どもっす、松原っす。

先日の4400万円のアパート、
他の人に買われちゃいました。

さすがに安かったもんな・・・

ま、いいや、
買えなかった物は縁が無いって事ですので
次を探すだけの事です。


んで、昨日退去になった区分マンションの件。

どうせワシの話を真面目に聞いとらんでしょうから
一応説明しときますね。

以前に戸建てを買った事のある仲介業者さんから
半年前に「売却目的で買ってはどうか？」という提案を受けた物件です。

私は区分マンションは好みじゃないので
基本的には買う気は無いんですが
それも1戸ぐらい買ってみておいた方が良いでしょうし
売却の経験もしておきたいという事もあり、
少なくとも損は無さそうだったので購入しました。

というのも、
このマンション、私の住んでる町内にあるんですね。

私が行ってた中学校の学区であり、
友達連中がそこら辺に住んでいた、いるので、
どんな場所かはハッキリと分かります。

この街が今も凄い勢いで開発されていて、
デカいマンションがボコボコ建っており、
信じられない高値で販売されています。

中古も、新築並の値段で売られていて
かつそれが成約している様子も見ていますので
このマンションがいくらで売れそうかというのは
大体イメージ出来るんですね。

仲介業者からも、
買う時点ですでに売却価格の目処は付けていて、
後はリフォームだけ安くあげてもらえれば松原さん儲かりますよ、と。


んで、基本的には
マンションを保有したいとは思わないので
サッサと売却して利益を確定させ
手元に現金を増やしたいという形です。

それを自己資金の一部に充て、
1棟物の購入を狙うというのが
来年中の目標です。

とはいえ、
場所が良いですから賃貸需要も強く、
管理も行き届いていてグレードも高いマンションですので
賃貸に出しても長期間安心出来る物件ではあります。

また、もしこれと同程度の物件を
もう一度入手する事を考えると
資金的にも状況的にも難しいと考えられ、
希少価値を考えても保有する価値も高いと思います。

しかしその分、
利回りで考えた時はかなり分が悪いです。

賃貸だけで全部回収しようと考えると
20年近くかかってしまう計算になりますし
10年貸してその後に売却しようと考えた時、
築年数やその時の金融状況などを考えると
果たして今よりも利益が出るのかは微妙です。

手堅さとフットワークを考えると
ここで売却して現金を増やす方が良いだろう。


という事なんですが、
本日、物件の管理会社さんと一緒に
始めてこのマンションに入って来ました。

十数年住んでいた人が退去してるので
中はボロボロだろうと予想していたんですが
逆に、ビックリするぐらい綺麗だったんですね。

ザザっと写真撮って来たのでどうぞ。
https://www.evernote.com/l/ABdF7l-tFvtJeYnH6HNUR7D8mRPe6rUut1k

とても10数年も人が生活していたとは思えないぐらい
傷みはほぼ無く、単にクロスや床が汚れているだけという感じです。

水回りもとても綺麗に使っておられたようで、
これなら、もし賃貸に出すなら
設備は入れ替えずに掃除だけで十分使えるでしょう。


んで、実際に物件を見ると、
賃貸に出したくなっちゃったんですよね。笑

あと、ステータスじゃありませんが、
「この部屋のオーナーか」と考えると
これを保有し続けたい欲求も正直あります。

そんなに凄いマンションじゃありませんけど
私の持ってる戸建て達と比べたら超高級な物件ですので。笑


そんなわけで、一応、
仲介業者さんには「家賃の想定」「売却価格の想定」
この両方で調べてもらう事にしました。

家賃に関しては
この街に根ざした地域密着型で比較的大手なので
需要も家賃相場も知り尽くしているので問題はありません。

後は売却ですね。

この業者は売買部門も持っていて
そこの担当者に何度か物件を案内してもらっているので
その人に話を繋いでもらいました。

ザックリ様子を伝えたところ、
実際に部屋を見ないとなんとも言えないけど
あまり傷んでいないという事であれば
リフォームせずに売った方が良いかもしれませんね、
と言ってました。

