松原です。

ふぅ・・・負けた負けた。

大銭をかけてリノベし、
7万円で賃貸募集中だった戸建て1号ですが、
交渉の末、65000円で契約する事にしました。

もっと粘れば7万円で借りる人も見つかったでしょうが
そもそも相場より高い金額で募集していましたし、
妥当なラインは65000円だと考えていましたから
ま、いっか、と。

オマケに
「リビングにエアコン付けてもらえませんか？」
と言う交渉も入りまして、断っても良かったんですが、
まぁ惰性で了承しました。

このエアコンの話を飲みさえすれば契約が決まる・・・

次はいつ申し込みが入るか分からない、
繁忙期の3月は間も無く終了してしまう・・・

なんて事も頭をよぎりまして、
もし今回の方が退去して次の募集をする時にも
エアコンがあれば募集が有利でしょうから
付けてあげる事にしました。

本当の狙いを言うと
エアコンは自分で買って付けて欲しいんですけどね。

まず、それだけの経済力があるという事で
住人さんの質を判別出来る一つの材料になります。

LDKは14畳ありますから
大きめのエアコンを設置せねばなりませんので。

また、それだけ高価な物を買えば
簡単に引っ越ししない可能性もありますよね。


ま、でも今回は泣きます。

というか7万円はラッキーパンチだと思ってたので
妥当ラインの65000円で決まったら文句は無いです。

一つ気になるのは
6万円の部屋を探していた方で、
まず62000円で貸して欲しいという交渉が入ったので、
つまり経済力がそこだという点ですね。

ご夫婦と
小さいお子さんが一人、
奥さんは妊娠中、との事ですから
近いうちに収入がご主人の給料だけになるでしょうから
果たしてこの家賃は厳しくならないだろうか、と。

早期の退去だけは勘弁願いたい・・・

せっかく大金かけてリノベしたんだし
5000円も値下げしたんだから
5年は住んでもらえると嬉しいなぁ・・・

なんてのは大家の勝手な希望でして
先日の戸建て3号のように
1年足らずで退去という可能性もありますので
少しでも甘い夢は持たないようにしましょう。


あと、私が今回家賃を高めに設定したのは
自分の利益だけではありません。

これは以前にも言った事があると思いますが、
家賃の地域相場って、一旦崩れたら戻らないんですね。

もちろん基本的には需要と供給なんですが
日本にはいくつか極端に家賃相場が下がってしまい
賃貸業が崩壊しそうな地域というのが現れています。

私が住む広島市の隣、東広島市という地域も
広島大学の生徒向けにアパートが乱立し、
古いアパートや学校から遠いアパートになると
常識では考えられないような値段で貸し出されています。

バストイレ別、8畳1K、9800円。とか。笑

これは極端だとしても、
1万円代の部屋なんてそう珍しくはなく、
しかもそれらは特別ボロいわけではありません。


一旦こうなったら
その地域はもう終わりですよね。

なので私は、
賃貸の仲介業者さんにもこの点を話して
「地域の家賃相場を下げないようにしましょう」
というお願いをしています。

彼らは
仲介手数料と管理費で飯を食ってるわけですから
家賃が下がるという事は、
彼らの収益も下がるという事ですもんね。


安く買ってるから
安く貸しても利益が出る、というのはそうなんですが、
長い目で見ると家賃を下げるのは良くないと思います。

自分だけが勝つ事を考えると
最後は自分の首を絞める、
という事を忘れないようにしたいもんです。


■戸建て5号

そういえば、
先日決済した5戸目の写真。
https://www.facebook.com/aworkstom/posts/2361334713910881
※facebook

