松原です。

昨日、
LINEでは速報を流したんですが、
あのマンション、もう売れました。笑

売り出した翌日に成約。爆笑

結果から言いますと、
1165万円で売れる事になりました。

買付証明書はもらっていませんのと
まだ契約は交わしていないので100%ではありませんが、
相手が買い取り業者という事ですのでまず間違い無いでしょう。

業者間の申し込みで
一度口に出した申し込みを
ひっくり返すなんて不義理は出来ないでしょうし
この業者には過去何度も物件を売っているらしいので。


で、一応確認ですが
この物件は、一作日、
1680万円で売り出しました。

表に情報を流し始める前に、
「いつもの業者」「買いそうな上得意」などに
電話やメールを入れたそうです。

そうすると、
買い取り業者が興味を持ち、
当日直ちに物件を内覧して、
その場で「1150万円なら現金即決で買う」
という申し込みがあったそうです。

そこで私が「あと30万円乗せてくれたら売る」
という返事をしたのが同日の晩でした。


そして昨日、その買い取り業者が
リフォーム業者を連れて物件に入り、
リフォームプランと見積もりを作成したようです。

この辺りさすがに買い取り業者ですね、動きが速いです。

その場で見積もり金額を弾かせて、その結果
「1150万円は厳しいが間を取って1165万円ではどうですか？」
という申し込みが入ったそうです。

わはははは！OK！
それで売って下さ〜い。ルン

って事で、
そのまま売却を進めて頂く事にしました。

売り出した当日に申し込みが入り、
ちょっとした交渉だけで翌日に成約。

笑いますよね。笑

しかも十分満足な金額で売れてるわけですから
ワシ、ほんと、どんだけ運が良いだろうって思います。


考えられる先方からの返事は3種類でした。

・やっぱり1150万円で買わせて欲しい
・分かりました1180万円で買います
・間を取って1165万円でどうでしょうか

で、1180万だったら当然それで万歳ですが
1150万円で帰って来た場合、
「じゃあ間を取って1165万円ではどうでしょう？」
と、こちらから交渉を入れるつもりだったんですね。

それでも1150万じゃないと無理、と言われれば
その金額で売っていましたが、
でも10万円でも高く売る努力は必要ですからね。

しかし今回それが、
先に先方の方から1165万円で交渉が入ったという事です。


この「間を取って」っていう落としどころは
これまで自分が買う側で散々使って来た交渉ですし
それを予測して言い値より30万円高く提示したわけですね。

おかげで15万円高く売れました。

向こうもプロですから
その辺の落としどころはわきまえてるでしょうから
その「間を取って」という事であれば
それ以上の交渉は意味が無いというかそこで終わりでしょう。


というか
そもそも最低ラインを1100万円で見ていましたので
それが1165万円になったんですから万歳三唱ですよ。

もちろんこれを、
3〜6ヶ月粘って、1280万円で売れる可能性もあるわけで、
そうすればさらに100万円以上の利益が増えるわけですが
まぁそこまで欲をかく必要も無いでしょう。

