ども。
あなたの松原です。

例の区分マンションですが
業者さんが部屋を見に行ってくれて査定が出まして
本日、媒介契約を結び、売却の依頼をして来ました。

まず結論から言いますと、
1100万円なら売れると思いますよ、と

1200万円で売り出して
値引きの交渉が入ったとして
1100万円までの値引きが許容出来るなら
そんなに時間かからずに売れるでしょう、との事。

まだこれから
詳細な作戦を練って行きますが
概ね売却価格が見えて来たという事で
取らぬ狸の皮算用を行ってみましょう。

私はあのマンションを850万円で購入し、
諸経費などは以下の通りです。

物件　850万円
登録免許税　120,200円
司法書士報酬　43,282円
仲介手数料　340,200円
固都税清算　53,434円
管理費修繕積立金　26,588円
不動産取得税　163500円
ーーーーーーーーーーーーー
計　9,220,616円


これを4月に購入し
10月末の退去までちょうど半年保有しています。

その間の受け取り家賃が6ヶ月分で
計450,333円です。

家賃7万円の物件ですが
4月の途中で購入しているので
4月分の日割り家賃を売主から頂いたので
少々端数が出ているという計算になっています。

またその間、毎月、
管理費10,700円
修繕積み立て金7,850円
これを6ヶ月払っているので
計111,330円の支出がありました。

よって、収支がこうです。

購入費：9,220,616円
受け取り家賃：450,333円
維持費：111,330円
ーーーーーーー
投資残高　8,881,613円

計算合ってるよね？笑


で、つまり890万円ほどで売却出来れば
少なくとも損はしないという計算になりますが
しかし売却時には不動産屋さんへの仲介手数料が発生します。

そこで、
今の所の最低予想価格である1100万円で売れるとして
仲介業者への仲介料が429,000円です。

基礎知識として
物件売買の仲介手数料は法律によって
（物件価格×3%＋6万円）×税
というのが「上限」となっています。

※400万以上の物件の場合の計算
※400未満の場合は多少計算が変わるがほぼ同等です

これは「上限」となっていますので
交渉によって下げてもらえる可能性はありますが
ほぼ間違い無くこの上限で支払う事になると考えた方が良いでしょう。

つまり仲介業者というのは
100万円の物件だろうが
3億円の物件だろうが同じ率で儲けるわけです。

面白い商売ですよね。

だから、100万円クラスの物件なんて
手間ばっかりかかって全然儲からないどうでも良い商品って事です。

安いので興味持って見学する人は多いけど
もちろんボロボロなので買わない人ばかりで
案内の手間ばかりで全然儲からないから
そもそもそんな安い物件を扱わないという業者も多いです。

また、扱うとしても
心情としては「面倒臭ぇから早く売りたい」わけですよね。

もちろん売主さんに対しては良い顔をして
「頑張って売りますね！」とは言うでしょうが、
商売的にはどうでも良い商品という事になると思います。

となると、
私みたいなのが現れて
細かい事を言わないから安く買えるように交渉してくれ、
現金即決だ、となったらどうでしょうか？

これ、業者さんにとっては良い客ですよね。

ま、その点は置いときましょう。


1100万円で売れて
仲介手数料を払うと手残りは
10,571,000円となり
投資残高8,881,613を引くと
利益が1,689,387円となります。

これが1200万円で売れると
手残りは2,656387円です。

上手く行けば260万円の儲け、
手堅く見ても160万円の儲け、という感じです。

素晴らしい・・・

恐らく間違い無く利益は出せるだろうと思って買いましたが
それでも900万円もの現金を出すのはさすがにビビりましたが
そのおかげで、たった半年で200万円前後の利益ですから
こんなにボロい商売もありません。

言ってみりゃ不動産の転売ですからね。

松原、転売デビュー。笑

この物件の情報をくれた業者さんに感謝感謝であります。


ちなみに、この物件は
敷金3ヶ月分で21万円を預かっていましたが
これは先日の退去時にクリーニング代などを精算して
11万円ほど引かせて頂き、10万円を返金しています。

