珍しく弱っている松原です。

用事を一つずつ、一つずつ片付けるものの、
また新しい用事が一つ、そしてまた一つ・・・

完全に精神的にヤラれておりまして、
2時間以上続けて寝られませんし
耳鳴りが酷くてイラつきを通り越してしんどい。

寝られず起きている時間が長くなると
こうして深夜にパソコンを触る事になり、
間食、夜食が加速して体重も増える一方であります。

さすがに体調も悪くなってきました・・・

ま、原因は
自分がサッサと用事を片付けないからという
単純な理由ですので仕方ありませんが。


そんな中、
ヘビーな作業である一つの決算作業がほぼ完了しました。

うちは7月決算ですが
例年9月まで帳簿の入力がもつれ込むというのに
今年は8月の前半で終わるという快挙。

税理士先生が
ほぼ完成形までまとめて下さったので
昨日、金融機関に融資相談の電話を入れました。

前任の担当者が転勤になる際、
「後任の物に挨拶させますね」と言っていたにも関わらず
もちろんうちのような弱小ゴミカス顧客は忘れ去られ、
連絡など無く、現在の担当者さんが誰かも分かりません。

という説明を金融機関にしたところ、
担当者さんが挨拶がてら
20日（月）に我が家へ訪問されるそうであります。

しかも電話の対応がメッチャ面倒臭そうでした。笑

先日、2000万円のアブク銭を持った身内を紹介する時には
あれだけゴマをすって嬉しそうな顔してたクセに・・・

ほんま、銀行って偉そうです。

ま、頑張って資産増やして、
10年後には頭下げさせてやります。


あ・・・でも、
うち、訪ねて来られても
応接間にテーブルも座布団も無い・・・

金曜から出張だし
明日ぐらいしかテーブル買いに行く時間無いな。

ていうか、
良いテーブル見つからなかったらどうしよ、
みたいな状況であります。


んで、今回の融資ですが
結構無茶な条件で相談する予定であります。

1300万円を
金利1.5%で20年貸して下さいな。

20年が無理なら15年でどうでしょうか？

という、
無茶にもほどがある条件です。


金融機関によっては
このぐらいの条件を飲んでくれる所もあるでしょうが
まず相談を入れようと思っているうちの取引金融機関は
この辺り、結構厳しいので多分通らないと思います。

それでも相談を入れようと思っているのは
「出来る事なら御行と取引をしたい」という姿勢を
見せておきたいという感じであります。


で、この融資を受けて購入したい物件ですが、
先日ちょっと書いたと思いますけれども、
業者から提案をもらった
2300万円の小さい古い木造アパートです。


これに関しまして、仲介業者さんには、
「金融機関に相談入れて感触を確かめてから買付入れますね」
と言っておきました。

ただ、うちが7月決算とうタイミングで
盆もありますしちょっと時間かかるかも知れません、
もし先に希望者さんが出たらそれは仕方無いです、
ただうちは融資次第では買う気でおります、と。

そしたら、
融資特約付きで良いから買付を出しておかないか？
という提案をもらったので、
昨日、買付を出しておきました。

この「融資特約付き」というのは、
こういう条件での購入申し込みであります。
↓

この物件、この金額で購入したいと思っていますが
希望条件で融資が受けられたら買いますが
もし融資が受けられない場合は白紙にして下さい。

↑
という事ですので、売主からすると、
お金が用意出来るかどうか分からんヤツを待つという事ですので
正直面白く無い申し込みです。

もちろん、その間に
「現金で買いますー」なんて人間が現れたら
申し込みの順番関係無く、そっちに売りますよね。

ただ、この辺り、地域性だったりとか業者によって、
「基本的に申し込み順での交渉」という真面目な人や業者もいて、
こうなると、買えるかどうかは別として
とにかく早く申し込みを入れてしまう事が有利になります。

