松原です。

一作日、メルマガ書いてたのに送信ボタン押し忘れてました。笑

セールス最終日にこの失敗。笑

ま、こっちのメルマガは
セールス受けたから買うとかそういう人達じゃないんで
別に大丈夫でしょうけどね。

11000文字あった原稿なんですけど
ふと読み返したら
めっちゃウザかったので送信やめて捨てました。笑

メルマガって勢いで書いて
その勢いで送信しないと
あんなの、読み返したら恥ずかしくて送れませんね。



ま、それは良いとして、
今日は何事かと言いますと。

いきなりなんですが、【今晩21時】から、
緊急のWEBセミナー？というか座談会？を開催します。

▼緊急WEBセミナー視聴ページ：
http://system-prj.com/webseminar/


前回のプロモーションの時にもやったんですが
思いの外好評だったので今回もやります。

平日の夜だというのに
主婦の方も3名ご参加頂けるとの事で
まったくありがたい話であります。

みのごりさんの人徳ですねぇ。


で、なんのWEBセミナーなんだ？って事ですよね。笑

簡単に言うと、
うちの生徒さんで稼いでる人達を集めて
メルマガの実戦とかうちの塾に関して
ワイワイ語ってみようという感じです。

もっと簡単に言うと、
塾のセールスですが。笑

ガチンコの、打ち合わせ無しです。

そのせいで前回も
参加者さんが少々固かったんですが
今回もマジで何の打ち合わせも無く
素の状態で質問したり語ってもらおうと思ってます。

平日の晩に
別にお金払うわけでもないのに
わざわざ来てくれるような生徒さん達なので
もちろん仲が良い人達ばかりですから
基本的に楽しい感じになると思います。

前回も
「あの楽しそうな雰囲気を見て入塾を決めました」
って言ってくれた方も多くて、
まんまとハマってるんじゃねぇよ、という感じであります。笑

ま、それは冗談として、
実際そうなんです。

うち、楽しいよ、生徒さん同士の仲が良いよ、
入って来るとこういう人達が待ってるよ、
彼たち、彼女達だって最初は何も知らなかったけど
ちゃんと稼げるようになったよ、あなたにだって出来るよ？

という事を伝えたい、という趣旨の
WEBセミナーというか座談会なのであります。


もし時間あったら見て下さい。

で、楽しそうだなーって思ったら
まんまとハマって塾に申し込んでもらえればと思います。

今晩21時です。

▼緊急WEBセミナー視聴ページ：
http://system-prj.com/webseminar/


では、今日はお知らせのみで失礼。




◇　追伸

そういえばワシのスマホ、
未だにiPhone6なんですね。

6Sじゃなくて6なので
おサイフケータイも使えません。

なのですが、
おサイフケータイを使う事が無いので
よく考えたら問題ありませんでした。笑

ワシ、使った事が無いのでよく知らんのですが、
おサイフケータイって、結局、
いくらかチャージしておいて
それを消費するっていうシステムですよね？

つまり、使っても無いのに
2万円とか3万円とかが
電子マネーとして消えるわけですよね？

それが気に入らん。

使っても無いお金が消えるなぞ辛抱ならん。

これが、iDでしたか？
あれは使った分だけクレジット決済ですよね？多分。

そっちのシステムならまだ許せるけど
そもそも普段生きててお金使う事が無いので
結局電子マネーが必要無いという。

うちも、イオン率が高いので
WAONカードを女房に持たせてますが
クレジットカードからのオートチャージになってるので
ワシが知らん間に行われた買い物によって
うん万円の請求とか来るのでマジで怖いです。

電子マネーとかやめた方が良いです、
貧乏人が貧乏になる仕組みです、あれは。


◇　追伸２

週末は東京出張、
月曜日の朝早くに東京を出て
広島戻ったら午後から物件の決済。

28日からは毎年恒例、
梅雨明け南の島遊びで
今年は種子島へ行って参ります。

戻ったら直ちに7thの6期が始まって
最初の2ヶ月ぐらいサポートが大変・・・

また、近日中に募集を行いますが
8月は盆を除いた全ての週末で
エッグジョブ＋主催のセミナーを開催します。

さらに、同時期に、
「ちょっとまだ詳細を公開出来ないプロジェクト」もあり、
それが終わったらエッグジョブ＋の2期募集タイミング。

こりゃちょっと年末まで忙しいな・・・

来年は売上減っても良いから仕事減らそ・・・

不動産も一向に安くなる気配が無いし、
あと1戸、という目標にこだわらず
無理をしないように気をつけます。

買えない分、使える資金が増えると考えて
来年には自己資金2000万円ぐらいになるだろうから
このぐらい自己資金があれば
無理して高利回りの物件を買わなくても済みます。

