松原です。

先週で7thのキャンペーン企画が終了し
本日から28日（金）まで一般募集を行います。
https://7th-club.jp/8th-top/

まさかとは思いますが
まさかとは思うんですが、
マジでまさかって感じですけど、
まだ申し込んでいない場合は今すぐ申し込んでおいて下さい。



さて、先週、金曜日の話です。

知らん番号から携帯に電話が入りまして、
出ましたところ「近鉄不動産のほにゃららです」と。

ん？近鉄不動産は
戸建て5号を仲介してもらったので分かるが
この、ほにゃららさんの名前が思い出せず・・・

え？どちらさんでしたっけ？

と聞きましたところ、社内の人間に
「松原ってのが収益物件探してる」
と聞いて電話して来たそうで。

あ、そうですか。

「ところでまだ物件は探しておられますか？」
と。

ええ、もちろん。


って事で、
まだ出たばかりの物件なので
販売資料なども整っていない状態だそうで
ひとまずザックリと状況だけ聞いてみました。


・昭和49年築（築46年）
・広島市安佐南区相田5丁目
・土地76坪
・2DK×6戸

お値段880万円

これが現在「全空」だそうで、
つまり1戸も貸し出されていないと。

ふむ、築年数が古いものの
スペックとしては悪く無いが
もちろん、まず気になるのが
「なぜ現在、全空なのか」ですよね。

事情を聞きましたが、
大工仕事が出来る投資家さんが購入し、
自分で修繕しながら貸しだそうと思ったものの
思ったより手こずってしまい、諦めて売る事にしたそうで。

その方、これまでは
私と同じく戸建てばかり手がけて来ており
その経験から6戸のアパートならなんとかなると思ったものの
いざとなると手に余ってしまったとの事です。

で、築年数がこれなので
よほど丁寧に修繕をして来ていなければ
恐らく「相当ボロい」のだろうと予想されます。

というのも、
過去の貸し出し実績を聞きますと
35000円で貸していたらしいんですが
いくら古いとはいえ2DKの部屋で35000円は安過ぎる。

つまり相当ボロい、という事でしょう。


で、もし建物が使えないとして
土地としての価値はどうかと考えますと
安くはないが高くもない、妥当だろう、という感じです。

というのも、この物件がある
相田5丁目という場所には
例の先日フルリノベをかけた私の戸建て1号があるので
この辺りの環境、土地値や賃貸需要や相場は概ね分かるんですね。

こういう時、
1戸でも物件を持っている事が
まさに経験として生きて来ます。


で、恐らくこの地域だと
場所、道路付け、土地の形にもよりますが
今だと坪10～15万円というのが相場だと思われます。

今回76坪あるという事ですから
売り出し価格の880万円から割れば
坪11.5万円という計算になります。

つまり
「ほぼ土地値での販売」という事ですね。

ただしこれを解体するとなると
少なくとも200万円は必要になるでしょうから
そうなると「土地としてこの値段で買うのは高過ぎる」
という事になります。

よって、
もし良い土地だと判断し
アパートの建築用地として取得するならば
少なくとも200万円値引きしてもらわなければ
割高な買い物、という判断になりますね。


もしリフォームして使えるとしても
すでに築46年経っていますので
収益物件として使えてるのはあと10年程度だと考えると
多額の費用をかける事も難しいだろうと。

よって、よほど建物の状態が良くなければ
相当な値引きに応じてもらえない限りは
購入する事は出来ないというイメージになります。


今の持ち主さんは投資家で
かつ買った後に一度も貸し出しを行っておらず
つまり1円も家賃で回収出来ていないとなれば
「その人が買った金額より安く売ってもらう事は難しい」
ですよね。

そして、このような物件の場合、
金融機関からの融資はほぼ望めませんので
恐らく「この人は現金で取得している」と思われます。

木造でこれだけの築年数で、
全部空室のボロアパートに
融資をしてくれる金融機関はほぼ無いでしょうから。

なので、これがいくらまで下がるかは
「その人が買った金額次第」という感じになりますよね。

ま、損切りだと考えて
買った金額より安く売る判断をするかも知れませんが、
ちょっとそれは想像が出来ません。


なんて事を電話しながら想像していたんですが、
なんせ土地と建物を見なければ始まりませんので
ひとまず月曜日に見学させてもらう約束をし、
つまり今日、この後10時から女房と一緒に見て来ます。