融資が出るかどうかは分からないけど、
とにかく自分が1番に交渉権を持って、
融資結果が出るまでは物件を押さえてもらえるとなれば
ありがたい話ですもんね。


で、今回、2300万円という小さい金額の物件ですし、
ある程度強気で売りに出している事は聞いていますので
そもそも融資特約での申し込みなんか
受け付けてもらえないだろうと思ってたんですね。

この世界、5000万円以下の物件だったら
現金でサクっと買う人がいくらでもいるわけですので・・・


ただ今回、
ついこないだ物件を買ったばかりの業者さんですし
売主さんまで同じという事で
その辺、融通を利かせてくれるみたいです。

こちらが7月決算でバタついてるとか
その辺の事情も伝わっているみたいで
申し込みさえ出してもらえれば9月いっぱいぐらいだったら
物件押さえておいても良いと言って下さってるそうでして。


で、実は
その担当者さんと売主って兄弟なんですよね。笑

なので、話しが余計に早いという感じでして。


て事で、
購入の申し込みは済ませました。

口約束ではありますが
これで一応9月いっぱいまでは
物件が売れて無くなる心配が消えました。

後は、私の融資の条件がまとまるかどうかだけ。

そこさえ整えば
規模は小さいですが念願の1棟物のオーナーであります。

部屋数も10室になりますので
ようやく事業規模に乗りますね。

これが手に出来たらマジで大きな一歩になります。


平成1年築なので
もう築30年にもなる木造アパートですから
これで利回りが8.8%って、儲かるの？って感じだと思いますが
実際、そんなに儲かりません。

現金で買うなら十分儲かりますが
1000万円以上の融資を使って購入すると
年間のキャッシュフローは小さいです。

ま、良いんです、これは勉強ですから。

具体的に数字で見て行きましょう。


月間家賃が169,000円、
年間だと2,028,000円です。

木造で古くて小さいので
維持費は知れてます。

管理会社に家賃の5%として年間101,410円
浄化槽の維持管理で年間45,900円
固定資産税が年間45,900円
ーーーーーーーーーーーーーー
計　193,210円


月じゃないですよ、
年間でこれだけしか維持費がかからないんです。笑


で、融資の目標としては、現実ラインとして
1300万円を金利1.5%の15年で借りたいので
これが叶えば月の返済額は88,472円となり
年間では1,061,664円の返済です。

維持費と返済額を合わせて
年間に出て行くのが1,254,874円で
家賃収入が2,028,000円ですから
税引き前の利益が年間773,126円となります。


ちなみにもう少し詳しく言っておきますと
この物件は、固定資産税評価額で
土地が5,330,687円
建物が1,659,081円
であります。

土地は42.17坪で、
現在の実売価格では坪50万円程度の実績がありますので
凄く淡い計算でいえば、もし更地になっても
約2000万円の値段が付く可能性はある、という物件です。


で、上記から割り戻すと建物の割合は23.7%ありますので
物件価格2300万円のうち5,451,000円が
税務上、妥当性のある建物価格として計上出来ますが
築年数は耐用年数の22年を超えていますので
減価償却のルールに則り、たったの4年で償却が可能です。

建物は定額法での償却となりますから
単純計算で年間約140万円ほど計上出来ますので
結構な節税にもなりますね。

この物件自体は年間に80万円弱の利益が出るけど
減価償却が140万円出来るとなれば
80万円儲かるけど帳簿上は赤字なので
あくまでこの物件単体で考えればですが、税金が必要ありません。

かつ、不動産以外の収益も利益を圧縮出来るわけですから
現金製造器を手に入れるようなイメージです。


これを考えると、
うちは不動産だけの収益では無いので
会社全体としてのメリットもありますから
単純な利回り以上の価値があるとも考えられるでしょ。

ましてうちは、現在保有する4戸の全てを
この2年ほどで取得していますので
これらの減価償却も同時に進んでいますので
これだけで年間かなりの利益を圧縮出来ます。


かと言って短期間で償却が済みますから
それが終わったら一気に利益が大きくなる、
つまり税金が増えるという事にもなるわけですが
とは言ってもたかが10室程度の収益ですから知れてます。

