松原ですよ。

ふぅ・・・

あの物件、
無事に契約が完了！

昨日、売主さんのハンコがもらえたそうです・・・

決済と所有権の移転は3月後半ですが
ま、契約書にハンコ付いたらもう安心ですね。

ほんま今回の物件は疲れた・・・

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さて、これでようやく、
念願の5戸目。

必要の無い融資を2口も受けた事もあり
資金はまだ十分過ぎるぐらい残ってます。

今年はまだ10ヶ月も残っていますから
あと2戸購入を目標に頑張りましょう。

理想としては
戸建てはもうこの辺で終わりにして、
6～8戸のアパートを一棟買いたいところですが、
今の状況では恐らく現実的では無いので
確実に進められるであろう戸建て2戸が目標です。

または、
もし予想以上に現金が増えるようであれば
利回りは無視して一棟現金買いしてやろうかとも思ってますが。

時間と効率を考えたら
戸建てを増やして行くよりも
少々無理してもアパートの方が早いですし
それが現金だったら何も怖い物無いですしね。

融資を受けるとなれば
やはり利回りは重要になって来ますが
現金だったら細かい事は気にしません。


現金が5000万円あったら
どんな選択肢でも取れるようになるんですけどねぇ・・・

ていうか、
お金が全然無い頃は、
確か「2000円あったら選択肢増えるのになぁ・・・」
って書いてましたよね。

ま、確かに選択肢は増えたんですが
融資が厳しくなって来ているこの状態では
2000万ごときでは歯が立たなくなりました・・・

5000万円欲しい・・・


ま、妄想はそのぐらいにしておいて、
買ってしまった家の事を考えなければいけません。

これを早く収益化しなければ。

これまでに、
買って半年も放置した家とか、
リフォームを1年以上放置した家という実績があるので、
買って満足しないように注意が必要です。笑

ノウハウコレクターみたいなもんです。

買った時点で気分は最高潮、
そこからリフォームの段取りとか掃除なんて
想像するだけで面倒臭くて嫌なんですよね・・・

でも、やるしかありません。


家賃の見込みですが、前にも言った通り、
6万円なら貸し出しはカタいと思います。

現在、リノベ済みの戸建て1号が7万円で募集中ですが、
これがもし最悪6万円まで下がったとして
今回買った戸建て5号も6万円しか取れなかったという
一番低い見込みで考えてみましょう。

戸建て1号：60000円（見込み）
戸建て2号：58000円
戸建て3号：45000円
戸建て4号：57000円
戸建て5号：60000円（見込み）

既存3戸からの16万円と合わせて、月の家賃が28万円、
年間では336万円という規模になります。

税金を引いても300万円近くのキャッシュフローですね。


私がやっているのは、前から言ってる
「1年に100万円だけ収入を増やす」という話です。

うちは法人なので
家賃収入と私個人の収入は関係がありませんが、
ま、単純に考えて家賃を収入として考えてみましょう。

個人で買う人だったら
家賃収入がそのまま自分の収入になりますしね。


私は2016年の3月に最初の物件を購入して
丸3年、今の時点で家賃収入が300万円強ですから
ちょうど1年に100万円ずつ増やしたという計算になりますよね。

私の場合は
1戸辺りの家賃を5万円で考えていますから
1年に2戸増やせば、年間家賃が120万円増やせます。


もう現在、年間300万円ありますから
もし今、それ以外の収入が無くなってしまっても、
家賃収入にさえ手をつけさえしなければ
それをたったの2年貯めるだけで600万円になります。

これだけの額があれば
戸建てなら余裕で1戸購入出来ますよね。

物件の価格ではなくて、
貸し出しまでの総額でも600万円は必要無いでしょう。


そうして1戸ずつ物件が増え、
キャッシュフローが加速して行くわけですね。

しかし最初の1戸だけの頃は
「たかだか月に5万円の家賃」ですから
例えばネットビジネスでちょっと稼げているような人から考えると
全然大した話に聞こえないわけです。

