松原です。

息子の卒園式が近い事もあり、
女房が何かと忙しくしていますし
私も何かと用事が重なっていまして
今、ほんとドタバタな日々を過ごしております。

そんな中、
今年は不動産を頑張ると決めましたので
忙しい中を縫って、コツコツと物件の見学をしとります。

当然ですが、そう簡単に安い物件は見つからないというか、
こちらの無茶な値引きに応じて下さる方は少ないです。

昨日も、588万円で売り出し中で
1年ぐらい売れない状態が続いており
「もう450万円ぐらいで良いから売りたい！」
と言ってるらしき家を見学して来たんですね。

で、売主さんの気持ちも分かりますが
立地や環境、建物の状況から考えますと
私の思いとしては「最大でも300万円」であり、
それを仲介業者さんに言ったら
「それはさすがに無理だと思う」と言うので
じゃあ交渉の必要無いので諦めます、と。


今の時代、
どんどん家が余ってるわけで、
つまり、より便利な所、より新しい家が
少しずつ安く買えるようになって来ているわけです。

それを、いくら思い入れがあるとはいえ、
古い狭い団地のずーっと上に方にあるような
築40年も経つような家を500万円で売りたいなんて、
売れるわけないよね、って事なんです。

しかもその家の向かいには
2件ならんで、10年間は空き家なのであろう
朽ち果てた家が崩れかけていました。

そういう場所だという事です。

土地にももう価値が無いわけで、
更地になっていたとして
もはやそこに新築を建てようなんていう人は
今の時代にはいない事が理解出来ないんですよね。

土地って、利便性だけじゃなくて
「環境」も含まれますもんね。


こういう物件が
この先の将来はマジで山のように出て来ると思います。

ただ、それが上手く流通して
適切な価格で売買されるかは別の話です。

人口が減る、
空き屋が増える、と聞いて
不動産投資の不安を感じる人も多いですが、
それは、「空き屋が全て売買や賃貸に出て行けば」
という事じゃないでしょうかね。

日本中、
昭和40年代に開発された団地ばかりですから、
木造の戸建てが築50年近くに迫っていて、
このぐらいになるとリフォームするにも限界があります。

お金をかければいくらでも綺麗にはなりますが
例えば耐震基準の問題であったり、
間取りや天井の高さであったり、
ただ設備を入れ替えるだけでは済まなかったり。

というか、その家を相続した人達は
私ぐらいの年齢だったりもう少し若いわけで
そんな世代の人間が、そんな古い家に
何百万円ものお金をかけてリフォームするかと言えば
しないわけですね。

それが、ちょっとでも相続でこじれたりすると、
まさに空き屋で放置されてどんどんボロくなり、
とうとう売るにも売れないゴミになると。

そういう廃墟、
古い団地に行けばいくらでも目にしますよね。

こうなると
そんな廃墟の横の家が売りに出されたとして、
そんなの住みたくないに決まってます。


こうして、
「団地ごと魅力が無くなって行く」わけです。

それこそ、タダ同然のような家とか
「10万円あげるから引き取ってほしい」
みたいな家とか土地はすでに出て来ています。

私みたいな人間は
むしろそういう土地や建物が欲しいわけで
もしこの傾向が加速して行くと
投資家は面白くなって来るかも知れませんね。


そんな事でして、
実は明日も1件、250万円の家を見学に行って来ます。

この家です。
https://suumo.jp/chukoikkodate/hiroshima/sc_hiroshimashihigashi/nc_91080966/?suit=STkr20180612100

実はこの家、
我が家から車で15分ぐらいの場所でして、
決して便利が良いとは言いませんが
悪い場所だとも言えない地域です。

まぁ、車さえ持っていれば、
安く住めるなら
こういう所に住むのもアリかなー、
という感じの場所ですね。

だとしても、
この地域で500万円を切るような家ってまず無いです。

私が4年以上、穴が空くほどネットで物件を見て来て、
いくら古いといっても、この地域で
道路や下水などにも問題が無いような家が
500万円を切って売られているのはほぼ記憶にないです。