これも支出として入れて考えるとしたら
10万円ほど収支から引く事になりますね。

あと、もう一つ考慮しなければならないのが、
マンションなので空室でも
月々の管理費と修繕積み立て金が毎月が必要です。

よって、
今から売り出したとして、
売れるまでは毎月18550円が出て行きますので
出来るだけ早く売りたいところであります。



んで、最終的には、
1280万円で売り出して
1150万円で売れたらOK、という戦略にしました。

1100万円だったら
ほぼ間違い無く半年中に売れる、という話でしたので
これ以上は厳しいだろうというギリギリの1280万円で売り出し、
反響がなければ1200万に下げるとかそんな感じです。

または1280万円で見学があって
100万円引きの交渉が入って1180万円で相談とか、
そこからもう一声！と粘られたとしても1150万で決めるとか、
そんな予想であります。

それでも3〜5ヶ月で決まらなければ
最終的には1100万円まで落とすかな、という感じですね。


マイホームとして購入する人が対象になるでしょうから
住宅ローンに通らなければ売却が決まりませんので
かなりやきもきしそうな気がしていますが
まぁこれも良い経験になるでしょう。

なんにせよ、
おおよそ半年以内に決着が付く予定です。

うちの決算が7月ですから
遅くても7月中に売却し、今期中に利益を確定させ
1100万円ほどの現金を手元に増やして決算を迎えたいところです。

個人的な貯蓄と今回の1100万円、
会社の持っている現金を合わせて約3000万円を自己資金とし、
7月からの来期の1年間の間で
1棟だけで良いので取得するというのが今から1年半の目標です。

目標というか絶対に達成せねばならんです。

まぁね、
1年半もありゃさすがに1棟ぐらいは買えるでしょう。

てか私の事なので
買うと言ったら買いますので
もし満足の行く利回りではなくても
現金で買える範囲の物件なんかが出て来たら
買っちゃうだろうと思います。

それを考えると、
去年の8月、2400万円のアパーをを買うために
融資で難航して結局購入出来なかった事を思い出します。

それがたった1年後の現在、このぐらいの価格であれば
現金で購入する事が可能なところまで来たわけです。

我ながらよく頑張ったと言いたいですね。

これがあと5年とか10年経つ頃には
「1億までならキャッシュで買いますよ」
とか言えるようになっていたいもんです。

というか、
自分さえ飽きずに頑張り続けられれば
そのぐらいまでは行けるでしょう。

これは、出来る出来ないというレベルの話ではなく、
やる気ならば出来るという規模ですから
あらためて不動産投資の凄さを痛感しています。

例えばこれがネットビジネスだったら
5年後に1億円稼ぐぞ！と意気込んだところで、
それが再現出来る可能性はかなり低いですから。


運良くネットで稼げているうちに
手堅い収入や資産に置き換えて行く。

最初は効率が悪いけれども
しかしその分リスクがほぼ無く、
ゆっくりではあるが確実にお金が増える物を手に入れる。

小さな雪だるまさえ作ってしまえば
後はそれを転がすだけで大きくなりますが
転がす物がなければどうにもなりません。

それが、たとえたった200万円の物件で
月に3万円の家賃しか発生しないのだとしても
「それを持たない者とは雲泥の差がある」
という事を考えてみて下さい。

さらに言えば
それが不動産でなくても構わないわけです。

自分が転がせる何かを持つべきです。


私もようやく転がりが本格的に加速し始め
ここまで来たら、もし手を止めても
かなりの速度でお金が増える所まで来ました。

ほっといても年間400万円が増える、って凄いですよね。

え？凄いよね？


羨ましくないんだったら必要無いけど、
もし少しでも羨ましいんだったら
実際にやるかどうかは別として
本気でその可能性を考えてみて下さい。

買うとしたら・・・って。

知らないから怖いし興味も深まらないんです。

知れば知るほど
出来そうな可能性が感じられるほど
どんどん行動が具体的になって行くと思います。

遊び半分で良いから、
妄想でも良いから、もし買えるなら、と考えて
ネットで物件を見まくってみて下さい。


投資じゃなくても
それで自宅を安く買えたらそれも凄くないですか？

よーし投資じゃなくて自宅買うぞ！
っていう事でも、
ネットビジネスの意欲が10倍ぐらいになりますよ。

200～300万なんてすぐ溜まります。

で、お金持っちゃうと、
「あれ？これだけあったら投資物件1戸買えるな？」
「先にそっち買ってみちゃおうかな？」
とか思い始めるかも知れないです。


私も若い頃から夢見てましたが、
楽して稼ぐって最高ですよ。

大家さん最高。

今さら
逆に自分が家賃払うとか我慢ならないです。

この家賃で大家が儲けてるのか！
って思ったら、馬鹿らしくてやってらんないです。

しかもその大家さん
毎日別に何もする事が無くて
朝4時に目が覚めて、する事ないから散歩して
庭とか家の前を掃除して、朝ご飯食べて、
新聞読んで、あーもうする事無い、今日も暇だな、
てかまだ朝の10時かい！1日が長ぇな！