これが、融資を大きく使って購入していると、
減価償却が終わったタイミングで一気に利益が大きくなり、
税金倒れで赤字に転落するという事もよくある話しであります。

しかしうちは現金で購入している物件ばかりなので
そこの心配は全くありません。

また、もしあんまり利益で出そうだったら
また木造の古いアパート見つけて買えば良いわけですね。

そうすればまた短期間で大きな減価償却が取れます。

その頃には
それが出来るだけの現金が
家賃収入から勝手に貯まっているわけですので
小さいアパートぐらいなら
物件さえ見つかれば購入は出来るでしょう。

そういう動きを実際に出来るようになるには
「今回の1棟を手に入れておきたい」わけであります。


面白いでしょ、不動産。

だからあなたも買いましょうよ？
って言ってるんですよ。


今回、2300万円の物件で
1300万円しか融資を受けないですから
少ないとはいえ月々それなりに現金が残りますし
これはつまり「破綻の可能性がとても低い」
という事でもあります。

家賃収入が17万円で返済が9万円ですので
返済比率が約50%ですから
単純には「半分が空室になっても大丈夫」という事ですね。

1室や2室空いたって
返済で困る事は無いから安心、
という感じです。

ただ、この物件単体で見ると
返済比率が50%にもなるとも考えられますので
安全とは言いがたいですが、
うちの事業規模から考えたら余裕の安全圏です。

うちの場合は
これ以外に無借金の4戸がありますし
ネットからの利益も十分ありますから
もしこれが全部空室になってしまったとしても
月に9万円の返済なんか屁でも無いわけです。

もし全てが吹き飛んでも、
土地だけになって叩き売ったとしても
借金が残るような危険性はありません。

私は、早く進めているように見えて、
「絶対に倒れない」というラインを死守しています。

何があっても、
たとえ1円であっても
赤字が出ない範囲でしか挑戦をしないという事です。


ただ、これがもしサラリーマンとかやってて、
限られた収入の中から物件を買おうと思う場合なんかは、
もし空室が増えて返済額に足り無かったら
給料から補填しなければいけないという事になりますので
これはかなり恐ろしいですよね。

だからこそ、そこのリスクを回避するために、
出来るだけ利回りの高い物件を買う、出来れば現金で買う、
融資を受けるとしても借入額を小さく、金利を低く、長期間で、
という事になるわけですよね。


じゃあ、どうやったら銀行がお金を貸してくれるか、
どうやったら良い条件で借りられるかってのは
「信用」と「担保」ですよね。

例えば大企業に勤めてるとか
医者や弁護士、または公務員に準ずる職業の人なら
物件の条件さえ整えばいとも簡単に1億円ぐらい借りる事が出来ます。

一方で、派遣社員だったり、資産を持っていないとか
「自営業者」なんかは金融機関から見て最低レベルの属性です。

会社社長、なんて
金融機関から見たら一番危ないですよね。

サラリーマンなら毎月給料もらえるけど
自営とか会社オーナなんて
突然業績が悪化して飛ぶ可能性があるわけですから。

通帳とか取引の履歴を見れば
どんな会社なのかや、お金の使い方まで簡単に透けて見えます。


あなたの通帳、
人に見られたら恥ずかしくないですか？笑

給料入って来たら、すぐにほとんどが引き出されたり、
クレジットカードの支払いとかローンの返済とかで
月末にはほとんど残っていない、みたいな。

収入は高いけど
お金の出入りが激しくて貯蓄が少ないとか。

そんな通帳を見た時、
あなたの事を、お金に関して信用出来るか、
と考えれば分かりやすいでしょう。

これが、例え月に5000円であっても、
もし専用の通帳に10年間コツコツと貯めてあったら、
額の問題では無く、辛抱強い人と判断出来ますし
お金に対する意識が高い人だと思えるはずです。