つまり、この時点で
「よっぽどボロい」とか「何かある」
というのは間違い無いわけですね。

で、電話して聞いてみましたら、
担当者さんが、凄い不安そうに
「購入目的は投資でしょうか？」と。

つまりこれは
もしもマイホームとして購入を考えて人だったら
「とても住めないからやめた方が良いよ」
と言いたかったんでしょう。

投資目的ですよ、
ボロいのや問題有りは想定内ですから
見学可能でしょうか？と訪ねました。

そうしましたら、
どうやらこの建物、傾いてるらしいんですね。

そんなわけで
これまで投資家を10人以上案内して来たけど、
みんな悩んだあげく見送っています、と。

あと、
「そういう事情ならここから値段交渉は可能か？」
と聞きましたら、可能です、と。

ただ現在、ちょっとこれは言えませんが
●●●円で買付を入れている人がいて、
あまりに安いので売主さんが悩んでおられる状況です、と。

この金額、聞いて私も笑いました。笑

ま、実際に現地に行ってみないと何とも言えませんが、
例えば土地が悪く無ければ
解体して家を建てるとか考える人もいるでしょうから
そうなると「安い土地を買った」というパターンもあるでしょう。

いや、もしそんなに価値がある土地だったら
とっくに業者が仕入れて転売してるわけですので
「その程度の価値しか無い」という事なんです。

本当に安い物件、なんてのは
ネットなんかで公開されるはずがありませんからね。


しかし、「傾き」って怖いですよね。

木造の家なんかは
それこそジャッキで持ち上げて
傾きを直す事は可能らしいですが
これ、メチャクチャお金がかかるらしいです。

床が傾いてるだけだったら
床を張り直すついでに水平にしてもらえば良いですけど
基礎が沈んでるとか柱が傾いてるとなると
これはもう私ぐらいの素人では手に負えません。

一応見に行きますが、
投資家が10人以上見送ったという事は
まぁ、無理な建物なんでしょう。


土地が43坪もあって結構広いものの
これを200万円で買ったとしても
建物を解体したら80万円ぐらい必要でしょうから
仲介手数料とか諸経費を考えると
300万円以上の土地を買う計算になります。

こうなると、いらんな・・・

ていうか
更地だったら「あげる」って言われても
いらないって感じですね。

まさかそこに新築建てるわけにも行かないですし、
団地内だから駐車場として借りる人もいないだろうし。

タダみたいな金額で入手出来て、
少なくても良いから
何か収益化出来る方法があると良いんですけどね。

これから古い団地は
空き地と廃墟だらけになって行きますから
何かの知恵でお金に変えられる人がいたら
1発で成り上がれそうな気がします。

団地の一番上の、
坂が急で道も狭くて、
良いのは眺望だけ、みたいな家って
それこそ腐るほど放置されてますよね。

ああいうの、
今は中途半端に高い値段で売られてますけど
いずれタダみたいな金額で売られ始めたら、
逆に環境を活かして、アウトドア需要の家を作ってしまって
焚火し放題みたいな住宅街とか面白そうだなとか。

空き地の一箇所は
バーベキュー広場みたいになってて
かまどとかピザ釜とか炊事場が設置されてて
ミニキャンプ場みたいになっちゃってるとか。

メチャメチャ楽しそう・・・

っていうか、
1戸だけでもそういうの作ってみたいんですよね。

うちが持ってる戸建て2号なんかは
庭がメッチャ広いので、
もうちょい予算があったら
アウトドア仕様とかに仕立てたかったんですね。

いつか作りたいですねぇ・・・

別荘みたいに暮らす賃貸物件、みたいなね。

ほんまに借りる人おるんかいな、
みたいな勇気は必要ですけど
住みたい人、いると思うんですよねぇ・・・


ま、そんな妄想は止まりませんが、
現実の方が大事であります。

先日もお伝え意思真下が
戸建て1号、7万円で募集中であります。

SUUMOの募集広告
https://suumo.jp/chintai/bc_100146911072/

昨日、仲介業者さんから電話があり、
この日曜日に、結婚予定のカップルさんが見学予定で、
気に入ったらそのまま申し込みたいと言っているので、
一旦、募集を止めて欲しい、との事でした。