というのもこの業者さん、
このマンションの部屋を何個も売ってるんですね。

その広告を私も何度も見ていて
間取りは違いますが
それがいくらで売れたのかも私は師っています。

ですから、
この業者に売却の査定をしてもらえば安心ですよね。


ま、後は実際に部屋を見てもらって
どういう形が一番売りやすいか、いくらで売り出すかの相談です。

現状で売れば絶対額は下がるので
買いやすいのは確かです。

一方で、ガッツリお金をかけても
近郊では安い価格のマンションという見え方ですから
これでも売れるのは売れると思います。

設備も内装もゴッソリ入れ替えて
1680万円で売れたら嬉しいな、というイメージです。

この部屋への投資残高が890万円ありますので
500万円かけてリフォームすると
投資総額が1390万円になりますよね。

これが1680万円で売れたら
仲介手数料62万円を引いて
トータルの利益が228万円という計算です。

または、
リフォーム無しで同じ利益を出そうと考えると
1200万円で売れれば良いという事になります。

この辺りの塩梅を相談して
どのパターンが一番早く、利益が出るかですね。


リフォームはもっと安く上がる可能性もありますから
さらに利益が出せるかも知れません。

また、別に私は欲をかくつもりは無いので
利益は100万円あれば構わないです。

小さくても利益を確定できて、
1000万円ほどの現金が手元に帰って来れば
十分な勉強と経験を出来たと考えられます。


厳密にはそこから法人税を考える必要がありますし
帳簿上の数字では減価償却などの兼ね合いもありますから
現金と実際の利益はイコールではありませんが
なんにせよ100万円利益が出るなら売る準備にかかります。

900万円ほどの現金をマンションの一室に替えて、
半年置いておくだけで100〜200万円の利益が出るとしたら
これって凄い儲けですよね・・・

売れればそれが確定します。

でも、今から賃貸を続けて
そこから200万円の利益が出るまでとなると
これは本当に20年ぐらいかかってしまうわけです。


資金効率や今後の目標を考えると
やはり売却するのが正しい判断だと思います。

私はすぐに気分で考えを変えてしまう所があるので
ここはほんと冷静に考えなきゃいけませんね。


これが戸建てだったら絶対に手放しませんが、
マンションを嫌いな理由は「管理費」「修繕積み立て金」です。

この部屋の場合
これが月に18550円かかりますが
これはオーナーである私が払うわけですね。

つまり、この部屋を8万円で貸し出したとしても
そこから18550円は出て行ってしまうわけです。

資産価値などの条件を無視すると、
単純な利回りでは全然儲からない物件という事になるんです。

もしこれが、
融資を受けて購入しており
自己資金をほとんど使っていないという事であれば構いませんが
私は全額現金で購入していますから、
利回りが低いと投資効率がメッチャ悪くなるんですよね。


などなど、などなどで、
売却に向けて動いて行こうと思っております。

加えて、戸建て2戸の
リフォームの見積もりも今日揃いましたから
これから予算の検討をして
こちらもサクっと工事を進めねばなりません。

さらにさらに、
自宅の屋根と外壁の塗装も打ち合わせを進めていて、
昨日契約を済ませており、工事が2月ぐらいの予定だったんですが、
今日電話があって「年内に工事が可能だけどどうですか？」と。

どうやら、最近晴天が続いているおかげで
あちこちの現場で予定の工期よりも早く工事が進んでおり、
希望するなら年内に工事に入れるよ？との事だそうで。

助かる、それは助かるぞ・・・

というのも、工事が始まると
家の周りに足場が立ちますよね。

そうなると花壇に花が植えられないんです。

なので、本来だったら
春に向けて花壇に花を植えるはずのこの時期、
何も植えずに寂しい状態になってるんですね。

ただこれが、
年内に工事が済むという事であれば
例えば年明けすぐぐらいだったら
まだ春向けの苗なんかも売られているだろうから
花も植えられるな、とか。

まぁ実際には、
年が明けの時期というのは
花の数が非常に少ないので
良い苗を入手出来るか微妙ではあるんですが。

あと、うちの花壇はメインがモッコウバラなんですね。

花に興味が無い人には
そんなん知らんわ、って話でしょうが、
こいつ、4月に花が咲くんですけど、
2月の半ばまでに開花前の作業を行いたいんですね。

でもその期間に工事が入るとその作業も出来ない。

なので来年は全く花壇を楽しめない、
という予想でいたんですが
しかし工事が年内に入ってもらえるならその心配も無用。


なんだけども、
マンションの売却の事やら
2戸の戸建てのリフォームやら
7thとegg-job＋の募集なんかもありまして
さらに自宅もとなると年内はもうドタバタですね・・・

