松原です。
まだ登録しとらんヤツがいます。
ほんまムカつきますね・・・
・サバイバルネットビジネス
http://7-floor.jp/l/c/6mtWLzup/kZCiYp3g/
・システムアフィリプロジェクト
http://7-floor.jp/l/c/KsQzv3r9/kZCiYp3g/
・アドまが！
http://7-floor.jp/l/c/Zy3t9bmX/kZCiYp3g/
自分にバチが当たらんかったら
家族とか大事な人に当たるって事を覚えとくと良いです。
絶対に今日登録しとかんと、
バチ当たると思いますよ。
さてと、
えらい事になってしまいました。
ま、そこまで大袈裟な話でもないんですが、
実は少し前から、信用金庫に融資の相談をしてたんですね。
1億円の新築アパートを
自己資金2000万円、融資8000万円、
35年、金利1.25%でお願いします、って感じで。
で、その審査を進めてもらっている間に
今回買った2500万円のアパートが出て来まして
ご存知の通り、トントンと話が進んでしまいました。
なので、現金が一気に減り、
自己資金2000万円が用意出来なくなりましたので
上記の融資相談を一旦ストップせねばなりません。
そこで先週から担当者さんに連絡入れてたんですが
なかなか返事が無かったんですね。
で、昨日ようやく連絡がついて事情を説明したところ、
今朝うちに来て下さいまして、色々とお話しをしました。
結果としては、
一旦この話は無かった事にしたんですが、
私としては、もし本気でこの案件を進めた時、
あの規模と条件で融資が通ったのかどうか、
というのが知りたい所であります。
そうしましたら、
すでに支店長のGOサインは出ており、
かなりやる気で進めてもらえる雰囲気になっていたそうです。
後は本店の審査担当が3人いるので
それを順番に口説き落とす事になり
その結果が最終的にどうなるかは分からないとして
ようは「その土俵には十分乗れる」という事だったんです。
もちろん物件次第という事にはなりますが、
それでも条件さえ整えば
今のうちなら1億円規模の新築物件であれば
融資を受けられる可能性は高いという事が分かったので
これは俄然やる気が出て来ましたね。
自己資金を1割以上用意してくれ、とは言われていますが
この点については私は1割では怖いですから
2割ぐらい用意したいと思っていますので
自己資金については問題ありません。
今は一時的に現金が減ってしまいましたが
今回アパートが1棟増える事ですし
家賃収入だけでもかなりの速度で現金が増えますから
2000万円ぐらいなら来年中には準備出来るでしょう。
となると、です。
こんな条件だったら
いくらでも物件が見つかるというか
新築だったら、今無くても作れば良いわけですから
可能性としては一気に広がりました。
乱暴に言えば、
自分さえその覚悟を持てば
1億円クラスの物件ならいつでも持てると。
ようやくここまで来ました・・・
ただ、これも全て「今なら」です。
例えば、もし支店長とか担当者が変わって
不動産の融資を好まないタイプだったり苦手な人だったら
話が難しくなって来るでしょう。
それが今、この信用金庫の支店長は
不動産に対してもかなり前向きで
本店に対する説得能力も高いという事ですから
状況としては相当良いと思います。
担当者さんもベテランで話が早いですし
正直私はこの担当者さんと支店長がいる間に
何とかして1棟物の融資を決めておきたいと思ってます。
また、うちの業績の問題もあります。
うちはたまたま
業績が右肩上がりで決算書も綺麗なので
今は融資対象としてはAランクでしょうが
業績が下がって来ると見方が変わるかも知れません。
そんなこんなで、
融資を受けられるか物件を買えるかというのは
ほんと、タイミングというかご縁というのもあるでしょうね。
さーてと、
2000万円で難しいとしても
3000万円準備出来れば1億円の融資なら余裕でしょう。
よっぽど資産性の低い物件でも無い限り、
こちらの事業計画さえちゃんとしていればイケるはずです。
3000万円か・・・頑張ろ・・・
で、もし本当にこのぐらいのクラスを狙うなら
来年1年は棒に振っても構いません。
来年は保有物件をキッチリ満室で運営し、
新規物件を買わずにひたすら現金を増やして、
再来年中に1棟買えれば規模としては目標通りですから。
そう考えると気は楽ですね。
そもそも今回のアパートが買えた事によって
すでに来年の目標を達成してしまっていますので
何にせよ来年は余裕モードであります。
後は単にネットの利益がいくらになるかによって
次の物件を買えるタイミングが変わるという感じであります。
みんなが7thとかegg-job＋に入ってくれれば
それが早まるって感じですね。
みんなで入りましょう。笑
いや、しかし、
ほんとよくここまで来ました・・・
でもまだ安心は出来ません。
あと2〜3年は
とにかく行ける所までは行かないと。
2〜3年なんてあっという間ですよね。
例えば今年1年を考えても、
あぁ・・・もう12月か・・・って感じじゃないですか。
3年前っていったら、
私が最初の物件を買ったタイミングです。
早いでしょ？あっと言う間でしょ？
2戸目の物件でしたが、
リフォーム作業をしたのはこれが最初だったので
私の中では気分的にはこれが1号棟です。
覚えてますよね？この家です。
