ども、おはやした。
今月は何かと忙しい松原です。
死ぬほど興味が無い
ワールドカップの情報ばかりでイライラさせられ、
それが終わったと思ったら
さらに大嫌いな高校野球がどうこうという時期に。
ていうか、
広島それどころじゃないしね・・・
ニュース見ました？
我が町、府中町の川が氾濫して
どえらい事になってたでしょ。
うちは無事でしたが、
道路数本向こうはニュースの通りで、
ほんと、運が良かったとしか言いようがありません。
うちも先日の大雨の際は
家の横の川が氾濫危険水域まで行きましたし
すぐ近くでは家が流されたり土砂崩れしてたり。
ちょっと向こうの町では友達が死にかけましたし
4年前の土砂災害よりも規模は小さいとはいえ
より都会で広範囲だったので今回はマジでヤバいですね。
JRなんて
路線によっては復旧に1年かかるとか言ってますから・・・
で、サッカーとか野球の応援が好きなヤツらですが、
サッカーとか野球、てか他人を応援する前に
自分を応援してやれって話ですよ。
スポーツが好きなのは勝手ですが
ネットビジネスで稼げないとか言ってるのに
そんな暇あるのっておかしいわけで。
貧乏なクセに
TV見る暇あるんだねー、馬鹿なの？みたいな。
そんな時間あったら作業しろってんです。
サッカー見なかったら死ぬの？
野球見なかったら会社で仲間はずれにされるの？
金儲けしたいんじゃないの？
何か勘違いしてない？
とかいくらでも言いたい事はあるんですが、
私はそもそも団体競技自体が嫌いなんでね。
男だったら1人で戦えって話で、
徒党組んで、相手をやり込めようなんていう
考え方がセコいってんです。
ワシはスポーツは個人競技しか見ませんしやりません。
野球のシーズンは
渋滞で家の近所が渋滞するので
広島で試合して欲しくないですし。
別にカープ無くなってもワシ困らんし。
サンフレッチェとかさらにどうでもええし。
ていうか
ワシみたいな貧乏人は
TVを見る資格なんて無いと思ってます。
そんな暇があったら
少しでも金儲けになる作業をすべきです。
なので実際、この2年ぐらいは
大好きなゴルフのメジャー競技さえ見てませんし
録画もしないようにしています。
寂しい事ですが、
ゴルフ自体ほとんど行かなくなりましたし。
早く貧乏を脱出して
暇つぶしにTVを見たり
ゴルフに行けるようになりたいですね・・・
ていうか、
忙しい、っていう時点でダメですよね。
なんですが、7月と8月、
今回マジで忙しいんです・・・
7th Marketing Clubはご存じの状況として
エッグジョブの「無料セミナー」を
8月に開催しようと思ってまして
その準備も進んでおります。
1号棟のリフォームも始まりますし、
何より忙しいのが
ガーデニングとDIYですね。笑
本当はじっくり格好良いのを作りたかったんですが
状況と時間の関係で、大急ぎで
キッチンに不細工なカウンターをこしらえる事にしました。
材料代は木材が約3万円、
オイルとかネジとかが1万円程度、
計4万円なり、という感じですね。
10万円ぐらい出せば
既製品で良いのが見つかると思うんですが
貧乏人なのでその差額の6万円が出せず・・・
もっと稼がんといけませんなぁ・・・
続いて、花壇周りについては
ある程度整いました。
レンガをさらに敷き増しして、
トレリスも追加したので
これでひとまずOKです。
今は時期的に咲いてる花が少なかったり
イチかバチかで植えた花が枯れてしまったり
とりあえず何でも良いから植えた感じの花ばかりで
ちょっと汚い花壇にはなってるんですが、
ま、次の春からはちょっと綺麗になるでしょう。
酷いレベルの花壇ですが
それでも近所では随分花が多い家なので
覗く人も多く話しかけて来る人も多く、
近所付き合いには良い材料になっとります。
相手は全部、親ぐらいの女性ばかりですが。笑
で、残りは庭ですよ、庭。
これが一番手間とお金がかかるので
ちょっとどうしたもんか考えてる所。
まず、花壇を完成させねばなりません。
ウッドデッキについては
自分でやってると1年ぐらい時間が必要なので
諦めて業者さん呼んで見積もり出してもらいました。
予算に合うようなら頼もうと思ってたんですが
出て来た見積もりが68万円。
無理。笑
