どもども、
あなたの松原です、今日もお疲れさんです。

ワシも出張帰りで疲れてるんですが、
しかし今日は、
メッチャご機嫌さんの松原であります。

というのも、
先日の物件、本日、つい先ほど、
決済と所有権移転手続を行って来まして。


おめでとう！ワシ。

パチパチパチ～。

これにて正式に私（法人）の所有物となりました。

ふぅ・・・これでようやく4戸目か。

先は長いのぉ・・・


という事で、
これにてほとんどの諸経費が確定した事により
ほぼ正確な実質利回りが見える状態になりましたので
本日はそのご報告です。

現時点で確定していないのが
「不動産取得税」と「火災保険」です。

不動産取得税に関しては、物件取得後、
約半年も経ってから納付書が来るもんですから
それを待って報告してたんじゃ
「いつの話や？」って感じになっちゃうので
これに関しては「概算」で書かせてもらいますね。

これが2～3万円違ったところで
利回りには影響しない程度の額ですので。

ご了承下さい。


ではさっそく。

物件のスペックから。

築年月：昭和50年11月（築43年）
土地：227.18平米（68.72坪）
建物：99.5平米（30坪）
インフラ：上下水道、プロパンガス


続いて諸経費。

■物件価格及び諸経費

物件価格　5,400,000円
登録免許税・印紙税　95,920円
司法書士報酬　55,080円
仲介手数料　239,760円
固定資産税精算　20,249円
ーーーーーーーーーーーーー
計　5,811,009円


■受け取り金

6月分賃料日割り6日分　11,400円
7月分賃料　57,000円
敷金　171,000円
ーーーーーーーーーーーーー
計　239,400円

この受け取り金、約24万円に関しては
前家賃と敷金ですので
もちろんこれは利回りには含めません。


上記の諸経費に加えて、約半年後に
不動産取得税の支払いがありますが
これが約8万円ぐらいだろうと思われます。

土地がちょっと大きいので
もしかすると10万円ぐらい行くかも知れませんが
最大でもその程度でしょう。

また、火災保険をかける必要がありますが
これは普通、取得時の費用ではなく
運営費として計算する物だと思いますが
私は数字を厳しめに見るので
「貸し出しまでに必要な全ての費用」として
火災保険料の約5万円も加えておきます。


そうしますと、
不動産取得税と火災保険料を加え、
家賃を受け取れる状態になるまでの総費用は、
5,961,009円となります。

貸し出し家賃が57,000円ですので
年間家賃684,000円で割り戻すと

総取得費÷年間家賃＝11.47%
という事になりました。

こんな古い戸建としては
とても良い利回りではないですが
ま、今回はオーナーチェンジ物件なので
手間無く直ちに家賃が入って来る事と
この形態の取引の勉強代だと思って良しとします。

単純計算で、8年9ヶ月貸し出せば
投資額を回収出来るという事になりますが
これまでにお伝えして来た通り、
実際はそんなに長期間保有する気はありません。


持ち続けても良いんですが
それだと資金効率が良くありませんからね。

私は使える時間が少ないですから、
様子を見ながら3～5年で売却し、
利益を確定させつつ現金を増やして
少しずつ、大きな物件や資産価値の高い物件に
シフトして行くという事を目標にしています。


これを
単純計算で妄想すると、
まず物件を500万円で仕立てて5万円で貸し出し、
年間家賃60万円、利回り12%とします。

これを5年保有すると
家賃で300万円を回収していますよね。

維持に必要なのは固定資産税ぐらいですので
年間3万円だとしても15万円ですから
計算を簡単にするため、ひとまず計算入れずにおきます。

この間、利益に対する法人税が発生しますが
減価償却なども含め計算ややこしいですから
細かい数字が書けずにすんません。


で、この時点で売却を検討するとして、
単純には200万円以上で売れれば利益ですよね。

実際には仲介業者への手数料が
18～20万円必要になりますが
これもひとまず計算に入れずにおきます。

利回り12%で売れれば500万円
利回り15%で売れれば400万円

すでに300万円を回収しているので
未回収が200万円ですから、
売却する利回りによって
200万円～300万円の利益が出ます。

つまり500万円を投資して
5年で200～300万円の利益が出るという計算ですから
これって凄い事だと思いませんか。

もちろん売却益が出れば税金がかかりますが
うちは法人で買ってるので
ある程度はコントロールしやすいです。


もちろん売る必要も無いので、
そのまま物件を持ち続けて投資額を回収し切って
純粋な利益を受け取り続けるというやり方もあると思います。

ただ、そうなると約10年保有する必要があり、
そこまでになると、物件の補修がそれなりに必要だろうし
地域的にも徐々に過疎化に向かう可能性があるので
私は早めに売却する事を想定しています。