今回はこんなお家を買いました。


で、1個、
凄い勘違いをしていました。

私、リビングは
「畳の部屋」だったと記憶してたんですが
改めて見たらフローリングでしたね。

見学した別の家と勘違いしてました。笑

どんな勘違いやねん！
写真ぐらい撮ってなかったんかい！

って感じですが、
ま、そんな大雑把なもんです。笑


でも、おかげで
予定していたよりも工事費がかからずに済みそうです。

私、キッチンだけフローリングで、
リビングだけ畳だと不細工なので
畳からフロアタイル化して
キッチンと一体化させようと思ってたんですね。

これだけで30万円ぐらいは予算をみていましたから、
かなり助かりました。

しかしこれで予算が余るので、
本来交換せずにおこうと思っていた浴室を
やっぱり新しくしてやろうかと思い始めたり。笑

ここで、
予算を抑えて利回りアップを狙うのではなくて、
あくまでもやりたい事をやろうとするのが
私の頭が悪い所ですね・・・

こんな事してたら儲からないんですけどね・・・

性格は死ぬまで直りません・・・


てか、写真を見てもらえれば分かる通り、
風呂は掃除で綺麗にすればまだ全然使えるんです。

ただ「気持ち悪い」でしょ。

台所はまだしも、
風呂とかトイレって
よほど綺麗とか新しい設備じゃ無い限り、
誰が使ってたか分からない気持ち悪さってありますよね。

ウォシュレットなんて
前の人が使ってたままの物なんて嫌でしょ。

そんなわけで、
まだこれからリフォームプランを練る所ですが、
恐らく今回もやり過ぎる事になるはずです。笑

お楽しみに。

ほんと、人には偉そうな事を言うクセに
自分がやってる事はメチャクチャです。


■エア不動産（実践編）

今回の戸建て5号ですが、
前にも言ったとおり、
「ほぼ値引き無し」での購入です。

また、特に割安という事でも無く、
「このスペックとこの金額なら苦労せず見つかるだろう」
というレベルの、マジでその辺に普通に売られているような物件。

後はここから
どこまで値切るか、それが通るか、というだけの問題で、
「物件自体は何も特別じゃない普通に売られている家」です。


という事で、
そろそろ、本格的に家を探し始める人も多いでしょうから
今日は具体的に買うための行動と指標を書いておきます。

以前にも同じような内容を配信していますが、
保存しているマメな人もいないでしょうから
今日のメールは保存しておいて下さい。



まず、物件をどこで探して来るかですが、
私は何の特別な情報なども得ておらず、
普通にネットで公開されている物件ばかりを買って来ました。

以下のサイトを見るだけです。

■一般人向け

・スーモ（SUUMO）
　https://suumo.jp/
・ホームズ（HOME’S）
　https://www.homes.co.jp/
・アットホーム（at home）
　https://www.athome.co.jp/
・Yahoo！不動産
　https://realestate.yahoo.co.jp/

あと、上記サイトを含め
9サイトの情報を串刺し検索と表示が出来る
iPhoneアプリがありメチャクチャ便利なので、
これは必ず入れておいた方が良いでしょう。

・不動産情報～マンション/戸建て/土地をまとめて検索
https://itunes.apple.com/jp/app//id866872644?mt=8


■投資家向け

・楽待（らくまち）　※iPhoneアプリあり
　https://www.rakumachi.jp/
・健美家（けんびや）
　https://www.kenbiya.com/
・不動産投資連合隊　※iPhoneアプリあり
　https://www.rals.co.jp/invest/

