じゃじゃーん。

松原です。

先月購入した物件ですが
本日、残金の決済と所有権の移転を行って来ました。

これにて、正式にうちの所有物となりましたー。

マジあげみ。


ただ、タイミングとしては面白くないですね。

これから賃貸需要が最も低い時期に向かいますから
リフォームしても貸し出しが少々不利ではありますので。

しかし、
今回も現金で買って現金でリフォームですので
少々の空室期間にビビる必要はありません。

とはいえ商売ですので、本当なら、
1ヶ月でも早く家賃を発生させた方が
トータルでの収益は伸びるという考えが必要ですが
ま、私は性格がのんびりなもので。

あと、戸建ての賃貸って
マンションなんかと比べると
圧倒的に数が少ないですから
競争という不安に怯える必要がないです。

ペット可などの
賃貸条件を緩和したり
家賃を少々下げれば
借りる人は見つかります。

これが、マンションだと
ライバルが多過ぎますから
買う物件を間違えたら
とんでもない価格競争に晒されたりします。

家賃下げても借りてくれる人がいない・・・みたいな。

私は、頑張らずに稼げるから不動産をやっているわけで、
だから、心配の少ない戸建てを買うというのもあります。


のんびりとリフォームプランを練って、
業者さんにも都合が良い時にボチボチ工事してもらって、
夏ぐらいに貸し出し開始かなー、的な。

でも梅雨から夏って、
マジで募集には最悪な時期だよなー、的な。

ま、それが例え年末になったり
1年経って来年の頭になったとしても良いでしょう。

貸し出しの準備さえ整っていればOKです。



さて。

これで取得費用が一通り確定しましたので、今日は
恒例の収支のシミュレーションを行いましょうか。

ご存じの通り、
今回はかなり高い買い物になりました。

これまでに買った中で最も高額で、
最も収益性の低い物件になろうかと思います。

ほぼ売り出し価格で購入している事もあり、
「その辺にゴロゴロしている普通の物件」
を買ってしまいました。


これまでは、探しまくって探しまくって、
大きな値引きまでして買って来ましたので
誰でもすぐに見つけて買える物ではなかった知れませんが、
今回の物は違います。

普通に、その辺に売られている、
相場通りか、もしくは相場より少し高いかも知れない価格、
誰でも買える、というありふれた物件です。

しかもそれを
ほぼ値引き無しで購入したという。

もしこのぐらいの金額とか
このぐらいの収支でも良いという人だったら
それこそ本当にすぐその辺に売られているでしょうから
超絶「現実的な参考例」になるでしょう。

ただ、これまでより高いなりの理由はあります。

立地が良い、建物が新しい、
設備も時代相応の物が使われているので
ほどほどの修繕さえすれば
「古くさい家」という印象は無くなります。

家賃も6～7万円を狙えるという事もありますしね。

絶対的な価格は高いですが、
利回りや投資効率から考えて行くと
別に、無茶な買い物をしたわけではないです。

高い物件ほど利回りが下がるのも当然ですから
過去の物件が「安くて利回りが高い」というも当然で、
それが今回は「ほどほどの価格で当たり前の利回り」
という感じですね。

リスクが低い、
けどそんなに儲からない、という、
私みたいなビビりにとっては
実はこういう物件が一番安心だったりしまして。


ま、まだリフォームが完了していないですが
かけられる予算は決まっていますし
募集金額も最低ラインは決めていますので
そこを基準にシミュレーションをしてみますね。

では、まいりましょう。


■総額

物件価格　5,500,000円
登録免許税・印紙税　74,420円
司法書士報酬　52,000円
仲介手数料　243,000円
固定資産税精算　27,200円
ーーーーーーーーーーーーー
取得費　計　5,896,620円


