ワシです、松原です。

今日はちょっと忙しいんで
ブワーっと書き殴って配信するので
分かり難かったらすんません。


不動産スイッチが入りまして、
1棟物の収益物件を調べまくってます。

昨日も、2380万円の
軽量鉄骨4戸のアパートを見て来ましたが
これはリフォームにメッチャお金がかかりそうなので見送りました。

今晩は、近所の新築業者へ行って
色々と話を聞いたり物件の情報をもらって来る事にしています。


で、当たり前ですが、
やっぱ動けば情報って出て来るわけでして、
良さげな中古物件を見つけました。

って言っても
普通にネットでポータルサイトに出ている物件です。

2680万円、4戸の木造アパートなんですが
現在価格の交渉中なので詳細はまた後日。

なんせそれを
普通にアプリで物件を見てたら見つけたんです。

おや？

今の状況で、
築27年しか経っていないピカピカアパートが
表面利回り10%で売られているなんて安過ぎます。

不動産やらない人には分からないでしょうし
地域差もあるのでなんではありますが
ここ数年の広島で考えるとこれはお安いと思います。

もちろん水面下ではもっと安い物件も売れてるでしょうが
普通にポータルサイトに掲載されている物件としては
この利回りとこのスペックはなかなか注目に値すると思いました。

つまり、なんか理由がないと
ここまで安くならないはずなので
直ちに業者さんへ電話して聞いてみました。

結果、大した理由じゃないというか
広島だったらそれは日常茶飯事ですし
私が過去に買って来た物件もそんなのだらけですので
私にとっては全くデメリットではありませんでした。

簡単に言えば
土砂災害警戒区域に入ってますよ、
なんなら一部は特別警戒区域で、
崖条例にあたる土地なので
再建築の際は往生すると思います、と。

ふーん、ワシはその程度なら余裕。

今まで買って来た物件も
警戒区域に入ってる物ばっかりだし。

広島でそれを気にしてたら
安い物件なんて買えないし。


気に入らない点といえば、
地域や間取りから考えて
駐車場が各戸に1台しかない上に
軽自動車しか止められないという事でしょうか。

ま、道路の狭い団地の上の方に建ってるので
そもそも軽自動車に乗る人が住む場所ですから
せめて1戸に1台の駐車場があるなら良いかなと。

本音で言えば、
1戸につき1.5台止められたら最高なんですが、
この値段でそんな贅沢は言えません。

で、どうやら小さい業者さんで
最初電話が全然繋がらなかったので
実は先に、住所見てひとまず現地へ行ってみたんですね。

全く問題無しでした。

車で前を通った程度の下見ですが
道路の様子とか近所の雰囲気を見ても全く問題無し。

あとは、後日、
念のため業者さんに同行してもらって
敷地内に入ってじっくりと見て
特に問題が無さそうであれば
後は値段次第で買いたい物件です。

てのが一作日の話で、
昨日、業者さんに同行してもらい
実際に物件をジロジロ見て来ました。


いくつか確認したい事があったんですが
それらは全て確認できて、
どれも問題無さそうです。

この価格なら現金で買えますから
もし値引き交渉が出来なかったとしても
満額で買っても良いかなと。

もちろん出来るだけ安く買いたいので
ひとまず300万円引きの2380万円で申し込みを出したんですが
すぐに返答がありまして、向こうの仲介業者さん曰く
「以前に2480万円の申し込みが断られているので無理ですよ」と。

なるほど、だったら、という事で
2500万円で申し込み直すのでそれで交渉してみて欲しい、
とお願いしたのが昨日の19時ぐらいの話であります。

まだ今日は返答が来ていませんが
恐らく今日中には何らかの返答があると思われ、
なんせ、値引きが通らなくても
満額の2680万円でも買う気です。

維持費がかかる物件でもありませんし
固定資産税及び都市計画税を合わせても年間7万円ほど、
不動産業者へ管理を任せても年間15万円ほどですので
実質の利回りでも9.6%を確保出来ますから十分です。

今までこの条件でこんな利回りの物件は見た事がありませんから
これはもう乗っとくしかない、という感じでもあります。

ま、世の中一般的な
不動産投資の感覚から言えば
この築年数と条件で利回りが10%を切るなんて
高過ぎるんじゃないの？という感じかも知れませんが
私が良ければ良いわけです。

