松原です。

たった今、
戸建て3号の住人さんが
3月末で退去されるそうで通知がありました。

去年の6月に入居されていますので
1年も経たずに退去という事で残念です。

仲介してくれた不動産屋さんが
退去の受付もやってくれているんですが
どうやらお子さんが産まれたとの事で
もう少し便利な所に住みたいという理由だそうで。

入居期間から考えますと、
入居時には妊娠されていたのだと思いますが、
実際に生活して、子供が産まれてみたら
「この場所、結構しんどいな・・・」
ってなったんでしょう。

つまり、そのぐらいの場所にあるという事です。笑


で、これに関しては
むしろ良かったかなと思う面がありましてね。

そもそも、21歳という若いご夫婦だったので
そう長く入居してもらえないだろうとは思ってました。

その理由もまさに今回の理由通りで、
赤ちゃんが産まれてからの生活だと
ちょっと不便な場所ですから
子供が出来るまでだろうな、と予測でした。

それが思ったより早かったというだけですね。


また、この家は「ウサギ」を飼っておられまして、
いかにウサギといえども、長期間の飼育となると
部屋が傷んだり匂いが付く可能性はありますから
その点でも早めの退去は助かりました。

これが高い家賃で貸し出していれば構いませんが
5万円の募集を45000円で貸していましたので。

あと、実際に部屋を見てみないと分かりませんが、
早い退去ですのでリフォームにお金がかからないと思われます。

恐らく掃除程度で済むでしょうから、
ほぼお金をかけずに次の募集が出来るのはラッキーですし
家賃を上げられる可能性が出たわけですのでさらにラッキー。

最悪でも今回と同じ45000円にすれば
借りる人はいるという実績があるわけですしね。

こうやって経験を積みながら
色んな精度を上げて行けば良いんでしょう。


なんせこの家、
貸し出しまでの総額が350万円を切っていますので
もしこの家が5万円で貸し出せたら
利回りが17%にもなりますから、ちょっと楽しみです。

前回は、なかなか決まらなかったので
ペット付きだというのに
45000円の交渉を受け入れてしまったんですよね・・・

しかも想像通りの早期退去。

勉強になります。

簡単に借りられる部屋は
簡単に出て行かれるという事でしょう。


この家ですが、
1階は3部屋で
奥に6畳の和室、真ん中に6畳のキッチン、
そして6畳の洋間です。

2階は2部屋で、
6畳の和室と4.5畳の和室。

乗用車と軽自動車の2台が入る
カーポート付きの駐車場。

そして建物の裏側には
6畳ぐらいはある、しっかりした屋根と壁のある物置。

全室に照明器具がついており、
エアコンも1階と2階に1機ずつ付いてます。


これで45000円。笑

都会の人には信じられないでしょうが、
これが、地方の、ちょっと郊外の実情です。

それでも、物件を安く仕上げてるから
利回りが15%以上になるわけでしてね。

少々不便だけど、
どうせ車で生活する人にとっては
一軒家が安く借りられるとなれば
需要はあるという事です。

面白いでしょ。


そんなわけで、
3月退去が分かりましたので
直ちに次の募集を開始してもらうようお願いしました。

今すぐ募集を始めれば
3月の繁忙期ですから
高い金額で借りてもらえる可能性もありますしね。

そうじゃなくても
戸建ての賃貸って数が少ないですから
需要に対して供給は少ないものの、
やっぱり繁忙期に募集した方が確実ですもんね。


ていうか
それまでに戸建て1号の住人さん見つかって欲しいよねー。

4戸のうち2戸空いてるって
面白く無いですもんね。

5号が貸し出せるのはまだかなり先の話だし・・・

頑張ろーっと。



あ、ちなみに、
契約書には記載していないものの
「1年未満の退去なので家賃1ヶ月分を違約金で頂きます」
という事にして了承頂きました。

というか、
仲介業者さんが勝手にそういう交渉してくれたそうです。

頼もしい・・・

ていうか、
うち、管理はお願いしていないので
本来はそういう作業ってお願い出来ないはずなんですよね。

でも今回なんて
退去の立ち会いまでやってくれるそうで、
いやはや、ほんとありがたい限りであります。


不動産の良い所はここです。

費用さえ払えば、
あらゆる業務をアウトソーシング可能で
何十年間と形を変えずに完成された仕組みですから
こちらが素人でも問題無く経営が出来てしまいます。

もちろん完全な無知だと
足下を見られたりぼったくられたりするでしょうが
ちょっと勉強すれば良いわけで。


ほんと、1戸持ってみると良いですよ、楽しいんで。

んでは。




◇　追伸

今回退去になる家の隣もうちの物件で、
これは例の、オーナーチェンジで入手した物件ですね。

で、こちらも赤ちゃんがいる家庭で、
賃貸契約がいい加減なので詳細は分からないんですが