通帳と決算書は
大人になってからの通知簿です。

人間性とは何の関係もありませんが
逆に、経済的な信用においては
人間性はあまり価値を持ちません。

それがたとえ1000円であっても
コツコツ貯められているならば
少なくとも加点要素にはなるでしょう。


なので私は、その対策として
まず3戸を無借金で買い、しっかりと収益化させ、
不動産賃貸業としての実績を「信用材料として」作って来たわけです。

そして、これまでに言って来たように、
家賃が振り込まれる通帳には一切手を付けていません。

これも「うちの会社は不動産収益に頼る必要無く運営可能です」
という事を暗にアピールするための細工です。

お金の出入りは極めてシンプルで、綺麗です。


もちろん最初はそんな状態ではありませんでした。

そこを目指した時点、3年前の時点では
過去3年間の決算書はとても褒められた状態では無く
とても融資の相談に行けるような状態ではありませんでした。

ですから、そこの対策もこの3年で進めて来たわけです。

個人の年収も低いし貯蓄もほぼゼロだし・・・

個人としては、節税対策で
一時期は年収を120万円まで落としていましたが
これは金融機関に行くには問題がありますから
この部分も3年かけて少しずつ上げて行きました。

実際には法人でプロバーの融資を受けますから
個人の資産状況というのは関係無いんですが
それでももし個人的な資産状況を開示する必要があったり、
もし法人では無理だけど個人なら融資を受けられるような事があった場合、
そこに対応出来るように個人年収を上げて来たわけです。

600万円にし、800万円にし、
女房にも200万円出すようにし、
世帯年収で1000万円を超える形にしましたので
これで多少の貯蓄を持っていれば、個人でも
大概の金融機関で融資の土俵には上がれるはずです。

