から1000万円の借金が出来たわけです。
もしかするとこれ、
将来もう1回同じ方法で、安い金利で
1000万円借りられる可能性無いかな？とか。
ま、すぐに必要ではないですけど、
今後は1棟物だけを狙うと考えたら
どうであれ現金持ってる方が有利ですので
安く借りられるお金があるなら借りてしまいたい所であります。
なんせここまで我慢に我慢を重ねて
効率が悪くてスピードも遅いのに
頑張って頑張って現金で進めて来たわけです。
こっからは、その収益を存分に活かして、
徹底的に借金して買いたい所でございます。
もう十分な家賃収入があるので、
少々借金してもそう簡単に返済比率は高くならないですから。
よっしゃよっしゃよっしゃ・・・
車の購入資金とか金融機関のお付き合いとか
細々とした借入が重なっているわけですけれども
これは全部まとめてあと5年後に一気に返済が終わります。
ワザとそういう風に返済を組みました。
そこまでに恐らくまた借金して物件を買うでしょうが、
もし借金しなかったりそれが少額だったとしたら
うちは5年後、一気に決算書のグレードが上がります。
結構な資産を持ってるけど
借金がゼロ、というですね。
返済実績も十分ですし、
後は、業績さえ維持出来ていれば
うちの望む程度の金額であれば
正直借り放題という感じじゃないでしょうか。
もちろん、5年の間に
融資受けて次の物件を買う気ではいますけど。
あとは世の中の景気次第ですねぇ。
早く不動産が暴落してくれないかなぁ・・・
安くなって来た傾向がある、とは言われるけど、
いやいやいや・・・まだ十分異常に高いと思います。
築30年とか40年の物件で
大した土地でもないのに利回り8%とかどういう事？みたいな。
不動産って、ほんと不思議な商品です。
◇ 追伸２
ビックリしたんですが
今回の物件、4戸中3戸は
「賃貸契約書の原本が紛失している」という
意味が分からない状態でした。
コピーしか受け取れず、
「原本は無い」と偉そうに言われました。
宅建業者のクセにアホかこいつ・・・という。
その他にも
言ってる事が途中で簡単に変わるし
売主側の仲介業者もアホなんかな？と。
おかげで、これまでの仲介業者さんとか売主さんが
凄く丁寧な人達だったんだという事に気付きました。
ほんとこの業界、
常識が無いナメたヤツが多いです・・・
ネットビジネス業界よりはマシですけどね。笑
◇ 追伸３
おっと、1万2000文字超えましたね。
嬉しくて調子に乗ってますから
もうちょい書きたいんで
追伸４以降だけ
また別のメールで後で送ります。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
連絡先：
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：
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