しかも今回、業者さんですから
ニコニコ現金払いですから話が早いです。

契約さえ結んでしまえば直ちに現金化されると思えば、
数ヶ月間、イライラしながら待つよりも良いですよね。


て事で、ちょっと気は早いですが収支です。

販売価格　1165万円
仲介手数料　（（1165万円×3%）＋6万円）×消費税=450,450円

現時点での投資残高が
8,881,583円という事で、
しめて2,317,967円の利益という事になります。

後は、契約と決済のタイミングによって
1ヶ月分の管理費と修繕積み立て金が出る可能性がありますが
だとして、＋18000円ほどの支出です。


いやーしかし、笑いますねぇ。

こんなに早く売れてしまい
嬉しいというより笑っちゃいます。

んで、置いといても仕方無い900万円を
半年間マンションに買えて置いとくだけで
勝手に230万円も増えて戻って来ちゃうわけでしょ。

何これ？っていう。
ボロ過ぎて申し訳無いです、というね。

しかもこれ、
事前にこの絵面が描けてたわけです。


覚えてますよね？

このマンション、住人付きで購入したものの
購入する時点で、10月で退去する事が分かっていました。

ただ、部屋の中が見えないので
基本的には最悪を想定して、
MAX500万円のリフォーム代を使う気でいました。

それで
1680万円ぐらいで売れば十分成約するだろう、と。

この場合、
投資残高900万円とリフォーム500万円で
計1400万円の投資となり
それが1680万円で売れば280万円の差益、
仲介手数料引いて残りが210万円程度、という感じです。

もし1580万円でしか売れなくても100万円儲かる、
リフォームが安く済みそうならさらに儲かる。

なんにせよ、
このマンションはそのぐらいの価格でなら
ほぼ間違い無く売れるという事が事前に分かっていたのが大事です。

現在の近郊の様子、
周りの新築マンションの状況や需要などを
リサーチしたりヒアリングし、
ほぼ間違い無い、というのが分かっていたわけです。

完全なデキレースです。

失敗してもトントンで、
損をする事は考えられませんでした。

だとして、まだ築29年ですから
最悪の場合は賃貸に出して長期的に回収しても良いですしね。


結局、
いわゆる不動産の売買業者ってのは
それを延々と繰り返して儲けてるわけですね。

不動産の販売会社も
まさか全ての物件を自社で仕入れられるはずもなく
「業者から仕入れる」わけですね。

ブツ上げ業者とか呼ばれるそうですが、
売主から直接物件を仕入れ、
「不動産業者に卸す」という業種があるわけです。

それが我々のような
一般人とか投資家にまわって来るわけですね。

または、下手すると
もう一社噛んでいたり。

当然ですが、川上に行くほど安く、
しかしリスクを抱えている場合もあります。

権利関係でややこしい状態のままだから安い、とかね。

それを綺麗に片付けて
「商品化」された物が我々のような人間へ届くわけですから
リスクを排除する分、値段が上がるのは当然とも言えます。

ただ、そうじゃなくても
単に業者間で物件が移動して
金額だけ上がる物だって多いとは思います。


そういう物件の場合、
「いかに川上の状態で情報を仕入れるか」
によって、利益が変わって来ますよね。

我々投資家の場合、
安く仕入れられれば利回りが上がります。


もちろんそんなの
いきなりは難しいに決まってます。

ただ、とにかくコツコツ
色んな業者に合って自分の状況や考えを伝えておけば
「松原さんこんな物件どうですか？」とか
「好みとは違うでしょうけどこの物件面白いですよ？」
なんていう情報が増えて来るわけですよ。

