松原です。

例えば
400万円で売られてる家があるとしますよね。

諸経費とリフォーム代を入れて
全部で500万円で済みそうな家だとします。

貸し出せば月に6万円の家賃が予想出来て
利回り14.4%が見込めそう。

でも500万円出すのが怖い・・・


ただ、購入出来ない理由が
「怖い」という、感情の問題である場合、それは
「次の物件が見つかっても解消される事は無い」
わけなんです。

そこで勇気を持てない人って、
どんなに良い場所でどんなに良い物件が出て来て
賃貸需要も大丈夫だとしても買えないわけです。


そうすると、1年経っても、2年経っても、
いつまでも物件を買えない人になるんですね。

世の中、そんな人だらけですよね。

そうじゃなかったら、
不動産投資ほど手堅い物は無いわけで
死ぬほど参入者が増えそうなもんですが
金額が大きいので「みんな感情に負ける」わけです。

これが不動産の参入障壁ですね。

もちろん、
大金を投下する必要があるので
金額自体が障壁であるのも間違いありませんが
本気になれば数百万円を作れない人はほぼいません。

金額ではなく感情の方が問題です。


なので、こう考えるんです。

私はいつも言ってますよね、
少々の利回りなんて
1年か2年、余分に保有すれば吸収出来るんだ、って。

物件を売って儲ける事が目的ではなくて
「家賃収入が目的」なんですから
買った物件は基本的に長期間保有するわけでしょ。

5年や10年という期間になるわけで、
それをあと1年か2年余分に持つと考えるだけで
100万円とか200万円の収入差になるわけでしょ。


だから、上記の物件だったら
こう考えれば良いんです。

これを買って貸し出せば
年間72万円の家賃を手に出来る。

もし今買わずに2年経つとして、2年後、
その物件が総額358万円で買えるとしたら買うか。

買うに決まってますよね。

利回り20%の物件って事になりますから・・・


買うでしょ？

だったら待ってないで、
今買って、2年保有すれば良いんですよ。

そしたら2年経った時、
あくまでその時点から考えれば、という
ちょっとズルい考え方ではあるけど
利回り20%の物件を持ってるという事です。


しかし実際には
そんなに儲かる物件は売っていません。

でも、今勇気を持ってそれを買えば
2年後にその物件は
「そんなに儲かる物件に変化」してるわけですね。

じゃあこれが3年経ってしまったら？

もう絶対に追いつけない差になります。


収益を生む家を買うのに何が怖いんですか？

1円も生まないどころか
買った後もどんどんお金が必要で
住んでいる20～30年の間には
メンテナンスで総額1000万円ぐらい必要になる
「単なる負債」のマイホームを
何千万円も借りる勇気はあるのに。