ただ、その後、個人では
今の家を買う流れで大きな借金を負いましたので
個人での融資はかなり厳しくなったというか
ほぼ無理でしょう。

何度も言って来ましたが
「マイホームは単なる負債」ですので
金融機関から見ると私個人は
「危ない債務超過の人間」になってしまいます。

マイホームをローンで買うと
何かと人生が後退する事は覚悟せねばなりません。

銀行は、マイホームのローンを組ませたがりますが、
一方で借りた人間は「債務超過者」と認定し
もうお金を貸せない人間として区分します。

絶対に新築を買ってはいけないし
買うなら現金以外で買ってはいけません。

マイホームを買うなら、
以前から言っているように500万円程度の中古を買うか、
「収益物件を買った後で」新築を買えば良いと思います。


そういう事で私も個人での信用は失われています。

出来れば家なんか買いたくありませんでしたが
相続が絡んでいたので諦めるしかありません。


それでも、運も良くうちの会社はしっかりと利益を出し続け、
税金も「この規模でこんなに払ってるんですか？」ぐらい
しっかり払って来ています。

純資産も増えて来ました。


その過程、ずっと見て来ましたよね？

このメルマガで全部書いて来ましたもんね。


あれから、たった3年ですよ。

未経験の事だったので
思ったよりも上手く進みませんでしたが
それでも悪くないレベルまで持って来る事が出来たと思います。

今回のアパートも、利回りだけじゃないんです。

あくまでも私が描くイメージを作り上げる上で
必要なパーツなので購入したいという事です。

もちろん、収益とかリスクも
最低限の所で押さえていますけどね。


後はこれを、少しずつ、
レベルと規模を大きくして行くだけです。

徐々に効率も良くなって行くでしょう。

何より、時間とともに、
キャッシュの増えるスピードが増します。


例えばですが、
まだ買えていないので単なる妄想ではありますが
もし今回の物件を購入する事が出来たら
うちの年間家賃収入は450万円になります。

そのうち100万円ほどは返済が発生するのと
多少の経費が必要ですが
単純に350万円ほどの利益が出ます。


不労で。

凄いでしょ。


で、ずっと言っているように、
私は家賃収入には手を付けません。

不動産に関わる融資の返済であっても
家賃収入の口座からは出さないつもりです。

ですので、家賃収入の口座には
単純に、たった1年で450万円が貯まります。

これだけあったら
戸建てが現金で買えますよね。

また、小さなアパートの頭金にもなります。

と言っても、
その程度のお金だったら
家賃収入に手を付ける必要はありません。

となると、2年経つと
なんと勝手に900万円もの現金が貯まっています。

えらいこっちゃです。

勝手に900万円貯まるって凄いですね。

ていうか、その2年の間に、
もちろん物件は買い増して行きますので
実際にはもっと元気が増えて行くわけですね。


分かります？

これが、さらに3年経って、5年経ったら、
どういう事になるか予想出来ますよね。

物件が増えればもっと凄い額が貯まって行きますし、
物件増えなくても、年に450万円は増えるわけで。


私、会社も個人も状態が良くなかったし、
大きなリスクを負えない性格なので
メッチャ地味に、効率悪く進めて来てもこれです。

ちょっと属性が良いとか
ほんのちょっと勇気があるとか
ちょっと資産持ってるなんて人だったら
1年とかでこのぐらいの規模まで来る事が出来るはずです。

奥さんがヘソクリ持ってるとか、
親にお金借りられるとか
親の家を担保に出してもらえるとかだったら
一気にショートカット出来ますよね。


そのための方法や考え方も
これまで散々書いて来ましたが
なんで誰も実際に不動産を買わないんでしょうね。

ネットより先にそっちだと思うんですが。


アホみたいに単純な話です。

儲かりそうな物件見つけて、
お金があれば現金で買う、
足り無ければ借りて来て人のお金で買う。

借りたお金も自分が返す必要が無くて
住人が家賃として払ってくれたお金から出すわけです。

完全に意味不明でズルい商売ですよね。


私は商売に夢とか理念なんて持っておらず、
単にお金を儲けたいだけですので
儲かるからやる、というだけで、何も迷う事がありません。

あなたもそうじゃないですか？

事業を通じて社会で成し遂げたい事があるとか、
そんな思いで働いてるわけじゃないですよね？

単にお金を儲けたい。

という事だろうと思いますし
そこをちゃんと言えるかどうかだと思います。


そして、ありきたりですが、
目的と目標は明確にしましょう。

夢とか妄想じゃないです、
「コケても辿り着く現実的な目標」です。

いつまでにいくら稼ぎ、
そのお金を使って何をするのか。

これが明確になれば、
「そのための手段はほぼ決定する」わけです。

若い頃だったら
何にでも挑戦出来るだろうし可能性も体力もあるけど
もう我々の年齢では無理でしょう。

不可能では無いだろうけど、
そこまでの情熱を持てるほどの目標でもないでしょうから。



そんなわけで、
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もし本気で人生変える入り口に向かうなら
このセミナーはその一つになると思います。

待ってますね。




◇　追伸

ちょいと急ぎで金融機関に当たりたいため
税理士先生がお盆返上の超特急で7月の決算を進めて下さり、
ほぼ確定という所まで試算表をまとめて頂けました。

業績としては、売上も利益も、
笑うぐらい昨年とほぼ同様でした。

利益はちょっとだけ落ちました。

その上で、
純資産は800万円ぐらい増えてますので優秀ですね。

そんなわけで、
なかなか自信満々で金融機関と話が出来そうです。

ただ、それと
「この物件に融資を出せるか」というのは
また別の話になりますのでね。

いくら儲かってて現金持ってるとしても
その銀行によって「こういう物件にはここまでの条件」
という基本的なルールというのがあるわけですから
そこから外れたらそれまでです。