実際には私は判断だけで何も作業はしないですけど、
一度に心配しなきゃならん事が多いので
精神的に大変ではあります。


そんなこんなで気がつけば11月であります。

残り2ヶ月、
お互い気合い入れて乗り切りましょうね。


んでは、また。




◇　追伸

今日の内容なんかはLINE@で
リアルタイムでどんどん配信したいんだけど
月に4回まで、1000通までとなると使いにくいです。

特に、写真をたくさん見せたい時なんかは
配信数の制限が痛いです。

1度の投稿の文字数制限もあるし
思ったよりLINE@が上手く使いこなせないですね。

月に5500円払えば無制限で配信出来るものの
1円も収益生まない活動ですから
そこに5500円も払うのはね・・・

なんか無いっすかね？

気軽に写真とかバシバシ上げられて
文字もガシガシ書ける様な方法って。

facebookグループ？
案外それが良いかもね。

匿名性が下がるので嫌な人もいるだろうけど
こっちとしては、この情報受け取るんだったら
素性ぐらい明かしてもらいたいってのもありますし。

ま、ちょっと考えてみます。

お金にはならないけど
聞きたい見たい人は多いみたいなので
私に負担がかからない方法で続けられるなら
なんらかの形で情報は発信したいですから。


◇　追伸２

私は個人も法人も
「使わないお金」「無かった事にするお金」
というのを作るようにしているのはご存知の通りです。

メインの通帳は
常にギリギリの金額しか残っていない形になりますが
だから仕事を頑張るしかなくなります。

そして、気がつけば
サブ通帳とかサブのサブ通帳に少しずつお金が増えており、
現在で言うとそれが500万円ちょっとあるという状態です。

これ、「無くても困らないお金」として存在しますので
投信に使う時、必要な勇気が少ないです。

500万円以下の戸建てだったら
コンビニでお菓子買うぐらいの気分で買えます。

そのぐらい、
「マジで無かった事にする」わけです。

個人でもこの1年で200万円ぐらい増やしました。

これも、生活とか、
何かの時の蓄えとはまたさらに別に貯めたお金なので、
今回はこのお金を使って家の屋根と外壁を塗ります。

金額だけ見れば個人で200万円って凄い大金ですが、
無かった物として扱って増えたお金なので
ま、いっか、みたいな気分で使えるんですよね。

でもこれが、全く同じ金額だとしても
普段使ってる通帳に、他のお金と一緒に貯まっていたら、
そこから「200万円が減る」と考えたら
ちょっと使うのを躊躇するかも知れません。

もったいないから
やっぱ塗装はもう1年後にしようかな・・・とか、
もったいないから安い塗料を選ぼうかな・・・とか、
当然そういう考えになるはずです。

でもこれ、無かったはずのお金だから
200万円あるからこの範囲だったらいいや、
お、予算足りるじゃんグレードの高い塗料にしとくか、
みたいな余裕の使い方が出来るわけですよ。

というか、今回の工事に関しては
それを目的に貯めて来たお金という感じではあるんですけどね。

言ってみりゃ、
修繕費を積み立てて来たというイメージです。

家を持ってる人って、
その家が10年とか15年おきに
比較的大きな修繕が必要になるって事を考えません。

マンションだったら
それを毎月自動的に払わされていて
管理組合と管理会社が建物を維持してくれているわけですが
戸建ての場合、自分が管理しないと家がボロボロになります。

でも、みんなそれをやらないんです。

この家、あと10年後には
少なくとも壁だけは塗り替える必要があるな、
なんてのは今の時点で分かるわけです。

でもその10年後が来た時、
そのお金を貯めている人なんていません。

なので、塗らなきゃな・・・と思いつつ、
あと1年、もう1年、みたいな感じで
塗る時期を延ばしたり、いざやる時にもお金が足りないので
激安業者のショボい工事とか頼む事になったりするわけです。