何度も言ってますが
なんせ現金で買ってしまえば
少々の利回りなんかどうでも良いという感覚です。

家賃も近隣相場から考えて普通の価格ですし
まだこの先10年で下がって行くとしても
建物が新しいのでまだ20年は十分使えますから
利回りが下がったとしても長く保有する事で十分回収できます。


あとは、まだ細かい点で確認出来ていない点があるので
それらは契約までに確認してもらうようにお願いしてあります。

土地建物に何か既知の問題が無いか、
住人とか近隣のトラブルが無いか、
過去に家賃の滞納が無かったかとか
退去の予定が無いか、など。

その辺に何も無いという事だったら
現金だったらこの価格で買っても良いと思ってます。

融資使うとなれば
200～300万円下げてほしいところですが
現金だったら1年あればその程度の額を回収出来ますからね。

まだ建物が新しいので
1年の差なんて余裕です。

これを買わずに見送ったとして
次の物件をもっと良い条件で買うまでに1年かかったとしたら
この物件を買って1年保有しておけば同じですよね。

時間の事を考えて
トータルでの家賃収入が最大化する事を考えれば
利回りの1%とかそんなに気にならなくなるわけです。

これが融資で買ってると
金利が上がったらどうしようとか
退去があったらどうしようとか
リフォームにあまりお金かけたくないなとか、
ビクビクし続けなきゃいけません。

現金だったらそこがゼロです。

最悪、家賃が半分になったって
返済さえなければ
ダラダラと長期間持っておけばいずれ回収出来ます。

運営が赤字に陥る事が無い、
という気楽さと言ったらありません。


いつ工事したのかは現在不明で確認中ですが、
外壁も見ての通り凄く綺麗です。

北側に山があるため
北側の壁や階段に少々コケとか汚れが見られましたが
例えば高圧洗浄とかで全然落ちる程度というか
別に現状でもそんなに気にならないレベルです。

平成築とはいえ
27年も前に建てられた木像アパートだと考えると
間取りもイケてると思います。

ていうか平成築かぁ・・・

これまで築40年以上の物件ばかり買って来たので
こんなに新しい物件なんてバチが当たりそうです。笑

あと、地域的にも
これまでの物件よりもちょっとだけ都会に近づきました。笑

収益性とは関係無いですが
ステータスもほんの少しだけアップです。笑


てなわけで、
いくらこちらが満額でも買うと言ったとして
先方が「やっぱり売るのやめた」とか
「やっぱり3000万円じゃなきゃ売らない」
なんて言わないとも限りません。

契約が済むまでは分かりませんので
どうなるか分かりませんが
もし買えたら、という事でザックリした予算感を。


21680万円満額で購入したとして、
ザッと以下の費用が発生します。

・印紙代　1万円
・仲介手数料　95万円
・登記費用　30万円
・固定資産税清算　6000円
・不動産取得税　20万円

ほんと金額はザックリですが
このぐらいの諸経費が必要です。

これまで200～500万円の物件を1戸ずつ買って来たので
仲介手数料ってあんまり気にした事がなかったんですが
このぐらいの額の物件になると仲介手数料だけで100万円近い・・・