なんとか安く上がる方法を考えてるんですが、
まず、「ウッドデッキ」はやめました。
樹脂で出来た
「それっぽい」ヤツがありますよね。
あれにしようと思います。
というのも、本物のウッドデッキだと
少なくとも年に1回は防腐剤を塗ったりのメンテをしないと
なんせ木ですから、いずれはどうしても腐ってしまうんですよね。
ま、私は別にそのぐらいのメンテやるんですが、
よく考えたらこの家、
いずれは賃貸に出すわけですね。
そうなると、住人さんがメンテするはずもなく
うちがお金払ってメンテするのもアホな話なので
こうなると樹脂のデッキが良いという判断になりますね。
まったく、現実的で夢の無い話ではありますが
本物のウッドデッキは、次の自宅で作る事にしました。
という事で、デッキと花壇の寸法が決まってしまえば
残りの土のスペースを芝とレンガで埋めてしまうつもりで
これはもう経験済みですので自分で出来ます。
面積広いので面倒臭いだけですが
技術的には経験済なので大丈夫。
花壇は、レンガを積んだりとか
そういう手の込んだ物ではなくて
簡単に木で囲った物にしようと思ってるんですが
寸法とか大きさとか迷いましてね・・・
これが完成せん事には
他の部分を進められんのですが。
ま、そんなわけで
まだまだ作業が残っている我が家であります。
家の中にもまだ棚とかいっぱい必要だし
今、結構本気で思ってるのが
こんな広い家に住むんじゃなかったなと。笑
もし自宅を建てるとしたら
絶対に、絶対に小さい家にします。
絶対に、です。
デカい家ほど無駄な物は無い。
で、その無駄にデカい家ですが、
庭なんかほっといても良いんですけど、
この家、そのうち賃貸に出す事にしてるので
庭が不細工な状態ってのもあれでしょ。
デッキがあって素敵～。
小さいけどレンガと芝生のお庭が綺麗～。
って思って欲しいわけじゃないんだけど、
土が露出したままだと手入れが大変ですからね・・・
雨が降りゃドロドロになるし
晴れて風が吹きゃ砂埃が立つし
1週間もほっといたら雑草まみれになるし。
土の庭なんかいらん！
というのがよく分かりました。
うちの子は
普段から幼稚園で外遊びばかりしてるからか
家では別に土いじりとかしないですし。
で、そんな事はどうでも良いんです。
本題です。
1号物件のリフォームプランがようやく完成しました。
前の住人さんが出て行ってから
なんと丸1年間空き屋で放置してました。笑
現金で買ってるもんだから
全然焦らないんですよね、良いのか悪いのか。
しかし1年ってひどいですよね。笑
サッサとリフォームして貸し出してれば
例えば半年でも家賃受け取ってたら
30万円とかの収入になってたわけですし。
30～50万円を捨てたって事ですから
アホとしか言いようがありません。
で、業者さんに見積もりをお願いしたものの
あんまりにも無茶な要求するもんで
4月の頭に見積もりをお願いしたのに
見積もりが完成までに3ヶ月もかかりました。笑
そして、無理に無理を重ねて頂き、
業者さんから「これで限界です」と
つい先日頂いた見積もり書がこちら。
https://www.evernote.com/l/ABcXNEVoEjtPFIjWXBtGBns6k0odkMkCb54
あの、言っときますが、
こんなの、普通はタダで見せてもらえませんからね・・・
不動産投資家なんかだったら
こういう情報って有料のメルマガとしてお金取ってたり
コンサルの材料になるような資料ですから
ほんと、貴重な情報として参考にして下さい。
で、これ見ても
安いとか高いとか分からんと思いますし
正直、私も細かい所は分かりません。笑
これがどういう工事かと言いますと、
3DKの一軒家を、設備を全て入れ替えて、
内装も全てやり替えるという
簡単に言えばフルリフォームというヤツです。
その上で、1階は現在、
6畳のキッチンと6畳の和室であるところを
ブチ抜いて13.5畳の1LDK化して、もちろん洋室にします。
2階は現在6畳の和室と8畳の和室ですが
8畳は洋室化し、6畳の部屋は
廊下の一部を部屋に取り込む改造をして
7.5畳の洋室に変更します。
という事で、
間取りの変更という大きな工事を2ヶ所含んで
それで税込みで304万円ですので
これは相当安くあげて頂いたと言えますよね。