500万円で売却出来れば、
それまでに受け取った家賃300万円を貯めておけば
合計800万円を再投資出来るという事になりますから
この金額だとアパートの頭金ぐらいにはなります。

戸建て1戸でコツコツ現金と資産を増やし、
売却で将来の利益を確定させて現金を厚くし
より効率的な物件へ買い換えるという戦略です。

上手く行けば、ですけどね。笑

でも、大きくして行くにはこれしか無いわけです。

うちの会社じゃ借りられる額は知れてますし
事業主なので個人の信用は低いですし
大きな借り入れは出来ないでしょう。

コツコツ、コツコツ、
5年先10年先を見て進めるしかありません。


ちなみにですが、
収益不動産を持っていたとして
個人事業でやる場合、
4戸では「青色申告の65万円控除は使えない」です。

青色申告は出来るんですが、
不動産賃貸業の場合、
概ね、5棟または10室、という規模にならないと
青色申告最大のメリットである
65万円控除を認めてもらえず「最大10万円」となります。

ですので、私のように戸建てばかりの場合、
「5戸」で「5棟」になりますから
もし青色申告でやる場合はこの点は注意です。

ま、ネットの副業を持って
さらに不動産まで買おうという場合は
法人にしておいた方が後々便利だと思いますけど
たとえば融資の関係なんかで
個人の方が買いやすい人もいるかも知れませんね。


で、その4戸ですと、
税務署さえ「事業と認めてくれない」という規模ですが
収益で見ると結構なもんなんです。

何と比べて凄いかってのはありますが
我々のような貧乏人の金銭感覚でいうと
かなり凄い金額だと思いますね。


まず、私は全て現金で購入して来ましたので
投資効率は非常に悪いですけれども
年間のキャッシュフローが厚いです。

単純計算で年間約250万円の利益が出ます。（税引き前）

しかしこれを、融資を使って大きな物件を買う場合、
1億円もの物件を購入したとして
年間のキャッシュフローは100～200万円という世界です。

この場合、ほとんど自分の現金を使っていないとすれば
「お金を持っていない所から年間200万円を生み出せる」
という点で、もの凄い可能性だとは思いますが
一方で1億円の借金を背負っているわけですね。

家賃収入から返済をするわけですが
その計画がギリギリだった場合、
もし何かトラブルがあったら
一発で退場になる可能性もあります。

一方、私は全て現金買いですので
メチャメチャ効率が悪いけれども1円も借金が無く
しかも保有しているのが戸建てですから
維持費が固定資産税以外にないという点が優れています。