て事で、
恒例のわくわくシミュレーション。

不動産やってて
これが一番楽しい。笑


さて、
この地域で2DKあれば
綺麗にリフォームさえすれば
設備のレベルは高くなくても
手堅く4万円の家賃は狙えます。

駐車場はありませんが
駐輪場はあり世帯分の自転車やバイクは止められるようなので
安い部屋を希望する一人暮らしの男性が対象になるでしょう。

間取りだけで言えば
2人で住めるとは思いますが
ボロ過ぎるので若いカップルや夫婦が住むとは思えません。

あるとすれば
低所得または年金生活のご老人夫婦、
はたまた生活保護世帯ぐらいでしょうか。


という感じで、
ザックと計算してみましょうか。

想定家賃4万円×6戸×12ヶ月＝年間家賃288万円

ボロいというリスクを盛り込んで
目標利回り15%をめざし、割り戻すと
総予算1920万円で仕立てる必要があります。


必要な予算（まだ見てないので完全妄想ね）

・建物内の修繕が6戸×150万円＝900万円
・屋根外壁のリフォームで300万円
・購入時の諸経費70万円

これを引くと
物件自体を650万円で取得出来れば良し。

現在の売り出し価格880万円から
230万円の値引きを迫るという
かなり無茶な交渉が必要という事になります。

ほぼ無理です。笑


もちろんこれは
経費を多めに見ていますので、そこを削れば
もう物件は少し高く買っても大丈夫です。

例えば屋根と外壁は触らずに貸すと判断すれば
880万円満額で買っても大丈夫ですよね。

ただし、当然、
家賃が最悪35000円しか取れなかった事まで想定すると
やはり満額での購入というのはちょっと勇気が必要です。

シミュレーションは
あくまでも最悪を想定しておかなければなりません。

不動産の場合、
買った後が長いですから
入り口でコケたら辛い時期が長くなるか
泣く泣く損をして撤退しなければなりませんから
とにかくシビアに想定したい所です。

これまでの私のメルマガを
真面目に読んで来た方なら分かると思いますが
私は過去全ての物件において
成績が「シミュレーションを下回った物件は無い」です。

全て、予想通り、
または予想以上の収益を出していますよね。

それは
シミュレーションが最悪を想定しているからです。

もしワクワクが止まらなくなって
つい高く買ってしまったり
ついリフォームにお金をかけ過ぎる事があっても、
それでも損しないようなシミュレーションをしましょう。


あとは、こんなシミュレーションも可能です。

あくまでも状態によりますが、不具合だけ修繕して
クロスや畳の表層リフォームだけで済ませてしまい、
お金のかかる設備類は交換せずに、
家賃3万円で貸し出すなんてのもありっちゃありだと思います。

これならメチャクチャ手堅いしリスクも低いので。

ただしこの場合、
家賃総額が相当下がってしまうので
将来売却を出口に考えた時に面白くありませんが。

この方法を選ぶ場合は
限界まで建物を使って
建て替えるというプラン想定が必要ですね。


さーて、どうなりますことやら。

どれだけボロいのか楽しみです。笑


というか、正直な事を言うと、
ここで魅力的な物件が出て来たら大変なので
出来れば気持ち良く諦められる物件であってほしいです。

だって、
戸建て5号がまだリフォームしておらず
今週末には戸建て6号も決済して来ますから
これでアパートが1棟増えたらえらい事になりますから。笑

買うだけ買って
空き家ばかりという。笑


7thの募集が終わったら
次はそのまま新しい期のサポートが始まるし
クソ暑い真夏に2戸のリフォーム進めなきゃならんし
しばらく忙しいですね。

やれやれ。

早く不動産増やして
気ままで暇な日々を過ごしたいものです。


で、
7thの申し込みは28日（金）で終了です。
https://7th-club.jp/8th-top/


んでは。



◇　追伸

ま、買えるかどうかは別として
ようやくこうやって
1棟物の条件が流れて来るようになったので
それだけでも前進だと思います。

1棟物の取得に向けて動くのは
3年前に1500万円のアパート、
昨年の2300万円のアパートに続き3棟目。

過去2件は融資でモタつきましたが
今回は、買うなら現金で買うつもりですから
指し値さえ通れば買えるので
期待値としては過去最高です。

ただし今回は
もし買えたらリフォーム代金は融資を使います。

さすがに立て続けに買い過ぎて現金が無いです。笑

あとはやっぱり、
これは当初から想定していましたが
1棟物だと現金で買うのは効率が悪いですから
大きな借金でなければ、借りられる物は借りてしまい
「他人の金で資産を増やす」という方向に向かいたい。

