松原です。

おいしゃー！

先日から攻防を繰り返していた物件、
550万円で決着しまして、昨日契約を済ませました！

おめでとう！ワシ！
良く頑張った、ワシ！


なのですが、
実はまだ手放しで喜べない状況でして・・・

当初の予定であれば、
昨日の契約書には、
先に、売主さんのハンコがついてあるはずでした。

が、業者が来てさっそく、
「売主さんがなかなか難しい人でして・・・」と。

契約書持って行くって約束したのに、
やっぱり来るなとか、日付を変えろとか、
なんだかんだゴネてハンコ押さないそうなんですよね・・・

ほんま、
売るなら売る、
売らんのなら売らん、
どっちかハッキリせぇやと。


ま、前にも書いた通り、
売主はお父さんで、その息子が
代理人として売り出しをしているんですね。

んで、お父さん、
息子との話で、状況としては売るのを納得したけど
いざ契約書となったら売りたくないんでしょうね。

想いとしては、
その家を孫に譲りたいと考えているそうで。


ただ、その息子は
元不動産業界にいた方だそうでして、
ようは「その家と不動産の価値がよく理解出来ている」
からこそ、今売らないと危ないと判断されたそうです。

全くですね、堅実な判断だと思います。

しかも売主さんには借金があり、
恐らくこの家のローンが残っているという事なんでしょうが
登記簿の情報から察するに、
恐らく住宅ローンが700～800万円残っています。

かつ、何らかの事情で
とてもお金に困っている、という事です。


そりゃ、そんな親を見てたら、
息子としては「サッサと売ってくれ」
ってなるのもよくわかりますよね。

不動産業界にいたからこそ
「この家を相続しても困る」と判断したんでしょうし。


そんなわけで、
昨日はまず私のハンコを先につきました。

後は、予定では明日の日曜日、
その契約書を持って売主さんの所へ行くそうですが、
さぁ、無事にハンコをもらえるのか・・・

終わったらSMSで良いから教えてね・・・
と業者に頼んでおきましたが。


とにかく契約書にハンコさえついてもらえれば
その先はまず問題ありません。

仮に引き渡しが進まなければ
こちらは残金を支払わないだけですし
契約解除という事になれば
手付け金を倍返しという契約になっていますから
お金に困っている人がその選択をするとは思えません。


ま、そんな状況でして、
また契約書にハンコが揃わないものですから、
まだ「買いました」とは言えません。

んで、もしこのまま契約が済んだとして、
建物内の残置物処理などの関係で
決済と引き渡しは3月末の予定です。

家具とか衣服とか
ごっそり置いてありますから
全部綺麗に片付けてもらう事が契約条件になっています。


しかし今回の物件、手こずるわぁ・・・

仲介業者も、
「買主さんの都合で話が止まる事はしょっちゅうですが
こういう売主さんは本当に珍しくて・・・」
と言ってました。

ほんま、精神的に疲れたわ・・・


本来は580万円でしか売れないと言われていたところを
「測量は結構ですので550万円でどうでっしゃろ？」
という形で決着さたわけでして
これは実質、満額での申し込みなんですね。

土地の前面には境界が打ってありましたし、
別に境界や厳密な土地の広さを求めていないので
私は測量についてはどうでも良いわけです。

過去に買って来た4戸も、
確定測量を行わずに購入していますしね。


本来、売主さんは580万円で買ってもらって
その中から測量にかかる数十万円を払おうと思っていたわけですから
「測量いらんから30万円安くしてくれ」と言われたとして
手残りの金額はほぼ変わりません。

私も測量は必須ではない。

ああ、ちなみに
測量は必須ではないですが
大手の不動産会社だと「当然の事として話をする」と思います。

売るのも買うのも素人、という場合、
「土地の正確な境界が無いと不安」ですもんね。

メッチャ極端な話をすると、買った後で
「実は自分の土地に他人の家がまたいで建っていた」とか、
そんな事だって起こり得るわけです。

というか、そもそも
「土地ってそんないい加減に売られているのだ」
という事を知らない人が多いですよね。

そうなんです、何十年も前に作られた団地なんかは
結構曖昧だったりします。

役所に行けば「公図」という
土地を表す図面は出て来ますが
正確な測量を行うとズレが出る事も珍しくないようです。

これが、土地値が高い場所だったりしたら
1平米違うだけで売値が変わるわけですから
売る方も買う方も、明確にしたいのは当然ですよね。

それによって、
固定資産材も変わって来るわけですし。


家族や親族間で土地を切り分けて家を建てたとか
なんだかんだ色んな理由で、
正確に測量した図面が整っていない場合、
登記簿に書かれている土地の面積や公図は
完全に信頼出来る物では無い、と知っておいた方が良いでしょう。