受け取り家賃がほぼそのままキャッシュフローになります。

年間約250万円ですから
安月給のサラリーマンぐらいの年収になると考えれば
これが不労で入って来る事はもの凄い事だと思いませんかね。

そのために、少々効率は悪いが現金で買う、
という方法を選択したわけですね。

当初、
融資を受けられる状況になかった、
というのもありますが。


そして、こんな小さな規模であっても、
これがもし5年経つとどうなるかですが
まず、単純に、受け取った家賃を全て貯めていれば
なんと1250万円にもなります。

たった5年で。
不労で、です。

また、この時点で、もし
4戸全てを売却したとして
400万円平均で叩き売ったとしても
全部で1600万円になります。

これは、理想の数字では無くて
十分売れるであろう売価ですから
市況が良ければもっと高く売れるでしょう。

で、手持ちのお金と売却したお金を合わせると
2850万円になりますよね。

たった5年でこれです。

これだけのお金を持っていれば
3000～5000万円の借り入れは余裕でしょうから
規模で言うと6～10戸のアパートが買えます。


私がこの2年間で作って来た物と、
それが5年経たった時にどうなるかがこれです。

もちろん、この先も物件は買って行くので
実際の5年後には
もっと大きな規模になっていると思いますけどね。


これは、規模の差はあれど
誰でも再現出来る手法です。

使える時間が長ければ長いほど
小さな資金で始められますし、
背負うリスクも小さくて済みます。


5年後の自分を想像して、決めて、
そいつを迎えに行くんです。

今の私を見ると
「いいな、たった4戸でも収益物件持ってて」
とか思うかも知れませんが
考えてみて下さいね、私も2年前はゼロでしたよね。

1年前でも、まだ2戸でした。

そこからもう1年経って今に至りますが
3年前、不動産やるぞーって言って、
書籍を読みあさっていた頃の私を見ていた時、
その松原を見て、どう思っていたか、ですよ。

私は、今の状態を3年後に予想していたというか
本当はもう少し大きい規模を目指していましたが
こうなると分かっていました。

ここからもう3年後、5年後、
どうなるかも分かっています。

その時の世の中の状況で
いくらか変化はすると思いますが
大凡の規模や収益というのは見えています。

そして5年後、
その時の松原を見て、
まだ「いーなー」って言ってるのか、です。

その5年間にコツコツ現金貯めて
1戸で良いから自分も持ってみるか、です。


まず1戸、持ってみて下さい。

方法は色々と提案して来たと思います。

お金の都合はどうにでもなるとして、
ボロ戸建てを収益化しても良いでしょうし
最初は自宅として買って、数年後に貸しても良いでしょう。

もし自宅を建てたいというタイミングなら
せっかく住宅ローンを使えるなら
「賃貸併用住宅」を建てれば
自宅と一緒に収益物件を手にする事が出来ます。

色んな方法、考え方がありますが、
何にしても「収益化出来る不動産を持つ事」です。


私もそうでしたが
いくら本やネットで勉強して
「理屈」が分かっていても
実際に物件を購入して、
実際に家賃が振り込まれるまでは
本当の事がイメージ出来ません。

1回、自分の通帳に
家賃が振り込まれるのを実際に見れば分かります。

凄い！これが毎月勝手に振り込まれるんだ！

って興奮すると思いますし、
これをもう1戸増やしたい、とか
もっと効率良くアパートとかマンションを1棟買ってみたい、
って絶対に思いますよ。

どこを目指すかは
その人の人生設計とか性格によるでしょうし
どの規模から始めるかに関しては
手持ちの資金や収入にも関係するでしょう。


ただ、一番リスクが無く、
一番小さい金額で始められるのは
安いボロ戸建てを現金で買う事だと思います。

私ぐらい適当な人間でも、500万円あったら
諸経費からリフォーム代まで含めても
1戸仕立てる事が出来ていますからね。

これが、もっとシビアに考えられたり
手間暇かける事が出来る人だったら
300万円で仕立てる事も出来るでしょうし
そんな事例は世の中にいくらでもありますから
全然不可能な数字では無いです。

書籍とか読んでみて下さい、
みんな血の出るような知恵と工夫と労力で
激安で物件を仕立てて高利回りにしてますから。

私なんか甘ちゃんですよ。


私は利回りよりも件数を追っていますが、
これがもし、1年かけてまず1戸だけ買えば良いという条件なら
300万円で仕立てられる物件を見つけられると思います。

実際、3号棟は総額350万円で収まっていますから
あと50万円安い物件を見つければ良いと思えば、
そんなに難しく無いと思います。

ただ単純に、もっともっと物件を見る数を増やして、
もっとたくさんの家を実際に見学に行くだけでしょう。


このたった1戸だけでも
5万円で貸し出せば年間60万円になり
たったの5年経った時には300万円を生み出しており
すでに投資額を回収しています。

利回りが20%という事になりますので
これはかなり良い数字ですね。


持ち続ければさらにお金を生んでくれますし
売却すれば一気に400～500万円を作れます。

インカムとキャピタルを合わせると
700～800万円という大金です。

これが、たった1戸の収益物件を持つ、という事です。


10年も20年も高額な保険料を払い続けて、
満期で300万円にしかならないような商品と
月々5万円を生み出す不動産を300万円で買うのを比較すると
どちらが人生にとって有利かは言うまでもありません。