3000万円のマイホームと
3000万円のアパートと、
危険度ではどちらが上かって考えれば
100%マイホームが危ないわけですよね。

働けなくなったら一貫の終わりですから。

でもアパートは
自分が働かなくても勝手に稼いでくれるわけで
こいつは資産です。

この根本的な差を、真面目に理解しましょう。

感情は無駄です。

感情を抑えられるだけの勉強をしましょう。

理屈と数字で判断すれば
もしもマイホームの購入を検討するならば
「微塵の迷いも無く、先に収益物件を買うべき」
という判断になります。

その後でマイホームを買えば、
物件からの収益で住宅ローンを賄えるので
マイホームを実質タダで手にする事も可能ですからね。


何でもそうです。

時間をかけて積み上げて来た人間には
よほどの事が無い限り勝てません。

よく、
人生をロールプレイングゲームに例えられますが
数ヶ月前にそのゲームを始めた人が
レベル50に達していたとして
今から始める人は絶対に追いつけません。

時間を使う以外に解決出来ない事というのが
世の中にはあるわけです。

投資は時間です。

使える時間が長ければ長いほど、
少ないリスク、低い利回りでお金を増やせます。


無尽蔵にお金が使えるとか借りられるなら
時間をお金で買う事も出来るでしょうが
それは大金持ちにしか出来ない戦略で
我々のような貧乏人には関係がありません。

出来ない事を悩むのが馬鹿の特徴です。


「使えるのは時間だけ」という事です。

不動産で言うなら
「買ってから時計がスタート」です。

買わない限り、時間は進まないですよ。


アドセンスも、
基本中の基本の考え方としては
やっぱ時間かけて積み上げた物が強いですよね。

メルマガも、
長くやって読者さん集めて関係作ってる人が強いですよね。

時間かけて作った物は
少々の事では崩れないですよね。


私は元々そういう考え方でしたが
不動産を扱うようになってから
よりそういう思考が高まったと思います。

我慢さえ出来れば勝てる、と信じています。


商売ではなく生き方としてですが、
師にも散々言われて来た言葉が
「男は黙って耐えてナンボ」でした。

効率ってのは、求めなくたって
圧倒的な経験量から自然と生まれる物で
横着の道具として求めても得られないと思ってます。

質の高い物を、より早く、より大量に生むには、
圧倒的な経験量がどうしても必要なはずです。

その上で、効率化でしょう。

そのためには
「どうしても時間が必要」です。

ホリエモンにでもカブれて
効率化命とか、修行なんて無駄、なんていう人間は
死ぬまでやってれば良いと思います。

ホリエモンに憧れたって
自分の能力は変わらないし
資産も増えませんが。

他人じゃなくて
自分の将来に憧れろよ・・・って思いますね。


今、本気で始めれば、
1年後、2年後に始める自分がいたとしたら
もう絶対に追いつけないんだよ、と、
私はいつも自分に言い聞かせてます。

経験に勝る物があるのか？

その勉強だけで効率が上がるのか？

それが1年かかったとして、
1年前からガムシャラに続けて来た自分に
追いつけるぐらいの効率化が出来るのか？

私の答えは、何度考えても、
「とにかく今すぐやれ」です。

どうせ失敗するんだから
それを早く経験した方が絶対に良い。

その代わり、
絶対に、死なない程度の失敗しかしない。


年収1000万円欲しい。

1年や2年でそれを達成出来るような
高効率の手段があるか、自分に出来るか。

それが10年後では間に合わないのか。

いや、間に合う。

だったら、100万円で良い、
1年に100万円だけ増やせば
10年後は1000万円。

100万円なら出来る。

その代わり、
ちゃんと積み上がる物を選ぼう、
手間が無駄にならない
時間をかける価値のある事をやろう。

と思えば、
現実的な手段を選択出来ます。


これが1億円だと私には想像が出来ません。

なので夢に見る事も出来ないです。

多分、
死ぬまでに年収1億円は無理でしょう。

自分が見る夢って、
どうにかすれば叶う範囲の事だけだと思っていて、
それを、早く達成したいと思うから難しいだけで
ほんの少し未来に到達点をズラせば
難易度は下がると思うんですよね。