http://hudosan.net/katugigreenlife/?fbclid=IwAR3jVZBySkzkV2iwPfxMvMZmL7HNZaRGv6513ge5OcYi4pbPnlZ4piJbMTc
230万円で購入し、諸経費が40万円、
大がかりなリフォームと工事で240万円、
合計510万円で仕立てました。
これ、買ったのが2016年の7月なんだけど
買ったきりしばらく放置。笑
いつもそうです、買ったら満足して
半年とか、ひどい家なんか1年放置して
気が向いたらリフォーム始めるという。笑
これがもっと真面目な人間だったら
もっともっと儲かるんですけどねぇ・・・
性格ですねぇ・・・仕方ない。
んで、上記の物件も、
同年の年末になってようやく工事を始め、
完成したのが2107年の2月でした。
そこから賃貸募集をはじめ、
住人さんが決まったのがその6月。
買ってから丸1年間も
1円も生まずに放置してたわけですから
アホとしか言いようがありません。
なのですが、なのですが。
この家も気がつけばもう2年半住んで頂いており、
私に入って来た家賃収入は190万円ほどになります。
この間にちょっとした修繕とか
固定資産材とか広告費とかで約50万円使っていますが
それを含め、投資残高は370万円にまで減っています。
つまりこの物件は
この先370万円以上で売却出来れば
少なくとも損は出ないという事になりますよね。
年間696,000万円の家賃が発生する物件です、
利回り15%で売っても460万円になりますから
これなら余裕で買い手は見つかるでしょうね。
現時点でこれですから、
あとは1年過ぎるごとにどんどん含み益が増え、
5年も経てば投資額のほとんどを回収出来てしまいます。
そういう事なんですよ。
2年や3年なんて
あっという間に過ぎる時間です。
現金で買う以上、
少々の利回りなんて全然関係無くて、
とにかく早く買っちゃう事が大事だと思ってます。
悩んでも時間は過ぎるだけです。
買ってから悩めば、
同じ悩んでる間にも家賃で回収出来ます。
総額が小さいんだから
細かい利回りとか大した事じゃないんですよ。
このぐらいの価格の物件だと
2～3%の利回りを金額で考えたら
ザックリ100万円ぐらいだと思います。
計算してみましょうか。
年間家賃70万円が見込める家があるとします。
これを利回り15%で手に入れたいと考えたら
70万円÷0.15=467万円ですね。
利回り12%だったら584万円です。
分かります？
自分は総額467万円で手にしたいと思っている、
でも584万円かかってしまいそうだ。
差額は117万円。
この差をどう考えるかです。
私はこのぐらいの差なんて
そんなに気にしないです。
1年ちょっと長く保有するだけで
この価格差は家賃で回収出来るわけですから。
もちろん、
手持ちの現金が足りないという事であれば
そこは諦めるしかありませんけれども、
でももしその物件が本当に良い物だったらどうします？
足りない100万円を借金しても良いと思うんですよ。
このぐらいの額だったら
どうやってでも調達出来ますよね。
家賃が月に5～6万入って来るんだから
100万円の返済なんか全然危なくないですよね。
その準備をしているか。
というのが全てですよ。
まず100万円持っていれば
完全に、物件を買えるステージに立てます。
私もまだ150万円が一番安い物件ですが、
100万円持っていて150万円の物件が出て来たら、
50万円ぐらいならどうやっててでも作れますよね。
でも所持金0円だったら
たった150万円の物件さえも
ただ見て憧れるだけで終わりです。
そのためにまず10万円を貯めるんです、
その10万円は1円玉の集まりなんですよ？
みんな、貧乏してるとか節約してるとか言いますが、
言ってるほど節約なんてしてませんて。
贅沢してるから金が無いだけです、間違い無いです。
私よりも質素な生活をしてからでなければ
節約してるとか言ったらダメだと思いますね。
お金が貯まりません、なんてのも言い訳です。
貯まらないんじゃなくて
貯め始める事さえしていないわけですから。
アドセンスやってれば
ブログ書くだけで100万円とかすぐ貯まるでしょ？
文字打つだけで金が生まれるんですよ？
なんでそこに
倒れるぐらいの情熱を注げないんでしょうか？
結局、
別にお金なんて欲しくないわけですよ。
口で言ってるほどお金に困っていなくて、
優雅に暮らせてるから頑張る理由も無いんです。
逆にムカつきますね。笑
私はこんなに貧乏して
必死に頑張って、勇気を振り絞って、
大金ぶっ込んで不動産買って地味にお金を増やしてるってのに、
別に稼げなくても死なないし〜みたいな、
趣味でネットビジネスやって金を損してる人間なんて
冷静に考えたら腹が立って来ました。
ほんま、腹立つわ。
で、今日、何の話じゃったっけ？
ま、よう分からんけど
申し込んどけよ？って事。
・サバイバルネットビジネス
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・システムアフィリプロジェクト
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・アドまが！
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んじゃ。