特に、マイホームとして買う時なんかは
絶対に、確定測量を入れた方が良いと思います、
基本的には売主の負担で行う作業ですから
買うこちらはお金を出す必要がありません。

という事での
今回30万円引きでの決着となったわけです。


本当は450万円で買いたかったんですけどねぇ・・・

100万円高く買ってしまった分、
お風呂の工事は出来なくなってしまいました。

ま、仕方ありません。

いや、まだ買えたとは言い切れないんだけど・・・


ここまでもたつくと、
無理して買わなくても良い物件だったかなー、
とか思わなくもありません。

ここ最近、物件が見つからなくて焦ってもいましたし
何が何でも早く5戸にしたいという感情に勝てず
つい申し込んじゃった、という面が無きにしも非ず。笑

しかし、過去の4戸と比べれば
築32年と随分新しく、10年は余裕で使えるし、
20年後でも十分人が生活していて
賃貸需要も確保できそうな地域ですから
長く保有して回収して行くという考えで買いました。

残りの4戸については
5年後ぐらいに売却するのが理想と思われますが
今回の家に関しては10年持っても良いかなと思えます。

リフォーム代金を含めると
恐らく総額800万円ほどになると思われ、
過去最高の投資額です。

正直、高過ぎると思いますが
ま、これまでずっと言って来ているように
「現金を寝かせておくよりは確実に儲かる」ので。

また、ぐずぐずして1年過ぎるよりも
早く商品化して1年間家賃を受け取れば
少々の利回りは吸収出来るという事であります。

という言い訳でも考えてないと、
800万円なんていう現金を出すのが怖くなります。笑


ま、ひとまず、
最低限のリフォームをして
ほどほどの金額で貸し出しておいて、
将来的にグレードアップしようと思います。

まだ建物は新しいので
時間かけて運用できる物件ですからね。

ま、楽しみながらのんびり回収します。


■借金が増える

で、その物件の購入とは関係無いんですが、
また借金が増えそうです。

多分、300万円ほど。

例の、融資でもたついていたアパートですが、
あれ、結局他の人に買われちゃったんですね。

言いましたよね？

んで、金融機関に電話して
「売れちゃったのであのは話ここまでにして下さい」
というお断りを入れつつ、チクりと嫌味も少々。

どうせあのあの相談、
ちゃんと話進めてませんでしたよね？

って言ったら、
「すいません、お返事だけでも早くすれば良かったんですが」
と、いとも簡単に認めやがりまして。

ワシ、一体何回、
「ダメならダメと返事をくれ」と言ったかわかりません。


ほー、そういう事ですか、と。

相手には言いませんが、
もうこことメインで付き合いするのはやめました。

零細企業だからと思ってナメられてるんですよね。

こっちは
「金貸してくれるんか貸さんのかハッキリせぇや」
という事だけであります。

貸してくれるところには頭下げるし、
貸さないんだったら何の義理もありませんので。


ヤラせてもらえそうなお姉ちゃんだったら
いくらでも食事を奢りますが
可能性が無いんだったら飴玉1個やるのも惜しいわけです。

女性だってそうでしょ、
イケメンでもないのに食事付き合ってやってんのに
なんで割り勘やねん、ブサイクお前がおごれ、って感じですよね。

当たり前です。


んで、
本件はもう一つ別の金融機関にも相談していて、
こちらにも断り入れたんですが
こことは過去に取引がありません。

家賃の受取口座はこの金融機関にしていますが
融資を受けた事がないんですね。

で、最初に融資の相談をした時、
「正直を言うと初めての取引が不動産への融資というのが
かなりのハードルになっております」
と言われました。

ま、この金融機関は今回アテにしてなかったので
別にそこは構わなかったんですが、
今回話が流れたついでに今後の相談をしたいと言いましたら
直ちに飛んで来て下さいました。