500万円も投資して
月に5万円しか稼げないとかありえなーい。

ブログ書いてるだけで
アドセンスで10万円稼げるしー。

って思うんですよね。


実際、私が家を買い始めた頃、
周りの人間も全然興味を持ちませんでした。

へー！凄いね！とか口では言いながら、
「そんな小銭稼ぎ・・・」
ぐらいの感じで見てましたね。

でもそれが5年たった頃には逆転です。

ブログ書いて10万円とか面倒臭っ！
不労所得の家賃収入マジ最高っぽい、欲しい！

ってなるわけでしょ。


私から見ると、
うわ、そんなに頑張ってもやっと月に30万円？

しかもそれ、
いつまで維持出来るかわからんよね・・・

それに比べて家賃収入の安心なことと言ったら。

という感じ。


あなたもそうだと思います、
3年前、私が不動産を買い進めるぞと言った時、
ここまで来ると思わなかったでしょ？

別に興味も湧かなかったと思います。

でも、さすがに今の規模になって来ると
ちょっと羨ましいと思うでしょ。

私は始める時点で
ここまで来ると「決めて」ましたけどね。

むしろ、
理想からは随分遅れているぐらいで。


私みたいに
戸建てをたったの5戸買うだけで、
年間に300万円も「不労所得」が発生するんですよ。

その辺のサラリーマンの年収と同じぐらいの額を
本当にほぼ何もせずに「家が勝手に稼いでくれる」わけです。

ま、貸し出しまでには少し手間もかかりますが、
そんなの「労力とも呼べない程度の作業」です。

時間を合計しても年間で10日ぐらいの労働でしょう。

ブログの記事を書く事に比べたら遊びみたいなもんです。笑


凄いと思わないですか。

私はこれを想像した時、
こんなに凄い事は無いってワクワクしたんです。

これを、
私は「本気で」手にしたいと思ったんです。

だから手に入りました。

それだけの事です。


私は夢なんか見ないです。

そんな身分ではないんですね。

夢より先に現実を見て、
それを着実に叶えて行くだけです。


今の規模なら
誰だってまだいつでも私に追いつけますが
また1年後、3年後経った頃には
「自分には想像も出来ない世界」かも知れません。

そうなると
憧れる事もなくただ指をくわえて見てるだけになります。

私よりも遙かに有利な環境にある人ばかりなのに、
不動産に目を向けず、情報商材ばかり見ていますよね。

私はいつも言っていると思いますが
「稼げたら」とか言ってたら間に合わないですよ。

稼げてなくても、忙しくても、
しんどくても、面倒でも、やるんです。


普段の生活に
ネットビジネスが加わっただけで
忙しいとかしんどいとか言っちゃってますよね。

完全に何かが間違っているはずです。

私は散々経験して来たし、
周りで苦しんだり消えて行くヤツも山ほど見て来たので
よく知ってます。

仮にネットで少々稼げるようになったとして、
たかだ3年、それを維持したり拡大出来る人間は稀。

トータルで、現金が着実に増えて、
かつ、稼いだ事で生活や精神が穏やかになった人間、
それが続いている人間なんてほぼいないです。

みんな、何かが間違っているからです。


頑張っても稼げないんだったら
それはもう間違ってるって事なんです。

事業をやるんじゃないでしょ。

小遣い稼ぎをしたいわけで
必要なお金を稼ぐんですから
「頑張ったけど稼げなかった」とか
