ども。

昨日はお祝いだった松原です。

何のお祝いかと言いますと
「新しい物件を購入したお祝い」でして
これは我が家の恒例となっておりましてね。

普段、マジもんの貧乏生活をしとりますので
この時ばかりは僅かながら贅沢をしよう、という事で
晩ご飯に焼き肉を食べに行きました。

息子が幼稚園のお泊まり遠足に行ってましたので
久々に二人でゆっくり食事に出る事が出来ました。

が。
2人で14000円・・・鼻血が出そうな金額です・・・

こんな事してたら
いつまでもお金持ちになれないですが、つい、
「ちょっとぐらいなら・・・」と思ってしまいます。

まだまだ修行が足りませんね。


で、物件を購入した、とは言っても
まだ名義は私（会社）の物にはなっておらず
昨日は契約書を交わして、手付金を払っただけです。

この時点で、もうほぼ間違いは無いですが
残金の決済は売主さんの都合で25日になるので
所有権の移転はそれからになりますから
厳密にはまだうちの所有物ではありません。

しかし今回の場合、
ここから契約解除という事は想像しがたいので
すでにうちの物になったという前提にしております。


んで、そうこうしてましたら、
とある仲介業者さんから連絡があり
アパートの一棟物で良い物が出たと。

ただ、今回の家を買っちゃったので
今、瞬間的に現金が少ないんですよね・・・

で、その物件、
現金が足りないと変えないんです・・・

ああ・・・あと一週間早ければ
今回の戸建てを買わずに
そっちのアパートを取得する動きをしたのに・・・

とか悔やんでても意味は無いです、
物件はまた出て来ますから
地道に、コツコツ行きましょう。


とか思ってると今度は
いつも見ている不動産情報のアプリで
安い戸建ての新着物件を発見。

まだこれは、見学に行って
建物の中を見なければ何とも言えませんが
「何となく良い予感」がする家です。

なかなか安い値段で出ていますから
もし最悪、一切値引きが無かったとしても
ちょっと利回りを妥協すれば
買っても良いんじゃないか？とか。


と思ってると今度は
新着の物件で
オーナーチェンジ物件の戸建てを発見。

ちょっと郊外の郊外ですが
なんと1994年築4LDK。

42000円で賃貸中で
530万円で売られていますので
利回りが9.5%。

これがもし450万円で購入出来たら
諸経費約50万円を入れて総額500万円なので
年間家賃504,000÷500万円＝10%
という感じになります。

まぁ、13%欲しいというのが私の基準ですし
賃料が42000円という事で
絶対的な家賃が低いのもちょっと気に入らない。

で、冷静に考えたら
平成築の4LDKの綺麗な家が
42000円で借りられるってのが凄いでしょ。笑

それだけ田舎って事です。

ただ、あの場所なら、もし今の住人が出て行っても
同じ家賃は取れると思うし
時間使えばもう少し家賃上げられそうな気もします。

なので、リサーチしつつ
仲介業者さんにも相談しながら
もし4万円後半で貸し出せる目処が付くなら
ひとまず利回り10%で入手しても良いかなと思ったりします。

ていうか、
これは売値の530万円を
450万円まで値引いてもらっての前提なので
妄想も良い所なんですけどね。笑

ただ、この妄想をちゃんとやらないと
いくらまで出せるか計算できませんからね。

夢たっぷり、
でも最悪の状況も想定しながら
こんな妄想をするのはマジで楽しい時間です。

ほとんどの場合、指し値は玉砕しますが、
でも数を打っていれば
かならずいつか当たりますからね。

どれだけのリサーチと妄想を繰り返したかで、
その当たる率も上がって行くわけですし。


で、今、
正直ちょっとだけ焦ってます。笑

年内に
なんとかあと1戸、または1棟、って思ってますので
色々と妥協してしまいそうな自分もいます。

ただ、最低でも3年、
出来れば5年保有してから売却する気ですから
考えるべきは「5年後の市況」です。

その時、不動産が盛り上がっていれば
低い利回りでも買い手が付くでしょうが
もし冷え込んでいる時期だと
利回りを高くして売らなければいけません。

下手をすると、売却時に、
「5年間保有したのに利益トントン」とか
よく分からん状況も想定されるわけですね。

それでも保有し続ければ
そこから数年で投資額は回収出来るわけですが
やはりどこかで売って利益を出しつつ
現金を増やして大きな物件に入れ替えて行かないと
スピードを上げるのが難しいです。

