松原です。

最近良くない事が続く私ですが
捨てる神あれば拾う神あり、という事で
今朝、有力な情報が飛び込んで来ました。

以前、700万円で販売されていた戸建てに
250万円で買付を入れて撃沈した時の仲介業者さんから
今朝メールが届いていました。

500万円未満で
賃貸向きの物件あったら情報お願いします！
と言っておいたのを覚えてもらってたようです。

その業者さんから、
賃貸向けの物件が出ました、と。

んで、物件資料を見ましたらば、
なんと、我が家から5分という立地。笑

母親のいる実家からだと
ものの2～3分、というか車なら1分か。

住所見ただけで
もう景色が完璧に浮かびます。

グーグルマップさんで見たら、
「あ、あそこじゃん」みたいな。


これまでにも言って来ました通り、
私が住んでる街は、言ってみれば
広島市のベッドタウン的な地域になり、
かつ、近年非常に盛り上がっております。

この10年ほどでJRの新駅が作られ、
西日本最大のイオンが出来て異常に流行っており、
町内にあるもう1個のJR駅も拡張されて
街の開発がガンガン進んでいる場所です。

ガンガンです。

たかだか20坪ぐらいの土地に
細長い3階建ての家が建って
4000万円ぐらいで売られているような地域。


買い物も病院も学校も充実しており、
広島駅まで来るまで10分、
市内中心部までも車で15分。

大きな公園も複数あります。

コンビニやドラッグストアもたくさん。

完全な住宅地域なので
飲食店は少なめかな？

人は多いけど都会のようにガヤガヤはしておらず
住環境は非常に優れていて
広島市内近郊ではトップクラスの地域でしょう。

子育てには最高の場所ですね。

よって、
当然ですが地価が非常に高いです。

我が家でも実売で坪50万円ぐらい、
イオンの近くに行けば坪80万円～100万円という
都会に匹敵する不動産価値があります。

の中の、
ちょっとだけ不便な所。

というのが今回出て来た物件です。

いや、不便って言っても、
周りの比較対象が凄いだけで
普通なら「ここに住めたら最高！」
みたいな場所ですよ。

個別に道路とか諸々の事情があったとして、
近隣が坪50万円もする地域なんですから。


で、この物件、
139.27平米ですので、
坪で言えば42坪あります。

十分にもほどがある敷地ですね。

ただお家が少々小さくて、
平屋の3DKという間取り。

え？平屋？この時代に？

この地域で平屋が建ってるなんて
こりゃ、築年数が50年とか超えてるのかな・・・

と思ったら、
なんとなんとの、平成6年築！

嘘でしょ！みたいな。笑


中の写真が少しだけ添付されていましたが
お風呂綺麗！システムキッチン豪華！綺麗！
トイレは年式なりだけどこんなの交換しても値段知れてる！

道路は私道だけど持ち分はあるので
建築基準法は問題無し。

だけど、傾斜地で特別災害区域に入るので
再建築は難しいかも知れません・・・との情報。

OKOK、再建築とかしないし。

平成6年築だからまだたったの築24年でしょ、
余裕であと20年は使えるし。

平屋だったら
骨組みまでバラしてフルリフォームしたって
値段知れてるっしょ。

写真で見る限り
さほど傷んでるようにも見えませんしね。


さて、肝心のお値段。

なんと300万円なり。笑

目を疑いました。笑


3000万円って事は無いだろうけど
1300万円の間違いじゃないだろうな？

何回見ても300万円って書いてあるぞ。

絶対、値付け間違ってると思う・・・


んで、電話して聞いたら
確かに300万円でした。笑

もちろん「これ、安くないですか？」なんて聞きませんよ。
足下見られちゃいけませんからね。

ただ、どう考えても安いので
売却目的を聞いたら、弁護士からの依頼で出た物件で、
成年後見絡みの物件なんです、との事。

詳しい状況までは聞いていませんが、
例えば痴呆とかご病気のご老人とかが持っていて
その成年後見人の方が処分を進めておられるんでしょうかね。

来たね、これ。

満額で買っても十分な価値がありそうです。


ただし、本当に1点だけ懸念材料がありまして、
