どもっす。
松原っす。

昨日のメールで書いた通りですが
今朝、面白そうな380万円の戸建てを見学に行って来ました。

結果としては、
思ったより建物の状態が悪かったので
お金かけても収益が合いそうになく見送りました。


が、その建物を見てる時
案内してくれてる業者さんの様子が
なんか変なんですよね。

妙にドライというか
「どうせ買わないっしょ？」みたいな
売る気ゼロ、みたいな雰囲気なんです。

以前にも案内してもらった事がある人なので
そんな人じゃないイメージだったんですが
今日は元気ないのかな？とか思ってました。

んで、一応一通り見た後で
「ちょっと無理っぽいので見送ります」と言ったら、
その返事も「ですよねー」みたいな超軽い感じだったので
なんかおかしいなぁ・・・と。

もちろん、
買わない確率の方が高いわけですから
売れない事は当然としてやってる商売としても
そこまで適当な案内するんだったら
なんでわざわざ個人的に連絡して紹介したんだろ、と。


で、帰ろうかと思ってましたら。

「ところで」と。

何かと思ったら
「すぐ近くにもう1件あるんで時間あったら見ませんか？」
と。

ほいほい、
そんなのもちろん見るに決まってますよ。

と思ったら、
なんと2件隣の建物。笑

んで、先にボロい物件見せられた直後だったので
こちらもボロいものの、つい比較してしまい
凄く良い家に見えてしまうマジック。笑

なるほど、
あの家、わざと先に見せたんだな・・・

やるじゃねぇか・・・


て事で、
そのマジックに乗らないように
一旦気分を落ち着けて冷静に見学を開始。

昭和50年築ですので
問題が無いわけがないんですが
どうやら6年前に比較的大きなリフォームをしているようで
建物内と設備はかなり綺麗な状態です。

とは言っても、ボロいですけどね。笑

私はもう、
少々のボロ家では驚きませんので
普通に生活出来そうだったら何でも良い家に見えます。笑


システムキッチンはまだメッチャ綺麗で
ガスコンロさえ交換すればそのまま使えそう。

風呂も、高級品ではないし
ちょっと掃除が大変そうだけど
ユニットバスに入れ替わってるのでポイント高い。

トイレはどうせ丸ごと交換するつもりだけど
まだ全然新しいので便座だけ水洗便座に変えれば大丈夫。

水回り付近も
床が腐ってたりする様子も無いし
床はクッションフロアと畳変えるだけだから値段知れてる。

クロスはどうせ家中全部変えるので
これも特に問題無し。

見える範囲で雨漏りの形跡も無い、
外壁が一部膨らんで割れてる部分があるけど
基礎は大丈夫そう。

昭和50年築なので
サッシも比較的新しいタイプが使ってあるので
リフォームすれば「ボロ家っぽい雰囲気」は消せそうですね。


これが、昭和40年代あたりの家だと
分かります？アルミそのままの銀色のアルミサッシで
朽ちたり錆びてボコボコしてるの見た事ないですか？

あのサッシだと
リフォームしてもそこだけ古臭ささが残るし
掃除とかメッチャ大変なのであんまり好きじゃないんですね。

それが昭和50年代辺りになって来ると
茶色とか黒の塗装がされたサッシに変わって来て
これなら掃除さえすれば全然古さは感じないです。


あとは唯一、
キッチンが完全に独立した間取りなので
これだけが気に入らない家だったんですが、
それでも借りる人はいますので大きな問題では無いです。

そんなこんなで
これは悪く無いな、と。

値段次第では取得を検討しても良いかなと。


そこで気付いたんですが、あれ？
値段聞いてなかった。笑

という事で、
「ところで、おいくらですか？」と聞きましたら、
「300万円って言ったら高いですか？」と。

え？

どんなに安くても380万円、
500万円ぐらいしても
おかしくないと思ったんだけど、300万円？

ワシ、そのコンマ何秒で
口元がニヤリとしてしまったと思いますが
足下見られないようにすぐ後ろ向きました。笑

で、後ろ向いたまま
「うーん・・・300だと難しいなぁ・・・」
と。笑


そしたら、担当者さんが
妙にニヤニヤしながら状況を説明して下さいました。

どうやら売主さんは売り急いでおられるそうで、
状況としては、新しい家を住宅ローンで買うために
今の家を売却して残債を清算する必要があるそうです。

そして、諸々の状況から
今月中にこの物件の売却を決めて
契約書を巻きたいと。

その契約書が無いと
次の家のローンの審査が出来ないから。

という事なんだそうです。


なんせ急いでいるという事もあって、
業者の方からは、売主さんに対して
「一応300万円ぐらいで売り出してみますが
最後は200万円前後に落ち着くと思いますよ」
という言い含めはしてあるとの事。