激安で、本当に値段だけ安いなら良いですが、
安いには理由がありますんでね。

塗料の持ちが悪い、という事になると、
ケチった意味も無くなってしまうでしょう。

または、もし雨漏りがしたらどうでしょうか。

下手すると結構な大金になる可能性もあって、
その時、お金が無かったら借りるしかありません。

こうなったら、お金が足り無い上に借金ですから、
一気に生活状況が悪化しますよね。

これって、家を持っていればの話ですが、
そうじゃなくても生きてりゃ色んな事が起こるわけです。

お金って持ってて損しないんです。

持ってないせいで損するってのは多いですけどね。

その上で、
運良く、もし何事も無くお金が増え続けるようなら
ただ置いておくのももったいないですから
そのうちの一部を投資に回せば良いですよね。

これ、無くなっても全然怖く無いお金です。

焦ったり、金に目が眩んだ投資じゃないので、
むしろ手堅い物に投資しようとするのが普通の人間だと思います。

お金が無くて
短期間で一発逆転狙うから
利回りが高い、危ない、怪しい投資をするわけでしょ。

どうせ無かった、余ってるお金。

こうなると、
どうせ置いとくだけだから
ほっとくだけで少しずつでも増える物が良いな、
って思うんですよ。

ネットビジネスで
アホみたいな手法に騙されるのも同じです。

金に目が眩んでるんですよ。

まず、お金の扱い方を変えた方が良いです。

今貧乏でも、
あと少し貧乏した所で大して変わりません。

今の生活から1万円減った所で大差ないでしょ。

3万円減らしても
我慢が増えるだけで死なないでしょ。

貧乏人こそ貯蓄しないといけないんです。

その上で、
どうしても3万円足り無いんだったら
それはアルバイトでも行けば良いんです。

まず先に、
決めたお金を必ず貯める事です。

決めた目的以外には絶対使わない事です。

給料が振り込まれる通帳をメインにして、
目的を持った貯蓄の通帳を1個、
突発的な支出に備えた貯蓄の通帳を1個、
さらに、例の小銭貯金です。

想像しただけで分かりますが
こうなるとメインの通帳なんて全然お金が無いです。

だから頑張って働くんです。

だから、自然と粗末な生活になって、
それに慣れ、お金が出て行かなくても平気になるんです。

家賃と高熱費と食費以外は
全部、贅沢で払ってるわけですよね。

そもそも家賃が高過ぎるのが問題ですが、
ま、そこは別の話として
衣食住のうち「衣」なんかに金かけてる場合じゃないです。

「食」なんて、
育ち盛りの子供じゃあるまいし
肉体労働してるのでもなかったら
1日1食で十分ですよ。

腹が減ったら昼は水でも飲んどきゃ良いでしょ。

友達とか必要ですか？

飯食いに行ったり
遊びに行ったり、お金が減るばっかりでしょ。

友達がいなきゃ金を使う事もありません。

時間も奪われません。

その時間でアルバイトとか
ネットビジネスやれば良いじゃないですか。

友達なんか、
外で飯食わなくても家に呼んで、
麦茶飲みながら話せば良いと思うんですよね。

なんでも中途半端にするから
何も上手く行かないんですよ。

収入が増えても
お金を貯めるクセを持たないと
いつまでも貧乏なままですよ。

メインの通帳に加えて、
通帳を2つと小銭貯金。

まだやってなければ
これを必ず年内に準備して始めて下さい。

通帳作る時、
ネット銀行はダメです、
簡単に引き出せるので。

近所に無い、
行くのが面倒臭い金融機関で、
通帳だけ作ってキャッシュカードは断りましょう。

キャッシュカード持ってると
それだけで引き出すハードルが下がりますから。

なんなら県外の金融機関で作ってしまって
そこまで行かなきゃお金引き出せないとか
そのぐらいしても良いと思いますよ。

そして来年1年間かけて
サブ通帳2つと小銭貯金を合わせて
最低でも100万円の現金を増やしましょう。

このぐらい絶対出来ます。

1年それが出来たら、
それを続ける事も苦じゃなくなるし
貯め方も上手になって加速して行くはずです。

その上で、ならば、
アドセンスで月にたった5万円稼いだだけで
恐ろしいほどの勢いでお金を増やせるはずです。

最初はコツコツしかないけど、
それが加速するんだという事を理解した時、
今どれほど贅沢をして生きているかを本当に理解出来るでしょう。

ほんと、みんな贅沢し過ぎだって・・・

そりゃ、そんな生活してたら
ワシでもお金貯められんよ。

欲が深過ぎるんですよ、マジで。

欲ばっかりかいてると、
死んだ時に地獄に落ちますよ？

うちのシカノ婆ちゃんが聞いたら
絶対に灸されるレベルですよ。

ほんと、マジになりましょう。

良い意味で諦めるんです。

で、勇気出して覚悟決めましょう。


◇　追伸３

うちの姪っ子2号が
半年間のアイルランド留学から帰って来ました。

子供の頃から控えめな性格で
自分に自信が持てず、
肝心な時に力を発揮出来ない子でしたが
流石に半年の海外生活は効いたようです。

小学生の頃、器械体操やってたんですが
鉄棒の「蹴上がり」ってのが出来ないって聞いて、
「そんなんワシが教えたら1日で出来るようにしたるわ」
って言った事があるんですね。

体操クラブで教わってて、
メッチャ練習してるのに出来ないって聞いて、
そんなわけねぇだろ？コーチの教え方が下手なんじゃね？と。

そしたら、
どうせ大袈裟な事言ってんじゃない？
ほんとに1日で出来るようになるなんて信じられない、
みたいな感じで「だったら教えて！」って事で
正月から公園に引っ張り出されたんですね。