しかもそのルールというのも
市況や支店や担当者次第という面もありますので
運みたいな所もありますしね。

あっちの金融機関は話しにもならなかったけど、
こっちの金融機関は驚くほど良い条件をくれた、
なんてのも日常茶飯事だとの事でして。

そんなわけで今回、
始めて不動産に対する融資相談を入れるわけですが
さてどうなりますことやら。

うちの状況と物件から考えると
どこでも借りられるとは思いますが
後は「条件」です。

金利と融資期間ですね。

これが、1.5%の20年と、
2%の15年では
キャッシュフローに大きな差が出ますので。

下手すると、
黒字か赤字かという違いになりますから
金利は低く、期間は長く、
というのが借りる側はもちろん好ましいわけで。

しかし貸す側は
もちろん高い金利で早く返して欲しいと。笑

そして最初は
どうしても借りる側が弱いわけですが
規模が大きくなるにつれ
こちらが有利になって行くわけです。

借りて下さい、と言われたいですよね。

しかも今回うちが借りたいのは
たかだか1000万円ですから
向こうからすれば小銭ですからね・・・

書類書いて、稟議上げて、
上司と相談して、ってのは
1000万の融資でも1億でも同じですから
額が大きい方が喜ぶに決まってます。

早く、頼まれてお金を借りる立場になりたいもんであります。


◇　追伸２

私、前から言ってると思いますが、
お金借りられる属性の人だったら
ちょっとぐらいなら無理しても不動産買えば良いのにと思います。

というのも、
人間、借金になったら必死に返すんです。

500万円の不動産を買うために
今月から毎月3万円貯金しましょう、となると
誰も出来ないわけですが、しかしこれが
「500万円の不動産を買った返済の3万円」だったら
泣きながらでも絶対に払うわけです。

で、結果、家賃収入は入って来ますよね。

それでも良いんじゃないですか？

私は、貯めたら良い、とは言いますけど
実際にそれが出来る人なんていないのは分かってます。

それが出来る人だったら
現時点でそれなりの貯蓄してるはずだし
ネットで稼ぎたいとか寝ぼけた事は言わないわけで。

だから、そこを強制的に変えて行くには
借金しちゃう、ってのは一つの手です。

どんな形であれ不動産を持って家賃収入を得てみれば、
恐らくほとんどの人はお金に対する感覚が大きく変わります。

必然的に、お金の事を勉強せざるを得ないので。

結局、能力とかじゃないんですよね、
「考え方を変えられるか」という事と
「強制的な環境を作る」という事です。


◇　追伸３

私はよくこういう考え方をするんですが、
何でも「長期的に見れば誤差になる」という事です。

例えば不動産なんて
これを5年とか10年で手仕舞いしようと考えたら
利回り云々というのが非常に重要ですが
もし30年とか50年保有するとか
次の世代に引き渡すと考えたら
少々の利回りなんて小さな誤差になって行きます。

ブログの記事だって、
30記事や50記事がしんどいと感じる人は
たかだ200〜300記事がゴールに感じているんでしょうが
これが1000記事を見据えて書けば
30記事なんかあっても無くても変わらない程度の話です。

感情だってそうでしょう。

時間でどんどん薄まって行き、
今の感情なんて大した物では無いわけです。

みんな、先を考えないから
お金にも感情にも振り回されるんだと思いますよ。

私は逆に目の前の事なんかどうでも良いので
先で上手く行くならそっちを選びます。

だから私はメルマガを選択したし続けて来たし、
そこまでの規模が必要無い人には
アドセンスにしとけ、って言うわけです。

転売とかサイトアフィリじゃ、
なかなか不動産は買えないと思いますよ。

でも、アドセンスなら
もの凄い確率で買えると思います。

私は夢は見ません、現実を見ます。

だから自分の読者さんにも
現実を見て、夢より先に現実を叶えてほしいです。

大概の夢はお金があれば叶えられるんで。


発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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