絶対にあってはいけないはずなんです。

今自分がやろうとしている事は、
ちゃんと稼げるようになるんでしょうか？

変な妄想とか見込みを入れずに、
現実的な問題として
稼いで現金を増やせるかという1点だけ考えれば
選択出来る手段って決まって来るはずです。


■何がリスク？

しばらく前から
不動産の話を聞きたいという人が増えて来ました。

ま、私は人にアドバイス出来るようなレベルにはないので
何かを教える事は出来ませんが、
私はどう考えているか、であればお話しできます。

このメルマガで書いているのもそうです。

不動産投資と言っても
その種類や取り組み方はたくさんあるので
人によって何が最適なのかは違います。

また、私のように
古い戸建てばかり買う人間というのは実は珍しく、
投資効率としてはかなり分が悪いという事は知っておいて下さい。


私が言っているのは、
「私の様な考え方や環境の人間だったら」
こんな進め方が向いているかも知れないね、というだけの事です。

何をどう買って行くかはそれぞれで、
ただ「不動産は収入源の一つとして組み込んだ方が良い」
というのは揺るがないです。

それがもし、例えば株とかFXで稼いでいるとしても
不動産を組み合わせた方が良いと思いますし、
ましてネットビジネスやってたら相性が良過ぎますのでね。


で、かなりの確率で聞かれるのが
「少子化の日本で賃貸業ってリスクだと思いませんか？」
という質問なんですね。

どうなんでしょうね？
あなたはリスクだと思うんですか？

それはなぜなんですか？という事です。

なぜ、少子化になると
賃貸業が厳しくなるのか
理屈で説明出来るでしょうか？という事。


答えは、分かるはずがない、です。

地域とか手法で変わるんじゃないでしょうか？
としか言えません。

私はむしろ
戸建てに関しては価値が上がる可能性さえあると思っています。


こういう質問をする人って、
具体的な現象として「少子化」というのを考えないんですよね。

雑誌やニュースで
「空き家問題」が騒がれていますが
ではその「空き家」というのは
どういう基準で言われているのか、
という事さえ調べていないですよね。

賃貸物件の
「空室率が上がっている」と言われているけど
その「空室率」の算出方法ってどうなってるの？とか、
こんなの調べた事なんてあるわけないですよね。


そして、イメージでしか脳みそが働かず、
そこに情報や理屈を追加する事が出来ないので
永遠に「漠然と恐れる」わけですね。

見た事が無いオバケが怖いのと同じです。

本人、何が怖いのか、
具体的に何が起こってどうなったら危険なのか、
脳みそ使って考えていないんです。


そりゃ、日本全体としては
国民の人数は減って行くだろうけど
例えば外国人が増えたらどうなるの、とか。

自治体によっては
この少子化の日本の中で
人口が増えている所だってありますよ、とか。

かなりの地域で行政が倒れて
インフラの維持も出来なくなり
田舎は過疎化していくだろうけど
都市部から人が消える事はありえないですよね、とか。

「人口」は減るだろうけど
では「世帯数」はどの程度減るんだろうとか。


そういう事をちゃんと調べたり考えた上で、
「私はこういうリスクがあると思うんだけど」
という事なら不安も分かるんですが、
漠然とした不安なんか聞かされてもね、って感じでして。