すでに賃貸中の物件などは
オーナーチェンジ物件として
投資家向けの情報サイトに出ている事が多いですから
上記の3サイトもチェックすると良いでしょう。


これをザッと全部見たとして、
1日たかが数分～10分です。

私はスマホのブラウザで
常に全部のサイトを開いているので
本当にものの10分程度でチェックが完了しています。


毎日見ていれば
ほとんどの物件が頭に入るでしょうから
そうしたら後は新着物件だけ見ていれば良いですよね。

値下げなどで「金額の更新」が行われた物件も
基本的には新着として表示されます。


これをとにかく習慣化して
たった数ヶ月間でも見ていれば
自分の狙った地域の相場は頭に入るでしょう。

そうすると
割安な物件が出て来た時に
「これは安い」とすぐに気付くようになります。

まずは、画面上で
そういう感覚が持てるかどうかがスタートでしょう。


■実地訓練

買えなくても良いので
気になる物件があったら必ず見に行きましょう。

いくら本で知識だけ身につけても
1件実際に見るだけでもの凄い勉強になりますから。

見つけた物件の広告には
必ず取り扱い業者の連絡先が乗っていますので
メールではなく「絶対に電話」で問い合わせを入れて下さい。

不動産業界は死ぬほどIT化が遅れている業界です。

メールなんか
「見られる事は無い」という感覚の方が良いです。

電話をかけて、
「ネットで広告を見たのですが」
「●●町の●●●円の戸建てですが」
「まだ販売中ですか？」
と聞いて下さい。

そうすると、95%ぐらいの確率で
「担当者に連絡させます」と言われるので
担当者からの連絡を待って下さい。

後は、まだ販売中であれば、
「見学したいのだが」と言って
先方と日時を合わせて見に行くだけです。


この時、問い合わせや見学をしたら
「しつこい営業とか来ないだろうか？」
という心配をする人もいますが、無用です。

新築の問い合わせや見学と違って、
中古の問い合わせに関しては
その後に営業してくる業者はほぼいないでしょう。

というか、逆に、
「むしろどんどん営業して欲しい」
「どんどん物件を紹介して欲しい」
わけですよね。笑

でも、残念ながら
「こんな条件の物件を探しています」
「買う気満々なので似た物件があったら連絡下さい」
と言っても、ほぼ間違い無く、誰も連絡をくれません。


新築の見学とかだと
アンケートとか書かされますが
中古の見学では、アンケートなんか書かされません。笑

名刺でも渡さない限り
こちら素性さえ向こうは聞いて来ません。

見学して、気になる点はどんどん聞けば良いですが
逆に、聞かない限り向こうからは何も反応が無いのが普通です。

彼らは単に
「こういう物件ありますよ」と広告を出しているだけで、
その物件の事を何も知らない事だってありますからね。

「僕も今日始めてこの物件を見るんです」
なんていうのもザラです。

ちょっと大雑把な説明になりますが、
不動産は、物件情報は
業者だけが使える情報サイトで公開されており、
「誰でもそれを紹介出来る」という商売です。

自分の会社が
お客さんから直接預かった物件で無くても
「この物件、売れそうじゃん？」って思ったら
それを紹介して手数料がもらえるわけです。


そんなわけで、
相談とか見学後に、
「セールスとかされたら嫌だな」という心配は無用。

というか、目的が投資ですから
「頼むので営業して来て下さい」
って頼んだ方が良いです。笑

私はいつも頼んでます。

それでも、
「過去に購入した実績のある業者でさえ」
連絡なんてして来ません。

前に買ったよね？
口だけじゃ無くて実際に買う人間って分かるよね？
まだあと3戸欲しい、現金はある、って言ったよね？

って感じなのに、
それでも全然連絡して来ずに、
気がついたらネットに広告とか出てるわけです。

広告出す前に連絡くれよ・・・

みたいな。


ま、それだけ
営業能力とか顧客管理能力が低い業界って事ですね。

電話で話してると
まずは「FAXありますか？」ですからねぇ・・・

こちらがわざわざ
「可能ならメールでお願い出来ますか？」
って言わない限り、FAX前提なんだからビビります。

例えば今の時代だったら
1回電話したら番号通知があるわけで、
簡単な連絡だったらSMSで出来るわけですよね。

それさえ出来ない人間ばっかりなんですから。

ほんと、アナログ具合に驚きますが、
この点、私なんかは昭和人間ですので
そういうのに付いて行けますけれども
若い人だと感覚的にしんどいかも知れませんね。笑