150〜180万なんていう金額が出て来るかも知れない、
みたいな事は一応伝えてあるんです、と。

マジそれ！

おっけい！

んじゃ、
ひとまず150万円で申し込み入れるわ！

180万円までなら押し戻されても買うんで
なんとか200万円切る所で決まるように交渉お願いします！

という事で、
その瞬間に購入申し込み書を書来ました。

現物
https://www.evernote.com/l/ABfhf9l7VGZPsKJPkHu1h12d-Oec5lv0pBs


この物件、
まだ売り出しが決まった直後で、
細かい部分をまだ確認出来ていなかったりして
販売資料も完成していないそうなんですね。

分かってる範囲で細かい事を言えば、
隣家含む4戸の共有土地があり
水道管などが共有土地や他人の土地をまたいでいると。

こういうの、気にする人はするらしいですし
私も自宅として買うとなれば少々考えるでしょうが
そんなの賃貸物件で買うにはどうでも良い話です。

それで過去にご近所トラブルがあったなんて事なら話は別ですが
もちろんそんな問題は起きていません、と。

だったらそんなの気にしないよ、と。


なんせ、まだ確認しなきゃいけない事もあるけど、
ただ、急いでるって事もあって
「細かい事を言わずに値段だけで買ってくれる人」に
まず話を持って行ってみよう、という事で
そういえば松原がいた・・・となり、ご紹介頂いたそうです。

この方が案内してくれた物件、
過去にメチャクチャな値引きで申し込みとか入れて玉砕してるから
もう物件を紹介してもらえないかと思ってたんですが
逆に、「値段さえ安けりゃ買うだろう」と思ったんでしょうね。

これもご縁ですよね、ありがたやありがたや。


てな感じで、
後は売主さんがどこまで譲歩してくれるか。

180万で収めたいところですが
200万円でも買おうと思ってます。

なんなら300万円で買ったって
私の求める基準には合致する家ですが
ただ、先月580万円の家を買って
今月850万円のマンション買ってますからね・・・

戸建ての方はまだリフォームも始まってないし
無理して買う必要もありませんから
200万円超えるようだったら買わなくても良いかなと。

ただ、もしそれでも
面白い物件だから、200万円超えるようだったら
誰か私の代わりにこの家買えば良いのにって思います。

諸経費は60万円程度で収まるでしょうし、
リフォームもそんなに必要無い家なので
贅沢にやっても100万円はかからないです。

なので、もし250万円で買っても
マックスで総額400万円しかかからない家で、
45000円なら手堅く貸し出せるでしょうから
それでも利回りが13.5%になります。

リフォームが100万円かかるはずもないので
50万円で収めるならば利回りは15%を超えちゃいます。

もし200万円超えるようだったら
不動産を持ちたがってる友達に情報を流して
誰か買わないか勧めてみようかなと思いますね。


私自身は、これを180万円で買って、
諸経費が60万円、リフォームは
贅沢に110万円かける計算をしていて
総額350万円で仕立てたい目論見です。

そしてこれを55000円で募集して
最終的には5万円で貸し出し、年間家賃60万円、
利回りが17.1%というのが理想ですね。

最悪の最悪、45000円で貸したとしても
利回りは15.4%になりますので
これは相当面白い物件だと思います。


結局、安く買う事さえ出来れば
後はどうにでもなるんですよね。

ちなみにですが、
この家、立地だけで言えば
今まで買った家の中で一番良いかも知れません。

なんせ、完全な平地に建ってますので。笑

めっちゃレベルの低い基準でしょ。笑

他の家が
メッチャ急な坂の上とか
メッチャ狭い道とか崖の下に建ってたりするので
平地の土地ってだけで憧れます。笑


あと、この家、田舎のクセに
土地がギリギリ20坪を切るぐらいしか無くて
車が1台しか止められなかったりするんですが
ま、家自体が小さいのでそこも大丈夫でしょう。

間取りとしては
2階に6畳が二部屋で
廊下で振り分けられおり完全に独立した部屋で
1階も廊下で振り分けられた6畳のキッチンと6畳の洋室、
昭和50年ぐらいでは一般的な3DKの建物ですね。