ま、あんま期待はしていませんけど、
この部屋を作る時、間取りの変更なんかも含めて
「若い夫婦をターゲットにして作ろう」という事にしたので
予想通り、カップルとか夫婦の問い合わせが入って来ていますね。

ただ、先日の戸建て3号の退去の件もそうですが
若い夫婦って、かなりの確率で
そう遠くないうちに子供が出来たり産まれるでしょうから
生活環境が劇的に変化して、引っ越しの確率は高いと思います。

そういう意味では
「小さい子供がいる家族」が入ってくれるのが
一番長く住んでもらえそうで理想なんですが、
ま、そう都合良く行くはずもなく。

しかし、貸す側が言うのもなんですけど、
若い夫婦で、こんな「中身が全部新品」で
屋根付きで車が2台おけて家賃7万円って、
メチャクチャお得な家だと思うんですよね。

これがマンションとかだったら
駐車場が1台も無いとか
2台となると借りるにもお金が高くなるし
そう考えたら、一軒家に7万円で住めるなんて
私だったら夢みたいです。

って自分で思えるぐらいの家にしました。

どんな人が入るでしょうねぇ・・・
楽しみですねぇ・・・



あぁ・・・現実逃避でメルマガとか書いてみたものの、
面倒だけど卒園ムービー作らないと・・・

なんでワシが作る事になったんでしょうね・・・

自分の子供の成長ってのも
そんなに興味がある方じゃないのに
他人の子供の写真を整理して動画にするとか
苦痛以外のなにものでもありません。

明日までに終わらせたいねぇ・・・


やれやれ。

んじゃ。




◇　追伸

DTPとか得意で、
いわゆる情報商材のような雑な作りではなくて
書籍のようなデザインで教材作ってくれる人っていないでしょうかね。

そろそろ、情報商材ってそういう方向に向かうと思っていて、
今みたいな、素人が文字打って適当に画像を入れてるだけ、みたいな
いい加減なPDFとかだと売れなくなると思うんですよね。

冊子も作ったり、DVDも付いていたり、
キッチリした教材として仕立ててある物でないと
単に怪しい高額な物になってしまいそうな気がして来ています。

この方向性ってまだ誰もやっていないので
目新しさという面ではこの手法がひとまず利きそうです。

そんなわけで、割と本気で
教材の見栄えを整えて販売する事を検討中であります。


◇　追伸２

ひとまず今の5戸を満室にして、
手堅く次の戸建てを狙いつつも
本当の希望は1棟物です。

1棟物となると
扱う業者自体が違って来ますが
私はそっちの業者との繋がりは薄いので
今年はそこの情報を集める所からですね。

1棟物ってほとんど問い合わせや見学をした事が無いので
今年の後半はそこを重点的に攻めようかと。

いくら状況的に厳しいといっても
来年中に1棟物が購入出来ないとなると
目標に届かなくなってしまいそうですので
なんとしても、遅くても来年中には
1棟物を購入して効率を上げて行きたい所であります。

そのためにはまず今の物件を埋める事。

頑張らねば・・・

facebooで
贅沢三昧のネット屋とか見ても微塵も憧れんけど、
マンション一棟持っとるお爺ちゃん見たら憧れるわー。

ほんま、憧れる。


◇　追伸３

卒園も間近になって、
同じクラスの子のお父さんが
建築関係の会社をやっている事がわかりまして
リフォームなんかも手がけているそうです。

うちの幼稚園、
保育料が高い事もあるし特殊な教育方針なので
親がほとんど自営業者なんですよね。

で、儲かってるか金持ってるかどうかは別として、
その奥さんも、貧乏サラリーマンの嫁さんとも違って
気持ち悪い付き合いとか興味無い人ばかりで
サバサバしていて奥さん連中も楽らしいんですね。