今でも絞り出せば2000万円ぐらいはありますが
不動産を買ってスッカラカンだと危ないですからね。

余裕持って使えるお金を2000万円、となると
まだちょっと足り無い感じです。

例えばですが、同じ5000万円の物件を買うとして
これを、借金4000万円で買うのと
借金3000万円で買うのとでは
月々の手残りの額が大きく変わりますよね。

つまりリスクも減ります。

投資効率だけ見れば
自己資金の少ない方が良いですが
その分、リスクは大きくなります。

私はまだ大きなリスクを負える状況にないので
効率が下がっても、自己資金を大きくして
月々の手残りを増やす方を選びます。

また、借金が多くなると
金融機関から見た時に「債務超過」となり、
それ以上融資を受けられなくなる可能性があります。

例えば、売値が5000万円、
銀行評価が3000万円の物件があったとして、
自己資金1000万円、4000万円の融資で
購入出来たとします。

買えたのは良いとして、
評価額よりも借金の方が1000万円多くなりますので
この人、または法人は、金融機関から見ると
「債務超過」になりますので、
これ以上の融資を受ける事がほぼ出来なくなります。

なので、買い進める事が前提であれば
決算書のB/Sに注意しておかなければいけません。

借りられるから借りた、というのでは
早々に手詰まりになってしまい
物件を増やす事が出来ません。

その辺りも考慮して
私はここまで、あえて現金で買っているわけです。

現時点、借金が無く、
純粋に不動産資産が積み上がっていて
ある程度の現金も持ち、業績もほどほど、
賃貸業の実績も3年ほどあるとなれば
物件の条件さえ合えば、
融資を受ける事はそう難しく無い「はず」です。

実際、現状では金融機関から
「1億となると無理ですが半分程度なら・・・」
というぐらいの判断をしてもらえているので
ほんと、あとは条件の整った物件次第なんですが、
これが、そう簡単に見つからないんですよねぇ・・・

戸建てのボロ安物件なら
探し方も目利きも値切り方もある程度慣れて来ましたが
一棟物はまた完全に別なので難しいです。

で、戸建ては最初の一棟が勢いだけで買ってしまい、
今考えると、失敗とは言わないけど
今の知識だったら買わないな、という感じなので
一棟物でその失敗もしたくありません。

なので自己資金を出来るだけ多く入れたいし
その1棟が買えたら一気にステージが上がるので
次はちょっと冒険出来るでしょうから
これから狙う最初の1棟物は慎重に行きます。

ここで失敗すれば足踏みの時間が増えるし
これが上手く行けば一気に上れる可能性がありますので。

理想だけで言うと、
利回り10%で5000万円の物件を
2000万円の自己資金、融資3000万円で購入し、
借り入れ15年、利息2%。

これを逆算すると
満室時の月間家賃が416,666円、
月々の返済額が193,052円ですので
月の手残りが223,614円。

8室と仮定して1室辺りの管理費が3000円、
共益費やゴミ収集で2万円かかるとし
月々の支払いが44000円なので
これを引くと月々の実質利益は179,614円。

これが12ヶ月で
年間収益2,155,368という計算になり
固定資産税及び都市計画税が年額10万ほどとすれば
税引き前の利益が200万円ぐらいという感じです。

2000万円の自己資金で、
年間200万円の利益ですから
悪く無い投資ですよね。

もちろん単なる妄想ですよ。笑

で、このぐらいの条件の物件だと
恐らく木造で、築年数も30年以上になるでしょうから
現実的に融資はかなり厳しいとは思います。

あと、金融機関から見た資産価値、
つまり融資の際に担保価値として見てもらえる額、
これを固定資産税評価額の7掛けとするならば。

上記ぐらいの物件だと
固定資産税評価額が、
土地1000万円、建物400万円、
みたいな感じじゃないかと思います。

この辺は物件で大きく変わると思いますが
販売額と利回りから逆算して行くと
概ね、そのぐらいになるんじゃないかなと。

これを金融機関が7掛けで見たら
土地建物合わせて1400万円×0.7＝980万円となり、
単純に言えば、この物件を購入するにあたって
980万円以上の借金をすると
「債務超過」になるわけです。