え？家にFAXなんてあるわけない！みたいな。笑


ま、それで良いんです。

これがITバリバリなんて事になると
情報が等しく全員に行き渡る可能性が出て来て、
つまりそれは物件価格が上がる可能性があります。

泥臭い分、
今の時代はまだ、美味しい物件に出会えるという事です。


■見学時のチェックポイント

さて、実際に家を見学に行くと、
「何をチェックすれば良いのか分からない」ですよね。

私も最初は分かりませんでしたし
書籍を読んで頭に入れて行ったつもりでも
現地では頭が真っ白になって覚えていませんでした。

チェックリストを
メモでもして持って行くと良いと思います。

その上で、何をポイントにするか
どこが購入判断の材料になるかですが、
もちろんこれは「人それぞれ」です。

知識、経験、お金、人脈などで
許容出来る条件は全く違うでしょう。

例えば、先日のメールでも書いた
「建物の傾き」に関しても
それを直せる、しかも安く、という人なら
これは激安で買える物件になります。

傾いた家なんか買う人間いるわけないですから。

後は、書籍でもよく書かれていますが
「雨漏り」というのは
修繕の中でもレベルが高く、原因の究明が大変、
判明後の工事も高額になりがち、という事で
雨漏り物件も相当安く買える可能性があります。

これも例えば、
周りに屋根屋さんの知り合いがいたりすれば
安くて安心に直せる可能性がありますね。

あと、もう一つ大きな問題は
やっぱり「基礎」だと思います。

ただこれは、
私も正直判別がつきません。

書籍で「こんなひび割れがあったら要注意」
なんていう写真とか目安を覚えたとして、
実際の物件に入っている基礎のヒビを見ても
「これは危ないのかどうか」は分からないです。

そもそもで言うと、
そんなバキバキにヒビが入った基礎って見ませんから、
私はぶっちゃけ、「なんか凄そうなヒビ」でも無い限りは
基本的にOKとしていますね。

どうしても不安だったら
以前に言った「ホームインスペクション」なんかを使って、
プロに診断してもらえば良いと思います。


という事で、3大怖い条件はこちら。

１、建物の傾き
２、雨漏り
３、基礎のヒビ割れ

私はこの3つは対応する自信が無いので
基本的に見送るようにしています。

ただし繰り返しておきますが、
「安い物件には必ず理由がある」
という事は忘れないで下さい。

安いのに良い物件、というのは
まずありえません。

ボロくて問題もあるけど安いわけであって、
「自分がどこまで許容出来るか」というのが
私がやっている古い戸建ての購入です。


■インフラのチェック

建物の大きなチェックに続いては
「インフラ」ですね。

・電気
・水道
・ガス

電気はほぼ間違い無く通っているでしょうし
種類もありませんから、
電気は通っていればそれで問題無し。

ガスも、都市ガスかプロパンか、という事で、
これは地域とか土地によって主流があるでしょうし
基本的には「現状どちらを使っているか」ですね。

プロパンを使用しているものの
土地の前まで都市ガスの配管が来ているとして、
プロパンをやめて都市ガス化の工事をした場合に
どのぐらいの費用がかかるのか、
それだけの価値があるのか、でしょう。

逆に、都市ガスから
「あえてプロパンに変える」というのは
色んなメリットがあったりするんですが
基本的には「プロパンの方がガス代が高い」ので
入居者の負担になる可能性はあります。

都市ガスが普通の地域だと
「プロパンはガス代が高いから嫌だ」という
奥さんの声で敬遠される可能性もあるでしょう。

だとして、
ま、ガスの種類は大きな問題ではないです。

問題は上下水道ですね。

田舎に行くと、というか
実は街中の家であっても結構「井戸」の家ってあります。

水道管が自分の敷地まで来ていれば良いですが
そうでない場合「もし井戸が使えなくなった時」に困ります。

しかもそれが「共有土地」だったりした場合、
道路をほじる工事に共有者の許可が必要だったり
かなり面倒な事になりかねません。

ただ、そうは言っても井戸の物件は絶対数が少ないので
そう心配する必要はないかと思います。

どうしても気にすべきは「下水」ですね。

下水には3種類あります。

・公共下水
・浄化槽
・汲み取り

公共下水なら何の問題も心配もないですね、
いわゆる「水洗の便所」で、
何のメンテナンスも必要ありません。

浄化槽の場合、
メンテナンスと掃除が必要で
年間に2～3万円が必要と聞きますし
住人さんが都会育ちで水洗が普通の人の場合、
浄化槽は嫌がられる可能性はありますね。