保険を全てやめる必要も無く、
保険に投資している金額のいくらかを
別の投資に回す事を考えても良いんじゃないか、
という事ですね。


あと、購入資金を貯める時間が惜しいとか、
少しぐらいならリスクを負えるとか
どうせなら資金効率を高めたいという事なら
融資を受けてすぐに始める事も出来ます。

実際には、古い木造の戸建てを
収益目的で取得する融資というのは非常に厳しいですが
頑張れば借りられない事も無いかも知れません。

過去に本で読んだ強者としては
ベルファイアをローンで新車で購入し
そのまま中古屋に売って現金を作ったとか
そんなぶっ飛んだ人もいます。笑

200万とか300万だったら
それこそキャッシングでも借りられる額なので
そういう手を使った人の話も聞きました。

もちろん危ないとは思いますが
そういう人達は「結果にコミット」しているので
手段を問わないわけですよね。

まぁ、300～500万円程度の借金なら
その気になれば普通に返せる程度の金額だし
収益を生む物件を購入するので
単なる浪費の借金とも違う面がありますしね。

そんな危ない調達方法、
絶対にお勧めはしないですけど。笑


あと、そういう危ない調達方法ではなく
普通に銀行で融資を受けられる場合
恐らく団信の加入を条件付けられますので
つまり、融資額と同額の生命保険がかかります。

その分、
これまでかけている生命保険の額を減らしても
受け取れる保険金が同等になる可能性がありますね。

保険金代わりに家を買う、
という見方も出来るわけです。

ま、最初の1戸は
現金で買うのが一番良いと思いますが。


たった100万円ぐらいなら
1年か2年あれば貯蓄出来ますし
奥さんのヘソクリを出してもらえば
多分100万とか200万ぐらい出て来ますよね。

生命保険とか解約したら
100万円とか200万円作れますよね。

親に土下座すれば
100万円ぐらい貸してもらえますよね。

まともに生きてれば
500万円は無理でも300万円ぐらいなら
どうにでもなると思います。


勉強を始めてから物件を買うまでには
どうせ半年～1年はかかると思いますから
それと平行して貯蓄すれば良いと思うんですよね。


ほんと、1戸持ってみて下さい。

ネットで、1年で100万円とか
短期の夢を追いかけるだけじゃなくて
投資で10年で1000万円、というのも平行しておけば
人生がより豊かになると思います。

ネットビジネスを含めて、
商売で稼ぐには頑張り続ける必要がありますが
投資は「時間さえ使えれば良い」という面があります。


まだ10年ぐらいなら使えますよね？

だったら、1000万円ぐらいだったら
そう大きな目標ではないはずです。


■物件の見つけ方

戸建てだったら、投資家向けの情報網は必要無く、
「実需」と呼ばれる、マイホーム購入者向けの
一般的な不動産情報サイトで見つけられます。

逆に、投資家向けのサイトでは
アパートやマンションがメインで
利回りの良い戸建てというのはほぼ見かけません。

また、投資家から買う事になるので
つまり相手も「商売」ですので
そうそう甘い条件は出て来ないですよね。

しかし「一般人」が売り出している家なら、
あくまでその個人の状況によって
いくらでも安くなる可能性はあります。


■実需向けサイト

・スーモ（スマホアプリ有り）
　https://suumo.jp/
・at home（スマホアプリ有り）
　https://www.athome.co.jp/
・ホームズ（スマホアプリ有り）
　https://www.homes.co.jp/
・YAHOO！不動産（スマホアプリ有り）
　https://realestate.yahoo.co.jp/
・不動産ジャパン
　http://www.fudousan.or.jp/

■投資家向けサイト

・健美家
　https://www.kenbiya.com/
・不動産投資連合隊（スマホアプリ有り）
　http://www.rals.co.jp/invest/
・楽街（スマホアプリ有り）
　http://www.rakumachi.jp/