それが今回のマンションです。

私はそもそも
区分マンションは嫌いだって言ってるわけですが
それでも積極的な営業のお兄ちゃんが
「これ、転売で儲けられますよ？」って来たわけです。

本来なら業者が仕入れる価格だけど
状況的に業者は手が出せないので
この値段で買っておけば間違い無く儲かります、と。

で、実際儲かっちゃったわけです。

こうなると、
その営業のお兄ちゃんにお礼をしておけば、
また似たような物件が出て来た時、
真っ先に私に連絡くれるのは当然ですよね。


言ってるでしょ。

買う買わないは後の話なんだって。

物件を調べる、
気になったら片っ端から見に行く、
とにかくたくさんの業者と担当者に会って名刺渡して、
自分の好みの物件の条件とか価格を伝えておくんです。

ほとんどの業者はそれでも営業かけて来ませんが
中には稀に積極的なのがいます。

そういう情報源をいくつ持てるかです。


ま、そうじゃなくても、
数を当たってれば物件は見つかりますけどね。

私も、最初は
業者からの情報は関係無く
自分で探して見つけたわけですし。

とにかく、何でも同じです。

何でも同じ。

数をこなす人間、
長期間続けてる人間が有利なんです。

たくさん、長くやってると
確立も上がるわけです。

そうすると
沢山の物件に触れて、
買える確率が上がるわけですから
初心者なんかとは勝負になりません。


簡単な事言いますよ？

たった1戸で良いから
面白そうな物件を見に行ったか？って事です。

私は4年前の正月、
初めての物件見学に行きましたが
その時点では買えるだけの現金なんか持っていませんでしたし
融資が通るような状況でもありませんでした。

それでもどんどん見学に行ってたんですよ。

そしたら少しずつ
「あ、この家は値段の割に綺麗だな」とか
比較出来る物が増えて見る目が肥えていきました。

注意すべき点も分かるようになって
「ここがダメ」とか「ここが気に入らない」と
具体的な話を業者に伝えられるようになりました。

それでもまだお金は持ってないし
融資なんて受けられる状態ではなかったです。

それでも行くんです、
買えるだけのお金が貯まってから探してたんじゃ
時間もかかるし判断基準も甘いまま買っちゃう可能性があります。

また、どんどん物件を見ているうちに
「絶対に欲しい」と思うようになるので
お金を貯めるのも頑張れるんですよね。


私も何度もありますよ、
「クソ・・・あと500万持ってりゃ帰るのに・・・」
「2000万円あったらこのアパート買えるのか・・・」
って悔しい思いをした事が。

だから頑張って来たんです。

絶対買う、
ちょっとずつ収入と規模を大きくして
1000万円ぐらいなら現金でポンと出せるようになるぞ、
って思って進めて来たんです。


400万円で住人付き、
家賃5万円の物件がスタートでした。

この時はまだ
「って言っても増えるのは月に5万円か・・・」
と思ったのは正直なところです。

ただ、それを言ったところで何も変わりませんし
そういうもんだと分かって始めたわけですからね。

とはいえ、
正直な感想としては
早く物件増やさないと収入が伸びないな、
という感じでした。

そして2戸目、3戸目となり、
年間家賃が200万円近くなり
7戸になった頃には500万円近くの規模に。


こうなると
税金払っても年間に400万円とか残るのか・・・
凄いな・・・っていう感じになって来ますよね。

で、今回のマンションですよ。

お金をポンポンと動かしただけで
200万円とか儲かっちゃうような事も出来るようになりまして。


これって、
全部を諦めてこれだけに集中しなければ無理とか
そんな難しい事じゃないんですよね。

副業というには単純で簡単過ぎるし
実働で考えるとほとんど時間なんて必要無いです。

の割に、
お金さえ使えたらメッチャ楽して儲かるわけで、
ほんと、真面目にやってみるべきだと思うんですよね。


私も当然、
規模の大きい人を見て憧れるわけですが
でも「その人も1戸から始めたはず」なんですよね。

いきなり今の規模とか
今の情報網とかノウハウを持ってたはずなんてなくて、
全部、一からコツコツと積み上げて来たはずなんです。


ネットビジネスもそうでしょ？

バリバリ稼いでる人を見て憧れたって意味は無くて、
とにかく当たり前の事をコツコツやる以外に無いわけです。

あの人だから出来た、とかも無くて、
「あの人は出来るまでやった」というだけの事です。

それが不動産だったらもっと単純です。

物件っていうのは
100%、絶対どこかに売られているか
今無くてもこれから売りに出て来ます。

100%なんです。

それは、自分が探し続ける以上、
必ずいつか出会えるわけで
それはお金さえあれば誰でも買えます。

値段が付いて売ってあるわけですから
その値段を出せれば自分の物に出来るわけです。


なので問題はただ一つで、
「そのお金をいかに短期間で準備出来るか」
という事さえ考えれば良いんですね。

そしてこの点において我々は
ネットビジネスを知っており
その実戦方法を学んだり、教われる環境を知っているわけです。

とてつもなく有利な状況に立ってます。


世のいわゆる
サラリーマン不動産投資家というのは
奥さんや親に反対されたり土下座して協力してもらいながら、
足り無いお金をアルベイトしたり節約してコツコツ貯めて始めます。