3000万円借りて買いたい、借りられたとして
しかし「約2000万円の債務超過」になるので
その2000万円分、返済が進まない限り
次の融資を受けるのが厳しくなるわけです。

ただ、それ以外に物件を持っており
それらが債務超過でなく資産の方が多い、
収益もしっかり上がっているとなれば
「合算して見てもらえる可能性も高い」と。

こうなると、うちは
無借金で4個の物件を持っており
ちゃんと家賃収入も発生している実績があります。

結構な資産と実績になっていますので
よほどの大金を借りない限りは
債務超過に陥り難いわけですね。

つまり、「次の次」ぐらいまでなら
ある程度融資の目処を付けて動けるわけで
単純に、5000万円ぐらいの物件を
上記のような数字で2棟持つ事が出来たら
税引き前の年間キャッシュフローが
600～700万円という規模になります。

もちろん、完全な妄想です。笑

しかし、せめてこのぐらい大雑把でも
ちゃんと数字で把握してシミュレーションして行かないと、
目標の数字と期間に間に合わせようが無いですよね。

私は、最長で今から10年後の55歳までに
税引き前のキャッシュフローで年間1000万円を
家賃または不動産に関する収益から上げる目標にしています。

不動産に関する収益、というのは
例えば自分が保有する建物の1階でコインランドリーやるとか
コインパーキングにするとか、はたまた看板料を稼いだり、
太陽光とかトランクルームなんていう可能性もあったりと、
そういう、不動産に付属する収益です。

なにせ、資産が生み出す不労所得で
年間1000万円を突破させて
もしまだ生きていればそこでビジネスは引退し
不動産業だけでボチボチ生きて行きたいですね。

さて、これが本当に夢のような数字か、と言えば
簡単ではないだろうけど、
頑張って行けない数字でも無いと思います。

だから目標にしているわけで。

今の経験と知識でこの予想が立てられるわけですから
これから経験を積んで行けば
予想より上手く行く可能性の方が高いと思ってます。

もちろん、予想もしないトラブルに見舞われて
足踏みしたり最悪撤退という事もあるかも知れませんが
それは神様しか分からない事です。

また、私は、仮に撤退という状況に追い込まれても
絶対に借金が残らないラインでしか挑戦しない事を決めていますから
最悪でもゼロに戻るだけなので
再び人生が狂うような事は無いでしょう。

もう散々人生バタバタして来たから
今さら辛い目に遭うのは勘弁です。笑

若い頃の経験のおかげで、私は相当なビビりですから、
ポンポンと大金突っ込んで家を買っているように見えて、
実は「絶対にコケない安全策」でしか進めていないんですね。