かつ、この見積もりには入っていない
細々した工事も全て含んで
「パッケージ価格にしときます」との事です。
何かあった時のために
ちょっと余分に材料とか工数を入れてあるそうですが
それはもう、儲けて下さいという感じ。
代わりに、これ以上の追加工事とか出たら
それは予算内でやって下さいね、という事であります。
で、見積もりと一緒に出てる
カラーの資料、設備の提案所を見て頂けると分かりますが、
戸建てとはいえ、賃貸物件にしては設備のレベルが高いです。
賃貸向けの商品ではなくて、
一般家庭に使用する設備の中で
一番低いグレードを使用しています。
本来なら、賃貸向けの設備を使えば
もう20～30万円は安くあがるはずですし
工事も、無駄なほどたくさんやり過ぎています。
なので、このプランをさらにシビアにやれば
税込みで250万円ぐらいまでは抑えられると思うわけですが、
これって、凄い事だと思いませんか。
どんなボロい家を買って来ても、
屋根と柱と外壁と窓さえ生きていれば
家の中を全部新品に変えても300万円かからないわけですからね。
今回、1点懸念は
アルミサッシがかなり古いという点で、
これを家中交換するとなると凄い金額になるので
サッシと窓だけがボロいままとなりますので
これがどこまで違和感があるか・・・という感じですね。
ま、そこは最悪、サッシの枠だけ
根性入れて自分でカッティングシート張るとか、
ペンキ塗ってごまかせないか？とか、
見学時にカーテン付けておいてごまそうかとか、
なんにせよ上手くごまかします。笑
もう1回言っておきますが、
これは「最安値ではない」です。
もっと安くやってくれる業者さんだっているでしょうし、
もっと安い設備だってありますし
自分で買って来て、取り付けだけ職人さんにお願いするとか
なんなら自分で出来る所はやってしまうとか、
200万円であげる事も十分可能だと思います。
私は性格的に中途半端な事が出来ないので
ついやり過ぎてしまうのと
売却時の事を考えてちょっと贅沢にやっていますが
収益だけを考えるならいくらでも安くあげる事はできます。
私は「業者さんも儲けてもらわないと関係が続かない」
というスタンスですので、可能な限り無理は言いますが
無茶は言いません。
ちゃんと儲かる範囲でやって下さいね、と。
それを、自分の事だけ考えられるような人だったら
その時だけの付き合いと思って
無茶ばかり言って値切り倒す人もいるでしょうし
それはそれでその人の戦術でしょう。
とにかく、設備にさえこだわりを持たなければ
戸建てをフル改装したって
この程度の金額で収まるという事ですね。
私が6SLDKの自宅で
存分に贅沢な設備や工事をやっても
470万円ぐらいで済んでいるわけですし。
そう考えたら
新築に4000万円払う意味って無いですよね。
一軒家の妥当な値段って
1000万円ぐらいだろうな、というのが私の考えですね。
で、外見はともかく
中が全部新品に入れ替わった家だったら
最初の住人さんは高い家賃取れますよね、多分。
私も、この1号棟は
最大で6万円の家賃で募集を開始してみようと思っていて
仲介業者さんがまだイケると言えば
もう数千円高い募集をかけてみようと思ってます。
利回りとしては
58000円で借りてもらえれば10%という事で、
ハッキリ言って収益を考えたら全然おもしろくありません。
ただ今回も、勉強という面が大きいですし
5年後には売る気なので、そのタイミングで
どうやっても100万円以上の利益は出ます
ここまで好き放題色んな事を試してみて、
勉強出来て、5年間家賃受け取って
売却して最低でも100万円利益が出て
手元に500～600万円の現金が戻って来るんですから
細かい数字なんか正直どうでも良いって感じですね。
それよりもスピード上げて経験値積んで、
物件も増やして、トータルでの家賃収入を増やす方が、
生涯で得られる利益は絶対に多くなります。
というか多くするわけです。
あと、多少のリスクはありますが
実質の利回りが12%を超えていれば
私は今後もオーナーチェンジ物件でも買って行こうと思います。
オーナーチェンジのリスクは
「部屋の状態を見る事が出来ない」という事ですが、
