ほいさ、松原です。

昨日お伝えした通り
マンションの売却について
仲介業者と媒介契約を結んで来ましたが
さっそく販売図面が出来ました。
https://www.evernote.com/l/ABf3BC0aa5dIi7ict5e47BO4weGQ_l0ncnw

すでに業者間には情報を流し始めてもらっており、
今日以降、ネットのポータルサイトなどへ順次公開して行くとの事でした。

で、新しい売り物件が出たら
必ず最初に連絡を入れる買い取り業者さんがいるそうで
そこにこの物件を見せたら興味を持ったらしく
すでに昨日の午後、現地へ内覧に行ったそうです。

で、
「1150万ならニコニコ現金即決で買うけどどうか？」
と連絡があったそうで。

昨日も書いた通り、
1150万円で売れたら私は十分です。

1280万円で売り出していますが
最低1100万円で売れれば文句は無いですし
しかも現金で買うとなったらこれは話が早い。

相手が業者だったら細かい事も言わないでしょうから
売った後の事も気にしなくて済みますし最高の売り先ですよね。

こうなると、
もう売った方が良いのは間違い無いです。

私はその辺、あまり感情を使いませんので
数字だけで判断出来ますから。


ただ、
完全に言い値でそのまま売るのも面白くありません。

なので、ちょっとだけ欲をかいて、
「あと30万円だけどうにかならないか？」
「1180万円だったら売っても良い」
と伝えてもらいました。

そしたらまたすぐに連絡があって、今日の午後、
その買い取り業者さんがリフォーム業者を連れて部屋に入るそうです。

そこで詳細な見積もりを作ってもらい、
1180万円でも大丈夫かどうか検討するので少し時間下さい、
との事だそうです。

さすが買い取り業者さん、行動も返事も早い・・・

ま、そのリフォームの見積もりによっては
「やっぱり1150万でも無理です」
ってなるかも知れませんけどね。

まだ口頭の話で
正式に買付の申し込みもらってるわけじゃないので
どうなるかは分かりません。

ただ、業者間での話ですから
現場を見た上で具体的な数字まで口に出しておいて
その額でOKが出たのに買わないなんて事もあるまい、と。

まぁどうなるか分かりませんが
1180万円で了承してもらえれば最高ですし、
1150万円じゃないと無理と言われればそれで構わんです。

そんなわけで、
仲介業者さんもビックリしてましたが
いくら値引きが入っているとはいえ
公開した日に買いたいと言われるとは驚きでした。

本当にこんなに早く1150万円で売れたら最高だなぁ・・・

ま、どうなるか若欄ですが
また随時状況はお知らせします。

で、表には1280万円で出てますが
1150万円だったら売りますから
もし欲しい人がいたら連絡頂ければと思います。


■戸建てのリフォーム

先日からお話ししていた
戸建て2件の修繕見積もりが出て来ましたので
今日はそのお話しを。

今回のリフォームは
過去にお願いした業者さん2社に発注しますので
見積もりしてもらったものの過去の経験から
事前にほぼ金額は予想出来ていましたし
ほぼその通りの金額で見積もりが出て来ました。