そんな思いして準備するお金ですから
それを全部使って物件を買う時には
死ぬほどの勇気が必要だろうというのは予想出来ますよね。

そもそもメチャクチャ時間がかかります。

かと思えば、我々は
ブログ書くだけで月に数万円稼げるなんていう
魔法と言っても良いレベルの
お金の生み出し方を知っています。

出来るか出来ないかで言えば
こんなの誰でも出来る程度の作業でしかなく、
それを頑張れば家1戸に変わると思えば
難しいとか面倒とか言ってる場合じゃないわけです。


ネットで稼げない人間って
お金の価値を理解してないんですよね。

お金が無くて貧乏してるからお金欲しいんだとしても
でもそのお金の価値って理解出来ないんです。

だから、お金を稼ごうと思っても稼げないし、
仮に稼げてもお金は全然増えないんですね。


一方で私は
恐ろしいほどの貧乏と怖い目に遭って来たので、
誰よりもお金の力を理解しています。

そして勉強もしました。

そして不動産を通して
自分の価値観に合った形でお金を動かしてみて
これはやっぱり間違い無いと痛感しています。


大儲けして、
贅沢したいという事であれば
私よりもその辺のチンピラの言う事を聞いた方が良いと思います。

でも、別にそんなに贅沢する気は無くて、
そっちよりもむしろ本気で楽してお金を儲けたいとか
10年に働かずに済むだけの収入源を作りたいとか、
そういう方向の考えだったら、絶対不動産は組み込んだ方が良いですよ。