ほとんどのサイトはスマホのアプリがありますので
隙間時間とか寝る前ほんの少しの時間でチェック出来ますね。

自分の条件に当てはまる物件だったら
東京でもなければ何百件も無いと思いますので
1ヶ月も眺めていたら全部の物件が頭に入ると思います。

その後は新着物件だけ見ておけば
全ての物件を見る必要も無くなりますよね。

これをほんの2～3ヶ月もやっていれば
自分の狙う地域の物件だったら
スペックと販売価格が大凡頭に入ります。

で、買えるかどうかは別として
気になる物件があったら見学に行けば良いんです。

広告を出してる会社に電話して
「この物件はまだ販売中ですか？見学したいのですが」
と言えば良いだけです。

後は現地で重箱の隅をつつくぐらい見学しましょう。

と言ったって、
「どこをどうチェックすれば良いのか分からない」
ですよね。

そうですね、私もまだ分かりません。笑

たとえ気にしていても
つい現場でチェックし忘れる事も多いですしね。


しかも1日に複数の物件を見たりしたら
どっちがどの物件だったか
簡単に分からなくなります。

「それも経験」なんです。

だから「とりあえずたくさん見る」わけです。


そしたら
「次はとりあえず写真撮りまくっておこう」
「チェックポイントを忘れないようにリストを作っておこう」
って知恵が働き始めますよね。

こういうのは
いくら頭で考えたってダメで
経験からしか身には付かないです。


ここまで来たら勘が働き始めます。

あれ？この家、やけに安いな・・・
あれ？この家、なんでこんなに高いの？

お！こんな安いのに
ユニットバスにリフォーム済みじゃん！

という感じで。

この段階まで来たら
買える物件が見つかるかどうかなんて
単に時間の問題だと思います。


こういう勘が働くまで
半年はかからないと思いますよ。

で、こういう動きを実際に始めると
「絶対買ってやる」って思い始めるので
本やネットだけ見てないで
実際の家をたくさん見た方が良いです。


■皮算用の仕方

いくら安い物件が見つかったところで
その家を買って収益が合うかどうかが判断出来なければ
購入の決断が出来ませんよね。

この時、諸経費を含む物件価格以外に
3つの数字を含んで検討する必要があります。

1、リフォーム代
2、貸し出せる賃料
3、目標利回り

まず、リフォーム代に関しては
これまでのメルマガで書いて来た通りです。

3月10日のメルマガが参考になるでしょう。
https://1lejend.com/b/detail/HSmsbGqk/2538744/

利回りをいくらに想定するかは
その人の目標次第という事になると思いますが
古くて安い物件ですので
どんなに低くても利回り10%は必要でしょう。

単純計算で、利回り10%の物件だと
回収までに10年かかるという事になります。

これが15%なら6年8ヶ月、
20%なら5年で回収出来る計算になりますね。

その物件を持ち続けるのか、
または市況を見ながら売却するのかなどによっても
目標利回りは変わって来るでしょう。

理想は20%ぐらいでしょうか、
このぐらいの利回りがあれば
5年保有すれば回収出来るので
リスクはかなり抑えられると思います。

ただし、よほどの運や情報量が無い場合、
世の中一般に公開されている物件情報からだと
現実的なラインとして15%程度を目指した方が
物件を購入出来る確率は上がると思います。

もし20%を目指して1年間物件が買えないよりも
さっさと15%の物件を購入し、
1年間家賃収入を受け取ってしまえば
時間のリスクを小さく出来ますよね。


続いては、
その家をいくらで貸し出せるかです。

これについては相当高いレベルで予想出来ます。

まず、スーモやアットホームと言った
賃貸情報のポータルサイトを見れば
近郊の賃貸相場が簡単に分かります。

その上で、近郊の仲介業者に何社か連絡し
「この地域でこういうスペックの物件を購入予定だが」
という感じで、いくらなら募集をかけられそうか、
いくらならお客さんを付ける自信があるかを聞けば良いでしょう。

これを3～5社に聞いてみて
「一番安い想定賃料」を基本にして計算すれば
目論見が外れる可能性は極めて低いと思います。

仲介業者へのリサーチの結果、
55000円～45000円という答えが出たら
45000円でしか貸し出せない可能性を考えつつ
賃貸ポータルサイトで募集中の物件と比較して
「最低賃金」を決定しましょう。