これも、売主さんが貸し出し時の情報や写真を持っていれば
ある程度安心する事は出来ますし
「買った月から家賃が入る」というメリットはとてつもないです。
リフォームして、お金だけ先に出て行って、
いつ住人が決まるかヒヤヒヤしながら何ヶ月も過ごすより、
「買った月から家賃が入る」ってのは
精神的にとてもよろしい買い物だと思います。
その上で、もし購入後すぐに住人が出て行ったとして、
最悪、部屋の中がボロボロだったとしても
そこは今日の話です。
十分過ぎるまでのリフォームをやっても300万円、
200万円でも上等なレベルで改装は可能なんですから
そこを「最大のリスク」と想定しておけば
怖い物はありませんよね。
もしペットが家の中をグチャグチャにしていても
最悪の最悪まで傷んでいたとして
それでも300万円あれば新品に戻せる、
という計算で買っておけば損はしません。
むしろ、そこで部屋の中が一気に入れ替われば
次はもっと高い家賃で貸せるでしょうし
そうなると売却価格もグンと上がるわけですから
現金さえ持っていれば何も怖く無いです。
今の、物件が高騰している状況では
まともな物件で利回り12%のオーナーチェンジって
そう簡単には見つからないレベルだとは思いますが
それでも、私が先月買った物件ってほぼ12%で買えてますからね。
ちゃんと探してればあるわけですよ。
もちろんそれが、
15%無いと嫌だという人もいるでしょうし
それでも待っていれば出て来るレベルだろうし
12%で出ている物件を値切って15%に出来る事もあるでしょう。
こればかりは運というか
単純に行動量の問題ですから
あるとか無いではなくて、必ずどこかにあって、
それがいつ手に入るかというだけだと思います。
リスクを負えるとか
労力を投下出来るような人だったら
利回り20%の物件だって年に1戸や2戸は見つけられるでしょう。
戸建てって、良いんですよ。
賃貸物件としては、単純に、
「アパートやマンションに比べて圧倒的に少ない」
ですよね。
で、広いし、
隣とか上下を気にしなくて良いし。
場所だけで言うと
そりゃマンションなんかは立地が良いですが
そもそも戸建ては対象がファミリー層とか新婚さんですから
地方だと「当たり前のように車で移動する」ので
こうなると駅が近いとか都会である必要はありません。
先月から貸し出した4号棟も
21歳の若い夫婦で
軽自動車を2台止められる家という事で
うちの物件を見つけて決められました。
ハッキリ言って、
車が無かったら生活がしんどい場所ですが
逆を言うと「車さえあれば何の問題も無い」わけで
こういう層をターゲットにするならば
戸建ての賃貸って供給数が少ないので
客付けにそんなに困らないんだろう、というのが
これまでの経験から感じている所です。
こういうの、都会に住んでる人には理解出来ないし
わざわざ戸建てみたいな小さい物件を
田舎に所有しようなんて投資家はほぼ存在しませんから
物件が競争にさらされる可能性も低いので
じっくりのんびり検討して購入出来ます。
ライバルがいないという事は
値下げ交渉もしやすいという事ですし
実際、これまでの私の物件を見ていて分かるように
凄い金額の値引きが通ってしまうのが地方の実情ですね。
私が買って来た物件の売り出し価格と購入金額がこちら。
1号棟 630万円→400万円
2号棟 230万円→230万円
3号棟 330万円→260万円
4号棟 570万円→540万円
都会だったら
ボロボロのワンルームマンションさえ買えない金額ですね。笑
それが、地方では
50坪とか60坪の土地が付いた一軒家が変えてしまう。
都会と地方の格差などが叫ばれていますが
不動産投資で考えると
私は地方の方が遙かに有利だと思いますね。
そりゃ、20年とか30年先まで考えたら
東京に持ってる方が間違い無く安心ですが
そんなのは資産家、大金持ちの戦略です。
私らみたいに駆け出しで、
あくまでもキャッシュフロー重視だったら
土地値が高い都会ではとても儲かりません。
という事なんで、
こんな感じの予算感で大丈夫ですから
勇気持って戸建てを一戸買ってみて下さい。
余裕を見て、確実に手に入る額で
400万円で物件を購入します。
風呂さえ入れ替えせずに済めば