その中でも色んな方法がありますが、
私の方法は再現性が極めて高いです。

ただ、現金をたくさん使うので
リスクがほぼ無い変わりにスピードは遅いです。

しかしスピードを求めるわけじゃありません。

求めるのはキャッシュフローであって、
「いかに現金を加速させて増やすか」ですから。

最終的には
資産性を考えて安全性も確保して行けば良いと思いますが
これは大金持ちのやる事です。

貧乏人はまず「現金」を増やしましょう。


それを無から生み出せるアドセンスを使い、
アルバイトもし、生活も見直して、
年間で100〜200万円貯めれば
たったの2年あれば現金で大家さんデビューです。

奥さんがヘソクリ持ってるとか
親にお金を借りられるなんていう人だったら
物件さえ見つかればすぐにでも不労所得の開始です。


私がマジで不思議でならないのが、
なんで不労所得に憧れないんだろう？という事です。

クソ面倒臭い
アフィリエイトだの転売だのよりも
マジクソ本物の不労所得である家賃収入こそ
憧れるのが普通じゃないかと思うんですが。

だって、楽して稼ぎたいから
ネットビジネスやってるわけですよね？

それよりも楽して稼げる方法があるんだから
自分が本気で目指すのはそっちですよね？

でしょ？


そのお金を貯める手段として
仕方無く、面倒だけど効率が良いネットビジネスを使って、
短期間で現金貯めるぜ、っていうのが正しい考え方です。

何回も言って来ました。

私が完全な無知からスタートしたのが
たったの5年前です。

私はあの時点で
仕事を清算し、会社の収入が無く、貯蓄も無く、
お金を生むネット資産も持っていませんでした。

さあ、飯食うために
まずはアルバイトでも始めなきゃならんか・・・

というような状態だったわけですね。


それ考えたら、
誰でも私と同じだけの事は出来ますよ。

大変なのでやりたくないだろうけど、
出来るか出来ないかという事なら出来ます。

そして儲かります。

不動産の1戸や2戸、
すぐに現金で買えると思います。

多分じゃなくてほぼ間違い無く。


マジで買いませんか？家。

自分さえその気になれば買えるんですよ？

手始めに、
自宅を現金で買っても良いですよね。

男だったら
どれだけ嫁さんに偉そうに出来ますか？

女性だったら
現金で家さえ買ってしまったら
旦那がどうなろうがもう安心ですよね。

住宅に支出が無くなれば
人生がほぼ無敵になるのは想像出来ますよね。

毎月、家賃も住宅ローンも無かったら、
別に会社行かなくてもアルバイトだけでも
余裕で家族に飯を食わせる事が出来ます。

なおかつ、
ネット収入とか家賃収入が少しでもあれば
大贅沢して暮らす事だって可能でしょう。


会社の仕事が好きでやってるんなら良いけど、
お金もらうために行ってるだけなんだったら、
それを会社以外の方法に変えるだけの事ですよ。

簡単な話でしょ？

会社以外に給料がちゃんともらえるんだったら
会社行く理由無くなりますよね？

自分で自分に給料払えば良いじゃないですか。

自分で会社作って、
家賃収入で儲けて、
自分に給料払えば良いわけです。

これだったら
自分で自分の給料決められるんですよ？

欲しいだけ給料取れるんですよ？

いや、マジでそれに憧れるべきなんですよ。


出来るかな？とか考えたら
そりゃ誰だって不安なるに決まってるんです。

で、その不安って
100年考えても解消しないんです。

何の意味も無いんです。

やる、って決めて
ただ出来るまでやるだけです。

自分の力で飯を食う、
自分に何かがあっても家族だけは守る、
てのはそういう事でしょ。

勇気、根性、それだけです。

たくさん勇気出して
たくさん根性出すほど
お金に変わると思ったら良いんじゃないでしょうか。

私はそんな感じで考えてます。


ワシがここまで
何もかも詳細にメルマガで書くのは
それを現実の物として見てもらうためです。

読んでて面白いでしょ？

ワクワクするでしょ？

でも問題は、
まだそれが単なる夢物語になっていて
自分の事として考える人がいないという事です。

うちの塾の生徒さんなんかだと
私ともっと距離が近いので
感化されて実際に物件買った人が2人いますけど
それでもその程度の人数です。

私は、自分のメルマガの読者さんは
全員が物件買えば良いと思ってます。

買わない方が良い理由なんて無いんですから。

あなたは買わない方が良いでしょう、
なんて人いないですよ。


ほんまイライラするんですよね。

ワシばっかり
どんどん楽して儲かってるんですよ。

どんだけ具体的で
現実的な話をしても誰も真似をせず、
どころか、情報商材買って散財とかするわけでしょ。

何やってんの？っていう。


ネットビジネスなんか
サクっと稼ぐんです。

ダラダラやって稼げないんだったら
ネットなんかやめてアルバイトするんですよ。

金さえあれば買えるんですから。

で、ネットにするんだったら
アドセンスですよ？

その中でも
アホな手法とか選ばないんですよ？

まともな手法を選んで、
あとは「それを稼げるまで続ける」
ってだけです。

上手く行けば稼げる、
なんていうアホみたいなノウハウを選んでも
どうせ稼げない事なんてもう分かってますよね。


全部捨てましょう。

目標を変えれば
取るべき手段も変わりますから。

今年までは「稼げたら良いな」だったでしょうが、
来年は「意地でも稼ぐ」に変更です。

そしたら、選択はアドセンスであり、
多分egg-job＋に来る以外の選択は無いでしょう。

または、すでに稼げている人は
メルマガをやって一気に加速すれば良いです。

何にしても今から2年後には
最初の物件を買えるはずです。

てか買うんじゃ。

買うで！



て事で、
ワシはこうやって進んでます。

付いて来いよ？



あぁ・・・この辺で終わりにして
あとがき書いて配信しようと思ったら
息子が帰って来て「公園行こ！」が始まりました・・・

あと何分？

まだぁ？

あと何分？

はいはい、行きますよ・・・

って事で今日は
あとがき無しで失礼。



んじゃまた。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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