なので、基本は
「市況が冷え込んでいても売却で利益が出る物件」
という事になります。

となると、やはり
購入時に利回りは15%ぐらい欲しい。

となるとそう簡単には見つからない。

という事ですが
これは私以外の投資家だって同じですからね。

気持ちは焦りつつ、
行動は冷静に行きたいと思います。


そんなわけで、
それまでメルマガやって稼いでおきましょう。


・女性専用ページ
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もし、なんていう話に意味は無いですが、
私はもしメルマガやってなかったら
今みたいに不動産買えてなかったわけです。

ずっとメルマガに頼って買うのは大変ですが
私が転がし始めた雪だるまは
確実に大きくなり始めています。

最初は年間家賃60万円から始まり、
2年でなんとか250万円まで持って来ました。

60万円の時と250万円の今では
キャッシュの貯まるスピードが全く違いますよね。


そして今後も１戸とか１棟増える度に
どんどん現金が貯まるようになり、
より低いリスクで、より大きな物件を買えるようになって行きます。

キャッシュフローが厚くなれば
融資にも有利になって来ます。

焦っても使えるお金には限りがあるので
とにかく落ち着いて時間を味方に付けるしかありません。


あなたも、不動産かどうかは別として、
とにかく小さな雪だるまを転がし始めましょうね。

それをやらない限り、
死ぬまで必死に働き続ける必要があるわけですから。

お金は、使わないか、稼ぐか、増やすかです。

使わないのは簡単、
稼ぐのは大変、
増やすのは時間が必要。

どれも大事ですが
自分の状況によって
この３つのバランスを変えて行くしかありません。

ケチケチしながら
少々頑張って副業で稼いだって
10年単位で見ると大金を残すのは大変です。

でも、ほんの少額でも良いので
早く雪だるまを転がし始めておけば
そんなに大金を投下しなくても
時間が味方して勝手にお金が増えます。

この、「勝手にお金が増える」というのを
ほとんどの人は1つも持たずに一生を終えますよね。

それは、出来なかったんじゃなくて
やらなかった、知らなかったわけです。

やろうとして出来ない人はほぼいないはずです。

新聞配達の給料をコツコツ貯める、
という程度の金額でも構わないわけですから。

無駄使いをやめる、という事だけでも
簡単に年間100万円ぐらいは作れるわけですから。


時間だけは絶対に戻りません。

死ぬまでの時間も絶対に延びません。

自分に使える時間は少ないです。

残っていても
「使えない時間」というのも出て来ますから。

例えば融資を利用するとなると
60歳を超えると厳しくなって来ますよね。

50歳でもなかなかしんどくなるでしょう。

そこから逆算したら
今からでも遅いぐらいなんですから
マジで「とっとと」始めないと。

よく「まだ30代なんで」とか言うアホがいますが、
「馬鹿か？もう30代じゃ」って事です。

35歳で35年ローン組んだら
70歳まで払う事になるんですよ？

どうやって70歳まで収入を得るんですか？笑

それがワシなんかもう45歳です、
そりゃ焦って焦って焦りまくってます。


なのでメルマガです。

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私にとって
これは本当に恵まれた武器です。

こんな物が使える時代でマジで感謝ですね。


あなたもメルマガやりません？

では。




◇　追伸

私が、これだけ、
これだけ不動産の話をしても、
賃貸にクソ高いお金を払って住む人間が99%なんです。

いや、99%どころじゃないですね、
ほぼ100%と言って良いでしょう。

興味無い、という人も多いんですが
これは、興味があるとか無いじゃなくて
「貧乏人ならやらなければならない事」です。

3万円の支払いで自宅が買えるのに、
7万円の家賃を払うのは
貧乏人がやる事じゃありません。

というか、だから貧乏になるんです。

ワシらみたいな
才能にも環境にも何にも恵まれない人間は
どこかで向きを大きく変えない限り、
100%悲惨な老後に向かう事になります。

向きを変える時期が遅くなればなるほど
大きく向きを変える必要がありますし
もちろんその方がしんどくなります。

お金儲けに興味を持つ人は多いですが、
「お金増やし」に興味を持つ人って少ないですよね。

お金って稼がなくても増やせるのは知ってますよね。

別にそれが不動産じゃなくたって
自分に向いている物、出来る物があるはずです。

これって、
ネットで稼ぐより遙かに優先度高いですよね。

で、ネットより遙かに再現性高いですよね。

なんでやらないの？


◇　追伸２

私、全員に言うんですが、
「1回、実際に家を見に行け」って思うんです。