それが上水道が「井戸」なんですよね。

まぁ別にちゃんと使えるなら構わないんですが、
可能なら上水道を引き込みたい所であります。

検査とかメンテナンスとか面倒だし、
もし汲み上げポンプとか壊れた時には
緊急事態になるから嫌だし。

貸し出す時も「井戸」って聞いたら
ちょっと考える人もいるでしょうから。

なので、こうお伝えしておきました。

非常に前向きに考えたいが
「水道の引き込みが可能かどうかだけ確認して欲しい」
と。



で、ここまで盛り上がっておいてなんですが、
これ、今朝の話で、メールに気がついた時には
私、新幹線の中だったんですね。

なのでこのやりとりは
本当につい先ほど、東京についてからの話であります。

そんなわけで、
火曜日の午後に物件の見学をさせてもらう事にしました。

電話でも説明があり
物件写真で見てもそうなんですが
恐らくそう遠くない最近まで生活をしておられたと思われ、
建物内は家具やら家電やら残置物がたくさんです。

でも写真で見る限り、ゴミ屋敷とかではないし
老人特有の片付いていない家という感じでも無く、
ほんと、生活用品が残ってますよ、という程度です。

んで、弁護士が絡んでいる事や
残置物の撤去などの兼ね合いもあって
引き渡しは年内中？とかそのぐらいゆっくりになります、と。

OKOK、
こちら、ただ今現金が不足しておりますので
なんなら年が明けてからにして頂けると嬉しいぐらいで。


さーて、
ここまで単なる妄想。笑

ただ、これは欲しい。

なんせこの町内に物件を持てるだけで
ちょっとワクワクしてしまいます。

かつ、実は、
いつか手に入るなら平屋が欲しい、
と思ってたんです。

平屋をいじるのって楽しそうじゃないですか。

なんなら、
母親が今の家を出る事になった時、
ここに住まわせても良いわけで。


もちろん、一応ですが
200万円になりませんか～？
という、無茶なジャブから入れたいですね。笑

そこから250万円で決まったら鼻血が出るぐらい嬉しいし、
満額の300万円でも文句はござんせん。

気持ち、280万円で買えたら最高だなー、的な。


あと、車も2台止められる、ってなってますが
写真から想像するに恐らく縦列での2台。

ただ、この大きさの家に
車が2台必要な人は住まないだろうから
1台が普通に止められたら何の文句も無いですね。

後は道路がどんな感じか分からんですが、
前面道路は4mあるようですから
まぁ、そんなにややこしい駐車上じゃないだろう、
と祈っております。

てか、この場所だったら、
買い物も駅も、徒歩か自転車で余裕なので、
なんなら車持ってない人でも生活出来きますから
駐車スペースを無視しても大丈夫かも。

母子家庭の人とか
なんなら生活保護の方なんかだったら
この家は最高の住まいになるでしょうねぇ。

小学校は徒歩5分程度、
中学校も、どうかな、15分歩けば行けます。

コンビニとドラッグストアも徒歩5分とか10分、
スーパーだけ、ちょっと坂の上り下りが必要かな、
という感じ。


井戸の問題が解決出来て、
建物によほどの問題でも見られない限り、
これは買ってしまおうじゃないかと。

風呂とキッチンが綺麗なので（写真で見る限り）
設備としては便器と洗面台の交換ぐらいです。

洗面台なんか5万円出せば高級品がありますし
ホームセンターで3万円出せば上等なのがあります。

2号棟で買った洗面台は
ホームセンターで25000円でした。

便器はシャワートイレ付きの新品に変えたって
贅沢しても工事費込みで15万ぐらいですかね。

内装なんて、平屋で3DKですから
全部張り替えても知れた値段です。

どうやら全部和室なので
畳の表替えが16枚×4000円で64000円。

障子は女房に張り替えてもらって
何枚あるか分からないけど材料費が1万円か
多くても2万円あれば済むでしょう。

後はクロスですが
そもそも和室なのでクロスがありませんから
キッチンの一部とトイレ、洗面所を全部変えて
10万円あったら済むんじゃないかな？

キッチン、トイレ、洗面所のクッションフロアを