これが本日の決済と所有権移転までにかかった費用で、
今から以下の2点が必要となります。

火災保険　約7万円
不動産取得税　約10万円

これを加えて、総合計は
607円となりました。

高い・・・笑


いや、普通に考えたら
一軒家が600万円で買えるなんて
どう考えても安いんだけど
もはやワシは完全に麻痺しております。

もちろん、家の価値は土地ですから
あくまでもどこに建っているか次第ですが、
それも含めて、私の感覚での
適正な中古戸建ての価格は「500万円以下」ですね。

そりゃ、築年数が浅いとか
そういう家はもっと高く売られているわけですが、
築20年と築30年で何の差があるかと言えば、
正直、無いです。

じゃあ、築20年と、新築と
何か大きな違いがあるかって、無いですよ。

ただ新しいかどうかってだけの違いで、
そこで生活するにあたって
何の差も無いのが「建物の築年数」でしょう。


私はこれまで約4年間、
広島市の中古物件をずーっと見て来ましたが
もっともコスパが良いのが
500万円前後の家だという事がわかりました。

あくまでも広島での話ですよ、
その地方によって地価が違いますから。

ちなみに、広島市という場所は
不動産投資という面で考えると
投資効率だけで見ると
全国トップレベルに儲かり難いようです。

つまり、地価が高く、
しかし家賃はそこまで高くない、
という事の平均ですね。

という事は、
他の地方であれば、
広島よりもっと安い家が見つかるという事であり、
家賃も高く取れる可能性がある、
松原より儲けられるはず、という事であります。


ま、それはよしとして、
中古戸建ての価格ですが
逆に最もコスパが悪いと感じるのが
1000万円ぐらいの物件ですね。

このぐらいの価格でも
築30年を超えているのが当然で、
築40年以上で、大した立地でもないのに
1000万円以上の家はゴロゴロあります。

築40年ぐらいにもなると
さすがに「ほぼ土地だけの値段」になって来るはずですが、
しかし、いくらで売り出すかは売主次第で、
その家に思い入れがあるとかお金をかけている場合、
40年以上の古い家なのに
建物だけで1000万円ぐらいの計算になる物件も多いです。

今時、
1000万円も払ったら
新築が建つってのに。笑

で、物件数から考えても
ここがボリュームゾーンでしょうね。

3000～5000万円の新築は買えない、
けど一軒家が欲しい、
少しぐらい不便になっても構わないから、
という人が選択する物件でしょう。

一番売れやすい、売りやすい、
という事は、業者からみれば
「一番儲かるゾーン」でもあるでしょう。

つまり、買う側にとっては
割高になるんじゃないでしょうかね。

とかそんな邪推は抜きにしても
1000～1500万円ぐらいの家が一番金がかかります。

このぐらいの価格の家だと
修繕無しでそのまま住める可能性は低く、
総額で言えば1500～2000万円ぐらいになります。

かと言って、私みたいに
500万円の家を買ってフルリノベしたって
総額は1000万円で納まるわけですね。

私の中での一軒家は
ここが価格のマックスです。

広島では、
一軒家であっても、
もはや家賃を10万円取る事は難しいので
1000万円以上の投資は現実的ではありません。


まして、
もし自宅として買うという検討であれば
絶対に1000万円以上の家は買いません。

立地優先で、
出来るだけ希望に近い地域に、
出来るだけ広い土地で
「しかし建物なんかボロボロで構わない」
という500万円ぐらいの家を探すと思います。

これまで何度も言って来た通り、
基礎や柱さえちゃんと建っていれば
「建物の中なんかどうにでもなる」わけです。

先日の戸建て1号なんか
フルリノベにあたって、
室内の壁も床も天井も剥がして
ほぼ柱だけの状態にしましたからね。

こうなったら
「工事の後に見えない柱が40年前の物」
というだけで、中は新築と一緒です。

ちなみにですが、
木材って、100年経っても、
200年後であろうと、強度はさほど変わりませんので。

耐震性能という面では
建物自体の設計や技術が時代で違いますが
使っている材料はいくら古くても何の心配もありません。

むしろですが、
ボロボロの家ってある意味有利です。

床を剥がすついでに
シロアリの防除を行っておけば安心ですし
ついでの施工なら安くつきます。

壁や天井を剥がすついでに
柱が見えてる状態だったら
耐震補強工事も簡単で安く済みます。

全然安い金額で、
現在の耐震基準に合わせる事だって出来るわけです。

と考えると、
500万円で売られている家が
最もパフォーマンスが高いと思います。

安い家を買って、
目一杯お金をかけてリノベする、ってのが
最も気持ち良くて安心な家の購入でしょう。


もし古家を買う時に
柱とか基礎が不安だったら
「ホームインスペクション（住宅診断）」を
業者に頼めば良いです。

例えば参考までに
ホームインスペクター協会
https://www.jshi.org/what/

これに関しては、
5～10万円という費用が必要ですが、
気に入った家が見つかったとしたら
その家を買うか買わないかという安全の判断料としたら
タダみたいなもんでしょう。

