ほいさ、松原です。

1億1000万円の新築アパート情報が入って来ましたので
先ほどお昼に女房と二人で見学して来ました。

この物件、1年前にネットで見つけたものの
利回りが低過ぎるのと自己資金が足り無い事により
私の中では単なる憧れで指をくわえて見ておりました。

んで、すっかり忘れていたものの、
昨日、なんかFAXが届いてたのでプリントしてみたら
その物件の広告が業者から送られて来てたんですね。

以前に資料を取り寄せた事があったので
それで営業をかけて来たという感じです。

1LDKが9戸の木造3階建てアパートなんですが
そのうちの1戸が空室になっているので
今なら部屋を見学出来ますのでどうですか？
という案内でした。

なんとこの物件、
うちから徒歩5分。笑

息子が通ってる小学校の横であり、
歩いて3分で私の母親の家もありますし、
散々知り尽くした地域です。

生活にはメッチャ良い場所なので
ぶっちゃけ地価がクソ高いですから
そのせいで利回りが悪いんですね。

しかも、地域的には
完全にファミリー向けの地域でして
単身者に人気のある場所ではありません。

さらに、築1年の新築ですので
家賃もかなり高く設定されており
この家賃は早々に下落して行く事が分かり切ってます。

具体的には、
現在61000円〜63000円で賃貸中ですが
そう遠くない将来、55000円まで下げる事になるはずで、
それを考えると利回りはもっと下がってしまいますよね。

ま、だとして、
たとえば10年とか15年保有し、
まだたったの築15年でピカピカの状態で
家賃もそれなりに維持出来てる段階で売るとか
まぁ戦略的には色々考えられるんですけども。

あと、ここで細かい計算はしませんが
減価償却の兼ね合いもありますので
それによる利益の増減なんかもよく考えながら
「いくらで買って」「いつまで保有するのか」
という計算をせねばなりません。

ただ、新築ってのが気楽です。

高めに買っちゃう事にはなるけど
何せ、安心ですよね。

建物や設備に関しては10年の保障が付いていますし
10年だったらまだ大規模な修繕も必要無いですので
保有する事への心配が極端に少ないです。

資産価値も高いですから、
こういうのは、出来るだけ現金をたくさん入れて
少ない融資で長期間借りられるような人に向いた物件です。


そんなわけで、その空室を見学して来たんですが、
今時流行の単身者向けの贅沢な1LDKという感じです。

って言ってもどんな物か分からんでしょうが、
今って晩婚化が激しいですよね。

で、たとえば30歳ぐらいになって
ほどほどの給料貰うような人間だと
趣味とか生活にある程度お金をかけるわけです。

トイレと風呂が一緒になってる
3点ユニットの1Kとか1ルームなんてのに我慢出来ず、
ちょっとぐらい家賃が上がっても良いから
バストイレ別で、寝室とリビングが別になった部屋が良い。