それが今週頭の話なんですが
うちは今後も不動産を拡大させたいが
御行との取引を希望しているので
まず取引実績を作りたい、というお話しをしました。


今購入を申し込んでいる物件があるので、
もしこれが買えたら
「そのリフォーム代金を御行でお借りしたい」
という話をしたんですね。


そしたら、
それは分かりました、問題ありません、と。

しかし、
「の前に、ひとまず200～300万円借りてくれませんか？」
と。

出た。笑

金融機関、みんなこれですよね。

欲しいお金は貸してくれないクセに、
自分達のノルマが厳しい時だけ
いりもしないお金を借りろと言って来やがります。

ま、良いでしょう。

どうせ取引実績作っておかないといけないし
どうせリフォーム代金として借りるつもりだったから
それだったら先に別の名目で借りても同じだし。


ところで、
一体どういう名目でお借りすれば良いでしょうか？
運転資金ですか？リフォームの見積もりとか必要ですか？
と聞きましたら「こちらで適当に作文しますので」と。笑

ほんま、貸したい時は何でもやってくれるのね・・・


ニッコリと
「よろしいでしょう、お付き合いします」
と言いましたら。

「では今月中に実行させて頂きたいですがよろしいでしょうか？」
と。

どんだけ焦っとんねん。笑

ま、来月が期末ですから
ノルマ達成の最後の追い込みって感じなんでしょうか。


そんなわけで、
またしても、微塵も必要無いお金を
300万円も借りる事になってしまいました。

ま、こういう事情なので金利も安いしね、
手持ちの現金が多くて困る事も無いですから
貸してやるって言うなら借りてあげましょう。


しかし、しばらく物件が買えない上に
必要無い借金までしてるもんですから
お金ばっかり増えて行くんですよね・・・

困りましたねぇ・・・

物件出て来ないかなぁ・・・


で、この辺りに関して言いますと、
やはり不動産向けの融資は相当厳しくなっているようでして
少々の条件では、当たり前の金融機関では借りられないようです。

その担当者さんも
「この人で、この物件なら間違い無い」
と思う案件が、最近いくつもダメになっているそうで、
「中途半端な物件を持ち込んでもらってもまずダメだと思います」
と言われていました。

その代わり、
「うちで物件探すので時間下さい」と。

え？マジで？

金融機関の方で、うちの会社の規模などを考慮し、
「この物件なら間違い無かろう」
という物が出て来たら連絡入れるので
そこから買うか買わないか検討してくれとの事です。

なんと助かるお話し。

もちろん、
そんな物件まず出て来ないとは思いますが
もし出て来たらラッキーですよね。

今の金融機関の審査に通る物件だったら
資産価値としてはかなり高い物になります。

もちろんそれが
賃貸経営としてどうかは別の話になりますが
物件自体の価値や安全性という意味では
金融機関が出して来る物ならちょっと安心ですね。

なんて話も
「まずは金を借りさせるための方便」
ってのも分かってますけど。

それでも、こうやって、
物件の情報が流れて来る先が一つ増えれば
買える可能性に近づいているという事でしょう。

地道に行くしかありません。


■一発逆転

松原さんってめっちゃ堅実ですけど
人生一発逆転！とか興味無いんですか？

って聞かれたんですが、
そんなの「興味しかない」です。笑

無駄使いしない人間だと思われてるので
意外だって言われるんですが、
私、ジャンボ宝クジとか毎回買いますしね。

もこれが当たったら
もう一生働かなくて済む～、とか
割と本気で思って買ってます。笑

ただ、私は、昔と違って、
「一発逆転だけを狙う馬鹿ではなくなった」
という事です。

平行して、
自分が55歳になるまでに
収益物件を200～300戸保有して
不労所得1000万円を目指しています。

これは「夢見ている」のではなくて、
現実的な目標として淡々と進めているのはご存じの通り。

で、
「松原さん宝クジ当たったら不動産買いまくれますねー」
と言われた事もあるんですが、そんなわけあるかい！

不動産買ってるのは
不労所得を作りたいからであって、
宝クジが当たったら不動産買わなくても一生分のお金があるんですから
不動産なんか買わずに遊んで暮らすに決まってます。笑