というか、そもそも
「そういう考え方を持つ事さえ想像しなかった」
なんて事なんだろうと思いますが、
だから言ってるんですよ、本を読め、って。

Amazonで、
不動産投資のカテゴリを指定して
片っ端から買って読めば良いんですよ。

100冊買ってもたかだか16万円程度でしょ。

まず10冊だとしたら
たったの2万円以下です。

不動産では、何百万円とか
何千万円という金額を扱うわけですから
そのぐらいの金額の勉強代なんかタダみたいなもんでしょ。

情報商材買うより遙かに価値が高いです。

興味のある無しは無関係に
100冊ぐらい読んだら
大概の事は理解出来るようになりますよ。

こういう手法があり、
それについてこういう考えを持つ人がいるんだ、と。

これって最低条件だと思います。


ネットビジネスでもそうでしょ。

これが稼げますよ、とか言われて、
簡単に情報商材とか塾にお金払う人間って、
「自分の脳味噌で考える事を放棄している」わけです。

イメージだけで動くから失敗するんです。

比較する材料を持たずに飛び込むんですから、
そりゃ上手く行くはずがありません。

その手法自体がどうこうではなくて
「自分にそれが再現出来るのか」という事なんですから。


この業界に入って来る人間って、
マジで本を読まないですよね。

読むとしたら自己啓発とかでしょ。笑

実用書読めよ・・・

知識を増やすためじゃなくて、
実践するために必要な知識として本を読め。

って事です。


さらに、スマホ1個で、
たかが数分で物件情報なんて調査出来るのに、
たったこれだけの事をやらない人間ばかりなんです。

で、聞きたい事がある、って言われても、
やる気あるんですかおたく？という事ですよね。

やるんだったらいくらでも話に付き合うけど、
単に興味本位なんだったら
ネットのコラムでも読んでたらどうなんですの？と。

不動産投資やってるブロガーとかいくらでもいるし。


行動してない人間は
何を聞いても無駄です。

聞いて理解出来ないと行動出来ない性格なので・・・
とか言う人間も多いんですが、
ま、お好きにどうぞという感じです。


なんで私がもう3年もこれだけ強く言ってるのに、
なぜ家の1戸を買う人が現れんかねぇ・・・

3年前に無職で貯金ゼロだったとしても
そこから本気で動けば
家の1戸ぐらい買えてたはずなんですが。

間違い無いですが、
うちのメルマガを読むような人って
3年あったら最低でも100万円は無駄使いして生きてます。

36ヶ月で100万円ですから
1ヶ月あたり28000円です。

月にたったの28000円を節約していれば
3年で100万円も貯まるんですよね。

ていうか、普通の家だったら
月に5～10万円ぐらい無駄使いしてますよね。

200～300万円なんて
ほんの2～3年で貯まるはずなんです。

たったの3年だけ辛抱すれば
そこに手持ちのお金でも足せば、
家が1戸、現金で買えるんですよ？


っていうのを
あくまでも他人ごととしか考えないんですよね。

投資用じゃなくても
自宅として買えたら最高ですよね。

この話、何度もしましたよね。

なんでまだ無駄に賃貸に住んでるの？

家探してる？

と思うけど、
だーれも家を買ってくれません。

住宅ローンで新築を買う人間は増えるけど・・・


ま、いいや。

私は今後も買い進めますんで。


いやぁ、しかし、
家が増えるのって楽しいですよぉ・・・

普通の人って、
一生に1戸家を買うか買わないかで、
しかも35年もローンを組むわけですよね。

それを、現金で5戸買うんですから
それはそれは楽しい体験ですよ。


て事で、
5戸目の契約完了のお知らせでしたー。

リフォームの準備までしばらく時間がかかるけど
また動き出したら書きますね。


んじゃ。




◇　追伸

某金融機関が不誠実な対応をしやがりましたので
そこで借りているお金を
他行で借り換えしようかと思い、
別の金融機関に借り換えの打診中です。

借り換えしちゃうと
今後取引が出来なくなるかも知れませんが
ま、知ったこっちゃありません。

金融機関なんてたくさんありますしね。

そもそも、
当初メッチャ高い金利で借りていて
返済実績もある状態で金利の交渉をしたら断られたわけですので
これはもう他行に乗り換えても致し方ありませんよね。

その上で、
融資関係の相談で不誠実な対応をされたら
もううちとは取引したくないんだろうなと思うしかありません。

ほんとあいつら偉そうです。

いくら零細企業だからって、
あんまりナメんなよって感じですよね。

いつかキャインと言わせたります。


◇　追伸２

法人にして8年。

創業時に作った郵便局の通帳を、
今日初めて使いました。笑

ていうか
郵便局って現金で振込み出来ないんですね・・・

我が家まで徒歩3分ですが、
わざわざ通帳を取りに戻るハメになりました。

勉強になります。


◇　追伸３

用事が多過ぎて
何もかも全部面倒臭い・・・

かなり疲れてます・・・

ほんと
ストレス耐性が無くなりましたね。

幸せ過ぎるのも困ったもんです。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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