また、
無料でやってくれるNPOがあったり
自治体によっては補助金が出たりもしますので
よく調べてみる事をお勧めします。

ただし、補助金の類いのほとんどは
「自宅に限る」というのが基本ですので
収益物件の場合は自腹になるでしょう。


そんなわけで、
ここに書いている事を冷静に考えると、
今回の物件は明らかに高く買い過ぎました。

言い訳を総動員してみても
やっぱり100万円以上安く買うべきだったと思います・・・

正直、こんな大金を出すんだったら
1棟物を買う頭金に使った方が賢いんですが
ま、今回は買いたかったので。笑

で、これ、
収益物件としては少々やり過ぎましたが
もしこれが自宅としての購入だったら
かなり良い買い物だとは思います。

そういう見方も面白い価格帯でしょうね。


■リフォーム

今回、利回り10%を最低ラインとしたく、
想定家賃を妥当な65000円と考えた場合、
年間家賃78万円÷10%＝780万円となります。

780万円から取得費用の約610万円を引くと、
残りは170万円となり、
つまりこれがリフォームに使える最大値という事になります。

恐らく7万円での貸し出しは可能でしょうが
もし65000円になったり、
最悪6万円まで下げる必要が出て来ると考えると
これ以上の投資は怖いですからね。


逆に、これ以下の費用で収まれば
僅かですが利回りを上げられるという計算になりますが
ここでケチってもあまり意味が無いと思いますので
使える予算内で出来るところまでやるつもりです。