むしろ、
手持ちの不動産も全部売っぱらって身軽になって
死ぬまで遊び惚けると思いますね。

私は1年や2年遊んだぐらいでは
仕事したくなるような事は絶対に無いです。

10年でも20年でも
遊ぶだけの生活で飽きない自信がありますね。


宝くじ、当たらないですかねぇ・・・


■相手の事を考えられない

JDの姪っ子2号が春休みで帰省していまして、
暇なのかうちに来て1日中ダラけてたりします。

自分ちでダラけろやと。笑

ま、家が真横ですし
この子はうちの女房と相性が良いのか
自分ちより我が家の方が楽だったりするようで。

で、うちの女房の生活を見て
「私も専業主婦に憧れる」と。

ま、そりゃそうだ。

働かずに済むなら誰だって働きたくないでしょう。

なので言っておきました。

「嫁を専業主婦にしたい人が求める物は何なのか」
「自分はそれを備えているのか」

という事を考えろ、と。

・掃除、整理整頓、洗濯はバッチリ
・料理は何を作っても美味しい
・裁縫、編み物なども得意では無いが当たり前に出来る
・生け花、ガーデニングなどで家の内外を飾る余裕やセンス
・絶えない笑顔
・母親のような包容力、辛抱強さ
・スタイル、美容に意識が高い
・セックスが上手い
・堅実、お金に強い
・健康


これが最低条件なんじゃないでしょうかね、と。

全部備えてる子がいたら
比較された時に負けるもんね。

春休みで、バイトも無くてダラけてる暇があったら
家で家事を手伝うとか料理でも教えてもらえと。

今時、奥さんを専業主婦にしたいなんて言う人間は
それなりの甲斐性がある男だと思いますし、
当然、嫁さんに要求する物も大きいと思います。

相手が何を求めるのか、
自分が理想とする人から見て
自分は選ばれる価値があるのか、
という事を考えなければいけないと思います。


それはそれとして
結婚するまでは一旦就職するんでしょうが
ここも同じですよね。

行きたい会社がある、したい仕事があるとして、
「会社から見て自分は採用したい人間なのか」
って事を、今から準備しなきゃいけないと思うわけです。


何でもそうですよね。

ネットビジネスだってそうでしょ。

アドセンスやサイトアフィリやるとして
稼げない人間って、スキルじゃなくて
「文章を読む人の事が想像出来ない」という
致命的な欠陥があるわけです。

メルマガなんかはもうそこに尽きますね。

メルマガで稼ぎたいとか言って
「読む人の事を考えない独りよがりのメール」
とか書いてたら、稼げるはずがないんです。

私が実例です。笑

昔は売るためにメルマガ書いていたので
読む人の事を考えて書いていましたが
もはや収益を無視して書きたい事を書いていたら
当然ですが反応は下がってしまいました。

面白いので読者さんが離れはしないとしても
「物が売れるメルマガかどうか」となると
もう昔ほどは売れないわけですね。

それでも
その辺のへっぽこ大先生よりは売りますけど。


そんなわけで、
とにかく「自分の事しか考えない」という人間が多いです。

金融機関もそうだし。笑

あいつら、
うちの会社が大きくなるとか儲かるとか
微塵も気にしていませんもんね。

とにかく自分のノルマを達成して、
ミスをせず順調に出世出来ればそれでOK、みたいな。

ワシ、もし宝クジ当たって10億円を手にしたら、
そういうヤツがいる金融機関には預けませんもんね。

当たり前ですよね。


みんな、今目の前にいるその姿や条件だけで
その人を判断しますよね。

そいつが将来、偉くなったらどうしますか？

なんて事を想像しないわけです。


逆に私はいつも思ってます。

この野郎、
うちが零細企業だからって馬鹿にしやがって・・・

いつか
「お願いですからうちでお金借りて下さい」って
泣いてお願いさせてやるぞ、と。

もちろん断ります。

あの時、
あれだけお願いしたのに聞いてくれなかったよね、と。

そんなもんでしょ。


情もへったくれもない、
その場の感情とか銭カネの話しかしないヤツばっかです。

もう仕事で人と関わるとかマジで面倒なんですよね。

不動産から家賃収入が勝手に入って来て、
毎日暇で仕方無いからDIYと庭いじりばかりやって、
それも飽きるからたまに釣りとかゴルフに行くとか
そういう生活したいもんです。