また、ほぼ無いそうですが
浄化槽自体の交換が発生した時には
戸建ての小さい物であっても
100万円単位の工事費になる覚悟は必要だそうです。

「浄化槽」自体が何か分からない人は、
これだけは必ず勉強しておいた方が良いですから
ググってしっかり理解しておいて下さい。


あと、一番難しいのは「汲み取り便所」ですね。

今の時代、賃貸住宅が汲み取りだった場合、
好んで住む人なんていないという事は
言うまでもない話です。

よほどの勝算や自信でも無い限り
「汲み取りのまま賃貸に出す」
という選択は無いでしょう。

それこそ、
建物を無料とか数十万円で入手し、
修繕費もほぼかかってないから
「3万円で貸しても十分儲かる」
みたいな家だったら、良いかも知れませんが。

または、汲み取りがまだ多い地域で、
それでも借り手が見つかるとかですね。

ただ、将来まで考えると、
その家を最終的にどうするか、となると、
入手を躊躇するのが汲み取りでしょう。

ただし私自身は、
戸建て2号は汲み取りの家を買いました。

ただし、
「敷地内に下水管が引き込まれていた」
からです。

60～80万円で工事が可能、
という事が分かっていましたので
この場合は金額さえ合えば問題ありませんもんね。

こういう物件があったらラッキーでしょう。

汲み取りであるが故に安く売られているが
工事で下水化出来る、となれば
将来の売却時にも安心ですからね。


■設備・内装のチェック

上記ぐらいの大雑把な確認が出来ていれば
後はリフォーム代の見積もりだけですね。

その場所、間取りの家が
いくらなら賃貸で出せるかは
相場や実績を見ればほぼ確実に予想は出来ます。

後は、リフォームをいくらかけるか、
いくらまでかけられるかの判断だけです。

この辺りについては
以前に書いたメルマガが参考になると思いますので
バックナンバーを参照して下さい。

2018年3月10日　完全な実質利回りが出ましたので
https://1lejend.com/b/detail/HSmsbGqk/2538744/


■マンションの場合

たまに物件の相談で
「マンションはどうですか？」という物があるんですが、
基本的にマンションは儲からないです。

ほとんどのマンションは
「管理費」と「修繕積み立て金」を毎月払う必要があり
物件や間取りにもよりますが1～3万円が必要になります。

という事は、
仮に7万円で部屋を貸し出せたとしても
管理費と修繕積み立て金で2万円が出て行くと
受け取れる実質家賃は5万円にしかならないわけですね。

またこれは
「空室の期間も出て行く支払い」
という点も考えておかなければなりません。

もちろん、それを考慮した上でも
十分安い金額で購入出来る物件なら良いでしょうが、
そんな物件、そう簡単には見つからないだろうと思います。

しかし戸建てなら
それが年に数件～10件程度は
十分儲かりそうな物件が見つかります。

マンションにはマンションの良い所があり、
それは投資家の好みや戦略次第でしょうから
まずは色んな手法について勉強し、
自分の性格や将来設計にあった物件を買えば良いと思います。


