どうも、松原です。
毎年7月と1月は憂鬱なんですが
その理由は7thの新期がスタートするからでして
その最初の1ヶ月と言ったら、もうほんと大変。
しかもうち、7月が決算です。笑
7thのセールスが6月にあるわけで、
どれほど売れるか利益が出るか検討も付くはずが無く、
しかし翌月に決算があるという事で、
売れたら売れたで利益ガッポリですので
つまり税金ガッポリという事で悩ましいです・・・
で、今回、
そのガッポリになってしまいました・・・
結果、過去最高のセールスとなりまして
継続生さんが150名、新規生さんが本日時点で202名。
さらに、表からは見えませんが、
こっそり高額な上位サービスも用意されており
これも過去最高11名ものお申し込みがありまして
ちょっと計算すれば誰でも分かるので数字で言ってしまいますが
売上では5000万円を軽く突破してしまいました。
経費が何にどのぐらい掛かったかまでは内緒として、
相当な利益が出たのは簡単に想像して頂けると思いますけれども、
これが決算の前月に出るのはそんなに面白い事ではありません。笑
もはや何の対策を行う時間もありませんからね。
というか、
そもそもうちは節税対策ゼロなので関係無いですが。笑
もちろんルール内で適用出来る事はしているけど
具体的に節税は何してる？って、
出張費を日当計算にしているぐらいです。
この方が、僅かに経費になる額が多いので。
ほんと、僅かですけどね。笑
やってるのは本当にそのぐらいで、
うちは定番の小規模企業共済にさえ入ってないです。
もちろん保険の類にも入らないし。
しいて言えば、
買ってる不動産が耐用年数切れの木造ばかりで、
この場合たった4年で償却できるルールなんですが、
それらをこの2年のうちに集中して買っていますから
これが結構効いているという面はありますね。
なので、そこを考えて
古いアパートを一棟買えれば
大きな減価償却を取れるので狙ってるわけですが
いかんせん、今の私にはとても手が出ません。
ま、私は信条として
税金は適切にしっかり払う事にしています。
何のために節税するのかって、
その理由さえ分かってないアホが多いですが
「税金払いたくないから」という理由ぐらいですよね。
単純に、節税しなかったら
もっとお金残ってたんじゃないの？
なんて事もあるかも知れないわけですが
アホはとにかく「税金減らしたい」というだけ。
不動産なんかでいうと、
地主が相続税対策でアパート建てて、
確かに相続税は減ったかも知れないけど
赤字のアパートが残って相続人が困る、みたいな。笑
うちらの業界、
いくら売ったかを言うヤツはいくらでもいますが
いくら税金払ったか言えるヤツいないんですよ。
それ言ったらつまり利益がバレますからね。笑
結局みんな、大して利益出てないんですよ。笑
私、売上とかどうでも良いと思ってて、
興味があるのは
「税引き後に現金がいくら残るか」だけです。
で、うちみたいに、
税金はしっかり払うのと同時に不動産に持っておけば
原価償却使えるし、貯蓄以上の効果あるし、
資産が増えるのでイザという時に役立つし、
強引な節税より不動産買う方が賢いと思うんですけどね。
くだらん物にお金寝かすより
不動産に変えれば同じ期間お金を生むわけですし。
ま、この話をしても
人間、「自分がやってる事は否定されたくない」ので、
私にはこれが合ってるんです、としか言いませんけどね。
数字に対しては感情持たずに、
冷静に考えたら良いですよ。
不動産使うと、自然と節税になるし、
将来の貯蓄代わりにもなるし
融資が絡むと生命保険代わりにもなるんです。
死亡保険金だって
漠然と決めてるでしょ。
もし自分が死んだとして、
残された配偶者や子供が
何歳まで、どの程度の生活レベルを維持するために
最低いくら必要なのか、という計算から
死亡保険金を決めるんじゃないかと思うんですが
そんなの考えて決めてる人間いないでしょ。
月々払えるのはこのぐらいまでだから
入れるのはこの保険、みたいな決め方でしょ。笑
なので、申し込んだ後には
保険金額も覚えてないわけです。
そもそも男なんて
奥さんに任せっぱなしで
毎月いくら保険料払ってるかも知らない人間が多いですね。
超漠然と
「なんとなく貯金代わりになってるんじゃないかな？」
みたいな感覚で、よく意味が分かっていない物に
毎月何万円も払ってるわけです。
20年ぐらい生活切り詰めて払い続けた保険で
払い戻される金額がたかが200万円とか
頭悪過ぎると思わないですか？
それ、得してますかね？笑
私、そういうのを
ちゃんとFPに相談に行けって言って来たと思いますが
どうせ誰も行かないんですよ。
私、友達にこそ本気で言うんですが
誰一人FPの所へ行きません。