うちの女房も
「奥さん同士の付き合い」とか「ママ友」とか
出来れば全くしたくない人間ですので
この幼稚園はとても楽だったようです。

ただ、卒園に関しては
父兄主催の謝恩会を開くのが恒例となっているようで
こうなると母親がメインで企画し
打ち合わせを行う機会が出て来ます。

そんなわけで、4年も通わせておいて、
ようやく今になって、よそのお母さんとまともに話をしたり、
何の職業やってる家かなんてのが分かるようになったようでして。

んで、
「松原さんちは何の仕事？」って聞かれたので
「なんかネットのよく分からない仕事と、あと大家さん」
って言ったら、「うち建築！リフォームもやるよ！」
っていうお母さんがいたそうでしてね。

そのお母さんってのが26歳なので
自分の子供みたいなもんなんですが。笑

ただご主人とは年の差があって
40歳を超えた方らしく。

うちの女房は
ある程度単価の事も分かってますから
「うちの発注は安いから・・・」と言ったものの
「友達価格もやります！」と。

てか、値段決めるのはご主人だよね、と。笑

ま、そんなわけで、
卒園してしまえばもう縁の無い方達ですし
そうなると後から連絡して相談するのもなんですから、
ちょうど今回購入した家のリフォームがありますので
1回、単価とか条件を聞いてみようかなと思っとります。

なんて話をしてたら
その横で「うちの主人は司法書士！登記は任せて！」と。笑

いやいや、すんません、
司法書士はもう決まった方がいますので、という感じ。

ほんとはですね、
こういう人付き合いを広げて行けば
商売でも色々と有利なのは分かってるんですけどね、
でも私、人が嫌いなので仕方ありません。

それでも成り立つから不動産やってるってのもありますし。

ちなみに、不動産業界は
コミュニティ機能が結構強くて、
全国に「大家の会」みたいなのがあります。

不動産投資って
なかなか直接話せる人が周りに居ないので
情報交換の場としてかなり貴重なんだと思います。

もちろんそこに人が集まる以上、
それを商売に変える人間もいるわけですが
多くは、収益目的ではなく、純粋に
投資家同士で情報交換しましょう、という物のようです。

これは、もしそういう場に飛び込むのが苦手でなければ
積極的に活用した方が良いんじゃないでしょうか。

例えば、
業者1件でも、安い所を紹介してもらえたら
それだけで有利になりますもんね。

仲介業者とか金融機関の情報もそうですし、
不動産なんて「情報命」という感じですから
こういうコミュニティは非常に良いと思います。

が、もちろん私はそういうのに一切近づきません。

人付き合いが面倒臭いので。

ネットビジネスでもそうですけど、
よくみんな、あんなにセミナーとか行くなと関心します。

私は結果にしか興味が無い人間ですから
セミナー行くなら
そのおかげで稼げないんだったら微塵も興味が無いんですね。

そしたら、行って稼げるセミナーなんかあるはずもなくて、
だから行く気にならないんです。

ま、私もセミナーを開催する事もありますけど、
私は「来るだけで稼げる」とか言わないし、
募集しておいて、来る人の気持ちが分かりません。

みんな、そんなに、
人に教わりたいもんなんですか？

なんで自分で調べたり、やってみて、
その結果から学ぶっていう事を先にしないんでしょうね。

いくら良い話聞いたって、
自分がとことんやらないと本当の事って分からないでしょ。

結局、私とは目的が違うんですよね。

私は稼ぐ事だけが目的で、
セミナーに行ったり来る人って、
稼ぐ事以外の目的なんだと思います。

普通に考えたら、
セミナーに参加する1日の時間で
実践した方が稼げるに決まってます。

交通費なんて、
外注費にでもした方が収益に繋がるに決まってます。

普通、そう考えますよね？



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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