アドセンス1000記事。

3年あったら余裕じゃないですか。

今年は稼げなくて良いじゃないですか、
来年100万円だけ稼げれば。

その翌年、
もう100万円だけ稼げるようにすれば
3年後には年間200万円稼ぎ出せるわけですよね。

そんなに難しい事じゃないはずなんです。

それを、半年後に10万円って思うだけで
どれほど難易度が上がるのか、という事ですよね。


選んでる手法は間違ってないかも知れません。

使う時間だけで解決するかも知れませんよ。


3年後の自分待ってろよ、
今より楽させてやるからね、と。

そう思った私は3年後、
おうちを5戸も無借金で買っていました。

これを、
いきなり大きな物件狙って行くと
再現性が下がったりリスクが増えます。

規模は達成出来ても
借金があって収益は追い付いていないかも知れません。

全部「かも」です。

出来た「かも」知れません。

でも、
「かも」じゃ困るんです。

だから、確実に出来るラインを死守して、
その上で「かも」を狙うんですね。

55歳まであと9年あります。

今のペースで進められれば
予定の年間1000万円の不労所得は
そう難しい規模では無いと思え始めました。

もちろん「かも」も狙います。


でも、それが無くても
9年後に辿り着いていれば大成功。

55歳の私は
今の私を絶対に褒めています。

てめぇよく頑張りやがったな！
ありがとう！

って言ってるに決まってるんですね。


全部、時間使いましょ。

あえて、時間使ったヤツの勝ちです。


んじゃ。




◇　追伸

またやっちまいました・・・

ほんの数日、
物件のリサーチをサボってしまった間に
メチャクチャ良い物件を逃してしまいました。

ネット広告を見ていて、
そこに書かれている情報を見ただけで、
「これは明らかに買い」と思った
フルリフォーム済み480万円の戸建てがありました。

これは、私が持っている
戸建て3号と4号と同じ町内、丁目ですので
環境も賃貸相場も需要も分かり切っています。

家賃が55000円は見込めるので
満額480万円でも買いだと思いました。

諸経費入れて540万円でも
利回り12%を超えます。

が、電話したらもう売れてました・・・

ほんの数字前には出ていなかった物件なのに
その数日の間に売れたわけです・・・

広島だと
こういう、大幅に安い設定で
出た瞬間に売れる物件って珍しいんですけどね。

情けないわぁ・・・

戸建て5号の決済が来週だったり
家の事とか出張関係でバタついていて
ちょっと気が緩んじゃってましたね。

こうやって、
必ずたまに出て来るんです、安い物件って。

新着物件のチェックなんて、
スマホで数分見るだけの簡単な作業なのに
つい気が抜けてサボっちゃう日があるんですよね。

行動しないヤツには
絶対にチャンスは巡って来ないって事です。

思い知りました。

しかし悔しいわぁ・・・

頭に来た、これでさらに気合い入れてくで。


◇　追伸２

昨日見学して来た250万円の家、
もう、家に入った瞬間に建物が傾いてたので
5分もせずに断りを言って帰りました。

部屋に上がると
立ってるだけで傾きが分かるし
鴨居なんかも目視で傾きが分かるぐらいですから
ありゃ相当な傾きだと思います。

場所はめっちゃ良いので、
100万円ぐらいまで値切って
建物は解体して建て直すとかも考えられますが
建築基準で言うところの崖にあたる土地なので
立て替え時にお金がかかる&ややこしいので
土地としての価値も微妙でした。

しかしその家に、135万円で
申し込み入れてる投資家さんがいるってんですから
一体どんなスキル持ってるのか不思議ですよね。

木造住宅なんて
やろうと思えばジャッキで持ち上げて
傾きを直せるというのは知ってますけど
結構な額がかかると聞いています。

または、傾きを許容出来る人に貸すつもりなのか？
にしても凄い傾きだけどなぁ・・・

もしくは、
建物の傾きは無視して
床だけ工事で水平にするとか？

うーむ、凄い人がいるもんです。

勉強になります。

こうやって、
買える買えないは別にして
とにかくたくさん物件を見て行くんです。

嫌でも知識や視点が増えて行きます。

あんなに可愛く見えていた子よりも
世の中にはもっと可愛い子がいる事を知ります。

女性を何人も手にする事は出来ませんが、
不動産は何個だって買えます。

世の中にはとびきりペッピンさんの家が
私に出会うのを待っているはずです。

出会い系みたいなもんです。笑

いや、ほんと、
不動産のポータルサイトなんて、
デリヘルのホームページと一緒ですから。

その写真、ほんとかぁ？とか。笑

Fカップ？ほんまかぁ？とか。笑

その手、お腹の所に置いてあるけど、
それ、腹の肉隠してんじゃね？みたいな。笑

おいおい、綺麗そうな写真並んでるけど、
なんで便所の写真だけ無いわけ？
さては「見せられない」んだな、とか。

おや？インフラに「下水」の項目が抜けてるじゃん、
さては浄化槽か？もしかして汲み取りかぁ？

てな具合ですよ。

騙されても、期待を裏切られても、
今度こそ、今度こそ、と夢を諦めずに
ベッピンさんを探して行きましょう。

ちなみに、ご存じの通り、
私はいわゆる「美人」が苦手です。

ブスカワ、みたいな女性が好みで、
地味顔で愛嬌があって背が小さい子が好み。

オッパイが大きい女性も苦手です。

不動産で言う美人は
築年数が新しくて良い立地に建ち、
資産価値も高くて収益性も高い物ですよね。

好みじゃありません。

私が好むのは、
ギリギリ生活には十分な郊外に建ち
資産価値なんかほぼ無いけれども
収益性だけは抜群、という変わった嗜好です。

女性の好みと
不動産の好みって似るんでしょうか。笑


◇　追伸３

何度も言ってますが
私の投資基準って、アブク銭でやってるので
「メチャ甘」ですからね。

築30～40年の戸建ての投資だったら
一般的には利回りが15％以上を目指すのが普通だと思います。

それを私は
13%で良いと思っていますし
戸建て1号はリフォームし過ぎて利回り10%になりそうだし
戸建て5号も高く買い過ぎたので利回り10%になりそうだし。

前にも言った通り、
広島って全国でもかなり利回りが低い地域なので
つまり、私ぐらい緩い基準でやっても
他の地方だったらもっと儲かるはずです。

かつ、もう少しシビアに数字を考えたり、
自分で労力を投下出来るとか
DIYみたいな事が好きな人だったりしたら
普通に利回り15%とかの物件を作れるんじゃないでしょうか。