私は全ての物件において、
最終的には売却して手仕舞いする想定ですから
そうなるとリフォームにお金をかけておく方が有利ですから。

また、今回の家は
まだたったの築33年ですから
あと10年保有しても良いと考えれば
それなりにお金をかけても良いと思えます。

10年持ち続ける事を前提としつつ、
いつでも売れるだけの物件にするための修繕、
という感じです。


現状がどうなっていて、
どこをどんな風に直して行く予定か、
それぞれいくらぐらいかかるのかについては
またこれからお伝えして行きますのでお楽しみに。

最大のポイントは、
「風呂を入れ替えるかどうか」です。

風呂の入れ替えさえしなければ
どうやっても100万円で収まるんですが
風呂を入れ替えるとなると
もう100万円近く覚悟する必要があります。

正直、まだ十分使えるぐらい綺麗なので
100万円を投資するだけの価値は無いとは思います。

風呂が新品になったところで
家賃が5000円上げられるわけでもないですから。


後は、色んな事を考えます。

ひとまず風呂はそのまま募集をしてみて、
後で風呂だけ入れ替えるとか
そういう方法も取れますからね。

最初の住人さんが出て行った後に
そこまでに貯まったキャッシュを使って
風呂を入れ替えてバリューアップ、みたいな。

というのも、
地域とか築年数とか考えても
この家はいずれ、投資物件ではなくて「マイホーム向け」として
一般の人に売る事も十分可能だと思うんですね。

そうなると、
投資家向けよりも
高額で売れる可能性も出て来ます。

そんな可能性まで考えると
どこかのタイミングで
風呂を新品に入れ替えるのはありだと思います。


ま、なんせ
妄想が止まらんわけです。笑

5年後、こうなるかなー、
10年後、このぐらいの値段で売れんかなー、と。


という事で、
これからリフォームプランを練ってまいります。

お楽しみに。

現地からの速報だったりが希望の場合は
メルマガよりLINE＠に登録してもらった方が良いかもです。

松原の不動産投資LINE@
https://line.me/R/ti/p/%40tsl9776z


てか、うちのメルマガ、
よくこんな情報を完全に無料で受け取れますよね。

ほんと読者さんが羨ましいです。


■投資総額と現状

さーて、これで
当初の目標の一つであった
「戸建て5戸を現金で取得」
というところを達成出来ました。

そんなわけで
ここまでの投資金額や
現状の利回りなどを振り返ってみようと思います。

まず、現時点での、
未回収の投資金額が
ザックリですが2840万円になります。

投資総額はもう少し多いですが
これまでに家賃収入で回収した物を引いて、
その残高が2840万円、という事です。

あらためて見ると、
現金で3000万円も投資して来たんですねぇ・・・

早く億まで持って行きたい。


今回の家を
厳しめの想定で6万円で貸し出せたとした場合、
年間家賃が全部で336万円になります。

投資残高で割り戻すと、
あくまでも現時点からの計算だけで言うと
全体での利回りは11.8%という計算になります。

税金などを考慮しなければ、ですが。


この数字については、
ちょっとでも不動産投資を勉強した事がある人間からすれば
全然大した成績ではないと思うでしょう。

あれだけ古い戸建てばかりで運営しているにしては
利回りが低過ぎるんじゃないか？修繕費かけ過ぎでしょ？
という感じでしょうね。


2800万円も未回収の投資金があって大丈夫？
という点については結構余裕です。

今持っている5戸を全部売れば
叩き売っても2500万円にはなりますし
これはあと5年保有した後であっても
恐らくほぼ変わりませんから。

というか、
そういう物件を買って来ているわけでして。

災害が起きて、
土地ごと使えなくなった時は仕方ありませんが
そうでなければ5年後ぐらいまでは安心な物件達です。

購入時点でもうとっくに価値が下がりきった状態なので
家賃がこの先に大きく下がる可能性は低いですし、
そうなれば売却時の金額もほぼ変わりません。

たとえば500万円前後の戸建てが
利回りが12%程度で売り出されていれば
現金でポンと買う人は現れると思います。


58000円で貸し出し中である戸建て2号を
利回り15%で投げ売りしたとしても
売却価格は464万円になります。

あの規模とグレードのリフォームをしてあって
あの築年数とあの大きさの土地だったら
利回り15％で売り出したらすぐ売れます・・・

というか、
そんな値段ででも売らなきゃいけない理由が出来たら、
表に出さずに、友達に無理にでも買わせると思いますね。

こんなお得な買い物ありませんから。

というぐらいの物件を作って来たという事であります。


何度も言って来ましたが、
「ネット収入はアブク銭」
として扱うのが一番です。

こんなに楽して
高利益な商売はありませんから。

それを、
贅沢して使って無くすのは馬鹿らしいですし
儲けっぱなしで税金ばかり払うのも面白くありません。

しょうがないから
儲かったお金を不動産にでも替えとくか。

現金で買っておけば
何かあった時の不安も無いし
儲かってるうちに買えるだけ買っとくか。

という考え方ですと
数%の利回りとか投資効率なんか無視出来ます。

そんな細かい事よりも
「持っているか持っていないか」
という圧倒的な差を作れるわけですから。

ずっと言って来ましたよね。

短期で売買するつもりでなければ
少々の利回りなんて
長年のうちに吸収されてしまうわけです。

買えずに1年悩むぐらいだったら
1年早く買って1年長く保有すれば良いだけの事です。


例えば、
500万円で売られている家があったとして、
これを無理して400万円で買おうとして買えないよりも
450万円ぐらいでスパッと買ってしまった方が
例えば5年後の自分の資産とか収入はどうなんでしょう。

しかもそれが現金で買えるんだったら
たかだか数十万円ぐらいの金額でチャンスを逃すよりも
まず買って、その代わり1年余分に長く保有する、
という方が賢いですよね。

ただこれが、
500万円の家を買うにも
300～400万円の借金をするとなると
話が全く変わって来ます。

リフォームは1万円でも安く済ませなきゃなりませんし、
1ヶ月の遅れは支払いに響いて来ますし
将来的な価値も相当慎重に考えて買わないと
下手すると損する可能性が出て来ます。