共有の土地も含まれますが
この家の土地自体は公道に接しているので
将来売ったり立て替える際にも問題無い土地です。

ま、建て替えするほど
お金かける価値がある地域ではないですが・・・


という事で、
つい先ほど見学して来たレビューでありました。

あとは1点、この家が買えない可能性は残っていて、
それは「売主が住宅ローンの審査に通らなかった場合」です。

売主さんは
次の家を買うために今の家を売却するので
家が買えないとなると、ひとまず売る理由が無くなるので
その可能性がある事だけは了承願います、と。

ま、それはしょうがない。

安い家には何かと条件が付くのが当然です。

買えたらラッキー、って感じで
楽しみに待っておきましょう。


今月中になるべく早く契約を済ませて、
遅くても5月の半ばぐらいには
ローンの審査結果が出るでしょうから
それまでは手付け金なども必要無く、
全てが決定してから決済しましょう、と。

まぁね、たった200万円だし。笑


ていうかさー、
もうお金使い過ぎてて
これ以上戸建ては買いたくなかったんだけどね。笑

だいたい、
先月買った戸建て5号のリフォームなんか
まだプランも完成してないわけで
さらにもう1戸買うのかと。笑

でも、さすがに、
100万円台で買えそうな家が出て来たらねぇ・・・

もしこれが200万円じゃなきゃダメだ！
って事になっても、
なんとか199万円にしてもらおうと思ってます。

1万円は現金で直接別で渡すとしても
なんとしても契約上は100万円台で買ったという記録を作りたい。笑


ま、まだ申し込みしただけなので
全ては単なる妄想、という感じなんですが
面白い話だったのでとりあえず超特急でメルマガにしてみました。

買えなきゃ買えないですし、
買えちゃったら買えちゃったで忙しくなるし、
何にせよまたメルマガでお知らせして行きますね。


とりあえず
今月一気に戸建て3号と戸建て1号の入居があり
3号に関しては4日後に入居だというのに
まだ契約書にハンコがつけていないのと
来週は区分1号の決済があるし、
実は明日から沖縄行かなきゃいけないしで
結構ドタバタしてるんですよね。

なのにもう1戸買おうとしてるという。笑

もう家を買うのが趣味と化しています。笑


そんなわけで、また。

んじゃ。




◇　追伸

今年はアクセル全開で行くって決めましたんでね。

チャンスが来たら
予定外の物でも乗って行こうと思ってるんです。

お金も、無くなりゃ無くなったで
また稼げば良いですもんね。

基本的な目標としては
来年中に、家賃収入500万円ですので
今年あと2戸買ってしまえば
目標達成がかなり楽になるんです。

区分1号は
基本的には売却する予定なので
これは目標の家賃収入には入れません。

とすると、戸建てが5戸で、
5号はまだこれからリフォームですが
最低家賃で計算しても年間348万円ありますから
残り152万円分の家賃を稼ぐ物件を買えば良いという計算です。

これ以降は基本的に1棟物を狙いますので
今までよりは利回りが少し下がってしまうとして、
それでも利回り10%を目標に考えるならば
年間152万円の家賃で割り戻すと
1520万円の物件を現金で買えれば良いという計算になりますね。

ま、逆に、
このぐらいの金額のアパートって
広島だとなかなか珍しいんですが、
それを、いくらか借金して
3000万円とか5000万円のアパートでも良いわけです。

その上で、
税引き前のキャッシュフローで
年間500万円あれば目標達成、と。

来年でそこまで行けたら
あと9年で年間1000万円というのは
かなり余裕を持った目標になって来るんですね。

だって、私は基本的に家賃収入に手は付けませんから
年間500万円勝手に増えるわけですので
どんどんお金が増えるため、
次の物件を買える可能性が高まります。

もし4年間、物件が買えなければ買えないで、
しかし現金が2000万円増えていますから
現金で小さい物件買っても良いし
確実に融資が受けられる小さいアパート買っても良いし。