まぁ、4戸まとめて買うんだから当然なんですが
手数料が100万円って、冷静に考えたら凄いですよね・・・

あとは上記に加えて、
火災保険料が必要になりますが
この規模の物件は初めてなので正直金額の予想が付きません。

ただ、単純に戸建ての4戸分と考えるならば
5年分で30万円ぐらいかな？という感触です。

で、ここまでをひっくるめますと、
総予算が2857万円。

現時点での年間家賃が272万円ですので
ぜーんぶ込みでの利回りで9.5%ですね。

うむ、上等。

今の私の実力では
これ以上を望むのは運任せとなり
それを考えていたのでは前に進めませんから十分です。

あくまでも最悪の状況を想定しても
あと10年ぐらいの間ならば
年間家賃240万円は間違い無く取れますので
それでも8.4%の利回りです。


逆に、退去があったとして
リフォームにお金をかけても
今以上の家賃が見込める立地や条件ではありませんので
今以上の利回りも見込めないでしょう。

それでも、
10～15年保有してもまだ築40年であり、
ここまで来るとすでに投資資金を全て回収出来ているわけですから
叩き売ったとしても相当な利益が見込めます。

もし家賃収入が240万円まで下がっていたとして
利回り15%で売れたとすれば1600万円になります。

その時の世の中がどうであれ
利回り20%で叩き売れば絶対売れるでしょうし
それでもこれは1200万円になるわけです。

そう考えたら
あと1～2%の利回りを求めたり
100万とか200万値切って買えずに諦めるよりも
サクッと手にしてしまった方が完全に賢いですよね。

なんせ現金だから。

借金して買うとなると勇気もいるし
保有してる間常に不安がつきまとうけど
そこがゼロで、しかもこれだけの収益性が望めるなんて
ほんと、凄い商売だと思うんですよね。



そんなわけで
ちょっと急いでるので雑ではありますが
ここ数日の状況でありました。

買えたか買えないか、
いくらで買えたかどうか、
もちろんまたお知らせしますね。

金額は別として、
無事に買える事を祈っておいて下さい・・・


あぁ・・・楽しみ。

あぁ・・・不安。


てか
それどころじゃないぐらい忙しい・・・


んじゃまた！




◇　追伸１

見てて分かると思うんですけど、
ワシってメチャクチャ運が良いと思いません？

そうなんです、
ワシ、完璧に徹底的に運が良い男なんですよ。

運が良くなるコツを掴んじゃったのでね。

たくさん動く、とにかく動く、長く続ける。

運は確立なので
たくさん、長期間動いた人間の方が
より多くの機会に恵まれるのは当然ですよね。

それを、頑張るのが面倒な人は
「あの人は運が良い」って言ってるだけです。

何もしない人に運とかありません。

あと、ワシの場合、
今の女房もらったのがデカいと思いますよ。

女房がアホだったら
どんだけ頑張っても無駄ですからねぇ・・・

地味で真面目で
細かい事を気にしないけど
口うるさい女というのが良いと思います。

あなたが女性の場合、
つまり自分は地味で真面目で
男に細かい事は求めないけど
でも口うるさく言えてるか？って事です。

これ、マジ大事だと思います。


◇　追伸２

来期中（2021年7月まで）に絶対に1棟買う・・・

というのが目標だったわけですが、
いざ本気で動いてみると
これはそんなに難しくないのかも知れないと感じ始めました。

さっそく今、
そんなに妥協しなくても十分満足出来る物件を
買えそうな所まで来ていますしね。

ワシは頭が悪いので
とにかく人より勉強と経験をしなければならんです。

それでも人並みになれるかどうか怪しいわけで・・・

で、世の中、
おかしい人ばかりですよね。

自惚れが酷いというか。

自分の事を頭が賢いとか
人より優れていると思っているから
勉強も経験も積まず、その結果、
人並みの結果さえ得られてない人ばかりですよね。

私、不動産の本を400冊以上読んで来たんです。

うちに来て数えたら分かります、
1冊残らず全部本棚に並べてあるので。

私、390冊しかないのに
400冊あるとか言わない人間です。

ど底辺の工業高校をギリギリ卒業したような馬鹿だと
このぐらい勉強してもまだ絶対に足りません。

勉強の仕方自体を知らないので
人の10倍やっても理解出来ない事が多いし、
何百回も同じ話を聞いてようやく覚えられるけど
聞くのをやめたらすぐ忘れるんですね・・・

だから今でも、
不動産投資の新刊が出たら
何も考えずに全部買うようにしてます。

もはや、いくら本を買ったって、
聞いた事が無い話なんてほぼ書かれておらず、
10冊のうち1ページ程度しか新しい知識は増えませんが、
「同じ事を読み続けてる」ってのが大事だと思います。

人よりたくさん、
人より長くやる。

これって最低の最低条件だと思うわけですよ。

ネットビジネスで稼ぎたい人って、
基本的に頭が悪いわけですよ。

それを選ぶという思考自体が
そもそも賢い人間がやる事じゃありませんよね。

なんですが、
自分の頭が悪いって誰も思いたくないんです。

このぐらい、
本気になったら出来る、とか思ってるんですが、
「やれば出来る事をやらない」ってのが
本物の馬鹿の条件だという事を分かってないわけです。

自分はやれば稼げるけど
色んな理由で本気でやってないだけ。

こんな言い訳、マジでダサいんだけど、気付かないわけです。

稼ぐ世界に来た以上、
稼げてるかどうかという結果しか見る物は無く、
そこに言い訳とか微塵も通用しないわけですから
稼げていない時点でダサいわけでしょ。

さらにその言い訳をするなんてて、ヤバくないですか。

本気でアドセンスやるの？

だったらAmazonで
アドセンス関連の本を新刊から順番に
まず最低20～30冊読んで、
そこに書かれている事を全部やってみたら？

それよりも高いお金を出して
情報商材のサポートとか、
塾とかコンサルなんかを買うんだったら
まず言われた事がちゃんと出来るようになるまで
マジで死ぬほど実戦しまくったら？