全部張り替えたって10万円程度。

掃除なんてワシと女房でやるし、
なんせ家から5分で行けるので。笑

修繕費は、
50万円あったら全部済んじゃうんじゃねえの？

という感じですね。

何があっても100万円はかからない。


物件価格300万円、諸経費50万円、
改修費50万円、トータル400万円で仕立てて、
激安で貸し出しても45000円は取れる場所です。

当たり前に考えて5万円で貸し出せるし
ひょっとしたら5.5万円でも行けるんじゃいかな。

いや、時間かけたら
6万円でも借りる人いると思う。


最低の45000円で貸し出して
年間家賃が54万円で利回り13.5%。

私の基準が13%なのでバッチリはまります。

5万円で貸し出したら利回り15%、
5.5万円だったら16.5%。

良いですねぇ・・・

いい・・・

素敵。


という妄想をしていました。笑

今日から3日連続で
エッグジョブ＋の東京セミナー。

戻ったら
神様からこの物件がプレゼントされるのを祈って
頑張ってこなそうと思います。


まだ明日と明後日、
十分席空いてますんで、もし暇だったらどうぞ。


■東京会場（神田駅から徒歩圏）

8月25日（土）　13:30～17:00　80名
8月26日（日）　13:30～17:00　52名


お申し込みはこちらから（PDFレター）
↓
http://bind-office.com/ra/s/egs


んでは。



◇　追伸

もし買えなくても
こういう物件が出て来て
妄想してるだけで本当に楽しいですよ。笑

もしこの物件が買えたら・・・

って想像してるだけで幸せ。

あなたもぜひ。


◇　追伸２

この物件、自分が住むと考えても十分な立地です。

そう考えたら、
総額400万円でマイホームが手に入るわけです。

あるんです、そういう家が。

この物件だって、
普通に考えたら「ありえない価格」ですが
実際、出て来てますもんね。

これ、また楽しい妄想してみましょうか。

住宅ローン使って、
35年、金利1.5%で買ったら
月々の返済、14523円です。笑

スマホ代か！みたいな。笑

400万円のローンが審査通らない人はおらんでしょう。

子供が小さかったりして一人だったら、
小学校卒業するまで家族3人で余裕で住めますから
その間にメッチャ貯蓄出来ますよね。

中学校上がる段階で
次の安い家を買うとか賃貸に引っ越して
この家を5万円で貸し出したら人生余裕ですよね。

こういう家、あるよ、ほんとに。

見えてないだけ。

でも、探さないと絶対に見つからない。

そして、こういう家、
これからの高齢化社会と少子化に向けて
もっともっと増えて行くはずです。

早く手にして、早く回収しておけば
次から次に不動産を買って行けると思います。

10年経ち、15年が経ち、もしその頃、
地価や不動産価格が下がって行くとしても
安く買って回収済みだったら
「少々安く貸したってちゃんと儲かる」わけですよね。

今の日本で、
たった15年後に、
地価や不動産の価値が
半分になる事は想像しにくいですしね。

また、仮にそうなったとして
「家賃相場が半分になる事はもっと想像しにくい」
じゃないですか。

しかも「一軒家」ですからね、
マンションみたいにライバルが多くないので
住みたいと言う人は絶対にいます。

あります。

見つけましょう。


◇　追伸３

息子が、6歳にして8万円も貯金を持っておるんですが、
最近「どうしても自分のお金で買い物をしたい」と言いまして。

まぁまて、
あとたった10年我慢しとけ、
家っていうデッカい買い物させてやるから。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
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発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
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