そして、そこを乗り越えたら
また次の物件が買いやすくなり、お金もどんどん増えて・・・

という事を、
淡々と一歩ずつ進めるだけだと思うんですよね。

正直を言うと、
融資受けて1発でデカいマンション買える人とか見ると
羨ましいですよ。

ただ、リスクもありますし、
お金が残るかどうかを考えると
私の方が強い面もあります。

とにかく、一歩、
止まりさえしなければ
きっと9年後には楽が出来ます。

あと9年だけ頑張れば良い、と思えばね。

面倒臭いし、イライラもするけど、
自分に出来るのはこれしか無いんでね。

コツコツ行きましょう。


◇　追伸２

明日から沖縄なんだけど
ほんと心配事が山盛りで
心の底から楽しめそうにもなく。

ま、この商売やってりゃ仕方ありませんね。

塾のサポートもあるので
せっかく沖縄の海で遊んで美味い物食っても
ホテル戻ったらサポート業務。

やれやれ・・・

言っときますけど私、
仕事でパソコン開かない日なんて、
多くても1年間に3日ぐらいですからね。

そりゃ、
私より働かない人と比べて
私の方が稼いだって不思議じゃないですよね。

稼げない人って
基本的に働いてないんですよね。

考えたり悩んでるだけで
全然、作業とか労働をやってないんです。

そりゃ、永遠に稼げないですよ。

凄く当たり前の話なんですよね、
お金が欲しかったら働くんです。

不動産だってそうで、
家が見つかりません、
買えませんって言う人がいるんだけど
何件見学に行ったの？て事です。

まさか5件や10件しか見ずに
良い物件が無いとか言ってないでしょうね、って事でして。

働きましょ。

面倒なのは当然、
しんどくて当然。

でも働くんです、銭のためですから。


◇　追伸３

6年後、
息子が中学校に上がる時点で
マイホーム建てたいと思ってるんですよね。

多分、多分ですが、
生きてて元気だったら
その頃には、新築建てても良いぐらいの収入には
なれてるんじゃないかなぁ・・・と。

息子が勉強しないタイプだったり
公立に行くという選択をした場合には
今の家がある地域の中学校は最悪なので
少なくとも引っ越しは必要です。

で、息子が高校にもなれば
これはもう家から遠かろうが関係ありませんので
タイミングとしては中学校という感じでして。

6年後となると
世の中も色々変わっていると思いますが
今のところ狙っているのは賃貸併用住宅で
少しずつメーカーに見学へ行ったり
業者から資料を取り寄せて勉強をしている所です。

賃貸併用住宅で
住宅ローン使って安い金利で家を建てつつ、
息子が高校を出る頃にはその家から引っ越せば
激安金利で複数の収益物件を建築出来た事になりますね。

そしてその頃には
私と女房は58歳になっており
この段階で家を建ててしまえば
死ぬまで余裕で安心して住める家になりますから
状況が合えば、ここでもう1戸、
終の棲家として平屋の家を建てたいですね。

もちろんその家も、
いずれは自分達が住まなくなる、
相続したり売却する事を基本に考えて作ります。

後は、息子にお金と不動産の教育さえしておけば
こいつの代では相当な規模の地主になれるでしょう。

または、息子が興味を示さなければ
その辺りの時点で、個人が保有する物件以外は、
法人ごと全ての物件を売却して現金化し、
死ぬまで贅沢して過ごしたいですね。

なんて事を、単なる妄想で終わらせず、
何年後に、いくら、どういう形で貯めるとか、
何に、どういう順番で投資して行くのか、
ちゃんと数字で考えれば、出来るはずなんですよね。