という事なんですが、
実は私、今回、区分マンションを1戸買おうと思っています。

築29年、65平米で3LDK、
平凡なグレードの分譲マンションなんですが
現在7万円で賃貸中、売り出し価格850万円という物件です。

管理費　10700円
修繕積立金　7850円

これを引きますと、
月の手残りは51,450円しかありません。

購入時の諸経費で70万円程度必要でしょうから
取得総額920万円で割り戻すと
利回りはたったの6.7%しかありません。

これだけの資金があったら
安い戸建てを2戸買って
それぞれ利回り10%に仕立てた方が
遙かに儲かります。

さて、ではなぜこんな
儲かりもしない物件を購入しようとしているのか。

資産性がある、という事ではないです。

うちはまだ資産性なんて言ってるレベルではなくて
資産価値なんて無いけど収益性の高い物件が必要であって
「含み益」のために大金を投じる余裕なんかありませんから。

となると、答えはもう一つで、
そうです、売却益を狙うという事ですね。

つまり、今の住人さんが出て行ったら、
リフォームをかけて、一般人に向けて
マイホームとして高値で売却して利益を出す、
という目論見であります。

いやいやいや、
でも、その住人さんがいつ出るか分かりませんよね？

的な話があるわけですが、
ま、その辺は実際に物件が買えてから
また少しずつお話しして行きましょう。

850万円の売り出しで
満額の850万円で申し込みを入れていますから
ま、恐らく普通に買えるとは思いますが
なんせ契約が済むまでは何も確定していませんからね。


そんなわけで、
今月退去の戸建て3号は
家賃5000円アップの5万円で次の住人さんが決まり、
戸建て1号も予定通りの65000円で住人さんが決まり、
気分的に一段落、という所まで来ました。

あとは、戸建て5号をとっととリフォームして
最低6万円で貸し出せれば
月の家賃収入が29万円、年間348万円であります。

さらに上記のマンションがもし買えたら
月5万円がプラスされますので
年間400万円の家賃収入という事になり
十分飯が食える規模になって参りました。


そうなると一旦、
手元の現金が薄くなりますが
また頑張ってためて、次こそは1棟物です。

あと9年後までに

年間1000万円の家賃収入。

大丈夫そうですね、
十分間に合いそうな気がして来ました。


あなたも早く1戸目を買って下さいね。

1年遅れるだけで
3年後と5年後の開きは大きくなりますよ。

小さくても、何でも
「持っているのと持っていないのとでは天地の差」
という事を忘れないようにしましょう。

転がす雪だるまを持っていない人間は
いつまで経っても大きな雪だるまは出来ません。

どんなに小さな雪だるまでも
転がし始めればいつかは大きくなります。

そしてそれは
「加速して行く」という事を
絶対に忘れないようにしましょう。

感情ではなく、
数字を元に判断しましょう。


将来に渡って
不動産投資を続けるかどうかは分からないでしょうが
一戸目を買わない選択というのは無いはずです。

頑張って下さいね。

ワシは勝手に頑張ります。


んでは。




◇　追伸

ちなみに、
購入の申し込みをしたマンションですが
うちから5分ぐらいの所にあるんですね。

で、前から言ってるように
私が住んでいる街って地価が凄く高くて
もちろんマンションも凄く高いです。

かつ、新築もどんどん建っていて
平気で4000万円とか5000万円してます。

そういう地域ですので
築30年で少々狭めとはいえ
３LDKのマンションが850万円で買えるとしたら
これはかなり安い買い物だと言えます。

ただ、現在は賃貸中ですから
その人が出て行かない限りは自分は住めません。

ではこれを逆に考えると、です。

将来自分が住みたい地域に
オーナーチェンジの物件を買っておいて、
もしそこが空いたら自分が住むってのはどうでしょうね。

投資物件というのは
あくまでも利回りで売価が決まってしまいますが、
これは一般人向けにマイホームとして売られる価格よりも
かなり安く買える計算になります。

逆を言えば、投資物件として購入しておいて、
後でマイホーム需要の人に売却すれば儲かるという事でもあります。

色んな可能性があるという事を考えて
いつどんなタイミングでも
損をしない物件というのを探さなければいけませんね。


◇　追伸２

今月一軒家を買って
まだリフォームの段取りも付いていないというのに
もう次のマンションを購入しようとしているなんてアホですよね。笑

銀行から頼まれて
必要も無いお金を借りておいて正解でした。笑


◇　追伸３

色んな事が良い波に乗って来た気がします。

ほんと痛感します、
馬鹿とか疫病神と付き合ってるとロクな事が起こりません。

我慢して馬鹿と付き合わないようにしましょう。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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