いや、住宅展示場とかダメですよ。笑

あんなの詐欺師に騙されに行くようなもんですから。

そうじゃなくて、
「中古で売られてる家」です。

こんなのスーモでも見たら
近所でいくらでも見つかります。
https://suumo.jp/

ただ、500万円とかの物件を見に行くと
リフォーム経験が無い人間が見ると
「ボロっ！」「汚っ！」ってなります。

ただ、何度も言うように
「見た目なんか新品に変えられる」わけです。

それを体感するために
リフォーム屋なんかがやっている
「リフォーム済み物件の見学会」
みたいなのがいくらでも開催されてますから
そういうのに行ってみれば良いです。

もちろん、
「リフォーム前はこんな状態でした」
みたいな写真とか見せてくれますんで
「リフォームでここまで綺麗になるんだな」
と分かれば、少々汚い家だって買うのが平気になります。

ただし、リフォーム屋に乗せられると
アホみたいに高額なリフォームプランが出て来るので
死んでも乗せられてはダメです。

私の思う理想の家は
「ユニットバスに入れ替え済み」で
「それ以外がボロボロ」の
500万円未満の家です。

これなら、風呂以外の設備を丸ごと新品にして
床、壁紙、襖、障子、畳、を全部張り替えても
300円あれば余裕で収まります。

つまり家の中がほぼ新築です。

キッチンをシステムキッチンにしたいとか言い出すと
あと100万円ぐらい見ておいた方が良いかも知れませんが
それでも400万円あったら「十分過ぎるレベルのリフォーム」です。

そしたら、購入時の諸経費を込みにしても
1000万円で収まります。

このぐらいなら年収300万円の人間でも
住宅ローンに通りますよね。

35年でローンが組めれば
金利によりますが月の支払いは3万円弱〜3万円強です。

ていうか、これは「理想」なので
やり過ぎぐらいお金をかけたとして、ですから
実際には400万円の家を見つけて来て、
200万円のリフォームで600万円で収める、ってのが
貧乏人が選択するべきラインだと思いますよ。

そしたらローンの支払いは月々2万円です。

地価の高い地域なら1000万円を目処に、
地価の低い地域なら600万円を目処に、って感じですね。

月2〜3万円の支払いで良かったら
いつ何が起きても余裕で払えますよね。

できれば600万円程度なら現金で買いたいですが・・・

そのたった600万円を、
数年だけ辛抱して貯めてしまえば
もう一生、家賃払わずに生活が出来ます。

でも、その600万円を貯めないと
一生家賃を払って生活しなければいけません。

いや、松原さん、
600万円で買った家は死ぬまで持たないですよね？

っていう質問が出てくると思いますが、
そうですね、でも20年使えれば十分じゃないですか？

10年だけ自分が住んで、
残り10年、というかボロボロになるまで、
賃貸に出して収益上げれば良いですよね。

そしたら、その収益を使えば、
次の家を買うなり賃貸に住むとしても
その支払いって受け取る家賃から払えますよね。

なので、最初に1戸買ってしまえば
死ぬまで家賃払わなくて済む、と言うわけです。

どころか、2戸目3戸目って増やすのが簡単なので
家賃がタダどころかお金が増えます。

メチャメチャ簡単でしょ？

絶対にあるからね、500万円ぐらいの家。

広島の事を田舎だと思ってるヤツが多いけど、
来て見たら分かるけど結構都会だからね。

東京、大阪、札幌、仙台、名古屋、福岡、
この次に入るのが広島だから。

そんな都会でも500万円で買えるんです。

逆に、あまりど田舎に行くと
物件自体が無かったり流通していないので
高くなってしまう可能性はありますけどね。

ま、スーモ見てごらんって。

「ほんとだ・・・いくらでも安い家ある・・・」
って思うから。

スマホで今見ろ、ってんです。

で、「ボロい」けど、
そこは全く問題無いので気にしない。

古くて耐震強度が心配、とか、
そんなのがどうしても気になる人は、
「ホームインスペクション」ってのを使うと
プロが診断してくれるサービスがありますので
そういうの使えば安心ですね。

その際、あくまで1つの基準ですが
昭和56年、1981年の6月1日以降に
建築確認を受けてから立てられた建物なら

・震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
・震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと

という基準で建てられていますので
強度という点では少し安心かも知れません。

ただ、古い家だから
必ずしも強度が低いとは限りませんし
実際、例えば50年の家って
「そこに何度もの地震を乗り越えて50年建ってる」
って考えると、そんなに耐震基準で神経質にならなくても
そう簡単に家って潰れないわけです。