私は女房さえいたら
他の誰に会えなくても別に寂しくありませんし。

女房は迷惑そうにしてますけどね。笑


さーて、物件増やしましょ。

不動産業界がどんどんヤバい空気になって来てますから
気合い入れていかないと
今年はあと1戸も買えなかったなんて可能性もあると思ってます。

そのぐらい厳しい印象です。

頑張ります。

てか、あんたも頑張りんさいよ。


じゃあの。



◇　追伸

多分ですが
私が今、一番確実に物件を増やすなら
8000万円～1億円ぐらいで
新築のアパートを建ててしまう方法だと思います、多分。

中古の相場が高止まりしているので
それなら利回りにほとんど差が無い
新築を買っても良いんじゃいか？ってのは
もちろん誰もが考える事ではあると思います。

新築だったら融資を30年とか35年で組めるので、
なんせ金利は激安ですから、
利回りは低いとしても、月々の支払いは少ないですから
十分キャッシュフローが出るんですよね。

問題はお金を借りられるかどうかという問題と、
経営プランが実情に合っているかの見極めですね。

不動産屋が作って来る収益プランは
「理想の状況で当てはめた数字」で作られているので
10年後の事はほぼ考慮されていません。

空室が出る事も考慮していませんし
税金の事も考えていなかったりします。

気がついたら赤字、
なんて事が平気で起こりかねないわけです。

新築も少しずつ勉強していますが
「不動産業者が売るための努力」は見えますが
それを買うオーナーの事を本当に考えているかは
どの業者も微妙な気はしています。

そもそも、それを売ってる営業マンとか責任者自体が
自分では収益物件を持っていないんですよね。

僕自身、自分の会社でアパートを2棟買ってるんです、
とか言うヤツがいたら話を聞きたいと思うんですが
そんな営業マンいないんですよね。

私、営業マンには全員聞くんですけど
今まで物件持ってる人間は一人もいませんでした。

借りられるとして
1億円の借金って勇気いりますもんねぇ・・・

うちの規模だと
まだその額を借りるのは少々危ないです、ギリギリです。

全然余裕で返せるけど、
もし自分に何かあった時の事を考えると
まだその規模はリスクがあるなと感じます。

あと戸建てを数個、
小さなアパートを1棟ないし2棟。

ここまで行けば
1億円ぐらいの借金は全然怖く無いでしょうから
早くそこまで行きたいもんですね。

とにかく明日の契約・・・


◇　追伸２

来月は息子の卒園式、
4月は小学校の入学式なんですが、
私、特に興味無いので行かないつもりだったんですね。

そしたら女房が、
小学校の入学式ぐらいは行ってあげたら・・・と。

面倒臭ぁ・・・

ワシ、そんなの見ても別に感動とか無いし・・・

かと言って、
別に忙しいわけじゃないので頼まれれば行くけども。

行きたいヤツだけ行けば良いじゃんねぇ・・・

今日も、息子は幼稚園のお別れ遠足でして、
遠方なので朝早くから女房と来るまで出かけましたが、
もちろん私は行かないんです。

なんで幼稚園の遠足にワシが行く必要があるの？
というか歩くの嫌だし。って事でして。

息子「明日はお父さんも来る？」
ワシ「行かん」
息子「なんで？」
ワシ「なんでも」
息子「ふーん」

最近、メルマガ書くのも面倒臭いけど、
遠足行くぐらいならメルマガ書くわい、
って事で今日はメルマガを書いている次第であります。笑


◇　追伸３

そんなに急いでないですが
実は自宅も買おうと思ってまして
のんびり探してはいるものの、希望の地域だと
目が飛び出るような金額で、とても買えそうにありません。

無理して買えない事も無いとは思いますが
自宅として買うにはそれだけの価値はありません。

自分の人生はほどほどで諦めて
息子に資産性の高い土地を相続させる目的なら良いでしょうが
そんな事のために買いたくもありませんし。

ほんとはその地域に
祖父母の持ってる土地があって
上手く行けばうちの母親の名義にしたかったんですが
伯父に押し切られて画策は失敗に終わりました。

クソぅ・・・

結局あのオッサン、
3000万円の価値がある土地を
妹たちにたったの1300万円だけ払って手にしたわけです。

私、母親に言ってたんですよね、
「だったらワシが1500万円で買うオッサンに言え、