それ以外を全部入れ替えても250万円で済みます。
購入時の諸経費は50万円程度なので
400＋250＋50＝700万円あれば
ピッカピカの上等な一軒家のオーナーになれますね。
700万円はちょっと高いけど
これが6万円で貸し出せるならば
年間家賃72万円÷700万円＝10.2%です。
単純に、10年で回収出来ますし
途中で売却して利益出しても良いでしょう。
これはメッチャ余裕みての話なので
物件を350万円で見つけて
リフォームが150万円、諸経費50万円なら
トータル550万円ですので
これを6万円で貸し出せれば利回りは13%となり
この程度なら十分現実的でしょうし
私が今実際に目標としている数字です。
今頭に入ってるザックリした数字ですが
私が買って来た物件の現在の利回りはこんな感じです。
1号棟 10%（リフォーム後の予想）
2号棟 13.3%
3号棟 14.8%
4号棟 11.7%
私ぐらい、無駄に贅沢なリフォームしても
このぐらいの利回りが出てるんですから
15%だったら普通に狙えると思いますよ。
実際、2号棟と3号棟に関しては
もっとリフォーム代を抑えても
同じ家賃で貸し出せていたと思いますし
粘ればもっと高い金額でも貸せたはずなので
15%に仕立てる事は十分可能でした。
なので、リフォームを削れば
16%とか18%の物件を仕立てるとしても
1年に1戸ぐらいだったら相当現実的だと思いますね。
これはあくまで目安なので
地域によってはもっと高く買っても
もっと高い家賃が取れるかも知れませんし
逆もあるでしょうね。
100万円で買って3万円で貸すとか
そんな戦略だってアリなわけですし。
実際ありますよ、
相当な難があるけど
100万円で買える家って。
それでも50万円も使えば
壁紙とかは綺麗になるので
設備が壊れてさえいなければ綺麗に掃除して
場所さえ間違わなければ3万円で借りる人はいると思いますね。
年間家賃36万円で
物件総額が200万円だったら18%になりますよね。
絶対的な家賃が低いので
お金が貯まるスピードは遅いですけど
金額が低い分、少ない予算から始められるという面はあります。
私がもし商売やってなくて
勤め人で貯金したお金でやるとしたら
500万円貯まるのを待つよりも
200万円とか300万円貯まった時点で
買える物件を買って始めると思いますね。
その方が、1年とか2年先を考えたら
トータルでの収入が増えるから。
小さくても物件の数が増えれば
加速度が増してお金が増えて行きますからね。
私は年内になんとかあと1戸、
家賃が5万円以上取れる戸建てを入手したいと思ってまして
これが手に入れば年間家賃が300万円を超えます。
維持費として必要な固定資産税を全戸分払っても
税引き前の収入として300万円以上になります。
1戸だと60万円ぐらいです、
でも私はちょっと無理してでもスピード上げて
4戸まで持って来ましたしすぐ5戸にします。
1戸だと、その家が空いたら収入ゼロです。
でも5戸持っていれば
1戸空いても4戸から家賃入って来るので
そう変わらないスピードでお金が増えます。
手元に現金持ってるより
利回りが10%しか無くても
お金を生む物に変えてしまえば
勝手にお金を増やしてくれるわけですね。
冷静に考えてみて下さい。
何にもしないのに
年間300万円が勝手に入って来るんですよ。
SEOとかAmazonに怯える必要が無く、
頑張ってメルマガ書く必要も無く、
完全な不労所得で、しかも何年にも渡って
ほっといても通帳にお金が増えるんです。
たった5年ほっておいたら
通帳に1500万円も貯まるんですよ？
どえらい事でしょ。
まず1戸買う事です。
1年に1戸でも良いから
たった3年したら3戸、
それだけで年間家賃収入が180万円にもなり
生きる事に対する心配が消えるレベルになりますよね。
たったの300万円あれば
それが始められるわけです。
ネットで10万円稼げば十分です。
アルバイトもすれば良いし
ちょっと生活を見直して貯蓄を増やせれば
300万円なんて1年辛抱するだけで貯まります。
アドセンスだけで余裕ですね。
ちょっと技がある人なら
Amazonとか楽天とかASPを絡めれば
10万円どころかもっと稼げるでしょ。