んで、実際、
その日のうちに一人で出来る所までになりました。

あ、Youtubeにその時に撮った動画が残ってた。
https://youtu.be/UmOFA0yC1pE

こんなの簡単なんですよ、
能力の問題じゃなくて
頭と体の感覚が合えば誰でも出来るんで。

なので、理屈よりも
補助してやって体に覚えさせれば良くて
かつ、1回出来たらもうずっと出来ますんでね。

バク転なんかもそうです、
あんなもん、なんか凄い事やってるように見えるけど、
ちゃんと習ったら1日で出来るようになりますよ。

で、こいつ、
せっかく出来るようになったのに、
この後にあった、小学校最後の試合で
この蹴上がりを失敗したんです・・・

体は覚えてるんだから
落ち着いてやりゃ絶対出来ると思ってたのに
心が弱いんですよねぇ・・・

ワシ、その試合を2階席で見てて
腰が抜けました・・・

しょうがないよなぁ・・・
性格だもんなぁ・・・

一方ワシは
人に見られてる方が燃えるタイプでした。

器械体操なんて
頭のてっぺんから足のつま先まで見られる競技でしょ。

個人競技だから
その瞬間、周りは完全に自分だけを見てるわけです。

そこでバッチリ技が決まったら快感よね・・・
ドヤ！ってもんでしょ。

だからね、
緊張して力が出せないとか、理解は出来るけど、
じゃあなんで個人競技やってんの？って思うわけですよ。

それが、
どうしても弱い子だったんです、この姪っ子ちゃんは。

そのまま大人になったわけですが、
留学へ行って、たった半年ぶりにあったら、
なんというか、もう雰囲気が全然違うんですよ。

そもそも言葉が通じないし
日本みたいに大人しくしてたんじゃ何も進まないので
ある意味、図々しくなったんでしょう。

この子、
前にちょっと話した通り、
短大に入って、4年大への編入に失敗して、
時期的に就職も出来ないタイミングだったんですね。

メッチャ凹んでたんです。

だから、良いじゃん？って。

2〜3年海外で遊んで来いって言ったんですよ。

そしたら、海外へは行ったけど、
遊びじゃなくて留学だったと。

行く前は凄く不安がってましたし
行った当初は色々と大変だったみたいですが
「仕方無い」わけですよね。

そこへ勇気持って飛び込んだってのが何より重要。

子供じゃないんだから
泣いて帰るわけには行かないですからね。

ネットで稼ぎたいとか言って稼げない人間って、
ハッキリ言って子供以下なんですよ。

自分でやるって言った事さえやらないんですから。

簡単に泣きべそかいて諦めるんですからね。

ちくしょう！とか思って
そこで根性出すのが普通だろうに・・・

だから言ってるんですよ、
仕方無くでも、やるしかない環境に身を置け、って。

泣きながらでも諦められなくて
稼げるまで辞められないようにすりゃ良いです。

自分の精神力なんて無いの知ってるでしょ、
いとも簡単に甘えたり諦めるダメ人間じゃないですか。

強制が無いと出来ない人間なんです。

やりたい事では生きて行けない、
やらなきゃいけない事しか出来ない人間なんですよ。

もっと自分の事を冷静に見て、
どれだけダラしない人間なのかを自覚しないとダメです。

私は一度、ほんとに底辺まで落ちたので
そこでようやく自分が本物の馬鹿でクズだと気付いたんです。

今でも本当にダラしないし
強制力が働かないと何も出来ない人間なので
嫌でも仕方無くでも、やるしかない状況を先に作るんです。

考え方も能力も、
環境から出来ています。

環境を変えずに考え方を変えるなんてほぼ不可能です。

考え方が変わらないなら
能力が変わるはずもありません。

自分が普通か普通以下だという認識があるなら
勉強とか努力の前に、
環境を変える必要があると思った方が良いでしょうね。

逆に、環境が変わったのに
考え方が変わらない人間っていますか？いないでしょ。

IT企業にいて、
もし仕方無く農業やらなきゃいけなくなったら
何もかもが変わるのは当然でしょ？

その場で必要な能力を身につけなければ生きていけないんだから
嫌でもしんどくても頑張るわけです。

自分の能力を過信し過ぎてる人だらけです。

間違い無いです、
能力がある人間だったら
今そんな事してません、ってのが全ての答えです。

やったら出来る、とか無いです。

やったら出来る事をやってない事自体が
能無しって言うんじゃないでしょうか。

でしょ？




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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