15%あったら、
ものの7～8年で投資額を回収出来ますから
凄く良い投資になりますよね。

かつ、8年後に、買ったのと同じ値段で売れば
8年で投資額が倍になったって事ですから
これはとんでもなく儲かる話になってしまいます。

収益物件の場合、
少々築年数が古くても
あくまでも家賃収入に対する利回りで
売値が決定されます。

ですから買って8年後であっても
家賃さえ維持出来ていれば
自分が買った値段で売れる事は全く珍しくないです。

どころか
市況が良ければ
買った金額より高く売れるでしょうし。

もちろん保有していれば
そこからは完全に純粋な利益として積み上がりますし。

私がもしお金持ってなくて
シビアにやらなきゃいけないとしたら
100万円とかのクソボロい家を買って
労力投下して自分とか友達とリフォームすると思います。

少々ボロくたって
「家賃さえ安ければ借りる人はいる」
というのが住宅ですから
安く買ってさえいればやりようはあるわけです。

それこそ、
生活保護の人なんかを対象にして
そこに家賃設定を合わせて行くとか
積極的に生活保護の方を入れるとか。

とは言っても
贅沢な時代になっていますから
自治体によりますが生活保護者の住宅費って結構高いですから
4万とか5万の家だって借りる人は普通にいます。

私も仲介業者から提案を受けたんですが、
7万円で募集中のあの家、
生活保護の方でも大丈夫ですか？って。

え？生活保護の方だと
7万円の家賃だと住めないですよね？

って言ったら、
家賃が47000円まで認められる方で、
この方は車の保有も認められています、
駐車場代は別途使えますから、
家賃47000円という設定にして
共益費をいくらか付けて、
残りを駐車場代という事にすれば
生活保護の方に貸す事が出来ます。

って。

笑っちゃいましたが、
ほんとあいつら
あの手この手ですよね。笑

ま、それは良いとして、
100万円でクソボロ家を買って、
例えば半年ぐらいコツコツ修繕して、
総額200万円で仕立てて
3万円とか35000円で貸したって良いわけでしょ。

年間42万円ですから
200万円で割ったら利回り21%ですよ。

一軒家が35000円で貸し出されてたら、
とんでもない山の中でも無い限り
少々不便な所だとしても借りる人はいるに決まってます。

この金額だったら
汲み取り便所でも借りる人がいるんじゃないでしょうか、
というか実際にそういう家はありますから。

私が持ってる物件なんて
都会の人がみたら
「こんな所に住む人がいるんですか？」
っていうような場所ですが
57000円とか58000円で貸してるわけで。

そう考えたら、
中途半端な価格の物件よりも
クソボロいけど、クソ安い家という方が
利回りは高く仕立てやすいかも知れないですね。

絶対額が小さいので
そんなにお金は増えて行かないでしょうが
2戸以降は加速して行きますしね。

結局、使うのはお金か時間って事です。

労力ってのは時間ですからね。

例えばこういうのも、
もし私が実際にボロ家を買ってですよ？

勉強がてら
一緒にリフォームやらない？って言ったら
遊び半分で来たい人とかいっぱいいるはずなんです。

実際、有名な大家さんって、
そうやって自分の「ファン」を
勉強という理由でコキ使ってたりしますから。笑

単なる汚いオバサンなのに
「女性不動産投資家」っていうだけで
SNSとかブログ書いてると
いくらでもキモいオッサンが集まるので
「DIY会します」とか言ったら
ナンボでも無料の労力が集まって来るらしいです。

キモっ！笑

で、そういうのを
人の手伝いとかじゃなくて
自分で物件を買って出来ないってのが
ダメな人って事なんですよね。

結局、何でもそうでしょ。

「あっち側」の人間か、
「こっち側」の人間か、
この2種類だって事です。

なんでみんな物件買わんかなぁ・・・マジで。

たったの200万円とか300万円が
そんなに怖いですか？

アドセンスでたかが5万とか10万稼いでりゃ
300万円ぐらいの投資なんか屁でも無いですよね。

そこにお金使わずに
贅沢な生活にお金を使う神経が全く分からんです。

私みたいな極端な考え方をする人間だったら、
保険とか積み立てとくぐらいだったら
解約して家に替えてしまえば良いのにとか思いますね。

親に言えば
200万や300万ぐらい貸してくれないですか。

結局、みんな金が問題って言うけど、
実践出来ない本当の理由ってお金じゃないんですよ。

いつまでも
人が稼ぐのを見て憧れてるだけで
自分が稼げる側に立てない人間です。

ほんと、もったいない。

投資という目的だけじゃなくても
たったの1戸、借金が無い一軒家を持ってたら
人生でどれだけの安心材料になるか。

ダメな人って
何を言っても聞く耳持たないんですよね。

師の言ってた通りです。

馬鹿ほど聞かない、
馬鹿ほど書かない、
馬鹿ほど考えない。




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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