みんなが「怖い」とか「漠然と言う」けど、
私は、自分が怖いと感じる部分に関しては
徹底的に調べて勉強します。

どんな事が起こるか分からず、
対処の方法が分からないから怖いわけですから
予めそれを調べておけば、
ゼロにはならなくても不安はかなり消せます。

また、どれだけ慎重にやっても
リスクがゼロになる事は無いわけで
求める利回りに応じてリスクが増えるのは投資の常識です。

みんな、何でもかんでも、
よく、調べもせず、シミュレーションもせずにやってますよね。

ネットビジネスの教材とか塾とか、
自分に出来るかとか、ちゃんと考えて買う人いませんもんね。

欲しいから買ってるだけで、
「何かに期待」をしてるけど
それが自分への期待じゃないからねぇ・・・

人任せにして上手く行くんだったら全員金持ちです。

不動産の世界でもそうで、
いくらでも「上手い話に乗って破産」とか聞きますよ。

サラリーマン相手のマンション投資とか
地主のジジババ相手のアパート投資とか。

最近ニュースで話題になってた
スルガ銀行がコテンパンにやられている
「かぼちゃの馬車問題」知ってますか。

まだ全貌は解明されていないけど、
銀行、不動産屋、建築屋がグルになって
市場価格よりも遙かに高くて質の悪い建物を
騙して素人に買わせていたという問題です。

ま、投資なんて完全に自己責任ですが
今回、あまりにも酷いスキーム、
かつ銀行がグルだったのでは？という事で
結構大きな問題になってますね。

これにより、下手をすると
どうやら1000人規模で
破産者が出るのでは・・・という状態らしいです。

儲かりまっせ、って言われて
取らぬ狸の皮算用で作った
何十年も先のシミュレーション見せられて
「家賃を保証します」っていう例の謳い文句に騙され、
結局その会社が保証しきれなくなって万歳。

家賃払ってもらえなくなった大家さん大慌て、みたいな。

人を頼りにすると
その人に人生を委ねる事になるという
典型的なパターンかと思います。

私の感覚では
騙される方も悪いと思います・・・

私程度の浅い経験と知識でも
あんな投資話には乗らないですね・・・

どんだけの素人を騙したんでしょ。

情報商材屋と一緒ですよ、
「売るヤツが儲かるだけ」という構造。

そして、維持出来なくなった物件はどうなりますか？

良くて任意売却、
悪ければ競売にかかって、
激安で業者や投資家が入手して儲けるわけですね。

アホと情弱は騙され、
賢い者がどんどん儲かるという世界です。

この物件、儲かりますよ？って言われて、
物件を一度も見ず、リサーチもせず、
何千万円もするマンションとかアパートを、
お金だけ払って買う人間が世の中に山ほどいるんです。

信じられないでしょ？

でも、情報商材買う人間も一緒ですよ。笑

あなたにも出来ます！って言われて、
つい買っちゃうわけですからね・・・

ていうか、情報商材の場合、
以前に何回か失敗してるというのに
まだ自分から騙されに行く人が多いという
なんとも不思議な世界・・・

で、マンション投資とかアパートの場合、
絶対に失敗するという事もなくて
上手く行く人は行くんです、運良く。

でも情報商材の場合、
たまたま上手く行く事が決して無いわけでしてね・・・

やれやれであります。



◇　追伸３

DIYで棚を作ろうと思いまして
板の保護と見た目を良くする目的で
ワトコオイルっていう、
DIYでは定番となっているらしきオイルを買ったんですが
初めての経験で大失敗。

予想してたのは
ローラーみたいなのでグリグリと塗る感じだったのに
実際にはハケでサラっと塗るだけで良かったみたいなんですが
分からずに塗り過ぎました。

量で言うと、規定量の5倍ぐらい塗った感じ・・・

おかげで、色はメチャメチャ濃くなるし
染みこんだオイルが乾かずにいつまでもオイル臭いし、
これじゃいつになったら組み立てて家に入れられるのか・・・

天日で干したいところですが
これまた梅雨ですので難しいですし。

っていうのを丁寧に写真撮っておけば
ちょっとその辺で見つからない良い記事になるんですけど
塗るのに必死で完全に忘れてましたね。

DIYブログ、絶対アドセンス向きなんだよなぁ・・・
でもネタ数とか写真の撮りやすさから言うと
ガーデニングの方が記事が増やせるんだよなぁ・・・

DIYかガーデニング、
どっちかで新しくブログ作ろうと思ってるんですけど
どっちにしようか迷ってるんですよね。

で、こういう時、
人には「どっちもやれば良いじゃん？」とか偉そうに言うんですが
自分が書くとなると無理っぽいです。笑

苦肉の策として
ガーデニング&DIYなんていうこじつけはどうかと思いつつ、
やっぱ微妙だよなぁ・・・と思ったり。

あと、ガーデニングは
下手に知識とか経験があるもんで
割り切って記事を書けない部分もあるので
そういう意味では完全素人のDIYの方が
面白いブログにはなりそうな気がするんですよね。

どうしようかなぁ。

ちょっと、
エッグジョブ＋のサポートで相談してみます。笑



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

購読解除・メールアドレス変更
http://bind-office.com/ra/s/mainout

………………………………………………………………………………
このメルマガの購読料は任意でお支払い頂けます。
投げ銭：http://bind-office.com/mailmagazine/tipping/
………………………………………………………………………………