みたいなジジババがやってる商売ですよ。

こちとら、
朝から晩まで働きまくって
安い給料で貯蓄も投資も出来ず、
毎日くたびれてるってのに
大家さん、暇して金だけ増えて行くわけです。

理不尽にもほどがある！とワシは思います。

ジジイに出来て
ワシに出来ぬ理由など無い！

同じ勝負したら
絶対にジジイに負けるはずがない！

で、実際そうでした。

いわゆる「大家さん」って
商売としてやってないんですね。

借りて頂く、住んで頂く、
快適に暮らして頂く、っていう
サービス業の精神がゼロ。

借りたきゃ借りてくれ、みたいな、
昭和な感覚でやってる人ばっかりですから
あくびしながら余裕で勝てますよ。


物件買っても
ちゃんと借りてくれる人いるのかな・・・
なんて心配は完全に無用。

ネットビジネスと比べたら余裕のよっちゃんいか。

ほんと楽しいんだから。


アホくさ、
ワシ、これまで人生マジで大変だったのに、
こんなズルくて楽して儲けてるなんて
大家って最強過ぎる人種じゃないかい・・・

ワシの人生なんだったんじゃ？

クソったれが、
あとたったの10年前にこれを始めときゃ、
ワシ今頃すでに左うちわだったにのぉ・・・

腹立つ！

てのが素直過ぎる感想です。


楽して儲けてる人間って
羨ましいのもあるけど正直ムカつきません？笑

いや、ムカつくべきです。

で、自分もそっちに行きましょう。


ごめんねー世の中のみんな、
私、何もせずにお金だけ増やして申し訳ありません。

税金たくさん払うので許して下さいね。ペロ。

ってなりましょう。


松原にもムカついて下さい。

ちくしょー松原！
何がマンションの転売でサクっと200万儲けたじゃと？

そんなん、金持って情報あったら自分でもやりたいわ！

って思って下さいよ。

頭来た、
絶対お金儲けて自分も楽して稼いだるぞ・・・
って思って下さいな。


負のパワーは絶大です。笑

夢なんか簡単に砕けますが
恨み辛み嫉み嫉みだったら簡単に10年は続きます。笑


てことで、
今月末から7thのプロモーションが始まるので
メルマガを選択する場合はぜひどうぞ。

私はメルマガで稼いで不動産買って来たわけですから。

メルマガも、不動産も、
一緒にやりましょ。

アドセンスだけで十分な人は
egg-job＋にくれば良いでしょう。



やりましょ！

んではー。



◇　追伸

たまにいるんですが、
「悪い事までして稼ぎたくありません」
って言う人間って何か勘違いしてるんですね。

いや、あんたは
悪い事したって稼げないですよ、と。笑

悪い事だったら
簡単に稼げると思ってるんでしょうが、
悪い事して稼ぐには知識も知恵も勇気も必要です。

何をやったら稼げるかじゃないんですよね。

「お前は何やってもダメ」って事です。

具体的に言ってみな？ってんです、
やらないとしても
自分に出来る悪い仕事で儲かる物があるの？と。

無いわけですよ。

だったら、
何言ってんの？

まともな事をやっても稼げない言い訳？

て事になるわけでしょ。

馬鹿って、
自分が何言ってるのかも分かってないんですよね。

これを矯正するには
信用出来る先生について
「Yes以外を言わない環境」で
馬鹿が抜けるまで慣れるしかありません。

私はそうやって抜けたので間違い無いです。

私がいつも言う
「一事が万事」なんです、
これが全てなんです。

自分の根本というのがあって
それが「全ての判断基準になっている」
という事に気付かないんですよね。

その間違った根本を元にしてるんだから
自分の判断は必ず間違うんです。

これは、間違い無く、間違うんです。

他人の事だったら簡単に分かりますよね。

あいつなんで
いつも間違った方を選ぶんだろう・・・って。

自分が間違うのも同じです、
「判断の基準となる物」を入れ替えない限り
勉強して知識だけ増やしても意味がありません。

信用出来る先生につきましょう。

最初は何を言われても疑問だらけで、
時に信じられなくなると思いますし
納得出来ない事ばかりでしんどいと思います。

でもそれを、
ただただ「はい」と言って過ごしているうちに
それが自然になって行くんですね。