かつ、金融機関への融資実績、
全空アパートの再生と収益化という実績アピール、
という面を考えても今回は融資利用が良さそうです。

物件をいくらで買えるかによりますが
リフォーム費用は600～900万円程度ですので
恐らくこのぐらいの金額なら問題無く借りられるでしょう。

地銀と信金が無理だったら
公庫でも良いかなと思ってます。

公庫で借りた経験が無いんで
その勉強と経験もしておきたいですしね。


◇　追伸２

2000万円問題、燃えてますねー。笑

どんだけ脳みそがお花畑な人が多いんでしょうね・・・

マジで日本ヤバいんじゃないでしょうか。

いや、ほんとにヤバいと思います。

私はどうでも良いんですが
息子が社会に出る10数年後、
この国は大丈夫なのかなと本気で心配ですし、
大丈夫なわけないなと思ってます。

ほんの20年前まで、
バブルが弾けてズタズタな世の中であっても、
生きて行く事自体に不安を抱える人って
まだそんなにいなかったと思うんですよね。

それが今や、
生きて行く事自体が不安になっているわけで。

世が荒み、道徳も失われ、
いわゆる日本人らしさというのが薄まってしまい、
ほんと、どうなるんでしょうね。


◇　追伸３

えーと、
私はニュースを見ていないんですが
先週ぐらい？この業界の重鎮とも言えるあの人が
3億円の脱税でヤラれたそうですね。

てか3億円も税金払ってみたいですよね。笑

んで、みんな、
税金は払いましょ・・・

そりゃ、誰だって払いたくないでしょうが、
それで国が成り立ってるわけです。

世界で類を見ない安全で清潔な国は
税金が無ければ維持出来ないわけですよ。

子供が安全に大きくなれるのも
自分が歳取った時に安心して生きられるのも
全部税金で成り立ってるわけです。

サラリーマンは強制的に徴収されるから良いけど、
商売やってたらそれこそ税金払うか払わないかなんて
社長の腹一つって所があるわけですよね。

ただ、そんなに税金ケチったって
別に大したお金残らないじゃないですか。

不動産だって、
日本は所有権を持てますが
固定資産税を払ってる事を考えると
「お国に借りてるようなもん」です。

安全で便利に生きてく上で
国や自治体に「借りてるようなもんだらけ」ですよ。

税金無けりゃ道路直せなくなりますよ。

日本はすでに、実際に破綻した自治体が出てるわけですし
この先数十年で維持出来なくなる自治体って
何百個とか言われてるわけです。

道路が直せない、
ゴミの回収が難しくなる、
施設が閉鎖される、インフラ料金が跳ね上がる。

ヤバいですよね。

日本の先輩達が必死で作り上げて
維持して来てくれたものを
壊しちゃならんと思うんですよ。

そりゃ国も自治体も悪いでしょうよ。

でも
金が無かったら出来ない事が多いのも事実なんで。

税金いっぱい払いましょ。

うちは、
もちろん、取れる策を取らずに
無駄に税金払う気はありませんので
使えるルールは当然使いますが
いわゆる「節税」はゼロです。

鼻くそみたいな規模の会社だけど
最大限、利益出して、
思いっくそ税金払ってます。

中には本当に税金が抑えられる方法もあるだろうけど
基本的に節税って「納税を先送りするだけ」ですよね。

どうせどっかで、
どれかの形で徴収されるようになっていて、
それについてはもう100年からの歴史の中で
練りに練られた仕組みが構築されてるわけです。

なので私は
「どうせなら先に払っとく」と思います。

そしたらもう
「本当に残ったお金」ですから。

ていうか
節税節税って必死になったり
税金安く抑えたとか嬉しそうな顔してる人間って
ダサいと思いません？

金が儲かってもダサいなら私は嫌です。

貧乏でも格好良く生きたいですよね。


◇　追伸４

多重債務者あるあるですが
私、電話が鳴るの大嫌いなんですよね。

ましてそれが
知らない番号とか非通知だったら
マジで胸が苦しくなるんです、今でも。

ただもう最近は何年も
普段は電話する機会って無くなったので
だいぶ電話が怖くなくなって来てたんですが
不動産始めてからは電話が頻発してます。

不動産業者の場合、
最初は基本的に知らない番号から鳴るんで
取るのをめっちゃ躊躇するんですよね。

ただそれも頻発してるうちに
ちょっとずつ耐性が付いて来ました。

20年間もあの恐怖に囚われて来たなんて
自分で自分を可哀想だなと思いつつ
それだけ長期間のトラウマでも
訓練で解消出来るもんだなと感じてます。

ただでもやっぱ
電話せずに済むならそうしたいですね・・・


◇　追伸５

見ての通り、
7thのセールス期間なんですが、
毎度、セールス期間に入ると
ストレス食いが止まりません。

昨晩、
晩飯の後に食べたお菓子類。

・アイスクリーム2個
・チョコ菓子1箱
・ピーナッツ1袋
・グミ1袋
・せんべい1袋（小袋）
・ハイチュウ1袋
・アメ数個
・炭酸飲料2本

これを一晩で全部食べてるわけでして
こんなのが続いたら