てな感じの人が対象になった物件で、
設備も高級ですし、オートロックとかシャッターとか
セキュリティなんかも充実しています。

この手の物件の特徴としては
「寝室がメッチャ狭い」というのがありまして
広くて4畳、下手するとベッドがギリギリ入る程度の
なんせ狭い寝室なんですね。

まぁ、実際、寝室なんてベッドが入れば良いわけで、
そこに小さくても収納が付いてりゃ問題は無いんですよね。

子供部屋だったら6畳にベッドと机って感じでしょうが、
大人が寝室として使う事を考えた時、
6畳って案外無駄な広さだったりします。

最近はマンションで生まれ育った人間も多くて、
基本的な考え方が合理的だったりという事もあり、
狭い寝室って案外気にならない人が多いみたいです。

この辺りは、
私の様なオッサンだと感覚が付いて行きませんので
勉強したり若い人から直接色んな話を聞いて
時代に合った感覚を維持して行く必要があるなと感じます。

あと、これは根本的な話になりますが、
収益物件として建物を作る場合、
基本的には「1戸でも多く作りたい」わけですよね。

広い部屋だと家賃は上げられるけど
狭い部屋の倍を取れるかと言えば取れません。

1DKで5万円という地域だとして
2LDKや3DKにしたところで
家賃を10万円は取れないわけですね。

なので、収益物件を作って売る業者ってのは
「見た目の利回りを上げるため」にも
小さい部屋を出来るだけたくさん入れて作るわけです。

そうなると寝室はどんどん狭くなる、
ってのも当然で、色んな理由で
そんな感じの「今時の部屋」ってのが出来ているわけです。


たとえばこのアパートですと、
地域的には完全にファミリー向けであり、
賃貸需要も強い場所ですから、
同じアパートでも2LDKとか3LDKで作れば
「儲からない」けど「手堅い」です。

単身者向けの場合、見た目の利回りは上がりますが、
引っ越しが多いですからその都度修繕が必要だったり、
募集に広告費がかかるという面もあります。

それがファミリー向けだと、
基本的には子供の学校の都合が優先になるので
5年とか10年住んでもらえるのが普通って感じになります。

ただしその場合、儲かり難いと。

なのでこういう地域の場合、
地主が収益物件を建てるのが理想ですよね。

土地代が必要無く、
建物代だけの投資だったら
十分な利回りが確保出来るわけですから。

そうやって地主ってのは、
手堅いのに十分儲かる投資をする事が出来て、
かつその収益をさらにまた有利な投資に投下し、
どんどん資産を増やし、そして相続して行くわけです。

なので、最終的には
資産価値のある安全な物件を持つ必要があります。

郊外の、ボロくて安いけど儲かる物件ってのは
「資産価値は無い」わけですので
相続まで考えると「これだけではマズい」です。

そういう意味では
今回のアパートは土地に十分な価値もありますから
それこそ、そんなに儲からないけど
死ぬまで30年とか40年保有する事を考えられます。

新築ですので30年経っても
まだたったの「築30年」ですから全然余裕ですよね。

となると、
あー30年全然儲からなかったけど、
でも借金は無くなった、という所まで保有出来れば、
私はもう死んでるか死ぬ年齢になっていますけど
相続する息子にはとんでもないお宝です。

そういうのを1棟買えるかも知れない、
というチャンスが目の前に出て来たわけですね。

基本的には
利回りが7%なんて冗談じゃないので
絶対に買おうなんて思わないです。

ただ、例のマンションの売却で
1100万円の現金が戻って来るでしょ。

で、先日借りた1000万円もあるので
少なくとも自己資金を2000万円入れる事が可能で
必要ならもう500万円とか1000万円用意する事も出来ます。

手持ちの現金が一気に無くなるけれども
これだけ現金を入れれば、利回りが低くても
月々しっかりと利益が残りますので
いつものパターンで「無かったお金」として家賃を貯めて行けば、
凄い勢いで、再び現金を増やす事が出来ます。