そもそも返済がある時点で、
月々に残るお金って少なくなりますので
保有してても全然お金が増えて行きませんしね。


そういう不安やリスクも
「アブク銭で現金で」買ってれば
どうでも良いとは言いませんが
怖く無くなるわけです。

結果、私は現状利回りが11%という
中古戸建ての投資としてはかなり悪い成績ですが、
これは別に失敗ではないですよね。

これが失敗だと確定するのは
全部を売却して、
投資総額を回収出来なかった時、です。

利回り11%という事は
全ての物件を10年間貸し出せていれば
投資総額を全て回収出来るという事になりますよね。

そこまで行ったら、
全部の家を叩き売っても
相当な利益が残ります。


また、私は実はそんな事はどうでも良くて、
もしこれまでの5戸を買っていなかったとして
現金が3000万円手元にあったという事になりますが、
これだけのお金を何に使う？って事なんですよね。

預金しておいても意味が無いですし。

株やFXは私には向いていません。

もし3000万円持って死んでしまったら
女房と子供が生きて行くために使うと
息子を大学出すまでもたないでしょう。

でも年間300万円を生み出す不動産に変えておけば？

それが10年以上使える物件であれば？

総額では3000万円以上を生むという事ですし
一度に大金を持つ事も無いので
お金に溺れる可能性もありません。


これまでに何度も言って来ました。

大事なのは「時間」です。

あなたが
死ぬまで頑張り続けるつもりだったり、
どこかでリタイア出来るほどの大金を残せるなら構いませんが
そうでなければ、投資が必要になるはずです。

投資は「時間」ですよね。

使える時間が長いほど、
少ない資金、低いリスク、
低い利回りでもお金を増やせます。


だから、不動産投資をやるなら
利回りよりも「1年でも早く保有する」
という事の方が重要だという事が分かるはずです。

たかが500万円以下の家を買うために
数十万円をケチっても仕方ありません。

400万円の指し値をして断られて終わるよりも
満額の500万円で買ってしまった方が
生涯での収益は増える可能性が高いです。

その家を7万円で貸し出せるとしたら
年間家賃は84万円にもなるわけです。

もし物件やリフォーム代を
84万円高く購入してしまったとしても
「たった1年家賃を受け取れば回収出来る」
という所さえ理解出来れば
小さな金額にビビらなくて済むはずです。

もちろん、
少しでも安く買う努力は必要ですし
お金を出すまでには十分なシミュレーションが必要ですが、
これって、凄い精度で、しかも簡単ですから
ほんの少し勉強するだけで怖く無くなります。