なんなら2000万円で買ってもええ」
と。

あんた、
たった1300万円で片付けようとしてるんだろ？
だったら1500万円やるからあんたが出て行けよ、と。

または、
「死ぬまでハンコつかない」って言って
プレッシャーかけてやれ、って言ったんです。

そしたら一番困るのはオッサンなので。

なので最終的には
もし2000万円払う事になっても
その土地はワシが手にしてやろうと思ってたんですが、
母親がワシに内緒で遺産分割協議書に判をついてしまい・・・

やれやれ、
凄い価値のある土地なのにもったいない・・・

あの土地さえ手に入ったら
母親の老後は心配しなくて済んだのになぁ・・・

で、オッサンその土地どうするつもりなのかって、
自分の長男に、そこに家を建てさせるつもりなんですって。

そんな価値がある土地に自宅を建てるとか
アホですよね、何の活用も出来てないじゃん。

オッサン、自分は不動産売買業者なんだから
その土地の価値は誰よりも知ってるだろうに。

しかし、
いざ自分の土地になったら冷静に見られないんでしょうね。

ワシならそこにはアパート建てます。

土地が広いので、戸建てを2棟でも良いですね。

自宅は別で買います、安い土地を見つけて。

日本中、
凄い数の相続で土地建物が子孫に受け継がれますが
それを活用する人間って本当にごく稀ですよね。

たった1戸の家とか土地を相続で手にしたら
それをほんの少し上手く活用するだけで
一気にお金持ちになれる可能性があるっていうのに
ほとんどの人はその価値が理解できません。

1000万円で売れるなら1000万円欲しい、って言って
売っちゃう人が多いですよね。

それ、ちょっとリフォームして貸し出せば
1000万円どころじゃない価値を生み出すかも知れないのに。

または土地によっては
アパートだって建てられるだろうに。

うちのメルマガ読むような年齢の人って、
もう親がそんなに長く生きていない年齢だと思います。

で、私らの親の世代って
相当な確率で持ち家ですよね。

つまり不動産を持っていて、
それが近い将来には自分に相続されるはずです。

その準備、しておいた方が良いと思いますよ。

扱い方一つで、
何千万円の差になるかも知れないんですから。

いや、マジで。


◇　追伸４

今年の確定申告はややこしいわー。

・女房の相続関連
・女房へ株の贈与
・仮想通貨の利益

など。


◇　追伸５

うわー、もう3月が来ますね・・・

秋に、鉢植えを全部冬仕様にしちゃったから
今度はこれらを全部、春〜秋仕様にしなければなりません・・・

庭のレンガも仕上げて
芝が売られ始めたらすぐに貼らないといけないし
想像しただけでストレス・・・

宝クジ当たったら
こんなの業者呼んで頼むのに・・・

しかも理想までには
まだたくさんの鉢植えとか
ベリーで作った植物のアーチだとか
まだまだやらなければいけない事があって
まだあと2〜3年はかかりそうです。

てかこんなに増やしたら
もし引っ越す事になったときヤバいですね。笑

良い土地が見つかれば自宅を買うかも知れないけど
本来の予定では60歳で建てようと思ってるんですね。

そしたらメンテナンス無しで
死ぬまで綺麗に使えるし
資産価値を保ったまま相続も出来るので。

んで、その土地に関しては
植木や花壇、花鉢を基本に
全てを庭の方角を基本に作る予定であります。

ここにこの植物を植えるから
庭はこっち向きでこの長さ、とかですね。

夏はここまで日が当たって、
午後は建物の陰になって西日を避けられる、とかね。

ただ、女房が恐れているのは、
「あなたが死んだ後、その植物はどうすれば・・・」
と。笑

死んだお父さんが
大事に育ててた植物達だから・・・

とか想いながら、
ワシを忍びながら育てりゃええじゃろうが！

と言いましたら、嫌だ面倒臭い、だそうでして。笑

とは言いながら、
無理矢理手伝わせてるので
その辺のド素人よりは腕が身について来たと思います。

ワシが女房にやらせるのは
全部、ワシが死んだ後のための事なんで。


発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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