で、稼いだ自慢ばっかりするんです、
セコい節税の話と合わせて。笑
稼ぐ事と残す事って別の話なんですが
なまじ小銭を稼げる人間って
有頂天になってるんですよね。
ま、ワシが言ってるのは
「最低限の話」なので
絶対にやっておいた方が良いと思います。
ネットビジネスがメインの商売やってて
節税とか言ってる人間いたら私の頭の中はハテナだらけです。
しかも、話を聞いてると、
メッチャセコい事して小銭を浮かせてるだけだったり、
それ、節税じゃなくて脱税ですけど・・・みたいな。
くだらんのぉ・・・
ま、馬鹿は放っておきましょう。
そんな事より
ワシがどうやって7月を乗り切るか、です。
ひどい時には1日8時間とか
サポートでSNSに貼り付きますからね・・・
今日はひとまず6時間で一段落しましたが
また晩にちょっと入る事になるかも知れません。
かと言って、
他に用事が無ければこのぐらい余裕なんですが
昔と違って何かと忙しいですし
特に今、あれこれと用事が重なってますので
しばらくストレスの多い日々を過ごす事になりそうであります。
・サイトアフィリの最終的な手仕舞いが今月
・Airbnbの撤収が今月末
・8月のエッグジョブ無料セミナー募集準備
・1号棟のリフォームプラン確定と発注
・決算
今月これが重なるんですよね・・・
他にも、定例行事の7thのセミナーがあり、
単発で動画撮影があるし、
昔の部下の結婚式があるし
奈良のキャンプもあるし。
無理だなこれ。笑
ま、これが終われば
8月の新年度からは事業が一気にスリムになります。
サイトアフィリ関連の雑務と出費が無くなり、
Airbnb関連の雑務と出費が無くなるので
お金の出入りもシンプルになりますね。
売上だけで考えると
400～500万円下がるので
金融機関対策としてはよろしくありませんが
何か別の売上を作って補填するしかありません。
なんせこれで手も頭も空くので
何とか今年残り半年でもう一棟買うべく
調査と見学を進めたい所であります。
そんな状態ですので、
多分、こっちのメルマガ書いてる余裕も無いでしょうから
そうでなくても今年は頻度が下がってるのに
またさらに書く回数が減ってしまいそうです。
今日はまだ、嵐の前の静けさという感じでして
少し時間が取れたのでメルマガ書いてみました。
てか何書こうかなー、みたいな感じなんですが、
そういえば、貸し出してる家の家賃の件で
ちょっと面白い事がありました。
ここ最近、部屋を借りる際、
よほどの田舎以外は、
全国的にほぼ間違い無く「家賃保証会社への加入」
を求められると思います。
これは、もし自分が家賃を払えなくなった場合、
一定期間、条件内で家賃を立て替えてくれる保険ですね。
逆に、大家から見ると、
もし住人が払えなくなっても
一定の期間と条件内で家賃の取りっぱぐれが無いので
これに加入してもらえると非常に安心です。
で、先月新たに賃貸に出した3号棟ですが
先日6月27日に初めての家賃振込があったわけですが
その名義人が「ゼンホレンシンタク」となってましてね。
あれ？と。
金額から考えて、3号棟の家賃に間違い無いし、
振込人の名称から考えて
家賃保証会社からであろう事も想像が付きます。
しかし、過去、保証会社を使ったとしても
家賃は住人から振り込まれていますので
今回、なんでこんな事になってんだ？と不思議に。
そこで、仲介してもらった不動産屋に電話して、
「保証会社から振込になってるようんだけど？」と聞きました所、
どうやらその保証会社を利用した場合、
少し前から、そういう仕組みに変更になったんです、と。
つまりこう。
住人 → 保証会社へ家賃を振込み
保証会社 → 大家へ振込み
そして、この状態でもし家賃滞納があっても、
契約の保証範囲内であれば
そのまま保証会社から家賃の振り込みが続くと言うんです。
滞納の督促も保証会社がやってくれます、と。
マジそれ！メッチャ安心じゃん！みたいな。
不動産屋さんも
「これがあるとうちが督促しなくて良いのでメッチャ楽ですー」
って言ってました。
まぁね・・・集金ぐらい嫌な仕事無いもんね・・・
これ、保証会社にもよるとは思いますが、普通は
「滞納が発生してから」保証会社への連絡と
対応が開始します。
仮に後から保証分が受け取れるとしても
一定期間家賃を受け取れないなんて事もあるわけですが
この「全保連」に関してはこのようなシステムになっているそうで。
全保連
https://www.zenhoren.jp/
保証会社に関しては
賃貸の仲介をする不動産屋さんによって
どこを使うかというのは違うわけですが
私は今後、仲介をお願いする時には
出来るだけ「全保連を使ってくれ」と言うつもりです。
また、他の保証会社には