これって、稼ぐ前の準備、ですよ。

最低限やらなきゃならない事であって、
馬鹿にはそれ以外に方法が無いという事であります。

自分の頭の悪さと根性の無さを認める事で、
どうすべきかが分かるはずなんです。

自分が今どこで何をやっているのかをよく考えましょう。

お金を稼ぐためにここに来たならば、
それをいつからやってるとか、
どのぐらいやってるかなんてのは意味が無いんですね。

何がどうあれ、
「あんた今稼げてないよね？」
っていう現実が全てなんです。

寿司屋の修行じゃないんですから、
今必死に勉強してます、とか、
それ、誰に向かって何のために言ってんの？
っていう話になるわけです。

不動産買うと良いですよ、
どこまでも現実的で
言い訳のしようもありませんので。

ネットに来る人って
一種の精神病になってしまい
現実を見られなくなるんですよね。

完全に夢の世界に行っちゃうんです。

不動産買って、現実社会に触れましょう。

会社務めなんてのも
あれも一種の夢の世界です。

もし明日急にその会社が潰れたら
そこでようやく現実社会を知るのがサラリーマンです。

みんな、生きるとかお金を稼ぐという事に対して
意識が希薄過ぎると思いますよ。

子供の頃、親からお小遣いもらって育ちましたよね？

それって当たり前だと思ってたでしょうし
自分の子供にもお小遣いあげるじゃないですか。

会社って、言ってみりゃ
行きさえすれば小遣いもらえる所なんです。

そしてこういう感覚って
あくまでも育ちで身に付く物ですから
いくら口で言った所で分かるはずがないんですね。

結局そこだけなんですけどね、
稼げるかどうかなんて・・・

簡単な事です。

分かってるんだったらやれ、て事。

出来るようになるまでやれ、て事しかないんです。

ワシは、
ある程度出来るようになった今でも、
出来ないとか言ってる人間よりもやってます。

ネットビジネスだったら
今でもその辺の人間よりたくさんメール書いて、
たくさん文字打ってます。

ワシの方が稼げて当然ですよね？

じゃあそれを、
同じぐらいとか、それ以上稼ぎたかったら、
「少なくともその人以上の事をやる」なんて
当たり前の当たり前の話じゃありませんか？

無知無能、経験も人脈も何も無い私が
不動産で儲けようと思ったら
まず世の中で手に入る書籍を全て見るとか
可能な限りのサイトやアプリを見つけるとか
実際に稼いでる人のブログやコラムを見るとか
可能な限りの物件を実際に見に行くとか、
こんなの「最低条件」ですよね？

私は今でもまだまだサボってると思っていて、
でも、それでもこのぐらい物件買えて来たわけです。

口で偉そうな事だけ言ってたり、
指くわえて見てるだけの人間と違って、
実際に物件を7回も買って来たわけです。

経験重視です、
まず最低限の勉強を徹底的にやって、
その後は徹底的に実戦です。

結果なんかやってから考えりゃ良いわけで、
満足結果になるまでやれば良いわけです。

メッチャ簡単ですよね？

能力関係無いですよね？

気持ちの問題だけでしょ？

だとしたら、
無理な人は永遠に無理ですよね？

勇気です、勇気。


◇　追伸３

先週は
107,000,00円で売られてる新築アパートを見学して来たんですが
もやは貧乏人には桁がよく分かりませんよね。笑

いちじゅうひゃくせんまん・・・

1億700万円、であります。

で、この物件って
その業者が建てて、自分で売ってるわけですね。

この場合、
その業者から直接買うわけですので
つまり「仲介業者がいない」という事であります。

となると、どういう事かと言いますと、
買う時に「仲介手数料が必要無い」という事です。

どうせ覚えてないでしょうけど、
仲介手数料は物件価格の3%＋6万円に税金です、
つまり1億円の物件だったら
仲介手数料だけで340万円ぐらい払う必要があるわけです。