なんせ一気に9戸増えるわけですからね。

私には、それに加えて
6戸の戸建てからの家賃収入がありますし。


そんなこんな、あれやこれやで、
さて、もしこれを本気で狙ったら、
今の私の力で買う事が出来るのか？

つまり、この物件に対して、うちの会社は
8000〜9000万円の融資を受けられるのか。

まずそれを知りたいですよね。

これを実際に買うかどうかは別として
この規模、条件の物件を持ち込んだとして
うちの会社にお金を貸してくれるのかどうかを知りたい。

その結果がどうであれ、
それによって「じゃあどんな物件なら確実に買えるか」
というのが分かりますので、今後の狙い方が定まりますよね。

という事で、
今日の午後に物件を見学してもらった資料を
さっそく信用金庫の担当者さんに連絡して取りに来てもらいました。

急いで審査すると言ってはくれましたが
ご存知の通り、現在、不動産に対する融資は非常に厳しいので、
どのぐらい時間がかかるのかわかりません。

楽しみ半分、イライラ半分という感じですが
どんな結果が出るのか楽しみであります。

問題は、
借りられるという事になったらどうしよう？
って事ですね。笑

え？借りられちゃうんだ？
だったら買っちゃおうかなー、
って言い出すのが私ですからね・・・

マジで、冷静に考えたら
今これを買うべきでないのは分かってるんですが
ワシ、アホですからねぇ・・・

とはいえ今回、
30年とか35年という長期の融資を基本に考えていますから
借りられるとしても本気で色々考えなければなりませんけどね。

この辺、現金買いと違って心配は増えます。

前に少し話した事があると思いますが、
融資を受ける場合、収益に対する自己資金の量とか
借り入れ期間によっては、減価償却の兼ね合いで、
「ある時期から赤字に陥る」という可能性があるんですね。

細かい話や計算はここではしませんが、
なんせ、不動産をやる場合「減価償却」が重要です。

これによって利益を出せたり、
そのせいで赤字になったりもしますので
ここはしっかり勉強が必要なポイントです。

簡単に言うと、
月々はちゃんと回ってるのに、
税金払ったら赤字になっちゃう、って事があるわけです。

私には信じられないんですが
そんな事を知らず、考えずに大きな融資で物件を買って、
15年後、気がついたら赤字になって驚く、
なんて人がたくさんいるそうです。

ま、どの世界も
騙されるカモはいるって事ですね。

でもそこをちゃんと勉強しておけば、
「3年後から赤字に転落する」なんて事が分かり、
早くからその対応も可能になりますよね。

例えば、繰り上げ返済をして
月々の返済額を減らすとか、赤字になる前に、
減価償却の恩威をしっかり受けた後で
売却して利益を確定するとか。


あ、あと、
そんな難しい話は置いといて、
今日はメッチャ驚いた事があるんです。

その物件を案内してくれた担当者さんに
うちの状況とか希望物件について話してると
「もしかして最近、戸建て買いました？」と。

え？いつの話？

「今年です」

あぁ、今年は2戸買ったけど？

「やっぱり！僕、可部東の物件の息子です！」

と。

そう、この人、
私が春に買った物件の
売主の息子さんだったんです。

私は直接話はしてないんですが、
決済の時に同席していたそうで
私の顔を見ていたので
なんか覚えがある顔だなと思ったそうで。

そうだそうだ、
そういえばあの物件の仲介してくれた担当者が
「この物件の売主の息子さんが不動産関係の人で」
って言ってたな。

なるほど！確かにお名前が伊藤さんだし！

凄いね！
こんな偶然ある！？

って、
アパートの空室で
大声上げて驚いてました。


で、こんな事がありますと、
これってご縁だなって思うんですよ。

一度出会ったけど自分には合わず、
スルーして忘れていたような物件が
たまたま営業マンのセールスで目の前に来て、
自分の状況も良くなって来ており、
かつ担当者さんとの驚くご縁があると。

これって、
ワシに買えって事かな？

とか、
いくらでも都合良く考えられるわけです。笑


そして、
こういう妄想をしている時こそが最高に楽しいわけです。

今まで
郊外ギリギリの地域で
仕方無くクソボロ戸建てばっかり買って来たけど
いよいよ、一等地の新築が狙えるようになったか、と。

これ、ワシのアパート！
とか言えたらどんなに気持ち良いだろうなぁ・・・とか。

ほんとはダメなんですけどね、
そんな事に感情を持たず
ただ数字を見て判断しなきゃならんのですが
私はそれが出来ない性格だから
いつまでも貧乏人なんです、仕方ないんです。

性格は死ぬまで直らんのです。



という今日の日記でありました。

あ、ちなみに、
例のマンションは明日、
売買契約を結んで手付金を受け取ります。

向こうが業者さんなんで
その後の決済も近々に行われるでしょう。

嬉しいなー。


あとあと、一作日、
今回マンションを売ってくれた業者さんが
「面白い戸建てがありますけどどうです？」
って言って来ましてね。

いや、私、
もうしばらく戸建ては買わないから
1棟物の情報だけ欲しいって言っておいたんです。

それでも情報をくれるのはありがたいんですが、
地域的には結構ヤバいというか
私には全く地理感が働かない地域なので
値段とは関係無く検討に勇気が必要だったんです。

かつ、築年数も結構行ってて、
金額も500万円でしたので、即お断りしました。

大幅な値段交渉も可能です、って書かれていましたが
物件の少ない写真を見ただけですけど、
私的には、これがたとえ300万円になっても
そんなに魅力は無いので、とお断りしたんです。