昭和56年以前の建築基準でも

・震度5程度の地震で倒壊しないこと

という事にはなっていますから。

国土交通省の調査による
2016年の熊本地震で倒壊した建物の件数は

・旧耐震基準702棟のうち225棟が倒壊（32.1%）
・新耐震基準1042棟のうち80棟が倒壊（7.6%）

という数字が出ています。

新しい方がもちろん倒れにくいけど、
そもそもの設計とか土地の軟弱度合いなんてのも
大きく影響するだろうと思います。

ま、ここは、自分の判断次第です。

ただこれは56年6月1日以降に
「建築確認を受けた家」ですので
建築工事はそこからですから
築年月自体はそこから半年とか後になります。

なので、56年の建物とか
57年のはじめの建物については
仲介業者に聞いて「建築確認済み証」の
交付日を確認した方が良いと思います。

また、先の土砂災害を考えると
広島に関しては山の急斜面に作られた団地が多く
かなりの割合で土砂災害計画区域に入ります。

そして、こういう懸念材料を全て排除して
安心、綺麗、便利、というのが理想ではありますが
もちろんそれは「全て物件価格に反映される」わけですね。

これをどこまで許容出来るかは
自分の性格や人生に対する考え方という事でしかありません。

危険な地域に平気で住んでいる人もいます。

うちの幼稚園には
原発事故で関東から広島へ避難して来て、
それでも「日本自体が危ない」という事で
つい先月、ニュージーランドに移住された家族がありました。

地震以外にも、
沿岸部なら津波の心配もあります。

答えはありません。


◇　追伸３

不動産に興味あるけど
どうやって何から勉強したら良いですか？
って人には「不動産投資の本を読め」と言っておきます。

普通にマイホーム買う人向けの本とか雑誌って
「家とかリフォームを売って稼ぐヤツらが書いてる」ので
夢いっぱいにさせて大金使わせるように出来てます。

例えば、マイホームだと
「システムキッチン入れて当たり前」って感じで
普通に100万円かかる前提になってます。

これが、例えば賃貸住宅向けの設備だと
食洗機が付いてないとか開き戸だったりするけど
ビルトインコンロが入れられて
見た目はそれなりに格好良いキッチンが
20万円とか30万円で購入出来ます、取り付け費込みで。

これが、賃貸マンションについてるような
「公団タイプ」とか呼ばれる質素な物であれば
10万円もしないですし
上の吊り戸棚まで含めても10万円ぐらいのもんです。

でもこういうのは
マイホーム向けのリフォーム屋は絶対に言わないです。

知ってるけど扱ってもいないし
扱えたとしても「儲からないから言うわけない」です。

しかし投資家に向けた情報や設備というのは
「値段ありき」での話ですから
マイホーム購入者とは全ての次元が違うんですね。

「桁が1個違う」というレベルで話が違います。

設備だけでなく、工事の仕方や仕様も違います。

なので、不動産投資をしないとしても、
マイホームを安く買ってリフォームするだけでも
不動産投資の本や情報をお勧めしておきます。

例えば家のクロスとかクッションフロアを張り替えるとして
間取りなんかにもよりますが、家一軒全部張り替えると
30〜40万円必要になります。

でもこれ、私が賃貸向けに工事を発注して、です。

これを、その辺のリフォーム屋に頼むと
1.5倍〜2倍の金額になるんですね。

クロスの場合、1mいくら、とか1平米いくら、
という感じで単価を出すんですが
うちは1m750円という破格で工事をしてもらっています。

サクさんが知り合いを紹介してくれて
それもあってメッチャ安くやって下さってるんですね。

これが、リフォーム屋に行くと
平気で1200円とか1500円とか言われます。

1軒全部で考えると
数十万円の差になります。

これ、
「全く同じクロスを貼ってもらって」ですから
高い金額を払う意味がわからないわけです。

で、クロスだけでこれですからね、
他の工事も全部そんな感じで
リフォーム屋に全部任せてたら
平気で100万円とか200万円高くなるので
絶対に「お任せ」してはダメですよ。

そういう思考を持つには
投資家目線の情報が必要です。



発行者：株式会社Bind　松原智彦
連絡先：mag@bind-office.com
発行元：広島県安芸郡府中町浜田2丁目17番7号2F
ブログ：http://matsubaratomohiko.com/

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