まずアドセンスのブログを1個だけで良いから
しっかりアクセス集まるようにするんです。
ブログ1個が
家一軒に化けると思ったら
記事書くのなんか苦じゃないでしょ。
それで実際に1戸買うんです。
そしたら、実感出来て、
もっとブログの記事書くのが余裕になるし
そしたらアドセンスの報酬伸びるし
次の家を買うサイクルがどんどん早くなります。
3年後に5戸持てるかも知れませんよね。
そしたら年間300万円の不労所得です。
そのためにたったの3年、
本気でやるってどうですか？
そんな大変な事じゃないですよね。
野球とかサッカー見てる場合ですかね？
野球もサッカーも、
10年後もやってますから。
別に今見なくたって
稼いでからでも存分に見られますから。
私が見せたり言ってる事って、
本当に誰でも出来る事だけなんです。
むしろ私は、
横着してちょっと損してるわけで
普通の人なら私よりもっと儲けられます。
来年、貯金して家族でハワイに行こう、ってのを
来年、貯金して1戸家を買おう、って変えるだけです。
お金、どうせ何かに使うでしょ？
使う先を、不動産にするだけですよ。
何も難しくないですから。
買いましょ、マジで買いましょ。
ちなみに、盆明けから1号棟のリフォーム始まりますが
今回、業者さんにお願いして
工事の様子、現場で見て勉強させてもらえるよう頼んであります。
生々しい状況を実況出来ると思いますので
本気で勉強したい人はLINE@に登録しといて下さい。
予定では盆明けから始めて
9月中に工事が終わる予定との事です。
ただ、一番暑い時期ですよね。笑
それを建物の中で作業って死にますよね。笑
勉強させて下さいって頼んだものの
本当に行くかなぁ・・・と思ったり。笑
いや、行きますけどね。
そんなわけで
松原の不動産投資LINE@
https://line.me/R/ti/p/%40tsl9776z
お友達が9人増えて
現在88名が購読されています。
この88人が本気だったら
来年には数人は物件買う人が出て来るでしょうねー。
買いましょうねー。
で、たまに連絡頂くんですが
不動産の相談に乗って欲しいとか
コンサルとかやってませんか？って人がいるんですけど、
私、素人ですからね。笑
お金取ってまで他人にアドバイスとか出来ません。
っていうか
そうやって何でもお金払うクセやめた方が良いですよ。
こっちの世界は
ネットビジネスよりエグいです。
ちょっとブログ書いて有名とか
ちょっと本1冊書いたとか程度で先生ヅラして
セミナーとかコンサルでガンガンお金を巻き上げます。
業者とグルになって
物件紹介して裏でマージンもらってるようなヤツとか
エグいのがゴロゴロいるらしいです。
なんせ買う商品が
安くても数百万円、高ければ億ですから
ちょっとダマされただけでダメージデカいです。
本当に信頼のおける人間なら良いですが
基本的には他人に頼らない事だと思います。
勉強が面倒、調査や見学といった労力が面倒、
こういう人には向きません。
ネットビジネスと違って
お金使って解決出来る事ってほぼ無いです。
頼れるのは自分だけ、
完全な自己責任でやるのをお勧めします。
まして松原なんて
素人に毛が生えかけてるレベルですから
こんなヤツに相談したら死にますよ。笑
ただ、私は、
こっちの世界においても
誰よりも本当の事だけを言って
何1つ隠し事しませんし数字も盛りません。
なので、参考になるという点では
これほど良い材料は無いと自信を持って言います。
相談には乗れませんが、
参考になれば幸いです。
ではまた。
あ、文字数が・・・
追伸無しね。
発行者：株式会社Bind 松原智彦
連絡先：
mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：
http://matsubaratomohiko.com/
購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout
………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：
http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………