業者さん1：クロス、床、障子、襖、畳
業者さん2：設備、大工、電気など

という感じの割り振りです。

業者さん1はクロス屋さんですので
クロス以外の床や障子などは
クロス屋さんがそれぞれ別の業者さんに発注して
下請けを使って進めて頂くという形です。

当然ですが、そこで
クロス屋さんは多少の利益を乗せて来ますし
それは手間賃として支払って当然の費用です。

しかし突き詰めて予算を抑えるならば
クロス屋さんにはクロスだけ、
床屋さんには床だけ、という感じで
それぞれの業者さんに発注する方が
もちろん安く上がります。

ただしその場合、
各業社さんの日程調整であったり
工事の順番などを全て自分が管理する必要があるので
かなりの手間がかかる事になります。

私はそこまで手間をかけたくないので
多少余計なお金がかかるとしても
下請けを使って進めてもらうようにしています。

とは言っても
良心的な業者さんですので
全然安い料金でやってくれているんですけどね。

だから逆に、
僅かではあるけど
下請けさんを使ってもらう事によって
多少の利益を提供して喜んでもらえるなら
そっちの方が良いなと思っているわけです。

例えば畳の表替えなんて
下請けさん使って、そこから多少の利益を乗せてるはずなのに
1枚3000円とかでやってくれてるんですね。

これ、直接畳屋さんに発注しても
3000円で気軽にやってくれる所は簡単に見つからんです。

そんな感じで、
利益乗せてるはずなのに
十分安い金額で上げてくれるので本当に助かってます。


もう一つの業者さん2は
電機工事メインのリフォーム屋さんですが
上記のクロス屋さんから紹介してもらいました。

本来だったら、
そのクロス屋さんが受注して
その電機屋さんを下請けに使えば
クロス屋さんはマージンを抜く事が出来るわけです。

でもそれをせずに、
「この業者さん紹介するので使って下さい」
と、私が直接発注出来るようにして下さいました。

なのでその恩義もあるので、
クロス関係に関してだけは
必ずそのクロス屋さんにお願いをしています。

また、もともと付き合いのある業者さん同士なので
私がスケジュールの調整をしなくても
「お互いに相談して上手くやっといて下さい」と言えば
勝手に調整して進めてくれるのでメッチャ助かってます。

んで、そもそもで言えば
そのクロス屋さんって、サクさんが紹介してくれたんです。

ほんと、ありがたやありがたや。


その電機工事メインのリフォーム屋さんも
これまた凄く良心的な料金でやってくれるので
ついつい余計な仕事までお願いしてしまうという。笑

えー！そんなに安いんですか？
だったらそれもお願いしまーす！
なんて事だらけです。

そのおかげで
私の自宅は当初の予定より
100万円以上リフォーム代が増えました。笑

ま、良いよね。

それで儲けてもらって
気持ち良く仕事してくれて
融通効かせてもらえるんだったら
細かく値切るような意味なんてありゃしません。

ただ、こっちがあんまり気前が良く
細かい事を全然言わないもんですから
悪い言い方をすれば向こうも気が緩むし甘えられます。

以前は、いつの間にかコッソリ値上げされてたし。笑

ま、良いんです良いんです、
それでも十分良心的な料金だと思ってますから
法外なボッタクリ金額にでもならないなら
気持ち良く払って良いお付き合いした方が長い目でお得です。


そんな感じで
この2社の業者さんさえいれば
私はもう少々のボロ屋でも何も怖くありません。

例の、マジクソボロ屋だった戸建て1号を
私とこの2社で、たったの400万円で
ビッカビカの新築レベルに作り直しましたからね。

何でもかかってこいや、って感じです。


んで、本題の、2戸の見積もり額についてです。

一応、
「必要無いけどこれも見積もりに入れておいて下さい」
という所まで入れてもらったので結構な額で出て来ました。

後は、ここから削れる物を削ったり
グレードを下げられる物を下げるなどして
全体の予算を抑える作業に入るわけですが
タイミング悪く、私がメッチャ忙しいです。

なので、私の悪い性格が出ました。

もう細かい数字考えてるのが面倒臭いので、
「見積もりの通りで進めて下さい！」
「あとの細かい所は工事入ってから適当に決めます！」
と発注を済ませてしまいました。笑