それを疑問や不安を考えずに行えるようになった頃、
自分の根本が入れ替わったという事です。

または、そこでもまだ分からないとしても
先生の元を離れて1人になった時に気付くと思います。

私は後で気付いたタイプです。

以前は同類とか仲間だと思っていた人間が
とても馬鹿だったり間違った人間に見えました。

自分が当たり前に感じる事を
以前とは違って周りが理解をしてくれなくなっていました。

ある意味では
それまで仲が良かった人達との付き合いが難しくなり
寂しい思いをしたとも言えます。

よくある例だと
高校を出て、大学へ行った人間と、
就職した人間では1年後、全く価値観が違いますよね。

就職して自分で稼いでる人間と、
親にお金を出してもらってる人間とでは
天地の差があるわけです。

私も高校出て間も無く働いたわけですが、
専門学校とか大学に行っている昔の友人達が
とても子供に見えたのを覚えています。

考え方を変えるには
環境を変えるのが一番です。

私はいつも極端な話しか出来ませんが、
もし自分が今、北極圏の地域に放り投げれたら？

今の自分では何も通用せず
全ての価値観を変えて行かなければ生きて行けません。

強制的に価値観が変わり
必要な知識や知恵も変わります。

そうせざるを得ない、
という事がどれほどの威力を生むかを
私は人生で何度も体験して来たんですね。

だからいつも言いますよね、
私はまず自分が言い訳出来なくなるとか
仕方無くでもそれをやらなきゃならない環境から作る、って。

お金の話だったら、
貯金箱作れよ、
貯蓄用に新しい通帳作れよ、とかね。

黙ってやる、ってのは格好が良いかも知れませんが、
失敗しても恥ずかしくないのでダメですね。

失敗したら恥をかく、ってのが一番です。

家族とか周りの人に宣言するのが良いですよ、
明確な目標を語り、もしダメだった時にはどうするか、
というのを口にしてみれば良いです。

もし稼げる様になったら
奥さんのパートをやめさせてやりたい、
なんていう人は結構いますよね。

だったら奥さんにハッキリそれを言えば良いです。

いつまでにいくら、何をやって稼ぐのかを話して、
そこまで行ったらパートをやめて家でゆっくりしてくれ、
もしダメだったら俺がアルバイト行くから
何にしてもお前はパートをやめろ、ってね。

それでも奥さんが働きたいなら
パートで稼いだお金は全部好きに使わせてやりゃ良いですよ。

これを言えたら
そりゃもう意地でも稼ぐしか無いと思いますよ。

で、その額が
奥さんのパート代程度の話でしょ？余裕じゃないですか。

例えば1年ぐらい使って良いんだったら
簡単にもほどがあるって感じですよね。

今の自分の能力とか関係無いですよね。

知識も経験も無くたって、
今から、1から勉強と訓練をしたって、
それがもしネットビジネスだったら
1年あったらそのぐらいは稼げてしまうわけです。

どこも難しくありません。

恥をかく覚悟を出来るかどうか、だけです。

ありとあらゆる事を
そうやって縛って行くんです。

全部、仕方無くやるしかない、
そういう環境を作りましょう。

その環境作りに必要な判断を正しく行うために、
先生について自分の根本を入れ替えましょう。

言っとくけど
自己啓発とかダメですからね。笑

それを選ぶ時点で
その判断基準が大誤りって事です。

分かります？

つまり、今の自分が選ぶと
どうせ間違っちゃうって事です。

正しい先生を選ぼうと思っても
その判断を間違うので
結局自分は変われないか、
またはもっと酷くなるか。笑

さて、どうやったら
そこを抜け出せるでしょうね。

そこさえ抜けたら
月に10万円だの20万円だの
当たり前に稼げる様になりますよ。

これは絶対です。

ま、まずは
ワシの言う事を聞いてはならない、
というのは正しいと思います。笑


◇　追伸２

この冬に
自宅の屋根と外壁を塗り替える予定で
現在業者さんと相談を進めてる話しましたっけ？

去年引っ越して来た時、
家の中を全部現金で改装したために1文無しになってしまい、
屋根と壁だけ直せずにいたわけですが
1年以上経って、ようやくそのお金が貯まったという次第です。