もっと良い保証がある可能性もありますので
これを機会に保証会社を調べてみようと思いました。
ま、広島みたいな田舎では
都会と違ってあんまり変な人がいないので
そう簡単に滞納とか起こす人なんていないらしいですが
保険があればさらに安心ですからね。
で、もう一点、
リフォームプランで頭を悩ませ、
しばらく空き屋になっていた1号棟ですが
ようやくリフォームプランが固まりそうです。
しばらくっていうか1年放置です。笑
このあたり、現金で買ってるから
全く焦らないので逆に良く無いですね。笑
4月の頭にリフォーム屋さんと現地で打ち合わせ、
「総額、税込み280万円でなんとか」とお願いしていましたが
流石にメチャクチャな要求ですので
先方の優先度も低かったんだと思いますが
3ヶ月も経った先日、ようやくプランが固まったとの連絡がありました。
ただ、予算内ではどうしても無理な部分が出たので
そこだけ諦めてもらうか
もし予算に余裕があればあと数十万円なんとかなりませんか、と。
という事ですが、今週はちょっと忙し過ぎるので
来週辺り現場へ行ってみて業者さんと最終的な確認を行い、
あくまで予算内に収めるか、
それとも予算を少し増やすかを決定して来ます。
足り無いとしてもあと20～30万円ぐらいの話なので
出せば良いんですけどね、
でも、商売として冷静に考えると
出す必要が無いお金を出すのも馬鹿ですし。
その30万円分の工事をして、
もし家賃が5000円もアップ出来たとして
回収するまでには丸5年が必要な計算になりますよね。
じゃあ、その工事をすれば
家賃が5000円もアップ出来るかというと、
これは正直、ちょっと難しいだろうと思うんです。
ただ、そのあと少しだけの改修を行えれば
本当に家の中が丸ごと新品に入れ替わるという感じなので
その点の魅力も捨てがたい・・・という。
可能性は低いけど、
そこを済ませておけば「フルリフォーム物件」として
少し高く貸せる余地はありますしね。
また、いずれ売却する際に
2018年8月にフルリフォーム、と見せられますし。
さーて、ここはマジで頭が痛いところです・・・
ま、最終的にどうなっとか、
工事が始まってからの様子はまたお知らせしますね。
LINE@では写真も送れますから
もし興味があればLINE＠も登録しておいて下さい。
ただ、前も言った通り、
無料プランなので配信数限度数が非常に少ないですから
不動産に興味が無いのに登録するのはマジでやめて下さいね。
現在の友達79名。
松原の不動産投資LINE@
https://line.me/R/ti/p/%40tsl9776z
そんなわけで
しばらく真面目に仕事しようと思います。
来期はちょっと稼ぎますよ、
どうしても一棟物を1個欲しいんでね。
これが1個変えたら
一段上のステージに上がれます。
ちょっと人生が余裕モードに入りますし
55歳までに家賃年収1000万円というラインが
非常に現実的な目標になって来ます。
年内に戸建てをあと1個、
そして来年の7月までに一棟物を一棟。
あと2000万円ぐらいあれば
ちょっと余裕を持って購入出来ると思うので
売上でおよそ4000万円をプラスしたい所であります。
ちょっと今のままじゃ足り無いので
何かあくどい商品かサービスを開発するしかありませんが
その時はどうぞ遠慮無く購入して頂ければと思います。
何売りましょうかね？
という事で、ではまた。
◇ 追伸
しかし、小さい家とはいえ、
一軒家の丸ごと改修を
税込み280万円ってメチャクチャでしょ。笑
でも、その気になれば出来るって事です。
しかしこれが普通にリフォーム屋に頼むと
設備のグレードを落としたとしても。
ちょっと500万円では収まらないでしょうね。
余裕で700～800万円行くでしょうし
よく雑誌なんかで紹介されている豪華な例で見ると
1000～1500万円かけてる人が多いです。
その差、1000万円。
1000万円あったら新しい家立つし、みたいな。笑
しかし新築となると
さらに業者の利益が上乗せされているわけですから
これはもう絶対に買ってはいけない商品という事です。
でも私は、
10年後ぐらいを目処に
注文住宅を建てようとは思ってるんですけどね。
その頃には
家賃収入が増えているので
自分でローンを払う必要がありませんし
その年齢で建てれば死ぬまで使えるし
大きな改修を行うまでには死ぬか施設にでも入ってるので
家に大きな維持費を払わずに済みますから。
その後は息子が好きにすれば良いと思います。
基本的には賃貸に出してもお金が取れる場所と
借り手が付く家を建てるつもりですが
自分が住むなり売るなり担保にするなり
相続した後は好きにすりゃ良いでしょう。
どういう判断をすべきかぐらいは