ここまで来たら
「いくらで物件を購入すれば良いか」
という計算が出来るようになります。


■購入シミュレーション

例えば600万円で売られている家があったとしましょう。

１：最低賃料の想定

まずは「最低賃料」をリサーチします。
これが50000円だったとしましょう。

２、目標利回りでの割り戻し

すると年間家賃が60万円ですので
これを自分の目標利回りで割り戻します。

利回り15%を目標にするなら、
年間家賃60万円÷利回り15%＝400万円
という計算になりますね。

総額400で収まれば買い、という事です。

３、リフォーム代金の想定

続いて、物件を
「最低賃料で貸し出すために必要なリフォーム」
を検討します。

どこまでやれば良いかは
賃貸ポータルサイトを見て
ライバルになりそうな物件の内装や設備を見つつ、
仲介業者に相談してみれば良いでしょう。

その上で、リフォーム代が
100万円必要だとします。

４、物件価格の決定

リフォーム代が決定すると
自動的に「物件を購入すべき金額」が計算出来ます。

・販売価格600万円
・目標利回り15%
・リフォーム代100万円

これを計算式に当てはめると。

年間家賃60万円÷利回り15%＝400万円
↓
400万円－リフォーム代100万円＝300万円
↓
300万円－諸経費50万円＝250万円

という数字になり、
この、600万円で販売されている家を
「250万円で売って下さい」
と言わなければならないという事になります。

「諸経費50万円」については
500万円程度の戸建てを購入する際には
この程度見ておけば大丈夫だろうという数字ですので
機械的に当てはめておけば良いと思います。

こうやって、気になる家を見つけたら見に行き、
機械的に計算式に当てはめて、
数字に合えば購入の申込書を書く、
そこからは売主との交渉次第、という流れです。


■まず1戸買った方が良い

こんな感じで、
私はいくらでも体験を語れますし
不動産投資の書籍は山ほど出ていますから
知識なんて誰でも身につけられます。

ただ、自分の経験からも言えますが、
「いざその場」になった時、
その知識が役立つ事は少ないです。

最初の物件なんて
いくら悩んで買ったって、
未経験なんですから判断は甘いです。

失敗まではしないとしても
思ったより儲からない物件を買っちゃった、
なんてのは、どの投資家も言ってますね。

私だってそうで、最初に買った物件を
今の知識と経験だったら買うか？と聞かれれば
買わないと思います。

でも、その経験があるからこそ
2戸目以降は慎重になれましたし
しかしまだ2戸目でも、失敗とは言いませんが
かなり多くの事を学びました。

そして3戸目、
これは過去で一番良い利回りで仕立てる事ができ、
あらゆる数字が予想通りに進みました。

キッチリ利回り15%行きましたからね。

ただ逆に、慎重になり過ぎて、
本当ならもっと家賃を取れたかも知れないのに
焦って安く貸してしまったというミスはありました。

時間をかければ
恐らく5万円で借りる人が見つかっただろうに
45000円で妥協してしまいました。

ま、これも勉強です。

それでも目標の利回りは達成していますので良いんですけどね。


私、自分で言うのはなんですが
相当勉強してから1戸目を買ったと思います。

それでも、いざ物件を見ると
頭の中が真っ白とまでは言わないですが
知識を全然活かせなかったんですよね。

最初の頃なんて、物件を見て帰ったら
間取りさえまともに思い出せないとか
そんなのが普通でした。

今でも、見学した物件は思い出せないですが。笑

でも今は、写真を撮ったりメモしたり、
後で思い出せるように知恵を使えるようになりました。

あと、絶対に一人では行かないです、
一人だと頭に血が上って冷静になれないので
スーパーネガティブな人間を一人連れて行く方が良いです、
うちの女房は超絶ネガティブなので同行させると助かります。


というわけで、
これで、自宅を含めて5戸、リフォームは4戸、
小さな修繕から設備の全交換フルリフォームまで
それなりの経験を積んで来ました。

屋根と外壁以外の修繕は一通り見ました。

さすがにちょっとだけ自信が付いて来ました。

いや、自信と言えるようなレベルじゃないけど、
少なくとも「もう怖くはない」ですね。

これ以降に購入する物件に関しては
災害にでも遭わない限りは
大きな損失を出して撤退するような事は無いと思います。


あなたもまず1戸買ってみて下さい。

額の問題じゃ無いです、
お金の「質」で人生が変わるという事を経験出来ると思います。

マジで。


おっと、そろそろ文字数が・・・

という事で
4号棟の決済完了のお知らせでしたー。

いやぁ・・・しかし、
ニヤニヤが止まらんねぇ・・・


んでは。



あ、そうだ。
7th Marketing Clubの募集は
30日までですからね。

サッサ申し込んでおきましょう。

詳細とお申し込み：
http://7th-club.jp/system-7th-6/



今日は追伸無しで失礼。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………