この場所に、
この間取りと条件の家を貸し出したら
一体いくら家賃が取れるだろうか。

これさえ分かれば
どんな物件でも、どんな価格でも
買う勇気が持てますよね。

そして今の時代、それは
ネットで賃貸ポータルサイトを見るだけでも
かなり高い精度で予測が可能です。

●●3丁目の物件購入を考えているなら、
SUUMO（スーモ）で賃貸物件を検索し、
同じ間取りや条件の部屋を見れば
家賃相場は1発で分かります。

その上で、
そこから数千円～5000円下げれば
それはもう地域一番安の物件という事で
借りる人が絶対に見つかると考えられますよね。

その、「最悪の一番低い家賃」で
シミュレーションをすれば
失敗する心配ってほぼないわけです。

その上で、
近郊の不動産仲介業者さんに数件電話したり訪問して、
「いくらなら手堅く貸せるか？」とヒアリングすれば
さらに高い精度の予想が出来ます。

後は、取得費用とリフォーム代を逆算して、
予算に合う物件が見つかるのを待つだけです。

何も難しくありません。

これもただ、
「見つかるまでじっと待つだけ」です。


私の経験上、
総額400～500万円程度で収まる物件が
リスクと手間、収益のバランスが良いと感じています。

激安の高利回り物件は
リスクを負える性格と、
自分がDIYしたり安く工事してもらえる人がいるなど
技術と労力の投下が可能な人に限られます。

1000万円を超えるような投資は
戸建てでは効率が悪過ぎるでしょう。

そのバランスを考えると
400～500万円が良いと思います。

後は、
どんな建物に出会うかだけで
これはもう運命としか言いようが無いと思います。

ただし、
当然ですが、よりたくさんの物件を見た人間に、
より高い確率で良い物件が巡って来ます。


うちの戸建て3号のように
修繕に30万円しかかからない家が見つかるかも知れません。

または、戸建て1号のように
400万のフル改装が必要かも知れません。

ただ、大事なのは総額でしかないです。

それが家賃とのバランスさえ取れていれば
10万円で買った家を500万円で直したって良いわけです。


これまでに何度も書いて来ました。

500万円程度の戸建てを購入する際、
土地建物以外に必要な諸経費は
ザックリ60万円見ておけば良いです。

・登録免許税・印紙税　8万円
・司法書士報酬　5万円
・仲介手数料　25万円
・固定資産税　5万円
・火災保険料　7万円
・不動産取得税　10万円
ーーーーー
計　60万円


あとはリフォーム代の予想だけできれば
物件をいくらで買うべきかは引き算で出ますね。

6万円の家賃が取れそうな家があったとします。

これが600万円で売られていたとします。


年間家賃72万円の予測で、
自分としては利回り12%は欲しい、となると
72÷12%＝600万円

総額600万円で物件を仕立てれば
目標の利回り12%が完成です。

物件を見学に行って、
結構傷んでおり大幅な修繕が必要だと感じた、
としましょう。

・ユニットバスと洗面所のフル改装　100万円
・トイレ　便器の交換とクロス交換　20万円
・キッチン　公団タイプの安価な新品に入れ替え
　キッチンパネルの施工　20万円
・建物内全てのクロスを貼り替え　30万円
・畳、網戸、襖の貼り替え　20万円

ザッとこのぐらい見ておけば良いと思います。

和室をフローリングに変更するとか
押し入れをクローゼットにするとか
大がかりな大工仕事でも無い限りは
表面的な修繕は上記程度の予算で収まるはずです。

というか、この値段で収まる業者を探せば良いですし
実際にはもっと安くやってくれる所だってあります。

私は、あくまでも現実的な数字しか書きません。


上記の工事費を足し算して、後は引き算です。

リフォーム代金が150万円必要だとすれば、
取得諸経費60万円を加えて210万円。

総額予算600万円から210万円を引くと
390万円で物件を買えば良いという計算が出ますね。


さて、600万円で売られている家を
「390万円で売って欲しい」と言って
そんな大幅な値引きが通るかどうか。

これは言ってみなければ分かりません。

そこからは交渉と運の世界ですね。

もし
「500万円なら売っても良い」
という返事が来たとしてどうするか。

後はどこまで妥協出来るかです。

理想のリフォームは150万円必要だけど、
風呂は交換せずに掃除だけでも良いかな、
そうすれば工事費が100万円近く浮くな、とか。


この時、あくまでも現実を見る事です。

私みたいに
ついお金をかけ過ぎるのはアホです。笑

家賃6万円の想定だったのに、
いざ欲しい家が見つかると
「いや、65000円で貸せるかも知れない」
とか、都合の良い妄想が始まってしまいます。

ま、そういう妄想も良い勉強だとは思いますが。


ま、とにかく
あなたも早く1戸目を買って下さい。

ほんと、マジで楽しいですから。

仲間が増えるの待ってます。


んじゃね。



◇　追伸

明後日の日曜日は
息子の卒園式。

謝恩会で流す
スライドビデオ作成がなぜかワシの担当で、
もちろんまだ完成していません。

明日が試写会らしいのですが・・・


◇　追伸２

あー！

ホームセンター行ったら、
もう芝が売られ始めているじゃないか・・・

という事で、
1ヶ月も前から途中で放置していた
庭のレンガ敷きを超特急で仕上げました。
https://www.evernote.com/l/ABc19DU4I91L8KJHjnCufqrJF75v4Gb2al0

来週、芝を買って
レンガ道の横を全部芝で埋めます。

これにて我が家の外構工事完了・・・

我ながらようやると思います。笑


◇　追伸３

来月、7thの生徒さん達と沖縄なんですが、
泳げない人間数名、水着が嫌だという人間が数名。

沖縄じゃなくて良いじゃないか・・・




発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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