◇ 追伸
数は少ないですが、
新しい読者さんなんかだと
毎回メール最下部に置いてある
投げ銭リンクをご存知無いかも知れませんね。
うちのメルマガは無料で読めますが
あまりにも面白かったり価値が高いと感じており
無料で読むのが忍びない場合には
その精神負担を取り除いて頂けるように
お好きな額をお支払い頂けるように配慮してあります。
それによって
遠慮無く無料で読み続けて頂く事が可能ですので
どうぞ積極的にご利用になって下さい。
お一人何度でもお支払い頂く事が可能です。
なお、これによって集まったお金は
弊社の利益とはせず、
その時々で私が気になった寄付先に寄付する事にしています。
ただしpaypalの規約により（昔なので今は知らんけど）
寄付金集めに使ってはならないという事になっておりますので、
あくまでもメルマガの購読料としてお支払いを頂き、
それを松原が勝手に寄付するという事でご了承下さい。
よって、いつ、いくら、どこへ、寄付したのかなども
読者様へお知らせする事はございません。
こんな事を言いながら
寄付なんてせずに不動産購入の足しにするかも知れませんし、
もしそうだとしても、嘘つきとか言われる筋合いのお金ではない、
という事をご理解頂きますようお願い致します。
最近はお支払い頂く事自体が減って来ましたが
1万円を選ぶ方が最も多いですね。
1万円を複数回お支払い下さる方もいらっしゃいます。
また、確か5万円を支払った方は過去にいらっしゃらないと思いますが
私は別に気にしませんので遠慮なく5万円を選択して頂ければと思います。
人によっては
うちのメルマガだけで数百万円の得をしたり
損するのを回避しておられるでしょう。
無料で読んで心苦しい思いをする必要はありませんので
どうぞお金で解決して下さい。
投げ銭：
http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
ワシならこのメルマガにだったら
5万円ぐらい余裕で払いますねぇ・・・
それでも申し訳無いと思います。
◇ 追伸２
外壁工事うるさいわぁ・・・
ワシ、基本的に無音じゃないと仕事出来ない人間ですし
特に原稿書く作業なんて工事してる横で出来ませんよね。
今日は高圧洗浄で屋根と壁を掃除してるようでして、
朝から屋根の上をドタバタ、
昼からは壁に向けてブォーブォー、
発電機とコンプレッサーはブルブルブルブルブルブル・・・
自分で頼んでおいてクレーム言いたくなって来てます。笑
あと、こういううるさい工事って
近所にクレーマーがいたら面倒ですよね。
昔からそういうのいますが、
結構多いらしいですよ。
ようはインネンつけて金もらおうって事です。
そんなヤツが住んでるかどうか、
これって分からないわけですよね。
今いなくても
そのうちそんなヤツが近所に住んでるかも知れない。
それが、
もし新築で買った家の近所で起きたら？
最悪ですねぇ・・・
その1点を考えるだけでも
マイホームの新築なんてありえないです。
ローンを払い終えるまで
35年もの間、
その住環境が維持される事に賭けるなんて
どう考えてもまともな思考ではないです。
唯一それを選ぶとしたら
自分自身がクレーマーという場合でしょうね。
◇ 追伸３
戸建てのリフォームを今回もやり過ぎる話は先日しましたが
その中でもさらに細かく、やり過ぎを追加しております。
例えば今回2戸ともユニットバスを入れ替えるわけですが、
浴槽の排水栓ってタイプを選べるわけです。
よくある、ゴムの栓がチェーンでブラ下がってるやつ、
ようはあれが一番安いわけですね。
で、賃貸だったらそれが普通というか
そんなの気にもしないでしょう。
なのに私は、わざわざ1万円もオプションを払って
これをワンプッシュの排水栓にするわけです。
どんな物か分からんかったら
「ワンプッシュ排水栓」でググって下さい、
ああ、あれね、って感じでしょう。
んで、さらに、
片方のお風呂に関しては
シャワーフックではくて
例のカッコイイ、メタル調のスライドバーにしてやります。
これも1万円とかかかっちゃいます。
賃貸に必要？って考えたら全く必要無いですし、
それをやったからって家賃が上げられるわけでもなし、
住人さんが早く決まるかと言えばそれも関係無いでしょう。
ここまで来たらもう完全に自己満足でしかありませんね。
無駄、アホ、って分かってるのに
ダメなんですよね、性格なんで。
1回、やりたいって思った事は
どうなろうがやらないと気が済まない性格なんで。
それでもし損しても、
それをやって満足出来た事で十分であります。
みんな、こういうこだわりを持たないからダメなんですよ。
ただダラダラと、
なんとなくやってるでしょ？
上手く行くわけないじゃん。
失敗したら後悔ばっかりじゃん。
始める時点で間違ってるって事に気付きましょう。
自分の人生、
自分が満足するために生きてるんです。
自分で自分を苦しめるとか無駄です。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
連絡先：
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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