そりゃ太るし体調だって悪くなりますよね。

せっかく体重落ちて
体調も良くなってたのに・・・

2月の後半から減量を始めて
4月の終わりには14kgも落としていたのに
そこからたった2ヶ月で体重は8kg戻り、
体調もメッチャ悪いです・・・

こうなると睡眠も上手く取れなくなって
精神的にも結構キツくなって来ます。

ションベンの匂いが異常・・・

その上に、
深夜とか早朝にコンビニとか出かけて
腹が減ってもないのに夜食とか食べるわけです。

深夜というか早朝？
つい先ほどコンビニで買い食いした物。

・ミートスパゲティ
・サンドイッチ1個
・パン3種

ま、量は大した事無いけど
これを「腹減ってもないのに食う」ってのが
完全に精神がヤラれてる感じですよね。

自分でもヤバいの分かってるんですけど、
止まらないんだから仕方ありません。

仕事が忙しくなると
毎度、こういう生活が始まるんですよね・・・

やれやれです。

この仕事してたら寿命が縮みます。

サッサと儲けて
サッサと次のステージに向かいましょう。


◇　追伸６

メルマガ発行者さんへ。

以下のメールアドレスは
ブラックリストに入れる事をお勧めしておきます。
myamadawind@gmail.com

色んな理由で、
今回その事情は書きませんが
私がブラックにした方が良いというぐらいなので
それだけの理由があると思ってもらって結構です。

そういや
メルマガ発行者同士での
ブラックリスト共有の仕組みも早く進めなきゃな・・・

ああ、あと、出来れば
ブラックIPも共有しときたいよね。

例えばワシの使ってるアスメルなんかだと
禁止IPからだと登録出来ない設定も出来ますし。

そうすれば
メールアドレス変えたって登録出来なくなる。

けど、そこに引っかかるような頭のおかしいヤツって
どうやってもまた登録して来るんですよね・・・

ま、でも出来る事やっておけば
少しでも馬鹿との接触を避けられるでしょう。


◇　追伸７

この1年ぐらい
ネットを見てると出て来る広告の精度が
異常に高くなってる気がしています。

そんな気で見ているからなのかも知れませんが、
なんでこんなにドンズバな広告が表示される？
って思う事が増えて来ました。

個人情報と
ネット上のあらゆる行動履歴が補足されているんだと思いますが
それにしても見事なターゲティングがされているなと。

そしてこれは、アドセンス的な視点から見ると
非常に歓迎される事象だと思います。

より訪問者にマッチした広告が表示されれば
もちろんクリック率が上がるでしょうし
その先のCVRも上がるでしょうから
そうなると広告費の投下が増え
アドセンス実戦者も稼ぎやすくなると。


◇　追伸８

あぁ・・・
なんかほんと色々疲れた・・・

一切仕事の事を考えずに済む旅行とか行きたいですね。

不可能だけど・・・


◇　追伸９

うちの生徒の主婦が
コンサルを売って2000万円稼いだそうです・・・

今、ご本人に
その話公開して良いか聞いてますんで
もし了承得られたら書きますね。

しかも4月に出産してるんですよ。

その直前にも
パートナーとJVで企画組んで売ってまして、
どうなってんの？みたいなパワーです。

仕事が忙しい、しんどい、
なんて言ってるオッサンども、
情けないと思わんのですかね。

稼げないのは仕方無いとして、
男のクセに、しんどいだの難しいだの
弱音吐く事自体、ダサいと思いませんか？

で、言い訳までしてね・・・

マジでダサ過ぎると思います。

稼ぐ事どころか
男やめたら？って思いますね、マジで。

それならよっぽど、
新聞配達してキッチリ数万円稼いでるヤツの方が
遙かに格好良いと思います。

出来る事やらずに
夢だけ語って貧乏してるとかダサ過ぎますよね。

最低だと思います。

この令和時代に
あらためて昭和根性出して行きましょう。

こんな時代だからこそ、
男は稼いでナンボ。

誰のおかげで飯食っとるんじゃ！
と偉そうにしましょう。

そう言えるぐらい
キッチリ稼いで嫁さんにお金渡しましょう。


◇　追伸１０

って言ってたらまた今日、
安い戸建ての情報も入って来ました。

480万円で売られている家で
280万円までなら下がる可能性があると。

賃貸の需要はよく分からないけど
リフォームしたら1000万円で売れる可能性がある場所なので
良かったら、買って、直して、転売しないか？と。

うーむ、うちは
あくまでも賃貸出来る家を欲しいのだが・・・

ま、しかし
せっかく情報くれるのをむげにしていると
次の情報をもらえなくなるかも知れないので
これも明日見て来ようと思ってます。

住所から考えて、
よっぽどじゃないと買わないけど
驚くほど綺麗だったら考えるかも知れません。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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