少々のイレギュラーがあったとして
人生で起こり得る突発的な出来事だって
ある程度は想像出来ます。

そういう問題がもし無いとしたら
子供の成長や親の介護など、
どうやっても訪れるイベントって
基本的に計算出来るわけですよね。

そして、それらって
よほどの給料を貰っている人でない限りは
ちゃんと備えておかないとお金は足り無いはずなんです。

なので、まずそこをキッチリと認識するために
ファイナンシャルプランナーに相談に行けというんですが
貧乏人ほど行かないですよねぇ・・・

逆ですよ、
貧乏人こそ、お金にちゃんと向き合わないと、
人生の後半でさらに貧乏になってしまうかも知れませんよ。

お金持ちって
ちゃんとお金の勉強してるからお金持ちなんであって、
例え宝クジ当たったって、お金の事が分からない人だと
逆に不幸になった話とかよく聞くでしょ。

私、その辺の大先生よりも
遙かに小さい売上の商売しかしてないけど
年収は1000万円取れてるし、税金も人よりたくさん払ってます。

かつ、現金で
これだけの規模の不動産を買って来てるでしょ。

稼ぎの額じゃないんですよ、
お金の使い方んです。

お金を持っていれば
最初に転がす玉が少し大きいので
早く資産を作れるというだけの事です。

貧乏でも、
「小さい玉を転がし始めるかどうか」です。

今やれば
たった5年後には凄い規模になりますが
やらなければ5年後も何も持っていないでしょう。

現金だけを
ひたすら貯め続ける事が出来る人って
実は相当珍しいんです。

現金持ってると
どうしても使っちゃうんですね。

だから、どうせ使うなら
株とか不動産とか、その他の資産でも良いから、
「勝手にお金を生む物」に買えるんです。

月に5000円ずつでも
5年経ったら30万円を5年間投資しているわけでして
それが複利だったらかなりお金増えますよね。

投資ってつまり
「今すぐ使わなくて良いお金」を
何かに変えて置いておくという事になります。

そして、
少々の収入があったとして
そんな余分なお金を持ってる人なんていないんですよね。

あと10万円収入が増えたとして、
欲しかった物を買うとか、子供のためとか、
たまに家族旅行とか、スーパーの買い物が少し贅沢になれば、
月に10万円なんていとも簡単に使い切れる額です。

それが20万円だったとしても
使うのはそんなに難しい話じゃないんですよね。

なので、収入の問題じゃないです。

みんな、絶対的にお金が無いんじゃなくて
贅沢してるだけの相対的貧乏でしかなくて
本当は投資に回せるお金は捻出出来るはずなんですね。

そしてこれって、
もはや今の時代だと
「やった方が良い」という話ではなくて
「絶対にやらないとヤバい」というレベルでしょ。

冷静に、自分の老後を考えたら
どうやってもヤバいに決まってるんです。笑

年金のお知らせ便とか見たら
自分が受け取る予定の金額分かると思うんですが
愕然としますよね。笑

これで、どうやって夫婦で生活すんの？みたいな。

どうやって孫に小遣いやったり
旅行に行けるっていうの、みたいな。

家賃払ったら生活費でギリギリじゃん、的な。

持ち家だったとして
ちょうど家がボロくなっている頃で
修繕費が一体何百万円必要？的な。

65歳の時点で
たかが2000〜3000万円の貯蓄や退職金があったとして
ほんの数年しか持たない程度の額ですよね。

よく言われますよね、
夫婦で長生きする事を考えたら
1億円ぐらい持っていないと余裕を持った生活が出来ない、
なんて。

1億円なんか無理に決まってるし。笑

でも、65歳の時点で
そこからあと20年ぐらい
毎月50万円とか100万円稼ぐ不動産持っていれば
別に何千万円も蓄え持っておく必要も無いわけですねぇ。

で、現金と資産収入の違いですが、
現金って「全部自分の労働力で蓄える必要がある」わけですね。

今から20年かけて
ずーっと現金を積み立てて行かなければならないんです。

でも、例えば不動産を買えば、
自分が働く必要はなく、不動産が勝手に収益を上げて、
お金を増やしてくれるんですね。

言う間でも無い話なんですが。

20年間、
何にも使わず現金持ち続けるって
こんなに非効率な事ってありますかね。

ま、最強に安全だとは思うんですが
でも、もしインフレが続くような事があったら
現金って価値が目減りしますよね。

一方で、不動産を含めて現物資産って
基本的にはインフレ時にはその価値が上がります。

単純に言えば
バブルが来たら不動産の値段は上がるわけです。

そして不動産以外の物価も上がり、
昔のバブルの時は給料もドカンと上がったんですが
もう今の企業は給料はそう簡単に上げませんもんね。

なので、インフレが来たら、というか
国や日銀や基本的にインフレに向かわせているわけですから
自分がどこで死ぬかという問題はありますが
少なくとも今よりも景気や金利が悪くなる事は無いとすれば
大金持ってるほど、現金って損しますよね。

食品や日用品もどんどん値上がりしてますよね。

でも給料は変わらないとか減ってますよね。

すでに、現金の価値って下がってるわけです。

景気に応じて収入が増えるような
そんな素晴らしい企業に勤めているようだったら
そもそもネットなんてやってねぇよ、って話でしょうから、
じゃあどうしますか？って事を本気で考えなければならないでしょう。

で、ワシ、
まずどうしろって言いましたか？

忘れてますよね。笑

ま、そんなもんです。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………