ペットを飼っておられます。

外から見るだけでも
障子がビリビリに破れていたりするので
猫かなぁ・・・と思ったりしているんですが。

赤ちゃん育てるには不便な場所だろうなぁ・・・

こっちの家は
家の中が傷んでそうだし退去が怖いなぁ・・・

ワシが売るまで退去しないで欲しいなぁ・・・

不動産持ってると妄想しかしないです。笑


◇　追伸２

今回退去になる物件ですが、
不動産投資でよく言われる
「最後は土地になっても価値がある」
という話が通用しません。

この物件、もし建物が崩れたり燃えたりして、
土地だけになった場合、
どんなに安くても買う人はいないかも知れません。

実際、この団地内には
元は家が建っていたんだろうけど
その家が解体された後、
ずっと空き地になっているような土地がたくさんあります。

かと言って、
高い家賃を取れる地域ではありませんので
新しい建物を建てるだけの投資も見あわないです。

建物がしっかりしている間に十分回収して、
危なくなる前に次の投資家さんへ売却、
という選択しか無い土地だろうと思います。

だから安く買えるわけでしてね。


◇　追伸３

今回退去になる家、
ちょっと前の話なのでよく覚えていますが
330万円で売り出されていたんですよね。

この時点で「安っ！」って思ったんですが、
ま、安いには理由があるというのは分かっていた頃なので、
そんなに期待はせずに見学に行ったんですね。

まず最初に考えたのは
「どうせ汲み取り便所でしょ」と。

販売資料には公共下水って書かれていたけど
安い家ってよくあるんですよね、
行ってみたら下水が通ってなくて汲み取りだった、とか。

しかし行ってみたら下水でした。

で、室内もメッチャ綺麗で、
きれい好きな方がすごく丁寧に使っておられたんだろうな、
という印象でした。

トイレまでピカピカでしたからね。

ただ、こうなると
頭をよぎるのが「心理的な瑕疵があるのでは・・・」と。笑

つまり、
誰か死んでる家？って思いますよね。

そしたら、誰も死んでないと。

お年寄りが住んでたけど
亡くなったのはこの家ではないとの事で
「こんなの売値のままでも安いじゃん、買いじゃん」と。

ただ、もし交渉が通ればラッキーという事で
330万円に対して220万円の申し込みを入れ、
280万円に押し戻されそうになった所を
最後の押しで260万円にして頂きました。

立地は確かに良く無いですが、
車さえ持ってれば何の問題も無いです。

雪が降った時に車が登れないぐらいで。

そして、修繕費が30万円ほどしかかからず
安く貸したにもかかわらず、
利回り15%にもなる物件に仕上がったわけです。

あるんです、こういう家が。

ずっーっと定点観測していれば、
1年に1戸ぐらいはこういうのが見つかるはずです。

そもそも1戸だけ買えれば良いと思えば
1年かけてそれを探したって問題ありませんよね。

私みたいに、1年に2戸欲しいなんて意地になってると
つい高い買い物をしてしまったりもするでしょうが
のんびり構えていれば安い家って必ずあるんです。

知らないかも知れませんが、
日本の不動産流通ってブラックボックスというか
買主にとって非常に不利なんですね。

情報の透明性とか信頼性が無いので
私がいつもいう「価格なんてあってないような物」
という状態です。

逆を言えば
「驚くほど安く買える可能性もある」わけですが。

しかし海外ではかなりオープンなマーケットで
審査機関とか業者の信頼性や責任は大きく、
激安の物件は見つかりにくい代わりに
安心して購入出来るようになっているらしいんですね。

そして、それを日本でも目指そうという動きはあり、
そう簡単に変わる慣習や法律でも無いと思いますが
長い年月で考えると、そこは正常化されるだろうと思います。

そうなると、
相場からかけ離れた激安物件というのが
手に入らなくなる可能性がありますよね。

また、以前から言っているように
時代とともに中古物件の魅力が高まっていて
いずれは新築よりも中古の流通量の方が上回るでしょうから
そうなると当然「値上がり」です。

そこまで行くと、
小銭では参入出来ない世界になってしまうかも知れません。

逆に、その時に強いのは
「すでに物件を持っている人間」ですよね。

お金持ちというのは、
そうやって長い時間の中で
普通の人間が買えない時に安く買い、
人が欲しがる時に高く売って資産を増やして来たわけです。

持ってさえいれば、
どちらの状況でも耐えられますが、
持っていなければ身動きが取れない時期があるわけですよね。

安く買えるうちに買っておいた方が良いと思います。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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