これって恐ろしい金額ですよね。

でも、
業者が売主でそこから直接買う場合、
その340万円が必要無いと考えたら
メチャメチャお得だと思いませんか。

もちろん売る側としては
そのお得分、値上げ出来るという事でもありますけどね。

で、この物件、
思ったよりなかなか売れないので
「少し値引きできる事になってます」と。

ぶっちゃけいくらになる？って聞いたら、
1億400万円には出来るはずです、と。

凄いよねぇ、
一声の値引きで300万円ですよ。笑

もう貧乏人には訳が分からんです。笑

この価格帯になると
100万円の価値って何なんだろ？って感じです。

逆に、
だから100万円ぐらいの金額をシビアに考えられず、
業者側からすればカモをカモりやすいという感じでしょうね。

それが投資家向けならまだしも
一般人にマイホームを売る時なんて
それこそ金銭感覚が麻痺してしまって、
どうせローンだから、って事になり
平気で100万とか200万円の予算オーバーです。

土地の値段はどうしようもないとして、
よほど贅沢な人が特別な物を求めない限り、
一般的な4LDKの家なんか1000万円で建つわけです。

それが一般的な住宅地で
坪30万円するような中級クラスの土地でも
30坪で900万円、建物が1000万円だとすれば
2000万円あったら一軒家が建てられるはずなんですよね。

ただみんな、
実際に1000万円で建った家を見た事ないでしょ？

ワシは800万円で建てた家も見ましたが
ハッキリ言って「十分過ぎる素晴らしい家」です。

なのに建て売りで売られている家は
どう考えても建物価格が2000万円超えてますよね。

その前に住宅展示場で
5000〜8000万円の豪邸を見てしまってるから
2000万円の建物を平気で買っちゃうんだと思いますが。

おかしくないですか？

なんで普段、
数万円の買い物を躊躇してるクセに
家を買う時は100万円単位で騙されるんですかね。笑

奥さんなんて普段は
キュウリが30円も高い！とか言ってるのに
いざ家を選ぶとなると、50万円のキッチンでも十分過ぎるってのに
なんで100万円のキッチンを欲しがるんでしょうね。

対した料理を作るわけでもあるまいに。笑

麻痺するんですよ、全部。

ダメですよ、
我々は商売人であり、金を儲ける側の人間です。

商品を適正な価格で購入して
妥当な利益を相手に与えるのは仕方ありませんが
絶対にカモられてはならんです。

そこでカモられる人間っていうのは
自分が儲ける側になった時、儲け切れない人間です。

金の儲け方の前に、
お金の扱いを真剣に考えるべきです。

さて、ほんとに1000万円で家が建つか？
ってのを真面目に考えたり調べて行くと、
もちろん条件は出て来るでしょう。

例えばですが、
1戸だけ建ててくれと言われたら無理だけど
一度に2戸以上建ててくれるなら可能、とかですね。

だとしても、1戸1000万円ですから
2戸建てても2000万円にしかなりませんわな。

その上で駐車場とか柵とか植栽とかやっても
普通の一軒家1戸分の値段にもならないでしょう。

おや？

って事になって来ますわな。

同じ値段で2戸建っちゃうじゃん？
っていう不思議な現象になるわけです。

ただし、2戸になりますから
もちろんその分、土地がちょっと広めに必要ですが、
「それこそどうせローンで払う」わけで。

片方は自分が住みゃ良いわけで、
余計な片方は賃貸に出しゃ良いわけです。

どうせローンですから。

人の金で建てるわけですし、
賃貸の家賃も入って来るので
単純に1戸買うのよりも
実質少ない支払い額で住むでしょう。

おかしくね？

支払い額が減るのに、
家が1戸余計に付いてくるなんて。

どう考えてもおかしいです。

しかもこのパターンだと
住宅ローンが使えるって話をしましたよね。

無いに等しい低い金利と
あり得ない長期間で借りる事が出来るので
収益性抜群であります。

私がもし今サラリーマンで
どうしても新築で一軒家を建てるとしたら
間違い無くこのパターンで建てますね。

これだったら、
いずれ自分がその家を引っ越した途端、
収益物件が2戸になるって事ですし。

って言ってる私も
出来れば6年後に新築マイホームを建てたいと思ってますから
さてどうなるか、であります。

どうせ、人に言ってる事と
自分がやってる事はメチャクチャだと思いますが。笑

やっぱ新築最高！とか言ってるんじゃないですか？笑

ただ私は
そのローンは他人に払ってもらいます。

全部自分で払うなんて無理だし嫌だし、
可能だとして効率悪過ぎますからね。

そこが普通の人との違いですね。

家賃は払う物じゃなくて受け取る物です。

ローンは借りるのは自分で払うのは他人です。

不動産って素敵ですね。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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