結構安い業者さんを探したつもりですが
自宅なので「安けりゃ良い」という訳にも行かず
激安ではなく、ほどほどの金額で安心出来る業者さん、
という感じで選びました。

それでも、
うちは屋根の大きさが普通の家の1.5倍程度あり、
勾配もかなりキツく、
基本的に家がデカいもので壁も相当広いですから
安く頑張っても160万円ぐらいかかってしまいます。

建物の中のリフォームで450万円使ったので
家全体で合わせて600万円ほど投資する事になります。

ご存知の通り、
私はこの家に長く住む気が無く
基本的には収益化を考えていますから
修繕は全て投資として考えています。

そうしますと、建物はまだ22年しか経っておらず、
室内はほぼ新品に入れ替わっており、
この度、屋根と外壁を綺麗にしますと
この先20年ほどはほぼお金を使わずにこの家を使えます。

この辺りの予算感というのを
マイホームを買う人は考えないんですね。

屋根や外壁なんて
10～15年おきに塗り直す必要がありますし
20年も経ったら生活環境や世の中がすっかり変わってしまい、
設備だけでなく、間取りなども見直す必要が出て来るかも知れません。

そしてそのメンテナンスや工事というのは、
数百万円にもなるわけです。

簡単に言えば、
それだけのお金が出て行く事が分かっているわけですから
そのための貯蓄をして行く必要がありますよね。

これはもう、ほぼ間違い無い範囲で、
「いつ頃」「いくら必要か」が分かっているわけです。

そしてこれをやらないと
建物の健全性が失われて寿命が短くなったり
そのせいで高額な工事費がかかる可能性が出て来ます。

例えば、屋根の塗装や葺き替えを怠った事によって
雨漏りがしたらその修理が必要になりますし
程度によっては大きな工事になりかねません。

柱が濡れたり湿るとシロアリの恐れも出てきます。

冷静に考えると、
家って、持つとメチャクチャお金がかかるんです。

そうじゃなくても
マイホームに住んだ事によって
それまででは買わなかったような物も買うようになります。

広い家になるほどそうです。

マイホームは
自分が住むためで買うと負債でしかないというのはそういう事です。

借金が無いマイホームなら結構でしょうし
実は家なんか借金しなくても買えてしまうという事については
うちの読者さんならもう分かってますよね。

良いですね？
運良くまだマイホームを買っていない人は
今から買うとして「何があろうとも」絶対に新築買ってはいけません。

もの凄い確立で人生がヤバい事になります。

35年の博打をすると考えたら
ほぼ間違い無く負けるに決まってますよね。

感情をコントロール出来ない人間は
100%の確立で騙されます。

冷静になりましょう。


◇　追伸３

LINE@の使い方で困ってる件、
ともさんからアドバイスを頂きました。

私はそもそもLINE@の細かい仕様を分かってないんですが、
どうやら先日の規約改定によって、
タイムラインの投稿が無制限になっているので
写真はタイムラインにアップすればどうか？と。

なるほど。

無料版だとメッセージは月1000通という縛りは変わらないものの
写真を全てタイムラインにアップするならば
今の読者数ぐらいなら対応可能かも知れません。

なるほどなるほど。

ちょっとそのパターンで試してみましょうかね。

その上で、
facebookコミュなんかの方法も考えてみようと思ってます。

てか、ひとまず併用しとけば良いですかね、
暇な時にでもfacebookコミュも作ってみましょうか。

読者さん振り回して申し訳無いですが、
ま、無料でやってる活動なんでご勘弁を。

あ、んで、
ともさんは知ってますよね？
覚えてるでしょ？
https://tomosan01.com/

多分まだやってるんだと思うけど
CTWさんでMMCっていうメルマガ塾をやってる方です。

私みたいにいい加減じゃなくて真面目な方で
ちゃんと理屈とか数字で教えてくれるって聞いてますので
そういうのが好みの方はともさんに習うと良いでしょう。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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