よって、今回もやり過ぎぐらいに綺麗にし、
必要無い設備まで新品に替えますので
メッチャ工事費がかかる事になってしまいました。笑

ダメですねぇ・・・商売に徹する事が出来ません・・・

ただ、何度も言ってるように
これが現金でやってるメリットです。

融資を受けて
ギリギリの予算とか利益でやってると
シビアにやる必要が出て来ますし
必然的に物件全体のレベルが下がります。

それによって、
賃貸募集の決まりやすさや
多少は家賃の額にも影響するでしょうし
売却時にもリフォームレベルが影響して来るでしょう。

よって、余計なお金をかけているとしても
それなりのメリットは必ずあると考えています。

というか、
それを無駄使いの言い訳にしているわけですが。笑

今から見積もり価格とその内容についてお知らせしますが
2件合わせて、シビアに行けば150万円ぐらいは予算を抑えられます。

150万円も無駄使いすると考えると恐ろしいですが
仕方ありませんね、こういう性格に生まれちゃったのです。


では、各物件の見積もりについて


■戸建て5号　550万円の家（諸経費込総額590万円）

業者1：見積もり額　421,136円　
業者2：見積もり額　1,730,000円

取得費用　5,896,620円
リフォーム代　2,151,136円　
投資総額　8,047,756円

最低想定家賃65000円
利回り9.75%

物件の写真
https://photos.app.goo.gl/FzhZZqwgKhiPuNs59


この物件はさすがにやり過ぎです・・・

そもそも購入時に
100万円ほど高く買ってしまっているので
リフォームにお金をかけてはいけない物件です。

それによって
保有物件の中で最低の利回りになってしまいそうです。

ただし築年数が比較的浅い事と
立地はそう悪く無い事から
長く保有出来る、売却時にも相応の金額が狙える、
という事で、長期的に回収する作戦となりそうです。

家賃が7万円取れても
利回りはようやく10%ですから
完全に面白くありませんね。


設備の話で見て行くと、
この家はキッチンが新しいので交換の必要が無く
この点は安く上がるので助かります。

ガスコンロがボロボロなので交換しますが
キッチン自体はそのまま使えます。

ただし、ドアの表面が少々剥がれかけていたりするので
これはクロス屋さんに頼んで
シール施工の専門業者さんにキッチンの表層を全て
カッティングシートのような物を貼ってもらう事にしました。

これだけで8万円かかりますので
無駄っちゃ無駄な工事なんですが
この工事に興味があったんですよね。

どの程度のレベルで施工されるのかを見たいので
今回、ぶっちゃけ必要は無いんだけど
勉強という意味合いで発注してみる事にしました。

これが、
賃貸向けの安いキッチンが付いてるんだったら
丸ごと交換しても、工事費込みでも20万円はかからないので
その場合は、8万円の工事するぐらいだったら
新品に入れ替えた方が良いという判断もあろうかと思います。

ただこの家は
まずまずのレベルのシステムキッチンが入ってるので
これを入れ替えると50万円ぐらいを覚悟する事になり、
それと比べると8万円で表層が新品に変わるなら安いと言えます。

ドアや引き出しの中は綺麗でしたし
シンクや台の上も掃除だけで十分綺麗になりますので
シールで表面が綺麗になれば新品みたいな見え方になるでしょう。

あと、この下で説明しますが、
風呂とトイレは丸ごと入れ替えますので
キッチンだけボロいってのは面白くありませんよね。

まぁ、賃貸で借りる人はそんなに気にしないだろうけど、
これでキッチンをピカピカにしておけば
水回りが全部新しくて気持ち良い物件になりますので
これはポイントが大きいと思います。

これについては
戸建て一号で大金をかけた結果
相場より遙かに高い家賃で貸し出せた経験から
勇気を持って投資しようと思います。


トイレは、便器は掃除だけで十分で
便座だけ温水洗浄便座に変えれば2万円ほどで済みますが
便器丸ごと替えたところで7万円程度ですから
これはついでに全部交換しちゃいます。アホです。

これだけで5万円無駄です。


お風呂はユニットバスで
かなりの使用感はありますが
プロに掃除してもらえば賃貸には十分使えるでしょうが
これも、えいや！ついでじゃ！で交換です。アホです。

ちなみに交換するユニットバスは
賃貸向けのチープな物ではなくて
一般住宅向けレベルの物を使用し
具体的にはTOTOのサザナというシリーズで
その中の低いグレードの物にしました。