それまでにちゃんと教えておくつもりです。
ほんと、1戸か2戸だけで良いから
収益を生む不動産持っておくと良いですよ。
こんなに安心なお守りありませんて。
買わない理由が見つからないぐらい凄い商品だと思います。
◇ 追伸２
ひとまず自己資金2000万円は確保出来ましたので
後はとにかく物件が見つかるのを祈りつつ
さらにもう1000～2000万円の現金を積み上げて
いつ不動産相場が下がり始めるかを待つという感じですね。
いや、ほんま、
大暴落してくれりゃ良いのにと思いますよ、マジで。
銀行の融資なんかキツキツに締め上げて
誰も借りられないようになれば
現金持ってる人間の独壇場ですしね。
いくら今、金利が安くたって
借りて買える物件が出て来ないんですから意味がありません。
ほんと、経済ってよく出来てると思います。
金持ちはどうやっても金持ちになるし
貧乏人が金持ちに向かうのは
とてつもないハードルがありますね。
ま、自分の代で金持ちになるのは無理として
しかし貧乏だけは脱出して息子にバトンタッチしたいですね。
みんな必死に、
子供のために、子供のために、って言ってますが
結局やってる事って、習い事とか欲しい物買うとか、
塾とか大学とか留学行かせるとかその程度でしょ。
で、その子、それで幸せになれるの？
お金持ちになれる？って考えたら全然関係無いですよね。
本当に子供のためって思うんだったら
収益不動産を残してやる方が
遙かに人生の選択肢を広げてやれると思うんですけどね。
教育熱心、好きな物を買い与え、
やりたい事に何でも挑戦させた結果、
親はどんどん貧乏になるわけでしょ。
その金額あったら
アパート一棟とか余裕で買えますからね・・・
私がもしどちらかを選ばなきゃならないとしたら
息子には「大学は諦めろ、その代わり戸建てを2戸買ってやる」
と言うと思います。
そういう計算が出来る子に育てます。
というか大学行く頃には
自分で物件買わせてると思いますけどね。
株なんかも小学生から買わせると思います。
貧乏は私までで十分です。
◇ 追伸３
状況によってはさらに現金が必要になる事が予想され
その時にはキャッシュポジションを上げるために
手持ちの物件を予定より早めに2～3戸売却する事も想定しています。
例えば、融資が厳しい状況になり
現金があと1000万円あれば良い物件が買えるとしたら
損しないギリギリの額で手持ちの物件を売っぱらって
現金作れば済みますよね。
1000万円なら2戸売れば作れますし
もし2000万円あれば、という事であれば
今の4戸全部売ればそのぐらいにはなります。
4戸売るとなると
全部売れるまでにはちょっと時間かかるでしょうが。
で、もしそんな状況が来たら
業者に売りに出す前にメルマガで情報流しますので
もし欲しい人がいたら良い利回りで譲りますね。
ご存じの通り、ワシは
通常の不動産投資家から考えると
「過剰なほどリフォームにお金をかけている」ので
次に買う人は絶対に悪い買い物にはならないと思います。
というか、それを考えているからこそ
不必要なほどお金をかけて修繕していますからね。
各物件を利回り12%で売却するとすると
以下のような計算になります
1号棟：年間家賃 660,000円 売却額 550万円
2号棟：年間家賃 696,000円 売却額 580万円
3号棟：年間家賃 540,000円 売却額 450万円
4号棟：年間家賃 684,000円 売却額 570万円
※1号棟はリフォーム後の見込み
計2050万円、ですね。
もし私が買う側だったら
私が持ってるこれらの物件を
オーナーチェンジで利回り12%で買えるんだったら
良い買い物だと思いますねぇ・・・
オーナーチェンジで12%の利回りって
かなりの破格ですしね、良い買い物だと思います。
という事で、
現金が必要になったら売るかも知れないので
500万円ぐらい持っておいてもらえればお譲りできます。
不動産屋に仲介してもらわずに
個人売買にして司法書士に契約書作ってもらう形にすれば
一般的な売買より費用も少なくて済みますし。
500万円、
貯めておいて下さい。
じゃなくても3年後には売るつもりなので
マジで誰か買えば良いですよ。
今は自主管理してるけど
近くにある不動産屋紹介しますので
そこに管理してもらえば県外からの遠隔でも大丈夫ですしね。
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マジで読者さんに買ってもらえたりしたら
こんなに楽しい事無いですよね。
互いに儲かるし
読者さんも読んでて面白いし。
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