そしたらその返信で、
「あくまで予測ですが100〜200万円で買えるかも知れません」
と。

え？マジで？笑

今は現金が必要だし
今、戸建てがこれ以上増えても面倒だから
200万円だったらいらないけど
もし100万円で買えるなら欲しいな、と。

てわけで、
この家も明日の朝9時から見学に行って来ます。

建物の1部が少々傾いているらしい、
という事ですので、多分安くても買わないですが、
ま、見てから考えますけれども、
例えば冗談で、50万円とかで購入の申し込みするかも知れません。笑

買う可能性はかなり低いですけど
もし面白い物件だったりその気になるようだったら
またご紹介しますね。


ね？だから言ってるじゃん。

今見つかってないだけで
安い物件なんていくらでも出て来るんだから。

それをキャッチ出来るかどうかは
もちろん完全に運だけれども
その確立を上げる事は出来るわけです。

私は、こう考えるよ、こう動いてるよ、
こうやれば見つかるよ、って書きながら
本当にこうやってどんどん情報集めてますよね？

私が買わずにスルーした物件も多いわけですが、
でもそれは「あなたにとっては良い物件かも知れない」わけです。

ずっと言って来ましたよね。

不動産って、
誰にとっても同じ価値があるわけじゃないんです。

固定資産税評価額なんていう
国が決めた分かりやすい価値というのはありますが
「実勢価格」とは違います。

全く同じ物件を1000万円で買っても良いと思う人もいれば
500万円でも買わないという人もいます。

同じ利回りと価格の物件でも
融資を受ける額や金利や期間によって
儲かるか赤字になるかも変わります。

ある人が高い金利と短い期間で融資を受けた結果、
現在メッチャ赤字で困ってる物件でも、
安い金利で長期間借りられる人が買ったら
メッチャ儲かる物件になったりもするわけですよ。

だから面白いわけですし、
だから誰にでもチャンスがあるわけです。

これが、工業製品とか
一般的な投資商品だったら
値段はもうほぼ固定されているので
価値は保たれやすい一方で儲かり難いです。

大きな金額を投下出来る人間が基本的有利な世界ですよね。

それが不動産だったら
色んな歪みを利用して貧乏人でも始められるし儲けられます。

で、
この先あと1000回以上言うと思うけど、
これって「簡単には消えない不労所得」です。

クソ楽して、金だけ増えるゲームとも言えます。

これまたネットビジネスと同じようなもんで、
この商売自体に高尚な理念とか思い入れなんて無くても大丈夫で、
ただ金が儲かる手段として割り切っても大丈夫です。

私は不動産が面白いし大好きだし
夢のような話で言えば理念のような物だってありますが、
でもそれを実現出来るような規模ではありませんから
今はそんなのを口にはしないです。

まずはただ儲けるだけです。


ていうかさー、
来週から7htのプロモーション始まるから
メッチャ忙しくなるんですよね。

なんでそんな時に限って
こんな面白い話ばっかり出て来ますかねぇ・・・

12月2日からは自宅の外壁塗装が始まるし、
12月に入ったら戸建て2戸のリフォームが始まるから
ちょこちょこ様子見に行かんといけませんし。

あー嫌だ、忙しいの大嫌い。

早く不動産増やして
暇で金だけある生活を送りたいですよ。

てかワシはマジでそれを目指してますんでね。


て事で、
キリが無いんで今日はこの辺りで失礼。

んじゃ。


あー、追伸書いて終わりって思ってたら
息子が思ったより早く帰って来て邪魔を始めたので
今日は追伸無しで失礼。

どうせくだらん事しか書きませんしね。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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