賃貸物件に付いているには贅沢品です。

だとして、
実は55万円ほどで交換出来るんですね。

もちろんこれは
既存のユニットバスを解体して処分し、
新しい物を設置する費用が全部含まれます。

お風呂ってメッチャ高いイメージでしょ？
実は案外安く交換出来るんですよ。

キッチンは上限が無いぐらい高い物がありますが
お風呂はそこそこのグレードの物でも
60～70万円出せば交換出来ます。

うちの自宅もTOTOのサザナで
その中の中級グレードの物を入れていますが
これも65万円でした。

これで55万円の無駄使い、
でもこの家を最低10年は貸し出せるとして
その後の売却まで考えた時、
この額の投資は大きな損は無いだろう、という言い訳。笑


あと、この家はオール電化住宅で
給湯器がエコキュートという節水タイプになっており
言ってみればちょっと高級な給湯器になります。

電気代が安くなる分、
機械はちょっと高いよ、て感じで、
これも賃貸には無駄なレベルの機器です。

で、これも、
壊れてはないんです。

壊れてたとして修理すりゃ良いんですが、
その電機工事屋さんが
「これはもう年式から考えて壊れる時期だよ」と。

ただこれ高いので賃貸には無駄だろうから
普通の安い給湯器に買えたらどうです？
っていう提案もらってたんですね。

エコキュートだとザックリ50～60万円ぐらい、
普通の給湯器だと30万円ぐらいだと思う、と。

だったら普通の給湯器に替えます！
って見積もりをお願いしてたんですが
見積もり見たらエコキュートになってるんですよ。

で、金額が36万円なんです。

あれ？と思って、
すぐ電話して聞いてみたんですね。

聞いてた話より随分安いんですけど
あれって本当にエコキュートの値段ですか？って。

そしたら、
問屋さんに無理言ったら安く卸してもらえたんで
勝手にエコキュートで見積もり作ってみたんです、って。

この業者さん、万事こんな感じなんです。

メッチャ適当というかユルい。笑

ただ、どれも良心的な値段なので
「じゃあいいか」って具合で
毎回提案に乗っちゃうわけです。

疑って見ればキリは無いです、
もしかしたら最初の口見積もりを高く言っておいて、
書類にした時に値下げしておけば安く感じますからね。

だとしたら上手いと思いますが
多分、そんな感じの人でもないんですね。

普通に、良い提案だと思って出してくれてるんだと思います。

また、これに関しては電気給湯器でしょ？
この業者さんメインは電機屋さんなんですよ。

そのプロが、そろそろヤバイ時期だと言っていて、
かつ良心的な値段で、しかも良い商品を提案してくれたら
これはもう買っちゃうわけです、私は。アホなので。

そんな感じで
風呂と給湯器だけで100万円近い無駄遣い。アホアホ。


てなわけで、
各部の数字を記載しておきますので参考まで。


クロス・床・障子・襖　521,136円
下駄箱撤去　2000円
トイレ　98500円
洗面所　93800円
浴室　557500円
壁面工事　7000円
階段手すり新設　36000円
洋間　壁天井のコンパネ追張　40920円
木部塗装　99000円
電機工事　89000円
雨樋補修　35000円
レンジフード交換　42800円
エコキュート設置　368000円
庭工事　65000円
雑工事　40000円
ーーーーーー
計　2,151,136万円


この家は築33年ほどで
かつ以前の持ち主がそれなりに手をかけて来たようであり
築年数の割に凄く綺麗な状態ですから
今回、家の中がほぼ新品に入れ替わる事によって
メチャクチャ良い家に生まれ変わります。

売却してもそれなりの金額で売れる気がしますが
それやるとお金は増えるけど収益源が減りますんでね。

あくまでも賃貸で収益を上げつつ、
ほどほどの回収して高く売れる時期が来れば売って利益確定。

ただ、ちょっとお金かけ過ぎてるんで
回収には時間かかるかなー、
でも建物新しいし立地もそう悪く無いから
長期的に考えればいっか、という物件ですね。



おっとと、もう7000文字超えましたね。

原稿分けて、もう1通送りますんで、
もう1戸のリフォームについてはそっちのメールでお読み下さい。

んじゃ。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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